大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART 5

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当】

[21: 入居済みさん]

>>11はタダの転売屋だろ
早めに利確したいだけ
住民のことなんか考えてない

[22: 住民さんＥ]

別にアステージに何かある訳ではないが、この物件は支店長も理事会に参加するなど管理に力を入れ様としているし、致命的な事がなければ替えるのは得策ではないですね。というより、無理だと思いますね。
劇場との連携、オリックスに所有権がある区分、クールトレンチなど固有に近い共有施設、、、現実的には難しい。
オリックスにとっても、象徴的な物件なので、協力していい管理にしていきたいですね。^_^

[23: 入居済みさん]

>>22さん
そんな事が出来ていたら、とっくに総会の議事録など手渡されていましたよ。仕事が遅い。
建設当時はオリックス劇場があってこそでしたが、建った後、管理会社の対応が悪くても変更できないという理屈は通用しない。

[24: 匿名さん]

支店長が来たところで、議事録を早く提出しようという気持ちも実績も無いわけですから、ポーズだけで中身がありませんよ。

他の管理会社での見積をとり、変更を検討することは、現在の価格の妥当性を確かめることでもありますから、しっかりと行うべきです。

商業施設の管理は、マンションだけ作っている大京では不可能ですから、商業施設もマンションも管理している他の管理会社の方が、安心して任せられるはずです。

[25: 入居済みさん]

言うだけなら簡単。
ここでワーワー言ってるのもポーズだけで中身は全くない。
そこまで言われる程今の管理会社が管理できないと最初から思われていたのなら、なぜこのマンションにお住まいなの？
まずはお互いに理解を深めて良い関係を築いていくので良いと思う。
もちろんその為に不満があればそれを相手に伝えるべきだし、それに対して相手の誠意が感じられないなら当然別会社を検討してもらうべき。

[26: 契約済みさん]

>>25さん
購入前に管理会社が気になったので、しっかりと管理会社のブーフに立ち寄り意見もし、その見解も聞きました。
その時はしっかりとした印象でしたので、決めましたが、実際運営しているのを見ると言ってた事と違う印象なので驚いてます。
今思えば、入る前に良いことを言ってただけ。

あなたの考え付く事は入居前に調べてますよ。それを考えた上で検討したほうが良いと思っているのです。

[27: 匿名さん]

管理会社では購入するマンションを選びません。変更が可能なものだからです。

また、管理会社というものは、担当者のスキル・能力が8〜9割です。会社ではなく、人や人柄で、人の能力があります。役職は正直なところ、関係がありません。
そのため、最初に試す必要がどうしても出てきます。
そして、納得するためにも比較は必要です。

費用の見直しは、早めに行えば行うほどメリットがありますから、専門委員会で実施してはいかがかと思います。

[28: 入居済みさん]

>>25
言うだけなら簡単

[29: 住民4]

管理会社変更の検討、おてつだいできることはさせていただきます。
今できていないことは、最低限レベルだと思ってますので、当然双方協力の上、改善には努めますが、
平行して様々な検討は進めるべきですね。
みなさまのおっしゃる通りです。

[30: 入居済みさん]

皆様はどこの管理会社なら良いと思われますか？
管理は素晴らしくなりましたが管理費は倍になりました、は嫌ですよ。
結局は人です、というならどこにしても同じような気もしますが。

[31: 契約済みさん]

それはここではなく、マンションでアンケートして頂きましたら、記載したいです。
過去のタワーマンションで素晴らしい管理会社がありました。五年住みましたが、住みやすくて引っ越しなんて考えませんでした。M系列です。

[32: 入居済みさん]

>>31
もったいない。
そんなに良い経験をお持ちなのに、アンケートがなければ我慢されるのでしょうか。
自ら理事会とかに持ち込むとかどうですか？

[33: 匿名さん]

意見を居住者からきちんと募るというのも、理事会として必要な要素だと思います。

管理会社は、何もしないと比較もできませんので、どこかのタイミングで比較することは確実に必要だと思います。

管理費の削減を目的とするのではなく、将来の値上り抑制だと思っています。
見直しをすれば、どのみち支出は削減されでしょう。利用されることのない過剰なサービスが含まれていたり、年数的に過剰な点検を当初は削減しておく事などもあるでしょう。

