株式会社TATERU(旧社名:インベスターズクラウド)について語りましょう。
【タイトルと本文を訂正しました｡2018.8.28 管理担当】
[スレ作成日時]2015-07-17 16:58:39
注文住宅のオンライン相談
株式会社TATERU(旧社名:インベスターズクラウド)ってどうよ？
| No.151 |
by マンション掲示板さん 2018-03-19 11:42:17
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>>148 通りがかりさん
諸費用含めて融資受けられるという事なら、条件良ければやればいいだけの話。 私は諸費用は判断材料にはしないな、 諸費用含め同じ利率で貸してくれるなら現ナマは残しておきたいし、他の投資にまた使える事になるし。 ケースバイケース。 |
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| No.152 |
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| No.153 |
>>148 通りがかりさん
追加です。念のため。 返済比率の計算をする時は 最低でも空室率20% 経費15% で出した方が良いですよー 私がインベスターズの人にプレゼンしてもらった時は空室率5%で持ってきたと思います。 計35%で計算して返済比率が60%以内なら検討されても良いかもです。もちろん、固定金利でしたらもう少し勝負しても良いかもですが、2棟目が難しくなりますよー |
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| No.154 |
後悔は後からすればよい
とりあえず手を付けてみることだ |
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| No.155 |
明日話を聞きます。
キャッシュフローって何？ってくらいのど素人です。 鴨にならないために、これだけは聞いとけってことはありますか？ |
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| No.156 |
>>155 マンション検討中さん
先人達が「過去の自分へのメッセージ」 を残してました。必見です！ 全部詰まっているかもです！ https://www.rakumachi.jp/news/column/218287?uiaid=tw_pg |
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| No.157 |
>>148 通りがかりさん
インベスターズさんは、新築なので土地と建物含めて高額となります。 家賃収入に対する借入金の返済比率が7割を超え、月々の管理費等の諸費用を加えると、9割近くとなります。 どなたかが以前書いてましたが、家賃の下落率と空室率の試算は甘めです。 その状態で、空室が10パーセント超えると、毎月持ち出しのキャッシュアウトとなります。 そのあたりを考慮した上で、35年後に古びて売れないアパートが欲しいか否かの判断になります。 |
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| No.159 |
[NO.158と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.160 |
何度か提案受けてますが、松戸の先の駅から15分とか、聞いたこともないような駅から徒歩18分とかの物件しか提案されないんだけど、
そんな物件を提案されても入空室だらけになるのでは？とすごい不安で…担当に聞いても埋まります！と強気なのと、借り入れの金利はS銀行で２.５くらいで、、、ちょっと高いなと思って担当の方に聞いたら、借り換えしちゃえば平気ですよ！と軽いノリで言われ… 肩書きはグランドマネジャーかコンシェルだったような。 一億近い買い物をするには、不安になったのが正直なところなんだけど、あれの属性が悪いだけかな？ |
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| No.161 |
>>160 通りがかりさん
インベスターズの営業は、金利を下げます、お手伝いします等必ず言われますが、それは契約までの話。 大体売った後の客まで心配出来ませんよ。普通。そんなことしたら、インベスターズの営業は売った客の面倒を一人でずっとフォローしなくてはいけませんからね。 売るための単なるトークですよ。 ちなみに肩書きは全員そんな肩書きですよ。 |
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| No.162 |
>>56 匿名さん
ちなみにインベスターズは、前オーナーの建物解体費用も買主に乗せてます。 土地代は、公示価格の約1.5倍。 そりゃ高くもなるはずだよね。 返済比率だけで7割超えてて、さらに管理費、固定資産税、保険料がかかるんだから、キャッシュなんて残りませんよ。 |
