大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART 5

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当】

[924: 入居済みさん]

>>922
ならばやはり、犯人特定の場合に限り監視カメラの映像は理事を含む２名以上の申し出により
映像確認を行う様な管理組合主体で動くルールにしないといけませんよね。

何もしなければキズはこのままで修繕したとしても管理費から支払われることでしょう。
そして今後付くであろうキズについても犯人特定はせず、同様に管理費が浪費されていきます。

管理業者にまかせっきりだと掃除の時にうっかりキズを付けたなんかだと隠蔽される可能性も少しはあるでしょう。
修繕は理事権限でする事が出来ます。なので映像は理事が確認するべきでしょう。

[925: 契約済みさん]

>>917さん
管理会社と引越し業者
管理会社と無料の英会話教室

この例え、住民に凄く解りやすく浸透したと思います。

既に管理会社の体制そのものを表していると思えます。

折角、例えこの先、
組合員が良質な下請け業者と関係を保ち理事になった際、値交渉して取引しても

大京と下請け業者が交渉する際に、
住民への配慮を下請け業者が受け入れた事が

管理会社が下請け業者に伝える一手間を責任分散なされた為、全く意向が伝わらず

下請け業者が住民の為の配慮が永遠に欠けると言う事と同義だと思っています。

これが、12年先の大規模修繕の時に
住民への配慮足らずが2年無いし4年続くと言う事だと思っています。

私は、管理会社を選定していく事に問題は無いですが、

既に賃貸されておられる方や、
5年未満無いし10年で売られたい方には
管理会社と穏便で良好な関係でいたいのでは無いかと思います。

その辺が早期に白日の下にさらけ出せた事は有意義だと思っています。

[926: 契約済みさん]

>>921住民ママさん
管理会社側の人によって言う事が違う

統制取れて居ない事が解っただけでも儲けもんです。

[927: 契約済みさん]

>>922さん
傷には傷をつけた方の癖が有り、
いくら備品や建物を修復しようが
犯人特定を怠れば、同じ傷がつきます。

10年以降に買われる方にも
資産価値を保たれた状態で提供できるように啓蒙は続けます。

「ちょっとだけ」の積み重ねが大規模になると、莫大ですから。

[928: 契約済さん]

>>922さん
その労力を惜しんででも皆様の為に役に立ちたい方が何人もいらっしゃいます。
当然募集がかかれば私も参加します。

そういう住民がいる事ってある意味幸せだと思いますよ。

[929: 匿名さん]

管理会社がしっかりすれば、修繕費用はかかりません
今回の傷の問題をどうやって収めるかでしょう

[930: 住民4]

少なくとも、エレベーター傷は管理会社負担!!

[931: 契約済みさん]

>>928
922は管理業者の立場で掻きました。
ええ、住民の方は足の軽い方が大勢いるようです。
それでも正式に声がかからないと動けないので
こちらで危機意識を高め理事さん方に即急動く必要がある物と
認識させたいのです。

基本的にマンション管理は管理組合が行うものです。
役員さんがたも私生活がありますので管理組合だけでは上手く回らないので
管理業者に業務を委託します。
それでも主体は管理組合でなければなりません。

自分の物は自分で管理すると言う当たり前の事です。

[932: 契約済みさん]

WBSの動画を拝見させて頂きました。
その中にペンキ錆で穴が開き、コンクリ―トが浸食すると話されておりました。
住民の方でベランダのペンキがすでに錆びているご家庭はどれくらいあるのでしょうか。
私は内覧時に担当者の方にすでに錆びている箇所を指摘をしたら、
【こういう錆は許容範囲内で、これを直すにはゴンドラがいるので・・・】
と言われました。

でも内覧時でしたし、まだ建って時間が経っていないのに、もう錆？って感じでしたが、皆さまはいかがでしょうか。

瑕疵担保になるんでしょうかね。

ペンキの塗り替えとなると、ゴンドラを使うので、やはり高額になります。内覧時に指摘された方っていらっしゃいますか？

[933: 住居者]

一階カフェができるんですね（≧∇≦）

[934: 契約済みさん]

>>933さん
どんなカフェになるのでしょうね。
楽しみです。

[935: 匿名さん]

