プラウドシティ塚口ってどうですか？パート3

[匿名さん]

プラウドシティ塚口についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561393/
公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/tsukaguchi/

所在地：兵庫県尼崎市上坂部1丁目36番10他（地番）
交通：福知山線 「塚口」駅 徒歩2分
阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：69.61平米～90.73平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主・販売代理：JR西日本不動産開発
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[721: 匿名さん]

>>720
なんか、けんか腰で怖いです。もう少し大人の口調で会話されたらどうでしょうか？
私自身も714様が述べられたように、「誰がどうであれ最終的には自分が住みたいと思ったところに住むというので良いのではないでしょうか。」に同意件です。

[722: 匿名さん]

>>721
怖いですよね。
でもこれが尼崎なんです。
どこかの国と同じで昔の事を粘着質のように覚えていて話を持ち出してきます。
普通に暮らしてても、720のように左右、下からいつ因縁をつけられるか分かりません。
大袈裟かもしれませんが、尼崎に住むということはそれくらいのリスクがあるということです。

[723: 匿名さん]

>>722
あなたの方が気持ち悪いんですけど…しつこい。

この物件が良いと思うから検討しているのです。その検討材料は人それぞれ。
あなたの考え方はあまりに一面的。

[724: 匿名さん]

この近くで図書館の蔵書を受け取ろうと思ったらどこになるかな。（学習室？）

開発ついでに、
公民館とか、市の施設も誘致したらいいのにねー、、、

[725: 匿名さん]

近隣市の図書館は全て利用可能のはずだから、職場近くでも探してみる。学習室でも図書を受け取れるはずだけど、まだ行ったことないわ。
ネット予約で公民館で借りたことはあるけど。

[726: 匿名さん]

>>720
JR尼崎の事はよくわから無いが、
何を論破したのかな？
地価が～民度が～と書かれてるけど、
地価の低さや犯罪件数等、
数字を論破なんて出来ないよね？
それが現実だから。

[727: 匿名さん]

ここの魅力は交通の便に対しての価格の安さに尽きるだろうな、でも色々とリスクも高いから交通の利便性に重きを置いた人じゃないと後で後悔するかも。
またイメージ戦略で森と称した緑地も要注意、実際にはマンションの谷間の木が多めの緑地だと思えば良い。
また水が流れてるのは好ましいが、この手の施設は漏水が発生しポンプも寿命が来るのでいずれは大規模補修が必要だがあまりにの高額な補修費に水を流すのを断念するケースも少なくは無い。
また樹木の管理も大変、森と称する限り大きく育てたい所だがマンションの谷間で陽当たりもさほど良くないのに大きく育てればさらに薄暗くなるし大きく育てながら管理するのは通常よりも管理費が結構な高額になってしまう。
そんな状況で果たして20年後はどんな緑地になってるだろうか？
ただでさえ年数と共に修繕管理費は上昇するのに緑地に予算がどの程度取れるだろうか？おそらく重荷になると思うな。

[728: 匿名さん]

緑地、また共有施設の維持費については、将来の重荷になる可能性はあるけれど、とりあえず、それを売りにしている物件が多いということは、需要があるのでしょうね。
生活の中に緑があれば、ほっとひと息つけるし、まして、便利な立地でそれを手に入れられるなら、許容できるかなと思ってます。
これが、郊外の物件や、バス物件で「緑地あり！」だったら、たしかに必要性の有無を考えてしまう。

[729: 匿名さん]

商業施設もある駅前でこの坪単価はすごいと思う。
森永から土地取得した時に、すでに事業費も織り込んでたのかしら。
この2年くらいが激変期だもの。
今後、発売される他物件の価格を眺めていると、少し前の感覚が通じないお値段。

[730: 匿名さん]

>>729
安いってこと？

[731: 検討中の奥さま]

＞＞718
私も同じような疑問を持っている1人です（笑）
個人的には”「直結」のプレミアム価格”はおよそ5分圏内物件と比べて坪当り50万程プラスされるような感じではないかという感覚を持っています。
もちろん直結する駅によるとは思います。
ここのように同じ敷地内（徒歩およそ１分差程度）でのデッキ直結の有無による差なら、つまりマークフロントとフォレストなら坪当り20万～30万くらいの価格差が妥当じゃないのかなぁーって思います。

[732: 匿名さん]

駅前＆再開発物件という色眼鏡で見ると一見、安い（憧れの駅前なのに手が届く）と感じますが、他の同じような物件（物件名を出すと悪意、宣伝としてまたひねくれた予定住民！？に捉えられてしまうのであえて言いません）と比較すると高いと思いますよ。
コチラは”森”がどのように仕上がって、その後どのように運用、活用されていくのかを注目しています。

[733: 匿名さん]

森には興味なく、利便だけで選んだ人もいるんです。

[734: 匿名さん]

