大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART 5

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【スレッドタイトルを修正致しました。管理担当】

[1: マンション住民さん]

スレッドを立てました。
よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

町内会費の別徴収は、考えのある方の中でも
・適法だから、そうしよう
・荒れるからやめろ
と、別れます。

月々300円の内訳は、納得することをまずは目指せば良いだけです。説得をしてもらう必要はないでしょう。後から入ってきたのですから。
それに、町内会って損得だけで割り切れるもんでもないですよ。

むしろ、管理費の見直しをした方が、よっぽどか合理的です。
タワーはお金がかかるとは聞きますので、早めに一般会計を見直して、特別修繕会計に余剰を移せるようにしたいです。
月々300円に色々というなら、こちらを見直して、一般会計からドンと払えばいいでしょう。

どのみち強制徴収は争いのタネですから、解決していかなければなりません。

[3: 住民]

金額云々ではなく、300円、されど300円です。こちらは300円に100円加算されて400円ではなかったですか？
良い環境を作る分には構わないのですが、無駄遣いされるのは誰だって嫌でしょう。

それより冷房やら、電気やら、このまま今まで通り10年間使ったとして、こちらの管理会社は積立金どれくらい残ると経験値から計算されているのでしょうかね。
※町内会の方が無駄遣いしてるとは言ってません。

[4: 住民4]

スレ立てありがとうございます。

[5: 入居済みさん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/572803/res/910


>>前スレ９１０
平成２５年４月～平成２６年３月ですので一昨年の話ですね。
番号６の夏季納涼大会費の予算が１５０万円に対して
決算が３６６万円と２．２倍かかっています。

歴史ある行事の様で倍以上費用が掛かってしまってると言うのは
事故でもあったかと思うのは自然な流れでしょう。

何故こんなにも予定外の費用の出費があったんですか？

[6: 匿名さん]

>>3
電気代と修繕積立金は関係ないですね。
積立金は使わなければそのまま足し算すればわかります。

この管理会社の計画表は、間違っていることが多いですから、実際はどうなるんでしょうね。

[7: 住民4]

管理費見直し賛成です。

[8: 入居済みさん]

管理費で余った分は修繕費へっというのが流れですよ。
でなければ、住民が10年後に一時金100万円って事もありえなくはないです。
管理費があるからって全部使い切りって言うのは、素人でもできる管理です。

[9: 匿名さん]

>>1
物件名が間違ってますね
漢字変換されてるので、過去リンクがこのスレッドの下にリンクされてません

修正依頼しておきました

[10: 住民4]

>9さま
修正依頼、ありがとうございます。
リンクされていないの気になっていたのですが、
今帰宅してやっとPCから掲示板見れて気がつきました。

[11: 入居済みさん]

入居してはや２ヶ月ですが、久し振りに覗きました。
このスレッドは契約者・住民スレ＝所有者ですよね？

でも、例えばサンクタスに興味があり、購入を考えている第三者がこのスレッドの内容を見た時にはたしてプラスになるでしょうか？
資産価値維持などの言葉を使われているスレを拝見しますが、ここのマンションスレの内容が資産価値を引き下げる内容に思えるのは私だけでしょうか？

前向きな意見交換、討論は必要ですが、それはここのマンションスレに投稿するべきでしょうか？
投書箱、要望書箱なり、理事会に対する意見箱レベルであって、一般の第三者が読むであろうこのスレッドに投稿するべきでは無いと思います。
まるで身内の恥を晒しているようなものです。
サンクタスは発表、販売時に大阪の不動産業界では噂のマンションでしたが、最近は住民スレの内容と短期間でのスレ数の多さが噂になっています。

販売時に１法人、１個人での契約は２戸までの内規があったのですがご存じですか？
それだけ前評判がよく、それ故に早期完売となったのです。
だから新築未入居物件が分譲時よりかなり割高で取引されています。

一般的にはタワーマンション購入希望者は、プライベートを重視する方が多いです。
購入意欲がなくなり、資産価値を下げるような投稿は避けてもらいたいものです。

どのスレが該当するかは冷静に読みなおしてください。
PART5以降は本来の目的である　「仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。」に成ってもらいたいものです。