管理会社は道具で、使うのは管理組合

確かにそうではありますが、、、

掃除道具で考えれば
ほうきと、ちりとりなのか
掃除機なのか
ダイソンなのかルンバなのか、
見極めないといけません

値段はルンバで、やる仕事はちりとり
でしたら、道具を変えた方がいいですね
使える道具なら使い方ですけど、、、

[936: 入居済みさん]

>>933>>934
店内も店外も、オリックス劇場の客で溢れ返るカフェになるでしょう。
カフェの外は至るところに不法投棄。

[937: 契約済みさん]

>>935さん
それって、掃除する人の腕と場所にもよりますよね。。。

[938: 入居済みさん]

>>916
意見を書いて下さい。
ここは、感じたこと、思っていることを
書く場所ですが、書いてあるからと言って、それだけでは
理事会で取り上げてもらえるものでもありません。
私は、過去に三度にわたり、次回の理事会で取り上げてほしいと
管理センターに直接、渡しにいきました。
そのなかの一つに、ホテル経営について、やめさせるように
お願いしました。当時問題になっていた部屋は退去したそうなので、
「問題は解決した」と、理事を名乗る人が、この掲示板にも書いて下さっていましたが、別の部屋が、営業しているのであれば
新たに部屋を特定して、対策をしなければならないです。
ですから、この問題は安易に「解決した」というものではないと
思います。
行動してくださいね。でないと、なにも始まりません。

[939: マンション住民さん]

>>938
管理センターへ直接渡しに行った所で必ず理事会で議論される訳ではありませんけどね。

どんな投書が寄せられているのかちょっと気になる所ですねぇ。
どういう物が議案に上がって、どういう物が議題にも上がらず却下されたのかは気になる所です。

ホテル経営は他にもやっている部屋もあるのか、新たにまた増えたのかわかりませんが、
まだ残っている気がします。
確定的な証拠を掴んで根絶やしにしていきましょう。

[940: 入居済みさん]

規約を改めて読みました。
驚いた点がいくつか。

まず、宅配ボックス。
宅配ボックスの保管期間は３日で、経過したものは管理会社で撤去し保管・廃棄ができることになっています。
管理会社には規約通りに仕事をして欲しいです。

次、キッズルーム。
キッズルームの使用者(保護者含む)は、使用後の清掃を行い、設備や備品を元に戻す。他の住民に迷惑をかけない。違反者が多いですね（笑
キッズルームの使用者が故意または過失により建物・備品を破損・紛失したときは、使用者(保護者含む)の負担で修復。
管理組合は、規約を順守しない利用者のキッズルームの使用を中止させ、以後の使用を禁止できる。

次、ゲストルーム。
ゲストルームの使用計画について日程表を作成し、使用日時・目的・責任者(住民の氏名)を記載し、ゲストルームの使用を希望する者が閲覧できるよう常時整備。
おそらく、氏名だけでなく、部屋番号も記載対象でしょう。
管理組合が日程表を作成することになっていますが、現時点では理事でさえ予約の詳細を見れないのだから、管理会社に委託する内容に含まれているのではないでしょうか。
管理会社には規約通り仕事をして欲しいです。

次、スタディールーム。
スタディールームでは他の人との会話は禁止。
家庭教師なんて論外。
キッズルームと同じく、管理組合により使用禁止にできます。

次、パーティールーム。
パーティールームもゲストルームと同様に日程表を作成し、希望者に閲覧させなければいけません。
これで、毎週月曜に怪しいセミナーを行っている人と目的が判明しますね。
管理会社さん、仕事をしてください。

次、ビューラウンジとパーティールーム。
使用者が建物・備品を破損・紛失したときは、使用者の費用負担で修復。
規約に書いてあると、責任追求しやすいですね。
また、キッズルームと同じく、違反者は使用禁止にできる。

次、防犯カメラ。
防犯カメラ映像は７日間保存。
防犯カメラの機器と映像を保管・管理するのは、理事長。但し管理会社に委託してもよい。(あくまで委託。主体は理事長であり、管理組合）
犯罪・汚損・毀損行為があったとき、また理事会が必要と判断したときは、理事会の承認を得て、防犯カメラ映像を閲覧できる。
理事会の承認を得る時間的余裕がないときは、理事長の判断で閲覧できる。
なんだ、規約に書いてあるやん。

