プラウドシティ塚口ってどうですか？パート3

[匿名さん]

プラウドシティ塚口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561393/
公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/tsukaguchi/

所在地：兵庫県尼崎市上坂部1丁目36番10他（地番）
交通：福知山線 「塚口」駅 徒歩2分
阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：69.61平米～90.73平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主・販売代理：JR西日本不動産開発
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[741: ご近所さん [男性 40代]]

70㎡：2600万円～2900万円なら迷わずＪ尼北の駅近にしたほうがよい。
イニシア塚口って南北戦争があったのはご存知かですか？
1時間あたり4本の停車のＪ塚口は転売に苦労するよ。（遅延も多い）
駅力がないのに駅直結はプレミアムとはいいがたい。

子育てがメインで永住目的ならココもいいですが、よーく検討しましょう。

[742: 匿名さん]

>>739
いやいや別もんでしょ。絶対中古なんて買わない。

[743: 匿名ちゃん]

741さん、742さん、返信どうも。

J尼北の駅近も検討してますが、D.Cやその周辺の築3年くらいのところは70㎡超で3,400万前後なんですよ。そうなると、マークフォレストとほとんど変わらないので。。さすがに築15年で2,500万～2,900万円は対象外です。

南北戦争？ちょっと調べてみます。ありがとうございます。

転売するかわかりませんが、資産価値にはこだわります。

742さん：
新築が絶対よいという方には検討の余地ないと理解しています。

[744: 742]

>>743
ごめんなさい強く言っちゃって、、、。
中古でその価格なら絶対に新築でって意味です。

[745: 匿名ちゃん]

>NO.741さん

イニシア塚口、南北戦争ふくめて、状況把握できました。
ありがとうございます。

ここでは書きませんが、色々考えるところありますね。

[746: ご近所さん [男性 40代]]

741です。
745さんへ。
心から資産価値にこだわりを持つなら駅力ある地区を検討ください。
今は新築・中古も含めて物件が上がっています。
だから、今は購入時期ではありませんが、あえていうなら
もしＪ尼で築15年の2700万の物件ならば、5年後2500万ほどで売却可能です。（たぶん売れます）
しかしＪ塚口で3800万で購入した物件の場合、5年後2800万で売れる保証は全くありません。
それは、イニシアの転売価格に左右されます。イニシアが2200万ならココはよくて2500～2800万です。
イニシアの南北戦争を理解したなら、2200万での売却はありえますよ。（売主は損をしないんだから）

なぜイニシアは安かったのか。駅力がないからです。
駅力は最重要ファクターです。そして、その駅までの距離と。

もし急がないなら5年ほど賃貸に住んで不動産についてお勉強することをお勧めします。

[747: 匿名ちゃん]

>746さん

アドバイスありがとうございます。じっくり考えてみます。
非常にまともで、現実的なご意見で理解できます。

尼崎生まれ、尼崎育ちで、JR塚口駅の現況は少し理解しています。
北側にある三菱電機が立ち退き、さらに駅前が栄える可能性も想定しましたが、あそこ御園古墳石棺と墓地があるので、可能性はほとんどないでしょうね。

デベロッパーとしては、阪急塚口駅前（南側）を再開発したほうが良いかも。

[748: 匿名さん]

いくら開発されたって所詮福知山線、
値上がりを考えるのならJR尼崎が良いですね！

[749: 匿名さん]

イニシアが安かったのは、駅力よりも、
リーマンショックで売り手のコスモスイニシア？がブン投げたから。
どっちかの棟は、恐慌以前には、高値で売り出し、
それに買い手がついてたわけで。
JR尼崎でも2008年くらいならそんなに高くなかった。
資産維持ならjR尼崎、というのは同意です。
バランスの良い物件なら、新築のココ。

[750: 匿名さん]

>>748
冷めた頭で考えたら、マンション相場はこれ以上の値上がりはしません。
現在は、じゅうぶんに上がっています。
ただ、駅近物件の需要はずっとあるので、値下がり幅は少なそう。

[751: 匿名さん]

素人の推理戦は面白いですね、参考にさせて頂きます。

[752: 匿名さん]