[12: 入居済みさん]

>>11
>最近は住民スレの内容と短期間でのスレ数の多さが噂になっています。
どこで噂になってますか？教えてください。

>販売時に１法人、１個人での契約は２戸までの内規があったのですがご存じですか？
それはおかしいですね。
私の担当した営業さんは別の意見でしたよ？

[13: 契約済みさん]

１１さまは本当に住民ですか？住民でしたらわかりますよね？
こちらのマンションはプライベートは確保されている上で討論していると思いますよ。横の人やマンション内で鑑賞されたことは一切ありません。

必要以上に絡んでくる人もいないとてもいいマンションです。

それと違反者を容認するのとは別です。

まだ建ったばかりの大阪ではまだ少ないマンモスタワーマンションだからこそ、お互いのルールを守って気持ちよくするために討論しているのだと思います。

[14: 契約済みさん]

訂正です。

上記
鑑賞→干渉です。

[15: 入居済みさん]

>>11
このぐらいの議論で資産価値が下がると考える人は買わないだけ
迷惑者をちゃんと叩くのはこれからの日本で必須です

[16: 匿名さん]

町内会や管理組合などへの意識が高いというのは、資産価値としては良くなるのでは無いかと思います。
意見もなく管理会社におんぶに抱っこのマンションは、管理費や修繕積立金が実際に上がりますし、まともな修繕ができなくなりますからね。

[17: 入居済みさん]

住民全員で問題を隠蔽して上っ面だけ仲良しこよしを装うのも息苦しい。
どうせ外部にはバレてないし、誰かがやればいいや、で本気で解決しようとする人が居なくなるより、いいんじゃない？

[18: マンション住民さん]

No11さん、思考が女性的ですが、女性でしょうか。
ここのスレがどうであれ、サンクタスはいいマンションですよ。
それに本気で購入検討する人がここのスレ見て買うのやめようとは思いません。
資産価値を引き下げる内容には思えませんね。一意見ですが。

[19: 契約済みさん]

>>9様
物件名の訂正ありがとうございます。

[20: 契約済みさん]

ジオタワー天六さん
管理会社変更で管理費の大幅節約と管理会社の対応向上だそうです。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/288347/

私も三井レジデンス系の管理体制が好きなので、羨ましいです。

[21: 入居済みさん]

>>11はタダの転売屋だろ
早めに利確したいだけ
住民のことなんか考えてない

[22: 住民さんＥ]

別にアステージに何かある訳ではないが、この物件は支店長も理事会に参加するなど管理に力を入れ様としているし、致命的な事がなければ替えるのは得策ではないですね。というより、無理だと思いますね。
劇場との連携、オリックスに所有権がある区分、クールトレンチなど固有に近い共有施設、、、現実的には難しい。
オリックスにとっても、象徴的な物件なので、協力していい管理にしていきたいですね。^_^

[23: 入居済みさん]

>>22さん
そんな事が出来ていたら、とっくに総会の議事録など手渡されていましたよ。仕事が遅い。
建設当時はオリックス劇場があってこそでしたが、建った後、管理会社の対応が悪くても変更できないという理屈は通用しない。

[24: 匿名さん]

支店長が来たところで、議事録を早く提出しようという気持ちも実績も無いわけですから、ポーズだけで中身がありませんよ。

他の管理会社での見積をとり、変更を検討することは、現在の価格の妥当性を確かめることでもありますから、しっかりと行うべきです。

商業施設の管理は、マンションだけ作っている大京では不可能ですから、商業施設もマンションも管理している他の管理会社の方が、安心して任せられるはずです。

[25: 入居済みさん]

言うだけなら簡単。
ここでワーワー言ってるのもポーズだけで中身は全くない。
そこまで言われる程今の管理会社が管理できないと最初から思われていたのなら、なぜこのマンションにお住まいなの？
まずはお互いに理解を深めて良い関係を築いていくので良いと思う。
もちろんその為に不満があればそれを相手に伝えるべきだし、それに対して相手の誠意が感じられないなら当然別会社を検討してもらうべき。