一番違和感があったのは、やっぱりオリックス・大京関係。
収支予算の収入のうち「専用使用料」６万円/月は、
●１階店舗の壁面広告
●移動式看板の設置場所の賃料
●店舗前の接客スペースの賃料の合計。
接客スペースって、看板用賃料込みで月６万円なのに、どの程度まで使うつもりでしょう。

同じく「専用使用料」
管理規約３２頁、管理規約 附則 第１３条(２５)
「キッズルーム及びペットルームは、管理受託者が手配する入居者対象のサービス提供を予定しており、この場合使用制限される」
管理会社が管理組合の了解なく勝手に業者を決めて施設を利用させ、
その業者の施設使用料が管理組合の収入に含まれていない。
業者に無償で使わせるわけではないでしょうに、どうして管理会社の収入にするのか？

[941: 契約済さん]

>>940さま
ありがとうございます。
専用使用料
一階でその価格か〜〜って感じですね。
しかもカフェになったらゴミの量も増えるでしょう。そのゴミの破棄も住民の負担です。
光熱費はどうなってるのでしょうかね。サンクタス負担でしょうか。
私も規約見直してみます。

[942: 匿名さん]

月々たかだか6万円って、、、ちょっと安すぎますね

日程表を作っていなければ、業務不履行です。受付業務に入るはず
閲覧を断ったとすれば、委託した業務外の行為をしています。不法行為ですね。
自分たちで作った管理規約どおり運営できないなんて、おかしいですよね

そんな状態で、果たしてキッズルームやペットルームでのまともなイベントが開催されるんでしょうか

[943: 入居済さん]

>>942
月々60,000円光熱費込みなら、私もショップ開きたいわ。

[944: 入居済みさん]

>>938
ありがとう御座います。
書いた人いるんですね。
確かにairbnb問題は大きな問題で、書く価値あると思います。
でも、その他の問題は、住民同士の問題が多く、
名前書いて恨まれても怖いですよね。
輪番制だから、モンスター理事がいてる可能性とかもゼロではないし、
ここで理事にバラされることもあるって考えると、
なかなか行動できないですよね。
ここで、書くのが関の山ですかね。
他の人はスルーってことは、提出した人少なそうですね。
返事ありがとうございました。ちょっと考えます。

[945: 契約済みさん]

>>940
こういう規約を読んで説明してくれるのは、
ありがたいです。
感謝！！
監視カメラの議論は、なんだったんでしょう。
もうルールは決まってたんですね。
そりゃそうでよね。理事が二人で見れたら、
仲良し理事同士でやりたい放題になってしまいますよね。
理事会ですか、少し安心しました。

[946: 住民さんＡ]

やっぱここはおもしろいよなぁ
馬鹿ばっかりで
ルールブック読まずに、ルールの話してんの？

最近のツボは、雨の日のキッズルーム。
あたしゃ、人が使ってても使いたいってか？
うーん、あっ、大京と引っ越し業者の癒着みたいなこと書いたやつ
引っ越し業者は誰が選ぶんだよ。住人だろ？
どうやったら癒着関係が生まれるんだよ
ほんと馬鹿だな〜おまえら

[947: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

管理規約を読まない方がほとんど？
ということは知らない方達の行動も仕方がないかもしれないですね。

[948: 契約済みさん]

>>946さん
癒着なんて書いて無いですよ。
住民への配慮が足りないと書いただけで。
勘違いさせないで下さいねえ。

[949: 契約済みさん]

940さん

的を得て居て、その通り！と爆笑してしまいました。
940さんなら、プログラムの入ってないルンバの起動が出来そうです！
あー、ツボにハマる…。

[950: 入居済みさん]

>>946

人をバカにする前に、まともな言葉で話しなさい。

[951: 契約済みさん]

942さん
今のままだと
もはや、キッズルームもペットルームも
イベント？いやいや邪魔でしょ状態ですね。

>>946さん
乳幼児、幼児、低学年、高学年

使用用途や目的意識の価値観の違いでパーソナルスペースは全く違うけれど、
そんな事は基本前提で
結局、管理会社の住民への説明不足って事を言ってられてるのでは無いでしょうか？
私はそう受け止めました。