駅直結プレミアムがあったとしても、駅力から言ったら坪50万円は載せすぎだわ。高いか安いかは個人の感覚だけど、
大阪駅10分、駅前、開発エリア、中層以上で坪単価170万って買いやすいラインかと。
そりゃ、一昔前の物件と比べたら売り出し価格は異なるけど、時勢も円の価値も違うわけで。
私も森はオマケだな。

[735: 匿名さん]

いづれにせよ先売直結価格に対してもこの辺りの相場に対してもここは高すぎ、
後々も考えるのならJR甲子園口徒歩10分未満の方が住みやすそう。

[736: 検討中の奥さま]

>>735
甲子園口は住みやすそうですね、森が無くたって周辺はこの辺りより緑が多いし武庫川緑地は広々していてサイクリングや散歩も心地よいし、ガーデンズもチャリ５分だし、変な住民も少ないく街並みも心地よい。
価格がほんの少し高く通勤時間も５分程度の差なら私は甲子園口の方に魅力を感じます。

[737: 購入検討中さん]

甲子園口も検討しましたが、ここの値段では買えないですよ。買ったあともある程度余裕が出る暮らしを考えると、
一般的な年収の私には、ここ辺りがちょうど良いかなと。

[738: 匿名さん]

右に同じくで、そうなんですよね。
誰か語ってましたが、余裕のある生活をしたいんですよ。だから、このあたりの手頃なマンションクラスで充分なのです。

[739: 匿名ちゃん]

中古物件をみてると、となりのイニシア塚口の中古がぞくぞくと売りにでてますね。
たしかに2008年築で、となりに新築ができるとなると、いい価格で売れそうな売り時なのかもしれません。
いまでてる物件は70㎡で2600万円～2900万円、いろいろな諸費用込で考えると迷いますね。

[740: 匿名さん]

甲子園口でも駅徒歩5分以上は有り得ないですね。大阪駅までドアtoドアで時間がかかるのは、私は検討外だなぁ。
まあ、勤務先も考え方も人それぞれですが、唐突な話の入りですね（笑）

[741: ご近所さん [男性 40代]]

70㎡：2600万円～2900万円なら迷わずＪ尼北の駅近にしたほうがよい。
イニシア塚口って南北戦争があったのはご存知かですか？
1時間あたり4本の停車のＪ塚口は転売に苦労するよ。（遅延も多い）
駅力がないのに駅直結はプレミアムとはいいがたい。

子育てがメインで永住目的ならココもいいですが、よーく検討しましょう。

[742: 匿名さん]

>>739
いやいや別もんでしょ。絶対中古なんて買わない。

[743: 匿名ちゃん]

741さん、742さん、返信どうも。

J尼北の駅近も検討してますが、D.Cやその周辺の築3年くらいのところは70㎡超で3,400万前後なんですよ。そうなると、マークフォレストとほとんど変わらないので。。さすがに築15年で2,500万～2,900万円は対象外です。

南北戦争？ちょっと調べてみます。ありがとうございます。

転売するかわかりませんが、資産価値にはこだわります。

742さん：
新築が絶対よいという方には検討の余地ないと理解しています。

[744: 742]

>>743
ごめんなさい強く言っちゃって、、、。
中古でその価格なら絶対に新築でって意味です。

[745: 匿名ちゃん]

>NO.741さん

イニシア塚口、南北戦争ふくめて、状況把握できました。
ありがとうございます。

ここでは書きませんが、色々考えるところありますね。

[746: ご近所さん [男性 40代]]

741です。
745さんへ。
心から資産価値にこだわりを持つなら駅力ある地区を検討ください。
今は新築・中古も含めて物件が上がっています。
だから、今は購入時期ではありませんが、あえていうなら
もしＪ尼で築15年の2700万の物件ならば、5年後2500万ほどで売却可能です。（たぶん売れます）
しかしＪ塚口で3800万で購入した物件の場合、5年後2800万で売れる保証は全くありません。
それは、イニシアの転売価格に左右されます。イニシアが2200万ならココはよくて2500～2800万です。
イニシアの南北戦争を理解したなら、2200万での売却はありえますよ。（売主は損をしないんだから）

なぜイニシアは安かったのか。駅力がないからです。
駅力は最重要ファクターです。そして、その駅までの距離と。

もし急がないなら5年ほど賃貸に住んで不動産についてお勉強することをお勧めします。

[747: 匿名ちゃん]

>746さん

アドバイスありがとうございます。じっくり考えてみます。
非常にまともで、現実的なご意見で理解できます。

尼崎生まれ、尼崎育ちで、JR塚口駅の現況は少し理解しています。
北側にある三菱電機が立ち退き、さらに駅前が栄える可能性も想定しましたが、あそこ御園古墳石棺と墓地があるので、可能性はほとんどないでしょうね。

デベロッパーとしては、阪急塚口駅前（南側）を再開発したほうが良いかも。

[748: 匿名さん]