[26: 契約済みさん]

>>25さん
購入前に管理会社が気になったので、しっかりと管理会社のブーフに立ち寄り意見もし、その見解も聞きました。
その時はしっかりとした印象でしたので、決めましたが、実際運営しているのを見ると言ってた事と違う印象なので驚いてます。
今思えば、入る前に良いことを言ってただけ。

あなたの考え付く事は入居前に調べてますよ。それを考えた上で検討したほうが良いと思っているのです。

[27: 匿名さん]

管理会社では購入するマンションを選びません。変更が可能なものだからです。

また、管理会社というものは、担当者のスキル・能力が8〜9割です。会社ではなく、人や人柄で、人の能力があります。役職は正直なところ、関係がありません。
そのため、最初に試す必要がどうしても出てきます。
そして、納得するためにも比較は必要です。

費用の見直しは、早めに行えば行うほどメリットがありますから、専門委員会で実施してはいかがかと思います。

[28: 入居済みさん]

>>25
言うだけなら簡単

[29: 住民4]

管理会社変更の検討、おてつだいできることはさせていただきます。
今できていないことは、最低限レベルだと思ってますので、当然双方協力の上、改善には努めますが、
平行して様々な検討は進めるべきですね。
みなさまのおっしゃる通りです。

[30: 入居済みさん]

皆様はどこの管理会社なら良いと思われますか？
管理は素晴らしくなりましたが管理費は倍になりました、は嫌ですよ。
結局は人です、というならどこにしても同じような気もしますが。

[31: 契約済みさん]

それはここではなく、マンションでアンケートして頂きましたら、記載したいです。
過去のタワーマンションで素晴らしい管理会社がありました。五年住みましたが、住みやすくて引っ越しなんて考えませんでした。M系列です。

[32: 入居済みさん]

>>31
もったいない。
そんなに良い経験をお持ちなのに、アンケートがなければ我慢されるのでしょうか。
自ら理事会とかに持ち込むとかどうですか？

[33: 匿名さん]

意見を居住者からきちんと募るというのも、理事会として必要な要素だと思います。

管理会社は、何もしないと比較もできませんので、どこかのタイミングで比較することは確実に必要だと思います。

管理費の削減を目的とするのではなく、将来の値上り抑制だと思っています。
見直しをすれば、どのみち支出は削減されでしょう。利用されることのない過剰なサービスが含まれていたり、年数的に過剰な点検を当初は削減しておく事などもあるでしょう。

それぞれの会社に強みも弱みもあるでしょうから、様々な意見が聞けるのは良いことだと思います。

[34: 契約済みさん]

いつか一斉にアンケートをとって、そのアンケート収集にお手伝いして頂ける方も一緒に募ってやっていきたいですね。

瑕疵担保のアンケート。
・目に見えるベランダ等の不具合
・過去のマンションで瑕疵担保の経験がある方
・信頼できる業者を知っている方

マンションであったら良かったサービス
・過去のマンションの規模とその管理会社で良かったサービス
・良かった管理会社。
(分譲、分譲賃貸、総賃貸)

清掃会社

過去のマンションで一時修繕積立金の金額の上乗せの経験

一年を過ぎた時点からアンケートを募集して、見積もりや現管理会社と交渉していく良いと思うのですが。

あくまで個人の感想なので、たたき台で皆様でどんどんよくしていって頂けると必ず良い結果がでると思います。

私もアンケートの結果収集のパソコン入力などがあればお手伝いしたいと思います。

[35: 匿名さん]

バルコニーは、売主が集計して、報告してもらうようにすると楽でしょうね。報告の様式は定めなければなりませんが。

共用部分については、悪いところにテープを貼るなどして、皆がわかるようにしながら、理事会立ち入りできない屋上など見るようにしないといけませんね。

アンケート集計は管理会社がやるのでは？
業務としては多いですし、将来的に長引くこともあるでしょうから、こちらも専門委員会を作っておくと、理事会の方々が楽ではないかなぁと思います。