[952: 入居済みさん]

>>944

こんばんは。
ホテル経営、アドローブに置いてある傘や置物のような
傘立ての撤去、ゲストルーム予約方法の見直し、
(提出した時点で感じた)放置自転車のより有効的な対策を
お願いしました。
皆さんも積極的に意見を述べて(提出)下さいね。
丁寧に応対してくださいました。

ここでの書き込みだけでおわると
ただのひまつぶしのタネにされてしまいます。


カフェのオープンが楽しみですね。

[953: 契約済みさん]

>>943さん
6万なら、一階でショップ開きたい人、多数でしょうね。

>>950さん
私もルールブックの読解力の無さに猛反省です。>>942さんみたいな通訳してくれる人が居てくれて凄く助かります。

[954: 契約済みさん]

失礼しました。
>>942さんみたいな通訳してくれる人が居てくれて凄く助かります。誤
>>940さんみたいな通訳してくれる人が居てくれて凄く助かります。正

[955: 契約済みさん]

本当に今までルールブックを見ずに色々言い過ぎましたね。
やっぱりここでルールを決める話は無しですね。

問題があったら、まずルールはどうなってますか？ですよね。
じゃないと変な人に馬鹿にされちゃいますよね。

無いルールは理事会にお願いで、あるルールを広めましょうね。

[956: 入居済みさん]

>>955
確かに、問題が生じた毎に規約を確認する必要がありますね。
でも、今のルールで対応できない問題について追加でルールを検討する際には、ここでの意見交換は有意義です。
私はつい自分の意見が普通だと考えてしまいますが、ここを見たら色々な意見の方がいて、とても勉強になります。

[957: 入居済みさん]

>>947>>951
考え方が逆です。
私達は、管理会社の管理下にあるのではなく、規約と契約の通り仕事をするよう管理会社に指示をしなくては。
つまり、規約は管理会社に教えてもらうものではなく、規約は私達が知っていないといけないもの。
生命保険の契約のようにわかりにくくても、知らなかった、聞いてないでは済みません。
私も、>>940さんの指摘を参考に、規約を読み直してみます。

[958: 契約済みさん]

>>957
私もこちらの意見に賛成です。
何でもかんでも管理会社のせいにし過ぎですよね。
管理規約を渡すってことが、伝えたってことですもんね。
わたしも読もうと思います。
皆さんも読みましょうね。
あんなにぶ厚いんだから、
ほとんどのことがルール付けされてるはずですよね。
ルール決まってるのに、意見に言っても馬鹿にされますよね。

[959: 入居済みさん]

>>940です。
「専用使用料」について、一部誤解を与えてしまい、申し訳ございません。

１階店舗のテナントは、店舗部分所有者(オリックス？)に店舗賃料を支払い、管理組合に「専用使用料」を支払います。
その「専用使用料」６万円/月の内訳は、
●１階店舗の壁面広告
●移動式看板の設置場所の賃料
●店舗前の「接客スペース」の賃料 の合計

「接客スペース」とは、オリックス劇場との間の屋根がある部分の一部を、テナントの接客スペースとして使うことを想定しているようです。

ヨドバシ梅田やグランフロント付近なら１階テナント賃料は坪６万円/月程度でしょうか。
１坪＝約３.３平米。
例えば、２ｍ×１.６ｍ、ベッドで言えばダブルより広くシングル２個より狭い。

新町のテナント賃料は梅田より安いですが、壁面広告料と移動式看板の設置場所賃料を含んで６万円/月です。
「接客スペース」として、どの程度の面積を専用するのか気になります。
テーブルや椅子を並べてテラスを作る権利を主張できるほどの賃料ではないと思います。

[960: 契約済みさん]

>>959
追記ありがとう御座います。
わたしは看板などの費用ってわかりましたけどね。
あれ読んで、店の家賃と勘違いする人って、どうなんですかね。
馬鹿にされてもしかたないんですかね。
残念ですね。いい事、書いて頂いたのに。

[961: 契約済みさん]