それぞれの会社に強みも弱みもあるでしょうから、様々な意見が聞けるのは良いことだと思います。

[34: 契約済みさん]

いつか一斉にアンケートをとって、そのアンケート収集にお手伝いして頂ける方も一緒に募ってやっていきたいですね。

瑕疵担保のアンケート。
・目に見えるベランダ等の不具合
・過去のマンションで瑕疵担保の経験がある方
・信頼できる業者を知っている方

マンションであったら良かったサービス
・過去のマンションの規模とその管理会社で良かったサービス
・良かった管理会社。
(分譲、分譲賃貸、総賃貸)

清掃会社

過去のマンションで一時修繕積立金の金額の上乗せの経験

一年を過ぎた時点からアンケートを募集して、見積もりや現管理会社と交渉していく良いと思うのですが。

あくまで個人の感想なので、たたき台で皆様でどんどんよくしていって頂けると必ず良い結果がでると思います。

私もアンケートの結果収集のパソコン入力などがあればお手伝いしたいと思います。

[35: 匿名さん]

バルコニーは、売主が集計して、報告してもらうようにすると楽でしょうね。報告の様式は定めなければなりませんが。

共用部分については、悪いところにテープを貼るなどして、皆がわかるようにしながら、理事会立ち入りできない屋上など見るようにしないといけませんね。

アンケート集計は管理会社がやるのでは？
業務としては多いですし、将来的に長引くこともあるでしょうから、こちらも専門委員会を作っておくと、理事会の方々が楽ではないかなぁと思います。

[36: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

まずは、管理会社と協力関係を築く事が大事ですね。必要に応じて価格交渉も必要です。管理会社が非協力的でどうにもならない時は、次の段階に入ると思いますが、
今の段階で他社の見積もりをー
なんて言ってる方は、管理組合をそもそも理解していない方ですね。
そんなことしたら、住民からも怒られますよ。
管理はあくまで、住民が主体的に取り組み、アステージはサポートしてるだけ。
今の管理が気に入らないなら、それは私たちの責任ですよ。本当にやる気があるなら、理事会にオブザーバーで参加申請してくださいな。現時点でギャーギャー管理会社に文句言うても、仕方ない。

もし、仮にですよ
理事で議事録担当の承認に時間がかかっていたなら、アステージの怠慢ではなく、そんな方を役員にした住民のせいですよ。そんなことも想像しましょうね。

[37: 入居済みさん]

>>29
同一業務を他社で見積もりを取ってきてください。

[38: 住民4]

＞36

既出かと思いますが、議事録素案が管理会社から理事会に提出されるまで、
3W弱の時間がかかっています。

理由を管理会社に確認しましたが、
社内での決済に時間がかかったとのことでした。

普通の会社の仕事では、この程度の書類作成にこんなに時間がかかるのは
異常です。顧客からクレームきても反論できませんよ。

このあたりの情報についても、
今後正確に住民に情報共有されるべきですね。

[39: 住民4]

＞37
了解です。
理事会より委任を受ければ実際に動きます。

個人的な依頼では動ける範囲にも制約が出てきますしね。

ちなみに、某資本系管理会社に問い合わせた際には、
「業務量に対して過剰な人員配置になっている」
「人員体制を改善することで、品質を下げずにコストを下げることが可能」と
指摘を受けております。

[40: 婦女子]

適正な管理業務委託費用について。

みなさま、ウェルカムパーティーには参加されましたか？

あのパーティーの主催はどこなのか、費用はどこが拠出したのか認識されていますか？

最近のマンションでは、区分所有者（居住者）のコミュニティ形成を目的としたイベント（ウェルカムパーティーや子供会イベントなど）を開催することが多いですが、ほとんどの場合、その費用を負担するのは事業主であるデベロッパーか、もしくは事業主であるデベロッパーと管理会社による負担です。
イベントの目的として。「他物件との差別化」と「入居者間のコミュニケーション醸成にり管理業務の円滑化」があるからです。