[36: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

まずは、管理会社と協力関係を築く事が大事ですね。必要に応じて価格交渉も必要です。管理会社が非協力的でどうにもならない時は、次の段階に入ると思いますが、
今の段階で他社の見積もりをー
なんて言ってる方は、管理組合をそもそも理解していない方ですね。
そんなことしたら、住民からも怒られますよ。
管理はあくまで、住民が主体的に取り組み、アステージはサポートしてるだけ。
今の管理が気に入らないなら、それは私たちの責任ですよ。本当にやる気があるなら、理事会にオブザーバーで参加申請してくださいな。現時点でギャーギャー管理会社に文句言うても、仕方ない。

もし、仮にですよ
理事で議事録担当の承認に時間がかかっていたなら、アステージの怠慢ではなく、そんな方を役員にした住民のせいですよ。そんなことも想像しましょうね。

[37: 入居済みさん]

>>29
同一業務を他社で見積もりを取ってきてください。

[38: 住民4]

＞36

既出かと思いますが、議事録素案が管理会社から理事会に提出されるまで、
3W弱の時間がかかっています。

理由を管理会社に確認しましたが、
社内での決済に時間がかかったとのことでした。

普通の会社の仕事では、この程度の書類作成にこんなに時間がかかるのは
異常です。顧客からクレームきても反論できませんよ。

このあたりの情報についても、
今後正確に住民に情報共有されるべきですね。

[39: 住民4]

＞37
了解です。
理事会より委任を受ければ実際に動きます。

個人的な依頼では動ける範囲にも制約が出てきますしね。

ちなみに、某資本系管理会社に問い合わせた際には、
「業務量に対して過剰な人員配置になっている」
「人員体制を改善することで、品質を下げずにコストを下げることが可能」と
指摘を受けております。

[40: 婦女子]

適正な管理業務委託費用について。

みなさま、ウェルカムパーティーには参加されましたか？

あのパーティーの主催はどこなのか、費用はどこが拠出したのか認識されていますか？

最近のマンションでは、区分所有者（居住者）のコミュニティ形成を目的としたイベント（ウェルカムパーティーや子供会イベントなど）を開催することが多いですが、ほとんどの場合、その費用を負担するのは事業主であるデベロッパーか、もしくは事業主であるデベロッパーと管理会社による負担です。
イベントの目的として。「他物件との差別化」と「入居者間のコミュニケーション醸成にり管理業務の円滑化」があるからです。

では、ひびきのウェルカムパーティーはどこがお金を出したのでしょうか？

ひびきは大手デベによる共同事業ですが、事業主（売主）であるデベロッパーはウェルカムパーティーの費用を出していません。
パーティー費用は、管理会社である大京が負担しています。
念のため申し上げますが、私たちの委託費用には含まれていません。「大京が負担」しています。

開催場所の収容人数的な制限もあり、あのパーティーは10回異常開催されていました。
一回当たりの費用がどのくらいかかっていたかおわかりですか？

軽食とスイーツ、ホットコーヒーを含むドリンクの提供、綿菓子やポップコーンの什器。
ケータリング会社のスタッフが3名以上運営に加わっていました。
飲食費だけで、安く見積もって＠2000円ってところです。ケータリングですからね。
1開催あたりの参加者を30名として、（かなり控えめですが）6万円。
テーブルクロスやスタッフ、綿菓子やポップコーン什器のレンタル費用を含めると、10万円/回はかかっています。
10回で100万円。
あの会に出席していた管理会社の社員の人数、覚えてますか？
私が参加した会は8名くらいの社員が皆に名刺を配ったり、スライド上映の手伝いをしたりしていました。
人件費、えらいことになっているはずです。

なんで管理会社である大京が、そんな費用や手間をかけて、わざわざパーティーをしたんでしょうね？

ま、目的に関する推理は置いておいたとしても、
少なくとも外注費用だけで100万円もの費用をかけても、
びくともしないくらいの利益をしっかり管理会社は確保しているということです。
100万や200万の投資で管理業務が円滑に進められるなら、
（管理会社への不平不満を抑えることができるなら）
そして管理会社変更という憂き目を避けれらるなら、それは安いものだ、ということです。