960さん
940さんで書いてくれてあるのに943さんを信じ込んで6万の訳無いのに都合よく解釈してしまいましたね。
残念言われても仕方無いですわ。

此方を読むより、今手元に無い規約をもう一度読み直します。
再び猛反省で、3年ぶりに書き込むの控えますわ。
スレの品質は再び向上してるのが誠に有難いです。

[962: 入居済さん]

>>946
あなたもその中のひとりだったでしょw
今更そんなこと言っても無駄だわ。

[963: 匿名さん]

管理規約は元々、売主から委託された管理会社が作成しています。
そのため、そのとおりに動いていない管理会社はおかしいですね。日程表は作って閲覧ないといけません。

マンションも人も見ずにつくった管理規約どおりにすべてが回るわけではありませんので、うまく利用しながら、使いにくいところは直していきつつ、シンプルにしていきたいものです。

[964: 契約済みさん]

>>295
古い話ですいません。YUUさんのURLって貼って頂けないですか？
皆さんでチェックする必要がありますよね。
再開されないようしないといけないですね。

[965: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

わたし、やっぱりこんな口コミに本当の理事が書いてるのレベルが低過ぎて嫌だわ。
事実確認して理事を辞めさせる規約ってどうなってますか？
わかる人教えて頂けませんか？
どう考えても越権行為じゃないですか？
ここの住人以外が見たら、確実にレベル低い管理組合って思われちゃいますよ。

[966: 住民]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[967: 住民ママさん]

>>940さん
転記ありがとう御座います。
利用者が熟知すべき規則ですが、熟知されていないのが現状ですね。
私も２～３度目を通しましたが、忘れていた、気にも留めてなかった項目がありました。
今の状況から考えると、不細工ではありますが、注意書きを明示する必要がありそうですね。

最後の専用使用量ですが、
いくら払えばキッズルーム借り切れるのかと思って英会話がいくらで借りているのかコンシェルジュに聞きました。
無料だそうです。
袖の下が無いとは言い切れませんが、業者は払っていないようですよ。
940さんが言う様に、アステージには入ってきて管理組合に入ってないからコンシェルジュさんが無料と答えたのかは
私にはわかりません。

[968: 入居済みさん]

>>965
自分で管理規約を読めばいいでしょ。日本語読めないの？
他力本願で、ヒステリックに文句を言うだけ。
理事としての投稿を止めてもらうだけでいいでしょ。
自分は文句を言うだけで何もしないくせに、やる気があって努力している人の挙げ足とりしないで。

[969: 入居済みさん [女性]]

>>966
予約状況の詳細な確認ができるんですね！
以前、ゲストルームから中国人の集団が出てきたとの投稿があって、ゲストルームがAirbnbのようなホテルとして利用されているのではないかという話がありましたが、
ゲストルームをホテルとして貸し出している人がいる疑惑は、なくなったんですか？

[970: ﾏﾏさん]

今さらwww
鬼の首をとったかの様に。

どこのマンションも同じ様な
規約があった上で問題を抱えてるの。

キズひとつとっても難しいよ～
深さ、長さ、幅は?
キズを測定するゲージあるけど使うの?
不意に携帯落としてついた凹キズもだめ?
修理は強制力ある?
修理は映像で確認出来たとして該当箇所だけ?

規約があっても実際の運用は厳しいから
管理会社も苦労するんです。

管理会社や支配人やコンシェルを
ボロカスに叩いといて
ルールは管理会社が作成した優秀作ありました!
って、朝からお花畑が満開すぎw

[971: 住民４]

ところで、先週には管理組合の打ち合わせ及び町内会の打ち合わせがありましたが、
内容はどうだったんでしょうか。

近いうちに議事録が共有されるとは思いますが、
１週間で内容まとまらないもんなんですね。

どんな内容だったか、ご存じの方いらっしゃいますか？

[972: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>970
ﾏﾏさん
そう怒らないで下さいよ。
まあ、今まで一人で頑張ってましたもんね。
やっとまともな人が増えたんで書き込みさせて頂きます。
今までは、規則も読まずに、叩く人多かったですもんね。
気持ち悪いったらありゃしない。
まあ、反省されてる人も多いようですし、
許してあげましょうよ。
皆、よくしたいが強すぎて、いき過ぎてただけですから。

[973: 住人]

>>970
住民以外の書き込みは禁止です。
削除依頼出しますねー。