皆さん余裕が無く売る気でいるのですね、１日でも長く住めるように頑張ってくださいね。

安心して下さい、あなたが困って買わなくとも買う人は沢山いますから。

[753: 匿名]

>>751
玄人の意見を聞かせて下さい。

[754: 匿名さん]

神様しか知らんね。
買いたいときが買い時だよ。

[755: ご近所さん]

いろいろオモロイですね。JR(神戸線・京都線・宝塚線・東西線)はしょっちゅう止まりますよ。JR尼からだと振替輸送対応は阪神か阪急ですよね。上坂部なら１５分もあれば阪急対応可能ですよ。いろんな観点から総合判断してみて下さい。

[757: 匿名さん]

他社2路線って考えなら「川西池田」が良いよ。
駅周辺部はこことは比較にならないほどの規模だし、さらにコッチの”森”と声高に叫ぶ緑地帯がたったの8000㎡なのに、あちらの中央公園はなんと20000㎡もあって広々と遊び放題！それにマンション群に囲まれたコチラと異なり閉塞感も無いしね。

[758: 匿名ちゃん]

公式ホームページをみると、マークフロント13階（73㎡）のキャンセル住戸が発生。
4,010万円か～。マークフォレストよりも200万円ほど高いな。

[759: 匿名さん]

>>758
やはりマークフロントの方が高いんですね。やはりマークフォレストは買いですね。

[760: 匿名さん]

それじゃJR尼崎の直結は周辺相場より2割近く高いですがなにがちがうのかな？

[761: 匿名さん]

>>757
川西も周辺を歩いてみたけど、というか、近くに住んでたけどw
駅から遠い。歩いてて楽しい道でもないし、毎日歩くのは苦痛だと思いました。
川西で、わざわざ駅から歩くなら、
広い庭付き戸建てを買うなぁ。
数年前に発売された駅近マンションは魅力的ですけどね。

[762: 匿名さん]

>>758
サイト見に行きます
ありがとうございます！

[763: 匿名さん]

>>758
直結ってことを考えると200万の差ならフロント側が十分、お得ってことでしょ！
どなたかが言ってたけど、駅から1,2分差のフォレストなら、坪当たり20万から30万程度ってことだとしても、400万から600万位、フォレスト側が安くなってないと逆に割高感があるんじゃないの？？
販売価格が高い尼崎の直結なんかも徒歩圏5分の物件とで比較すると、坪当たり50万位高くなっている気がします。フォレストとフロントの坪当たり差額の話もあながち的を射ていると思うよ。

[764: 匿名さん]

763です。
上記意見は759さんに対しての意見です。訂正します。

[765: 匿名ちゃん]

>762さん

どういたしまして。

あと、Ｃ街区って、どんなスケジュールかご存知の方いらっしゃいますか？
ズットシティ1,200戸の予定なので、マークフロント257戸、フォレスト587戸となると、Ｃ街区360戸くらいのがくるはず。

[766: 匿名さん]

要はやっぱり、フォレストは割高いってことですよね！？
普通、200万差なら直結物件側に飛び付きますもんね。

[767: 匿名さん]

JR尼崎と一緒にしたらだめでしょ、あちらの方が駅力は遥かに上だから直結の価値も高いのです。

[768: 匿名さん]

>>763
JR尼崎直結がやたら話に出てるけど、あそこの直結と塚口直結はベツモンでしょ。
JR尼崎直結以外は竣工時期もアベノミクス以前、そりゃ坪単価も差があるわな。

塚口の同じ敷地内で、バルコニーからの眺めの好みもあるだろし。
10年後に、400万円フォレストより上乗せして並べてみて、フロントを売り抜けられるとは、とうてい思えない。

[769: 匿名さん]

いずれにしても、ここは”損切り”しかないよ。

[770: 匿名さん]

雨や暑い日差しを避けてマンションと行き来出来る「直結」物件はファレストが同じ敷地内のマンションと言えども価値は全然、異なるかと思いますよ。
さらに駅だけでなく、商業施設、スーパー、自走式駐車場、どれをとっても近いトコにあるのですから。