最近では、マンション区分所有者や管理組合の意識の高まりから、
管理会社も相見積もりやコンペが多くなり、コスト削減に必死になっています。
少しでも多くの業務を、品質を下げずに、少しでも安く提供しなければ、受注できません。
委託業務にない費用を、自社で企画・費用負担して行う余裕は「普通は」ありません。
そんな余裕があれば、「管理費用を下げる」からです。

ひびきは、大京にとって、大変「うまみのある」仕事だということです。
逆にいえば、大京のうまみ分、費用削減の余地はあると思われます。

[41: 匿名さん]

管理会社との強調関係は大事ではありますが、そもそも管理会社は理事会にとって道具でしかありません。
議事録案の提出に時間がかかる？
というのは、後回しにされているとしか考えられません。これだけ考えると使えない道具です。

使える道具かそうでないか、きちんと見極めが必要でしょう。
また、金銭感覚がいかがなものかと思います。

[42: 契約済みさん]

>>36
経験がある管理会社として、モデルルームでは自信に満ち溢れて、どんなすごい管理とか説明があった会社ですよ？それがこんなに適当ならなめられたものです。
私は正直、理事会や住民の交流をわざとさせないようにしてるのかな？って思いました。なぜなら、マンション住民の集まりがなぜか縦割り。
普通なら、同じ階や上下階を一つのグループで集めませんか？

かと思えば
理事選出では、各階の要望が集まりやすいように、(やる気のある立候補の方を阻止して)各グループから一人しか選びませんでした。

この管理会社はやってる事がよく分からないし、やる気のある理事の方が増えると困ることでもあるのかしら？って私は思いましたね。

信頼関係を築こうとしても、こっちはもう半信半疑ですよ。

[43: 住民さんＥ]

もう発想が嫌らしすぎる
ウェルカムパーティーある物件を
避ければいいのに
しかも参加してこの言い種ってw

何をしても裏があるんでしょみたいな
隣人ばっかりと思うとうんざりする

[44: 入居済みさん]

>>43

ウェルカムパーティーがある物件を避けるほどの
話ではないと思います・・・


パーティーのお金はどこから出ているの？と思ってましたが
そうだったのですね。
パーティーは楽しかったですよ。


しかしあのとき、お会いした住人さんと、
バッタリ出くわすとか、ほとんどありませんね。

[45: 契約済みさん]

>>43
そういう風にしか捉えられないのですか？文面の荒さにびっくりです。

嫌らしいというお話しより、もっと真面目にお話しされてると思いますよー

[46: 入居済みさん]

>>42
どんな意図があったにせよ管理会社なりに考えた交流のやり方が気に入らないなら自分達でやりたいように新たにやればいいじゃないですか。
組合費か自費で。
理事会に提案すれば？
組合費なら無駄だとクレームが、自費なら不参加者続出、そんな気がしなくもないですが。

[47: 入居済みさん]

政治の世界で野党がやっているように、
何かにつけて反対！反対！言う人も必要なんだなぁ、と感じます。
そういう人が居なければ審議なしになりますもんね

[48: 入居済みさん]

>>46
管理費払ってるんだから実質自費でしょ

[49: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

管理会社を道具と思っていても、発言するのはいかがでしょう？
遅いことにより、具体的な不利益が生じているならともかく、少し遅いだけですよ。
少なくても理事会に出席しているメンバーは情報共有してますからね。
そんなに速報を知りたいなら、議事録担当者に聞くか、理事会に参加すればいいと思いますよ。知ったところで役員でも無いのに何をしたいのか、不明です。

[50: 住民さんＥ]

ウェルカムパーティの件、特に問題ではないと思いますけどね。
重箱の隅つついても意味がない。
住民同士のコミュニケーションは防犯上、防災上大事です。
無能な経営者が目先の利益を優先し、もっと大事なことに気付いていないのと同じですね。