東京ベイシティタワー Part5

[匿名さん]

東京ベイシティタワーのPart5です。
引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします

前スレ　Part4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/522896/
　　　　Part3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/442946/
　　　　Part2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/368194/
　　　　Part1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58537/

所在地：東京都港区芝浦四丁目4-22（地番）
交通：山手線 「田町」駅 徒歩13分
都営浅草線 「泉岳寺」駅 徒歩11分
都営三田線 「三田」駅 徒歩15分
山手線 「品川」駅 徒歩17分
間取：3LDK
面積：69.01平米～70.39平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
高浜橋北詰に見るタワー文明の勃興(1)序章～北東サイド編
https://www.sumu-log.com/archives/1544

[82: ご近所さん]

この物件には嫉妬しません。

[83: 匿名さん]

好みと違うならわざわざ掲示板までチェックしにこなくてもいいのでは…
なぜにこまめにチェックしてネガるのかなあ、何回も

[84: 匿名さん]

ダイレクトパノラマも住友の人昔前のタイプで、柱がアウトフレームじゃない。
立地のみならず、建物にも魅力薄い。
ちなみにエントランスも賃貸マンションかという貧弱さ。
現地案内されて萎えました。
ステータス感が港区なのにない。

[85: ご近所さん]

結局、この物件はこういう場末感も気にならず、港区のステータス感もなくてよいという人が,新駅、新駅とスミフから言われて購入するのだろうな。

[86: 匿名さん]

品川駅の注目されている物件だということはわかった
あとはそれぞれで好きにすれば？
また新しいニュースがあったらおねがいします

[87: 匿名さん]

>>86
新しいニュースは当分ないだろね。笑

[88: 匿名さん]

電車から見るとアイランドに完敗。

[89: 匿名さん]

アイランドとは比較にならないでしょ。新駅が出来たところであの場末感は、どうにもならない。

[90: 匿名さん]

分譲価格より高値で中古が売れてるよ

[91: 匿名さん]

近いうちに近くにJRの駅が出来ることでしょうね。
出来たら便利になることでしょう。そう思います。
駅が出来たら何と言う駅名になるんだろうな。
「泉岳寺」か「北品川」が有力かなぁ。
まあ、他にもモノレールが近くを走っていますが。

[92: 匿名さん]

>>79
再開発の意味をご存知ないんですか？

[93: ご近所さん]

新駅が出来ても出来なくても、場末感はそう簡単には消えないよ。なにしろ場所が場所だから。
そういう事が気にならない人向きだな。

[94: 匿名さん]

ほそっちくて貧相だね。

[95: 匿名さん]

沖式儲かる確率順位では常に上位ですね。資産性に安定感があるのでしょうか。

[99: 匿名さん]

単なる素人の意見を聞くか、プロの意見を聞くかですね。

[100: 匿名さん]

>>99
プロも他人事だよ。
自分で判断しなきゃね。

[101: 匿名さん]

どっちもどっち

[102: 匿名さん]

プロなら品川タワーレジデンス選んでる

[103: 匿名さん]

資産性に関しては正直「わからない」としか言い様がないように感じます。
五輪後、もしかして景気が良くなる可能性もありますし。

自分が住みたいか、または資産として保持したいか
シンプルにただそれだけなんじゃないかなと思います。

現状に於いては駅までは決してどこも近くはないけれど、
話題性はあるエリアではあります。
どう判断するか、でしょうね。

[104: 匿名さん]

現在、住友が高い値段設定をしていることもあり、10年後の価値は微妙ですね。ただし、1期2期で購入した方は比較的安く購入できたのでは？新駅までは決して近いとは言えませんが、大規模再開発エリアに10分前後の距離にあることは、有利だと思いますよ。

[105: 検討中]

７０平米で７０００万って今は安いのですか？購入を検討していて、住友不動産に行ったのですが、近隣の物件はこんな値段では買えませんみたいに言われました。上から目線なかんじで、あまりいい印象を受けませんでした。
最初に分譲したときはもっと安かったのですか？知ってる方がいましたら教えてください。

[106: 匿名さん]

>>105
70平米7000万では芝浦では中古買うのも難しいですね。駅徒歩13分のケープタワーなら買えるかもしれません。新築では8000万くらいはする相場になってるのは本当です。ここも含めたサウスゲート地区は再開発だらけなので、今後安くなる可能性はゼロに近い。今買えなければ、今後新築はまず手が出ないかと。