[771: 匿名さん]

駅ビルに直結は響きいいね。老若男女問わず、エレベーター降りて行けてしまう病院があると言うのは心強い。個人的には価値大アリです。

[772: 匿名さん]

フロントとフォレストはある意味全く別物！極端な話、「駅直結」のフレーズでお客さんが契約していくｹｰｽもある。売却時の直結のインパクトはかなり強いものがある。
200万差しかないなら、キャンセル物件でも直ぐに無くなると思いますよ。
同じ条件で200万安いからといってフォレストに飛び付く思考回路を疑うわ。ここはフロントでしょ！？

[773: 匿名さん]

このマンションはある意味特殊です。
何故に価格を伏せながら販売してるのか？
理由を考えれば価格論争の答えも出ます。

[774: 匿名さん]

200万差かぁ。まぁ、そんなもんだよね。
値付けは妥当だと思います。

[775: 匿名ちゃん]

「みんなの森」って、フォレストの管理費だけで維持費だすの？
フロントやＣ街区も負担するのかな？

[776: 申込予定さん]

>>775
そうです
みんなで負担です
戸建の方々も負担です

[777: 匿名ちゃん]

>>776さん

返信ありがとうございます。
みんなで負担ですね。（マンション名から）フォレストだけで維持？と早とちりしてしまいました。1,200戸＋戸建てで、素敵な森を維持できそうですね。

[778: 匿名さん]

フロントや戸建の人はこの森には入れないでしょ？
利用出来ないのなら維持管理費は払わないのが筋だと思うよ。

[779: 購入検討中さん]

入れますよ。普通に現地で担当に話を聞けば、セキュリティ含め教えてくれます。
販売価格も行けば一覧表もらえるし。
駅直結のフロントとフォレストもほとんど距離に差がないのも現地行けばすぐわかります。
ちなみにフォレストも雨にはほとんど濡れずに駅まで行けます。行けばそれなりに妥当な物件ですよ。

[780: 匿名さん]

>>779
それはそれでなんだか嫌だな、こちらからはフロントには入れないけど、フロントや戸建の人はフォレストの建物内までも入れる訳ですね？

[781: 匿名さん]

>>780
建物内も入れないと共用箇所使えませんもの。

[782: 匿名さん]

土地の所有権はどのように分割されてるのですが？
例えば戸建はとか商業施設はこことは分離されてますよね？
フロントも土地が分断されてるので別ですよね？

[783: 匿名]

>>780、781
フロントの住民はフォレストの住居部には入れないそうですよ。
森と共用部だけとなっているそうです。

[784: 匿名さん]

>>783
それなら良かった。
森も皆なに使用権があるのも分かりました。
では、森の土地所有権も戸建てまで含めた全棟での分割ですか？

[785: 匿名さん]

>>784
もうさ、デベロッパーに聞いてから、ここでみんなに発表したら？

[786: 購入検討中さん]

>>784
安心してください、ＭＲで詳細教えてもらえます。

[787: 申込予定さん]

みんなの森がバルコニーから見える景色に惹かれB棟申し込み予定です

[788: 匿名さん]

フロント、間取り見たらトランクルームあるんだね、
フォレストは削ったのかな？見たら欲しいね

[789: 匿名さん]

森の所有権の問題は今は良くても将来管理費が重荷になって来た時にもめる火種に成りかねないかと思い質問しました。
所有権は付いて回りますが使用権は放棄する事も可能じゃないかな？
放棄すれば管理費も払わなくて済むとすれば、将来に所有権が無い棟の自治会で放棄が可決され使用出来なくても管理費が安い方を選ぶ可能性も有ると思います。
この森の恩恵を一番受けるのはB棟C棟だと思いますが、恩恵の薄い棟も管理負担が同じなら不満が出ても不思議じゃないと思うし色々と森に関しては疑問があります。また具体的な契約事項を見なければこの件は判断し難い内容だとも思うので問い合わせだけでは…。

[790: 匿名さん]

>>789
このような問題は出てくるよね。真剣に考えなきゃ。