では、ひびきのウェルカムパーティーはどこがお金を出したのでしょうか？

ひびきは大手デベによる共同事業ですが、事業主（売主）であるデベロッパーはウェルカムパーティーの費用を出していません。
パーティー費用は、管理会社である大京が負担しています。
念のため申し上げますが、私たちの委託費用には含まれていません。「大京が負担」しています。

開催場所の収容人数的な制限もあり、あのパーティーは10回異常開催されていました。
一回当たりの費用がどのくらいかかっていたかおわかりですか？

軽食とスイーツ、ホットコーヒーを含むドリンクの提供、綿菓子やポップコーンの什器。
ケータリング会社のスタッフが3名以上運営に加わっていました。
飲食費だけで、安く見積もって＠2000円ってところです。ケータリングですからね。
1開催あたりの参加者を30名として、（かなり控えめですが）6万円。
テーブルクロスやスタッフ、綿菓子やポップコーン什器のレンタル費用を含めると、10万円/回はかかっています。
10回で100万円。
あの会に出席していた管理会社の社員の人数、覚えてますか？
私が参加した会は8名くらいの社員が皆に名刺を配ったり、スライド上映の手伝いをしたりしていました。
人件費、えらいことになっているはずです。

なんで管理会社である大京が、そんな費用や手間をかけて、わざわざパーティーをしたんでしょうね？

ま、目的に関する推理は置いておいたとしても、
少なくとも外注費用だけで100万円もの費用をかけても、
びくともしないくらいの利益をしっかり管理会社は確保しているということです。
100万や200万の投資で管理業務が円滑に進められるなら、
（管理会社への不平不満を抑えることができるなら）
そして管理会社変更という憂き目を避けれらるなら、それは安いものだ、ということです。

最近では、マンション区分所有者や管理組合の意識の高まりから、
管理会社も相見積もりやコンペが多くなり、コスト削減に必死になっています。
少しでも多くの業務を、品質を下げずに、少しでも安く提供しなければ、受注できません。
委託業務にない費用を、自社で企画・費用負担して行う余裕は「普通は」ありません。
そんな余裕があれば、「管理費用を下げる」からです。

ひびきは、大京にとって、大変「うまみのある」仕事だということです。
逆にいえば、大京のうまみ分、費用削減の余地はあると思われます。

[41: 匿名さん]

管理会社との強調関係は大事ではありますが、そもそも管理会社は理事会にとって道具でしかありません。
議事録案の提出に時間がかかる？
というのは、後回しにされているとしか考えられません。これだけ考えると使えない道具です。

使える道具かそうでないか、きちんと見極めが必要でしょう。
また、金銭感覚がいかがなものかと思います。

[42: 契約済みさん]

>>36
経験がある管理会社として、モデルルームでは自信に満ち溢れて、どんなすごい管理とか説明があった会社ですよ？それがこんなに適当ならなめられたものです。
私は正直、理事会や住民の交流をわざとさせないようにしてるのかな？って思いました。なぜなら、マンション住民の集まりがなぜか縦割り。
普通なら、同じ階や上下階を一つのグループで集めませんか？

かと思えば
理事選出では、各階の要望が集まりやすいように、(やる気のある立候補の方を阻止して)各グループから一人しか選びませんでした。

この管理会社はやってる事がよく分からないし、やる気のある理事の方が増えると困ることでもあるのかしら？って私は思いましたね。

信頼関係を築こうとしても、こっちはもう半信半疑ですよ。

[43: 住民さんＥ]

もう発想が嫌らしすぎる
ウェルカムパーティーある物件を
避ければいいのに
しかも参加してこの言い種ってw

何をしても裏があるんでしょみたいな
隣人ばっかりと思うとうんざりする

[44: 入居済みさん]

>>43

ウェルカムパーティーがある物件を避けるほどの
話ではないと思います・・・


パーティーのお金はどこから出ているの？と思ってましたが
そうだったのですね。
パーティーは楽しかったですよ。


しかしあのとき、お会いした住人さんと、
バッタリ出くわすとか、ほとんどありませんね。

[45: 契約済みさん]

>>43
そういう風にしか捉えられないのですか？文面の荒さにびっくりです。

嫌らしいというお話しより、もっと真面目にお話しされてると思いますよー

[46: 入居済みさん]