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| No.163 |
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| No.164 |
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| No.165 |
よく生活騒音者って書き込みをよく見かけるけど、まず防音が甘すぎる。
あと、部屋の照明等のスイッチがあるが、１つだけ意味のないスイッチがあったり、 ポストを開ける時に手順通り(かなりゆっくり回さないといけないため15秒ほどかかる)にやっても開かない時が多々ある。 それ以外の住み心地はいい。 |
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| No.166 |
よくやってもらってます！！
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| No.167 |
オーナーです。失敗でした。
・物件がかなり割高 ・シミュレーションがかなり甘い ・22年後に詰む 銀行で眠っているお金を将来の投資へ回したつもりが、気がついてみれば銀行の金利と税金を収めるために残業し、生活の質を落とし、奴隷のような生活を送ることになりました。 私の不勉強が原因なのでこの会社を責めるつもりはありません。 ただ、他の人が同じ失敗に陥らない様にちょっと長文になりますが私の例を書き残しておきます。 まず物件が割高という話。これが全ての問題の元凶です。 相場の2〜3割高いと思って下さい。特に建物が高いです。 営業の人に「すぐに手を付けないと他の人に買われてしまう」と急かされますが、慌てずに国土地理院の「土地総合情報システム」で価格を調べて下さい。実際に売買されている価格なので流動性の評価損などの面倒な計算は不要です。 スマホでも見れますが、営業さんが持ってくるMacで一緒に見るのが良いと思います。ちなみに私は2割増しで買ってしまっていました。仲介されていないので手数料や登記費用が安くすんだので、実質1.5割増といったところでしょうか。 建物は完全に言い値で建てられます。一式いくらという金額だけ提示され、明細はもらえません。別の建築屋さん＆工務店に図面と金額を見せると3割くらい高いという反応でした。 ガスはプロパンのみで都市ガスは利用できません。都市ガスにすると設計の変更が必要になるので保証できなくなると説明されます。 シミュレーションはかなり甘いです。入居率は95％から97%で提案されますが、実績はそこから10%引いたくらいになります。営業さんには「その入居率は入居者が決まってから実際に入居するまでの期間(家賃が発生していない期間)は含まれますか？」と聞いておいたほうが良いです。 現状回復費と広告費も年10万〜12万で提示されますがその1.5倍はかかります。 さらに、デッドクロスが必ず発生します。80万円弱の赤字が13年間続き、しかも赤字の原因が税金なので払えないと滞納扱いになり遅延金が上乗せされます。この説明が全く無いのは不動産の投資として有りえません。 デッドクロスをご存知ない方は「減価償却と元金返済が反転する現象」と思って下さい。 お金が出ていかないけど経費にできるのが減価償却。お金が出ていき経費にできるのが金利返済。お金が出ていくけど経費にできないのが元金返済です。 最初は金利の支払いが多いので、減価償却＋金利を経費にできます。つまりお金が出ていかないけど帳簿上は経費がかかっているので税金はほぼゼロになります。 しかし、次第に元金返済の割合が増えるので15年目くらいに減価償却と元金返済が相殺し、22年目に減価償却が完了して元金返済だけになります。こうなると地獄です。300万円近い返済をしているのに経費として認められないため300万円分の課税がされます。 ちなみに私は複数棟持っているので毎年230万円の赤字なのに所得税と固定資産税を課税される地獄が待っています。 定年後に13年間に渡ってこれだけの課税をされるとかなり厳しいのではないでしょうか。というか破産確定です。土地も建物も全部銀行に持って行かれますが建物の価値は0になっているので元金の1/4近くが残債として残ります。 デッドクロス対策は4つあります。蓄積、売却、金利交渉、繰上げ返済です。 蓄積は22年目以降に備えて現金を貯めておくことです。しかし、返済率が75〜80％に及ぶ上、大規模改修や保険の更新などでほとんど蓄積はできません。 割高な物件であるため売却しても元を取れず1000万円単位の債務が残ります。 金利交渉は絶望的です。耐用年数を大幅に超えるローンなので他の銀行への借換は不可能。それがわかっているのでオリックス銀行も西京銀行も金利を全く下げてくれません。足元を見られている状況です。 政策金融公庫は35歳以下か55歳以上か女性であれば20年のローンを組めますが私は10年が限界でした。毎年300万円の持ち出しは流石に無理です。(これ年齢差別＆性別差別じゃないの？) というわけでまだ働けるうちに毎年給料を貯金してほぼ全額を繰上げ返済に充てる生活をしています。 安い賃貸への引っ越しを検討しましたが登記を変更するための費用が100万円近くかかるので諦めました。 