いくら開発されたって所詮福知山線、
値上がりを考えるのならJR尼崎が良いですね！

[749: 匿名さん]

イニシアが安かったのは、駅力よりも、
リーマンショックで売り手のコスモスイニシア？がブン投げたから。
どっちかの棟は、恐慌以前には、高値で売り出し、
それに買い手がついてたわけで。
JR尼崎でも2008年くらいならそんなに高くなかった。
資産維持ならjR尼崎、というのは同意です。
バランスの良い物件なら、新築のココ。

[750: 匿名さん]

>>748
冷めた頭で考えたら、マンション相場はこれ以上の値上がりはしません。
現在は、じゅうぶんに上がっています。
ただ、駅近物件の需要はずっとあるので、値下がり幅は少なそう。

[751: 匿名さん]

素人の推理戦は面白いですね、参考にさせて頂きます。

[752: 匿名さん]

皆さん余裕が無く売る気でいるのですね、１日でも長く住めるように頑張ってくださいね。

安心して下さい、あなたが困って買わなくとも買う人は沢山いますから。

[753: 匿名]

>>751
玄人の意見を聞かせて下さい。

[754: 匿名さん]

神様しか知らんね。
買いたいときが買い時だよ。

[755: ご近所さん]

いろいろオモロイですね。JR(神戸線・京都線・宝塚線・東西線)はしょっちゅう止まりますよ。JR尼からだと振替輸送対応は阪神か阪急ですよね。上坂部なら１５分もあれば阪急対応可能ですよ。いろんな観点から総合判断してみて下さい。

[757: 匿名さん]

他社2路線って考えなら「川西池田」が良いよ。
駅周辺部はこことは比較にならないほどの規模だし、さらにコッチの”森”と声高に叫ぶ緑地帯がたったの8000㎡なのに、あちらの中央公園はなんと20000㎡もあって広々と遊び放題！それにマンション群に囲まれたコチラと異なり閉塞感も無いしね。

[758: 匿名ちゃん]

公式ホームページをみると、マークフロント13階（73㎡）のキャンセル住戸が発生。
4,010万円か～。マークフォレストよりも200万円ほど高いな。

[759: 匿名さん]

>>758
やはりマークフロントの方が高いんですね。やはりマークフォレストは買いですね。

[760: 匿名さん]

それじゃJR尼崎の直結は周辺相場より2割近く高いですがなにがちがうのかな？

[761: 匿名さん]

>>757
川西も周辺を歩いてみたけど、というか、近くに住んでたけどw
駅から遠い。歩いてて楽しい道でもないし、毎日歩くのは苦痛だと思いました。
川西で、わざわざ駅から歩くなら、
広い庭付き戸建てを買うなぁ。
数年前に発売された駅近マンションは魅力的ですけどね。

[762: 匿名さん]

>>758
サイト見に行きます
ありがとうございます！

[763: 匿名さん]

>>758
直結ってことを考えると200万の差ならフロント側が十分、お得ってことでしょ！
どなたかが言ってたけど、駅から1,2分差のフォレストなら、坪当たり20万から30万程度ってことだとしても、400万から600万位、フォレスト側が安くなってないと逆に割高感があるんじゃないの？？
販売価格が高い尼崎の直結なんかも徒歩圏5分の物件とで比較すると、坪当たり50万位高くなっている気がします。フォレストとフロントの坪当たり差額の話もあながち的を射ていると思うよ。

[764: 匿名さん]

763です。
上記意見は759さんに対しての意見です。訂正します。

[765: 匿名ちゃん]

>762さん

どういたしまして。

あと、Ｃ街区って、どんなスケジュールかご存知の方いらっしゃいますか？
ズットシティ1,200戸の予定なので、マークフロント257戸、フォレスト587戸となると、Ｃ街区360戸くらいのがくるはず。

[766: 匿名さん]

要はやっぱり、フォレストは割高いってことですよね！？
普通、200万差なら直結物件側に飛び付きますもんね。

[767: 匿名さん]

JR尼崎と一緒にしたらだめでしょ、あちらの方が駅力は遥かに上だから直結の価値も高いのです。

[768: 匿名さん]

>>763
JR尼崎直結がやたら話に出てるけど、あそこの直結と塚口直結はベツモンでしょ。
JR尼崎直結以外は竣工時期もアベノミクス以前、そりゃ坪単価も差があるわな。

塚口の同じ敷地内で、バルコニーからの眺めの好みもあるだろし。
10年後に、400万円フォレストより上乗せして並べてみて、フロントを売り抜けられるとは、とうてい思えない。

[769: 匿名さん]

いずれにしても、ここは”損切り”しかないよ。

[770: 匿名さん]

雨や暑い日差しを避けてマンションと行き来出来る「直結」物件はファレストが同じ敷地内のマンションと言えども価値は全然、異なるかと思いますよ。
さらに駅だけでなく、商業施設、スーパー、自走式駐車場、どれをとっても近いトコにあるのですから。