>>42
どんな意図があったにせよ管理会社なりに考えた交流のやり方が気に入らないなら自分達でやりたいように新たにやればいいじゃないですか。
組合費か自費で。
理事会に提案すれば？
組合費なら無駄だとクレームが、自費なら不参加者続出、そんな気がしなくもないですが。

[47: 入居済みさん]

政治の世界で野党がやっているように、
何かにつけて反対！反対！言う人も必要なんだなぁ、と感じます。
そういう人が居なければ審議なしになりますもんね

[48: 入居済みさん]

>>46
管理費払ってるんだから実質自費でしょ

[49: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

管理会社を道具と思っていても、発言するのはいかがでしょう？
遅いことにより、具体的な不利益が生じているならともかく、少し遅いだけですよ。
少なくても理事会に出席しているメンバーは情報共有してますからね。
そんなに速報を知りたいなら、議事録担当者に聞くか、理事会に参加すればいいと思いますよ。知ったところで役員でも無いのに何をしたいのか、不明です。

[50: 住民さんＥ]

ウェルカムパーティの件、特に問題ではないと思いますけどね。
重箱の隅つついても意味がない。
住民同士のコミュニケーションは防犯上、防災上大事です。
無能な経営者が目先の利益を優先し、もっと大事なことに気付いていないのと同じですね。

[51: 匿名さん]

理事への立候補を断るのは、管理会社が絶対にやってはいけないことです。
管理会社というものは自分たちで物事を決めてはいけません。管理組合の補助員でしかないのですから、自分たちの意思でブロックを決めるのはまだしも、立候補を認めなかったのは完全に出過ぎたマネをしています。
立候補を認めない規約も無いわけですから、何の権利があってそうしたか、理解に苦しみます。

ウェルカムパーティーは、最近行うようになってきたものでしょうが、会社によって巧拙はあるのでしょうねね。

[52: 住民]

議事録やお知らせを874世帯配布するのは大変ですね。印刷コストや配布する人件費も私たちが払っています。
個人的には、賃貸も多く、議事録を大半の方は見ていないと思うので、スタディルームにファイルを置いて閲覧する運用にしてはと思います。過去分もみれますしね。
あとは、希望者だけに配布するとかでいいと思います。まー難しいな(･_･;

[53: 契約済みさん]

>>50
あなた様はこちらの管理会社が優秀で、文句ないと思っていらっしゃるのですね。それも一つの意見ですが、私からすれば、これで満足ならばあまりにも経験がなさすぎです。
目先の利益に走っている人なんていません。面倒でもよりよい方法を模索しようとしてます。言い方が余りにも汚い。

議事録が遅いと生じる不利益
記憶が薄れてしまいます。そして、実際に管理会社側が自分に都合よく記載漏れをしています。

[54: 住民]

>>51
今回の役員は立候補の方ばかりでいいですが、来期以降抽選の方が大半を占めるので、今回立候補して役員になれなかった方は次期役員で中心的な役割を果たしてもらえたらと思いますね

[55: 住民]

>>53
優秀なんて、書き込みしてないよん。
業者として付き合うよりも、パートナーとして付き合う方が生産的だという意見ですね。

[56: 住民4]

私もそう思います。
会社でもペーパーレスが推進されている時代に、わざわざ全戸印刷して
配るのはもったいないし、コスト的にも問題です。

その部分は以前発言して若干の反対意見がありましたが(笑)

基本PDFでメール配信＆スタディルームや防災センターに保管、
みたい人がみれる環境であれば問題ないと思います。

意識のある人は見に行きますし、
今時ほとんどの人がスマホやPCで見るほうが
身近だと思いますからね。

一部の得意でない方のために、
不要な印刷物を配布するほうが人件費・印刷代の無駄だと思っています。

[57: 住民4]

56は52さんへの返信です。
一応、追記まで。

[58: 住民4]