家電品もできるだけ売却したのですが乾燥機能付きの洗濯機を売って中古の分層式にしたのは失敗でした。服を干すのが意外に手間なのと、1年経った頃からカビが目立つようになりました。今は洗濯機で洗った後風呂場ですすいでから干しているのでなんとか匂いは取れています。 毎週スーパーで安い食材をまとめ買いして食費を浮かせているのですが、週末になると食材も傷んできて変な臭いがします。 もちろん趣味にかけるお金はありません。持っていた楽器は全部売りました。週末に図書館でタダで雑誌を読めるのが唯一の楽しみです。 こんな生活が20年以上続くと思うと生きる気力がなくなります。 誤解の無い様に一応言っておきますが、インベスターズクラウドの営業は他の不動産屋と比べるとオラオラ感が無いだけまだマシな方でした。それでも結果はこの体たらくです。 こんな投資、5000万円以上の預貯金がある人以外はおすすめできません。 「不動産投資は土地や現金を持っている人がやるもの。真面目にコツコツ働いて人並みの幸せを手に入れるのが一番。」という先人の常識は正しかったわけです。 不動産会社は全くリスクがなく大きな利益を挙げています。 銀行にとっても数千万円の利息を得た後は土地と建物を没収してそこから家賃も得られる美味しい商売です。 そしてオーナーだけがリスクと負債を背負って一生搾取されます。 今思えばこんな恐ろしい仕組みに乗っかった私は愚かでした。できれば時計を10年前に戻したい。 せめてこれを読んだ誰かが同じ失敗をしない様、私の経験が活かされることを祈ります。 |
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| No.168 |
>164さん
金融機関が少ないのは耐用年数の問題があるからだと思います。 大手銀行は耐用年数を超える融資はしてくれません。 木造アパートの耐用年数は22年なので35年ローンが組めないのです。 頭金を半分くらい入れる資金力があれば大手銀行で20年ローンを組めるはずです。 これはインベスターズクラウドに限らず他の不動産屋でも同じです。 (三井住友、三菱UFJ、みずほで上記の通り同じ事を言われました) あと、金利交渉はほぼ不可能です。 耐用年数超えの借換えを受けてくれる金融機関は無いので相見積りができません。 (もちろんトライはするべきですが期待しないようが良いという意味です) |
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| No.169 |
私は金利交渉できましたよ！！借り換えですね！
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| No.170 |
インベスターズクラウドが管理会社の賃貸アパートに入居していましたが、とにかく対応が雑、というかその場しのぎです。
何に関しても口約束だけで、共有部分の掃除などはしてくれませんでした。 管理会社都合で退去の立会い日を早めたにもかかわらず、「退去日と解約日は別」と言い張り、早く立ち退いた日にち分の家賃は返せないとか。。 そちらの都合なのだから、幾分か調節してもよいのでは？ 融通も気も利かない会社です。 |
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| No.171 |
>>164 通りがかりさん
一つは都銀とか地銀で懇意にしてるとこが無いため、融資付けまで持っていけない。 あとは、早く売りたいから顔のきくオリックス、西京で手っ取り早くやりたいってのが本音でしょう。 正直、一棟目からノンバンクのオリックスとかでいくと、二棟目とかで他の銀行から足元見られますよ。用心してください。 一棟目にSMBCかりそなで行けない人は、無理に不動産の世界に足を突っ込まない方が良いと思います。 りそな銀行なら1.1パーセントで行けるところが、西京なら2パーセント後半。これじゃ利益は出ませんので。 それこそ毎年キャッシュフローは赤字真っしぐらです。 あと、余談ですが、20年後に今買われてるオーナーはほとんどの方が行き詰まるのでは？ かぼちゃじゃないですが、近い将来社会問題になるのではと危惧しています。 今はなんとか知名度で売れ、いい流れを維持してますがね。 |
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| No.172 |
> 一棟目にSMBCかりそなで行けない人は、無理に不動産の世界に足を突っ込まない方が良いと思います。
>あと、余談ですが、20年後に今買われてるオーナーはほとんどの方が行き詰まるのでは？ このとおりだと思います。 逆に1棟目からSMBCで行ける様な人は20年後も安泰ですね。 行き詰まったオーナーから二束三文で買い取って高収益物件にしているはずですから。 大部分のサラリーマンオーナーが養分となって少数の勝ち組オーナーを支えるのですね。 |
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| No.173 |
>>172 匿名さん