[107: 検討中]

>>106
105です。回答ありがとうございます。
この価格は現時点では安いのですね。でも、もう竣工後1年もたつ物件なのに、まだ販売しているということは、不動産のほうで価格が上がるのを待ってる状態なのでしょうか。
今はミニバブルのような気がして、買い時ではないのではないかとも思い、迷っているところです。

[108: 匿名さん]

煽り凄いね。。。

[109: 匿名さん]

>>107
確かに今はミニバブルと考えてる人が多いと思います。いつかは不動産価格が下がる局面もあるはずですが、それが来年なのかオリンピック後なのかは誰にもわかりません。なので買ってもいい時期なのかは難しい判断ですね。

ただ新駅は2020までに暫定開業、田町東口再開発は2-3年後竣工は決定事項なので竣工後には、より便利に綺麗になりますからこの辺の地価はかなり上がるのは間違いありません。不動産市場全体が下がっても、再開発のない場所と比較して、この辺りは相対的に上がり続けるのは間違いないですから、財閥系マンションがその値段で買えることはもうないとは思います。

[110: 匿名さん]

問題は、２～３年待てるかどうかだね。

[111: 物件比較中さん]

ここを検討してますが、施工会社から旭化臭が。。。
大丈夫なんでしょうか？

[112: 匿名さん]

70平米で7000万円程度の物件は中央3区で見ると少ない印象です
中古でもそれなりのところは値上りしてしまってますね…

[113: 匿名さん]

今が天井かも…

[114: 匿名さん]

どうなんでしょう。
振り返ってみると今買っておけばということまるかも知れないし
待ってよかったということもあるかもしれないし…
欲しい時が買い時なのかな（汗）
その判断は個々によるとは思いますが。
難しいですよねぇ。
特に相場が動いていると。

[115: 匿名さん]

このマンションには、旭化成の杭は使われてますか？

タワマンで杭に不良がある場合、東日本大震災クラスの地震が東京直下に起きたらどうなりますか？

[116: 匿名さん]

免震装置は大丈夫でしょうか？

[117: 入居済み住民さん]

スミフから旭化成は関係無いって電話ありましたね

[118: 匿名さん]

このマンションは旭化成建材を使ってないようです。安心くださいね。

[119: 匿名さん]

今出てる45㎡8000万の物件て、最上階とはいえさすがに高すぎませんか?
売る気があまりないんでしょうか?

[120: 匿名さん]

5年後には新駅ができるので、強気の価格設定ですよね。2020年以降、不動産価格が下がると言われている中、この物件は新駅、品川再開発、リニアと積極的な話題が多く、それなりに資産価値は維持されそうですからね。ただし、（少なくとも）2020年までは不便な立地ですし、新駅までの動線もまだ分かりませんので、45平米8000万円は割高な気もします・・・
。

[121: 匿名さん]

ちなみに、先着順となっている物件の概要は以下のとおりです。
販売戸数　1戸3階　
販売価格　5,280万円　
間取り　１LD・K　※販売用住戸のみ　
専有面積　45.01m2
バルコニー面積　7.68m2～7.68m2　

[122: 匿名さん]

ここは新駅できても徒歩10分以上ですからね。今買うなら田町9分のクラッシィ芝浦の方が高く売れるでしょう。
そもそも住友は割高マンションが多いので投資目的で買うべきではないですよ。

[123: 購入検討中さん]

確実にクラッシィ選択しますよね、、
三井って名前のせいで、事実は違っても不安な人は不安ですから。。

[124: 匿名さん]

ここにお買い得感があったのは2期までだね。

[125: 匿名さん]

そうかもしれないですね。
割高感は感じられるようになってきてしまっているのか。
場所が場所だけに、
周りの相場が上がってくると、上げたくなってきは来るでしょうね。
資本主義だから当然ですけれども。

[126: 匿名さん]

クラッシーもTBTも完売しませんね。

[127: 匿名さん]

泉岳寺駅の拡幅も発表され、さらに楽しみな地域になりましたね。

[128: 匿名さん]

Tokyo Bay City Towerって
Tokyo, Bay City Towerなのかな？
それとも
Tokyo Bay, City Tower?