あと、議事録の作成・共有にこれだけ時間がかかったことに関して、
危機感を感じなければ、これから管理会社の言いなりになってしまいます。

議事録作成業務は
支配人（ただの管理人とおもっていますが）業務にも明記されている、
れっきとした主たる業務です。

それにこれだけ時間がかかるということは、
何か事件が起こった際に、対応が遅くなっていしまう可能性さえ感じます。

議事録作成、そんなに時間がかかりますか？
今回の議事録は「作成に時間がかかってしまった」のではなく、
「管理会社にとって有利な内容で承認を得るために、
総会の記憶があいまいになるタイミングを図りつつ、
遅すぎて住民全員から不満がでない時期を見計らって提出された」と思っています。

議事録の確認が遅くなることにより、
住民に有利なことは何もありません。

再度申し上げますが、
そこのところを、しっかり疑問に感じないようであれば、
今後も管理会社のいいなりです。

今後もしっかり住民の利益になっているかどうか、
様々な角度から活動していきたいと思います。

[59: 入居済みさん]

>>55
私もそう思います。
まずはそこからでしょう。
やるだけやってもダメだったら次の段階。
管理会社変えるのも方法の一つですが、結局は人なのであれば、育てるのも方法の一つではないでしょうか。

[60: 住民4]

＞59
そうですね、育てていきましょう。
ただ、併せて他の管理会社の検討も並行して進めておかない意味はないので、
そこは両輪で進めていきましょう。

[61: 入居済みさん]

>>56さん
議事録ならその通りでしょうね。

外部オーナーも多くいらっしゃいますので。

[62: 契約済みさん]

>>56さん
個人情報以外や著作権侵害に当たらない物や印刷物のコピーで無い物

議事録なら、PDFでメール配信されて良いと思います。

載せる事は自由ですけど、著作権は守ってあげて下さいね。

[63: 契約済みさん]

メールアドレスの登録ですかね。

メールアドレスって普段使っているものでも良いのですが、それが怖いって言う方がいらっしゃるのであれば、新しいアドレスを作って、ご自身で普段使っているアドレスに転送すると良いと思います。

アドレスを聞くのが時間がかかりそうであれば
管理会社に資料配布用のアドレスを一つの作ります。掲示板か全戸に紙で配ります。

そのアドレスに各住人が名前等を入力して、登録完了すれば、送信者に返信すると楽かもしれません。


紙媒体は1/4くらいにして、後はアドレスに送るで良いと思います。
住民４様、前回ご提案頂いてたのですね^_^

[64: 入居済みさん]

何をもって「パートナー」とするかどうかですけど
まあハッキリ言って不動産業者と付き合うにはほぼ性悪説に基づいて間違いなしです
事務的な仕事が遅いのもナメられてるからですよ
三井系が良いとか書かれてますが他の業者が酷すぎるだけです
とにかく厳しく要求しても業務上の損害ない限り動きません
此方としては業者の損になる事をちらつかせるしかありませんね

[65: 匿名さん]

議事録案の提出に、会社で承認される時間がかかったというのであれば、担当者ではなく会社が悪いですね。
担当者は育てられますが、会社は育てられません。原因を究明して改めていただくしかないでしょう。

[66: 契約済みさん]

勝手な妄想
その１

Gmailなどのフリーメールでアドレスを勝手に決めて配布
マンション名＋部屋番号を工夫して作る。

[67: 契約済みさん]

>>64さん
わかる気がします 笑
パートナーになるには、信頼関係があってこそです。確かに対応がどんどん良くはなってきていると思いますが、
相手が希望している対価を払っているのに、怠慢が目立つままでは先が思いやられます。

とは言え、よくして下さってる方もいらっしゃるので、感謝はしています。

[68: 住民]

議事録は暮らしスクエアにアップでええよ。ウェルカムパーティの集合写真もここにアップされてるし。
初回だけ参照の仕方を配布すればええね

[69: 匿名さん]

>>68
使いにくいので、誰も見ないと思います
くらしスクエアは、ユーザーがものすごく少ないので、その内無くなるかもしれないと社員の方から聞いたことがあります。

[70: 契約済みさん]

西向きです
宝塚の花火が見えるって聞いたのですが
前に大きなマンション建設中ですね
見えるのでしょうか　楽しみにしてるんですが
お分かりの方　よろしくお願いします
方向的に被りそうな気がしてきました
芦屋浜は見えそうですが・・