インベスターズクラウドの客は、ほとんどが不動産のビギナーのはず。 そのビギナーにろくに説明もせず、大丈夫、大丈夫みたいな売り方をして業績を伸ばすこの会社は、罪深いと思っています。 20年後に皆さんが破産しないことを願います。 私は何とかギリギリで逃れました。 |
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| No.174 |
ＳＭＢＣ、りそなに打診したことあるがかなりハードル高いぞｗｗ
中々いないと思うけどな～ |
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| No.175 |
懇切丁寧に対応を頂いています！
評判など誰でも書き込めるので自分の見たものを信じて進みます。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
言うとおりだな。
確かに人に左右されてる時点でだめだよね。 自分の意思は重要！！ |
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| No.178 |
入居率97％のからくり
何年何月時点の割合であるから97％は本当です。 しかし年間を通してみれば一体どうなのでしょうか？ 本当にその物件の姿を表すのは 年間365日の入居率の平均＝家賃収入が発生した日数を365で割った割合 になるのです。 統計のからくりに騙される人があまりにも多いので 表面上の本当の事実を伝え 表に出てこない本当の事実を隠す。 ・・・ｵｿﾛｼｽｷﾞﾙ あとインベスターズクラウドさんでは 成約した物件をオーナー様に引き渡しあたあと数か月の家賃保証をしていると思います。 そこにもからくりが隠されています。 空室が埋まらないのは絶対に避けなければならないので ある会社を使って空室に入居者を入れます。 その際は入居者は個人名ではなくその会社名になっているはずです。 数か月経過して家賃保証の期間を過ぎれば間違いなくその会社は退去をするでしょう。 退去する際は期間未了による違約金はとれませんのであしからず。 つまりオーナーは見かけ上の入居者のために払った広告費と退去したあとのリフォーム代金と新たに入居者が決まるまでの空室期間の損失と新入居者が決まった際の広告費の負担を背負うということです。 新たにオーナー様になられる方は最初の入居者は全員個人名か社宅目的の法人に限定する契約にするべきでしょう。 オーナー様を泣かせるようなことはもうやめてくださいね。 オーナー様を騙してどんどんアパート建設していくと供給過多になってみんなが泣くことになりますからね。 |
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| No.179 |
>>175 11さん
言い忘れました。 インベスターズの営業は、人はいいと思います。 ただ仕組みが悪い。 利益の出ないものをさも出るように見せてるのが、イカン！ 返済率が7割を超え、月々2割の諸費用、ここに空室率が1割乗っかったら、修繕一つとっても全て持ち出し。 で、売る時は残債さえも相殺しきれない価格でしか売れない。 現在融資がかなり締まっているにもかかわらず、アパートは供給過剰状態で、徒歩10分以上のものは売れ残っており、将来的な家賃暴落も予想されます。 スタートで間違うとこういうスパイラルになりますので、気をつけてくださいね。 |
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| No.180 |
○ケンとか○Ｄなどそのへんの会社に比べて収支はしっかりしている印象です。
その辺は東証一部上場しているから監査はしっかりしているのかなとおもいます。 |
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| No.181 |
>>180 １Yさん
インベスターズの収支表がしっかり作られてるのと、収支が回るのは全く別問題ですよ。 インベスターズも上場会社なので、詐欺めいた真似はしないと思います。 ただ自分で試算すると、キャッシュフローは大マイナスで購入する意味がないと判断しました。 ま、一度購入したらよくわかりますので、とりあえずやってみたら良いと思います。 新築アパートやるなら、自分で調べていい物件を探したほうがいいですよ。 キャッシュがしっかり残る物件ありますから。 土地値と建物価格にしっかり利益の乗せられた物件かっても、個人はそりゃ儲かりませんて。 だから、インベスターズはあんなにいい決算が出せるのです。 個人の屍を超えていってるので。 |
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| No.182 |
自分で調べていい物件かどうかの目利きなんてかなり難しいだろ
所詮は素人なんだから だから、担当者を見て信用できるか否かで選んでいくしかない |
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| No.183 |
人生一度きり、アンパイばっかの選択つまらないから始めた。
失敗してもいいじゃん。だからなに？ってかんじ |