[129: 匿名さん]

『TOKYO BAY CITY TOWER』って書いてあるよ。

もう堂々完成って、写真もありますよ。
やっぱりタワーマンションなだけあって最上階は本当に高い。
もしかしたら、私は高いところが苦手なんですが、紅葉なら綺麗なもんですよ。

[130: 匿名さん]

最上階売れたみたいですね。
物件概要が更新されてます。

[131: 匿名]

>>130
全戸完売ですか？

[132: 匿名さん]

残り４戸です。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/30324/detail.cgi

[133: 匿名さん]

杭問題は旭化成だけではないみたいですね。ここの施工は大丈夫ですか？

一般的には、タワマンより低層が安心、湾岸部よりも地盤の堅い内陸部が安心なのでしょう。

[134: 匿名さん]

新駅効果ですかね。

[135: 匿名さん]

残りは低層階ですかね？旧海岸通沿いは無電柱化で綺麗になりそうですし、高浜橋ので架け替えが終われば、交差点も綺麗になるかな。

[136: 匿名さん]

もう低層階の物件しか残っていないのはちょっと残念だなぁ。

駅とは、そうですね、もう新しい駅が出来るから、ここもいろいろと更に栄えて来そうというか、
ちょっと変わってしまうんじゃないかなぁ。
オリンピックも控えているだろうし。

[137: 匿名さん]

高浜橋付近の利便性ってそんなに変わるのでしょうか？近くにスーパーマーケットはないし、ちょつと不便ではないですか？

[138: 匿名さん]

新しい駅ができてもすぐには栄えないけれど計画的に街づくりをして、お店の誘致や公共の施設的なものができると良いとは思います。
可能性として０ではないのですから。
もっと住みやすく、暮らしやすくなっていくといいな。
後は販売は低層階だけですか。
マンションの場合、低層階だと最後にっていうのは本当なんですね。

[139: 匿名さん]

いよいよ最終期みたいですね。

[140: 匿名さん]

スーパーは、ピーコックかな？

[141: 匿名さん]

高浜場所の工事はいつ終わるのでしょうかね？

[142: 匿名さん]

すいません。高浜橋の誤りです。

[143: 匿名さん]

買い物はピーコックだと思います。
２つもありますからね、ピーコック…。
場所はそれぞれ離れているけれど。
現実的には駅に近い所で買い物していくと仕事帰りに寄れたりするのでいいのかなと思いました。
もっと選択肢があればいいのだけれど、あるだけ良いのかな。

[144: 匿名さん]

肉のハナマサが復活してくれると、いいね

[145: ご近所さん [男性 40代]]

芝浦小学校がマンモス化してしまってファミリー層には厳しいね。残ってる低階層買う人には関係ないかもしれんけど。

[146: 匿名さん]

残り10戸！！頑張って！！

[147: 匿名さん]

芝浦小、急に人が増えてしまったという話は聞いたことがあります。
マンションがどんどん出来てきてしまいましたもの。

ピーコックが2店舗か！と思っていましたが、
他にも思っていた方がいらっしゃいましたか。
別のところであるならば選択肢ということになりますが。

[148: 匿名さん]

残り４戸らしいが、値上げした？
1LDKが5280から5780に変更になってる。

[149: 匿名さん]

本当ですね。
ちなみに、残り3戸のようですね。いよいよ完売が見えてきましたね。

[150: 匿名さん]

すみふの思惑通りの展開なんでしょうね。
最上階はわからないがその他はまもなく売れてしまうでしょうね。

[151: 匿名さん]

>>150
先週仲介である物件の内覧をさせてもらったとき聞いた話では、芝浦で今年キーになるGFTの中古は平均で400超え、最低限の部屋で360、非プレミア階の好条件部屋は500超える成約になるのが今年の相場になりそうと言ってましたから、今年に入り段々割安感が増しTBT、クラッシィは今年中の完売になると思います。このあたり、段々上がってきてますね。TBTもクラッシィもいいけど私には買えませんので、中古捜し中。

[152: 匿名さん]

69.76㎡の部屋が最上階ですかね？1億680万円はなかなか厳しいような・・・。

[153: 匿名さん]

GFTの相場があがれば芝浦の他のマンションへの波及効果もあるでしょうね。
最上階は流石に高すぎですかね。
角部屋でもないし他の階と仕様も変わらないですからね。

[154: 匿名さん]

ここを真剣に検討しているのですが、新駅までの動線はどんな感じでしょうか。
未知の部分なのでクラッシのほうが安全かなと思っています。

[155: 匿名さん]