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| No.184 |
まずはやってみないとわかんないよ、結局！
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| No.185 |
神奈川の物件オーナーです。
ここの会社、仲介ショップへの営業を専門としている部署がある。とのことでしたが、自ら近隣の仲介さんを数軒まわってみたところ… ・へー、この物件初めて知りました ・ウチに来る営業さんは、同業者さんの営業と違って お願いします！しか言わないようなオウム営業。若いのは良いけど、ただ若いってだけですね。 ・需要や相場など、営業に知識が無さ過ぎて話にならない、わかってない ・せっかく契約を検討してた方が居たのに契約書面が遅過ぎて、結局 他物件を案内した。 などと、ホントに私の物件を決めたいの！？ホントに営業してんの！？早く決めなきゃ！って思っているのか、非常に不安になりました。 この先 大丈夫かな… |
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| No.186 |
自社物件にもかかわらず仲介手数料をしっかり取られるみたいです。
しかもその仲介手数料は、各営業担当へのキックバックになるみたいです。 私でも一件売って、500万円以上もらえるなら、懇切丁寧に頑張りますよ。 まだあまり認知度がなく、今はイケイケで売れてしまうのが、逆に怖い。。 |
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| No.187 |
1件で500万円貰えるなら四季報で見た平均年収は年間1件売ってあとは基本給くらいで達成出来そうですね。年1件しか売らない営業って、、、
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| No.188 |
シ○ケンでもインベスターズでもアパートを持ってますが、どちらも概ね良いです。全くトラブルがないということはありませんが、それが嫌なら最初から不動産投資なんてするなと言いたい。
誰でも書けるネットの書き込みに流されるなら、株や不動産などそもそも投資には向いてない。何も出来ずに一生貧乏で後に責任転嫁するタイプ。 |
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| No.189 |
大分議論が白熱してますねぇ。。笑
不動産投資歴20年のものから一言。 不動産って正解はないんですよね。 インベスターズだろうがなんだろうが、上手くいくひとは上手くいく。 でも仕組み的には、土地建物に3割くらい？インベスターズの利益が乗っており、利益は出にくいでしょうねぇ。。 ほとんどのサラリーマンだと行き詰まりますね。上手くいってる人は相当努力されてるのではと思います。 ただサラリーマンが不動産投資するには、インベスターズの全てお任せスタイルは魅力的に見えるのは確か。そういった人が多数買われており、インベスターズの好決算につながってる。そういう状態です。 でも本当に不動産で成功したいなら、土地契約してから建物を建てるようなアパートはやめたほうがよろしいかと。 その間ローン支払いは発生するし、完成後の入居状況も未確定。リスクは高いと思いますよ。 インベスターズでもシノケンでも上手くいってて、不安がないなら、いちいち反論しなくて良いと思いますよ。 だってインベスターズの評判が落ちればライバルが減るでしょ？笑 すいません。 通りすがりですが。。笑 |
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| No.190 |
あくまでも私個人の意見ですが、、、
かなり親切に対応を頂いてます。他社でも物件を持っていますが、レスポンスもよくS社やA社などに比べて営業の質、会社の質が良いです！ |
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| No.191 |
確かにシミュレーションに、あれは入ってない、これは入ってないってなってるけど、新興の業者なんてどこもそんなもんやで。経営者になるんやったら、自分で試算せなアカンの解らんか？
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| No.192 |
他社との共用廊下で顧客対応をしたり、顧客にはいい事を言って取引業者への要求は酷いという点だったり、少なくとも個人的には信頼が出来ない会社です。
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| No.193 |
インベスターズさんの物件を所有をしています！
このネット載っている評判ですが、まず間違っている情報やありえないことまでも書いてあるなという印象です どこかの業者が書き込んでいるのかな？？笑 シンプルに、、悪い会社ではないですよ。本当に若い力を活かして頑張っています。気持ちいです。 またよろしくお願いします。 |
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| No.194 |
アパート投資自体がもう飽和しているのでは？
インベスターズクラウド(TATERU)に限らず、手を出さないのが吉。 ここ1週間で複数のデベロッパーさんからの営業の電話が4件。 それまで一本もなかったのに。よほど業績が厳しいのでしょうか？ 皆さんのところにもかかってきてませんか？ どの営業さんも「首都圏は人が増えているのでまだまだいけます」的な売り方をしているのですが不信感しか持たないですね。 120もある大小デベロッパーが都心にアパートなりマンションなりを建てまくったら一気に飽和するでしょうに。 |
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| No.195 |
ここで話題になっているTATERUやシノケンさんに提案してもらった物件の最寄り駅をHOMESで検索してみました。
案の定、明らかに同じデベロッパーさんと思われる物件が2社合わせて5件。全て築2年以内。 この時期にまだ募集しているということは供給過多なのでは？ 同じデベロッパーの客(オーナー)同士で入居者の取り合いになっているのに、さらに新築で追加するなんて... 恐ろしい... この2社でこの状況だとすると他のデベロッパーはもっと酷いかも。 かぼちゃの馬車もそうですが、「売った後はオーナーの自己責任」って構図でデベロッパーだけが勝ち逃げするパターンには絶対乗っちゃダメ。 これ、そのうち問題になるんじゃないの？ |
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| No.196 |
ここの元社員です。働いていた時もそうですが、こういったネットの悪口に非常に敏感な会社でお客様を装っていっぱい書き込みします。一つ悪い評判があったら10個近く。この掲示板は知らないですが、転職会議という転職サイトの掲示板はそうでした。結論から言うと、業務量が多すぎて仕事内容が適当になってしまう社員が多いイメージです。お客様にとって良い会社だったら退職してないです。以上。
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| No.197 |
社長や役員・部長などと、現場担当の方との関係はどんな感じですか？
尊敬できるとか、ついていけないとか、、 社内の雰囲気は、良いですか？ 目標に向かって団結できているとか、殺伐としているとか、、 外部からの感覚は、社長は優秀な企業家に見えます が、役員以下の方と社長と距離がある様にも感じます |
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| No.198 |
色々調べてみた。
別の会社で聞いたことだが社名をコロコロ変えるところはやめた方がよいそうだ。 |
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| No.199 |
ついでにもう一つ。
広告費のことだけど 札幌のような特殊な地域だと数か月分とるところもあるそうだ。 賃料が低いから数か月分になってしまい、地域的にそれがデフォになってしまったそうです。 それが某社とかの悪徳企業になると 東京・大阪・名古屋・福岡なんかの都市圏でも数か月分とるそうだ。 管理費５％を数か月空けようが大したことないから数か月空室にしてオーナー様が焦りだしたころに 広告費数か月分とかって交渉するとすぐ乗ってくるそうだ。 単純計算で２０か月まで空室にして管理費とトントンだから両手に泡なんだそうです。 オーナー様はサラリーマンか公務員が多いから騙される人が多いんだってさ。 厳密には宅建業法では１か月分が上限らしいけど広告費という名目でとっているからグレーゾーンらしいね。 オーナー様はそういうことに無知だからそこに付け込んでくるけど これを教えてくれた人は苦々しく思っているって言ってたけどね。 悪徳企業には騙されてはだめって教えてくれた。 |
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| No.200 |
167を書いたものです。
空室が埋まらなくなったので現地を地回りしてみました。 インベスターズクラウドさんの物件と思しき建物が3件。 私が建てた時には無かった物件です。 おそらくそちらに人が流れているのだと思います。 やはり需要と供給を考えずに建てまくってるとしか思えない。 少なくとも自社の物件で空室が増えているのは知っているはずで、 同じ地域に新築を追加したらどうなるか予想できるはず。 この状況で97%なんて入居率で売り続けるのは詐欺ではないのでしょうか？ 管理費だけでは食っていけない会社なのでこれからも新築を建て続ける=空室リスクは大きくなると思います。 新築物件が売れなくなったら行き詰まる。 売れたら売れたで入居率が下がって行き詰まる。 どのみち詰んでますね。 この会社だけでなく、シノケンさんなど他のデベロッパーでも状況は同じはず。 今から参入したら既存のオーナーもこれから参入する人も不幸になります。 絶対やめておいたほうが良いです。 |
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