>>154
お化けトンネルの代替としてほぼ同じ場所にできる第2東西連絡道路から入り、途中交差する再開発地域内の新設道路を南下して新駅にといった動線でしょうか。所要時間10分位、なお道路完成は新駅開業に合わせ20年と思われます。

[156: 匿名さん]

>>155
ありがとうございます。

[157: 匿名さん]

>>154
未知の部分の最たるものは、都心直結線が優先整備路線に入るかどうかでしょうね。まあ来月発表される交通政策審議会の新答申を待ちましょう。

[158: 匿名さん]

いくつか中古物件も出てるようですが、成約はしていないようですね。

[159: 匿名さん]

>>158
地味にいくつかは成約してましたよ。
2015年01月の売買成約事例
物件名 東京ベイシティタワー
住所 東京都港区芝浦4丁目
築年 2014年09月
沿線 JR山手線 田町 徒歩13分
成約価格 6280万円
管理費+修繕費 18.457千円
平米数 55.11㎡
坪単価 376.8万円
間取り 2LDK
成約日 2015年01月

2015年10月の売買成約事例
物件名 東京ベイシティタワー
住所 東京都港区芝浦4丁目
築年 2014年09月
沿線 JR山手線 田町 徒歩13分
成約価格 6790万円
管理費+修繕費 20.616千円
平米数 57.09㎡
坪単価 392.5万円
間取り 2LDK
成約日 2015年10月

[160: 匿名さん]

そうだったんですか。情報、ありがとうございます。
需要がないわけではない、ということ。
むしろ価格さえ適正であれば充分に動いていく可能性があるマンションということなんですよね。
あと残り１０戸ほど、恐らく価格のディスカウントは難しいかもしれないですが
この先どのようにして販売していくのでしょうか。

[161: 匿名さん]

高浜橋あたりも整備され、泉岳寺駅へのアクセス環境も第２東西道路により大幅に改善されたりと徐々に開発が進んでいる点が良いのではないかと思います。

[162: 匿名さん]

残り３戸ですよー

[163: 匿名さん]

売れてるね。もーすぐ完売かな

[164: 匿名さん]

3戸以上あると思います。それとも電気つかない住戸は住まないのかな？バルコニーから見えるので。

[165: 匿名さん]

ずいぶんと売れてきたように思います。
やはり、このあたりでこのスペックだとそれなりに重要があるということですか。
残りも間もなく、完売しそうな感じがします。

[166: 匿名さん]

ここは新駅まで徒歩10分以内ですか？

[167: 賃貸検討]

>>166
10分越えだよ。何か？

[168: 匿名さん]

サウスゲートスレでTBTは10分以内という話が出ていましたので。

[169: 賃貸検討]

>>168
10分越えてるけど、リセールに自信ある人が買ってるから、あまり駅距離について触れないでね。

[170: 購入検討中さん]

10分超えるとリセールきつくない？

[171: 匿名さん]

売買が成立してるから実需でも売れてるみたいね
なんだかんだで新駅の大規模開発エリアに近いから今後は便利になるんでしょ

[172: 匿名さん]

以外と価格は維持されるかもね。

[173: 匿名さん]

そうなると良いなという希望は多くの人が持っていると思いますが…
初期設定の価格が高いと、ある程度の下落はあるのではないかと考えられます。
それを維持できるとなればこのエリア全体が更に値上がってしまった時なのではないでしょうか。
下がらないに越したことはない、ですが。

[174: 匿名さん]

芝浦の価値が上がるといいな。

[175: 匿名さん]

この物件は何が良いですか？

[176: 匿名さん]

残り二戸みたいです。
最上階売れたみたいですね。

[177: 匿名さん]

精香園の隣は賃貸マンションができるみたいですね。

[178: 匿名さん]

値引き開始か？

[179: 匿名さん]

するのですか？しないんじゃないかなーって思っていたんですが…。
住友不動産って一旦値付けした物件の値下げってしないという話を聞きますよ。
もう値段自体もハッキリ出ていますし。
家具がついていたりしているので、
それが最大限のサービスなのかなって言う風に思っていました。

[180: 匿名さん]

もう２戸しかないからね。住友は竣工から完売まで５年くらいは当たり前になってきてるからこの段階で値引きはまずないだろう。少なくてもＴＧＭＭが一部開業する２年後には必ず完売するから焦ることもないだろうし。

[181: 匿名さん]

ここは、1期・2期がお得でしたね。