株式会社TATERU(旧社名:インベスターズクラウド)ってどうよ？

[物件比較中さん [女性 50代]]

株式会社TATERU(旧社名:インベスターズクラウド)について語りましょう。

【タイトルと本文を訂正しました｡2018.8.28　管理担当】

[134: 00000]

私は入居率をいくつかのパターンで出していただきましたので、いい意味で収支が良くなっています！満足です！もちろんじぶんでも計算をしました。

オーナーになるんですから、人任せではだめです。知らない、聞いていない何て言いわけはできないですよ。経営者なんですから。

[135: マンション掲示板さん]

>>1 匿名さん
インベスターズは生活騒音者に対する対応が甘過ぎるし何もしてくれないです。カンフォート吹田マンションには気違いが二人以上住んでいますかなり迷惑しています。

[136: オーナー]

きっちりやって頂いています。助かっています。

評判はどの会社も色々あることないことありますが、私は自身は満足しています。

[137: ざっと見ると]

スレをざっと見た感じとしては

・インベスターズクラウドの物件で、入居者がトラブルになっても管理は頼りにならない
・オーナー側は、割高なのを承知でアパートを買うが、結果は満足の人もいるしひどい人も居る
・自己責任自己責任と当たり前のことを強調する人が定期的に現れる
・苦情の書き込みは具体的。褒める書き込みはぼんやり。

こんな感じですかね。

[138: 名無しさん]

結局、全部が全部ひどいわけでも良いわけでもなく、地域や担当や時期にもよるんでしょうね・・・。

オーナーや入居者がこのスレを参考にするのは結構難しいけど、インベスターズの対応で良いと感じる人も居るし、思ったような収益が出なかったり、入居して失敗したと感じる人もどちらも居る。どちらも居るのはおそらく事実でしょう。

[139: 007]

ＣＦに関してはまあこんなものかなって印象です。決して悪い印象ではないです。むしろ逆です。

物件を所有してからの方が重要かなって思います。

立地に関しても普通に良いと思います。

結論、悪くないと思います。

[140: マンション掲示板さん]

>>14 通りがかりさん
インベスターズクラウドさんは生活騒音者に甘い生活騒音者もインベスターズクラウドをなめきっているばかにしている、だから注意しても全然効かない。

[141: マンション掲示板さん]

>>17 匿名さん
カンフォート吹田マンションに住んでいますがインベスターズクラウドさんは部屋の冷蔵庫壊れても交換してもらえず自分で新しい冷蔵庫を買ってきてとりつけましたし水道カランやペーパーホルダーも管理会社が直してくれず全て自分で取り替え修理しましたしエアコンも全然掃除をしてもらえずにいます管理費支払っているのに、インベスターズクラウドさんは最低な管理会社だ！

[142: おーなー１]

色々良くしてもらっています。
きっちりやって頂きたすかってます！

[143: 匿名さん]

悪いコメントの後にはフォローするようなレスが現れる。
インベスターズクラウドの社員の方かな？
さすがIT活用を自負する企業ですね。
でも、チカラを入れるのはそっちじゃなくて、お客様の要望に応えるように注力して欲しいですね。
建ててから30年後、家賃が下がった状態でも赤字にならないか、じっくり観てみます。

[144: 匿名]

先日お話を聞きにいきましたが、全くおかしな提案はしていないように感じます。

是非、前向きに検討をしていくたいと考えています。

[145: 検討板ユーザーさん]

>>103 名無しさん
それは瑕疵の可能性があるのでタダで直してもらえるはず。

[146: マンション掲示板さん]

>>143 匿名さん
30年後赤字にならないかって答え出ますか?
その考えでいる以上どの会社がどんな提案をしても決断出来ないと思うので賃貸経営は諦めましょう!（笑）
それが分かって事業するなら神ですね。
あ、因みに私はインベスターズの社員ではありませんよ（笑）オーナーであり、本業は建築会社に勤めてるしがない賃貸オーナーです。
あとIT活用、これ当たり前の時代になりますよ。業界全体で浸透するのは何年も先だと思いますけど。

[147: 匿名さん]

最悪ですね。

ここの掲示板はオーナーさんが多いようですが、わたしは賃貸で部屋を借りようしていた者です。契約手続きが9割すみ、初期費用も支払い終わり、3日後に鍵がもらえる状況になって「今の入居者が突然退去しないと言い出した」と言われました。その2日前には、鍵渡しをわたしの希望日に合わせるためには初期費用を早めに振り込んでくださいと言われ、指示通りにしたにもかかわらず…です。不信感しかありません。早めに振り込んでほしい旨の連絡先があった時には、こうなることが全く予測できなかったのでしょうか。当初は、わたしの入居開始日の2週間ほど前には前の入居者が出ていくと聞いていました。その予定が少しでも伸びた時点でなぜ確認しなかったのでしょうか。一応あちらは「こちらの不手際で…」とは言っていますが、出された妥協案や代わりに提案されている物件は、迷惑に見合ったものとは思えません。入居するはずだった部屋の家賃より3千円家賃が高い部屋を、払うはずだった家賃でお貸ししますと言われましたが、やっぱりその程度なんだという印象です。正直、借りるはずだった部屋より家賃が1万円ほど高い部屋を、差額は全額あちら負担で入居できるかもしれないと、甘い考えですが一瞬期待しました。
もうひとつの案は、今の入居者が本当に退去するまで、ホテルで暮らし、宿泊費や家財等の保管費全てあちら負担でした。が、こちらが言うまで、入居前のいろいろは負担しても、入居してからは何事もなかったかのように当たり前に家賃をとる気だったようです。全面的にあちらが悪いのに、なぜ嫌な思いをしてまで一定期間ホテルに住むことに妥協しなければいけないのでしょうか。ホテル代等の費用があちら負担なのは当然で、それに加えなにかしらこちらにもメリットがなければ本当に損した気分です。
年齢的にもまだそれほど人生経験はありませんが、管理会社とはこの程度のトラブルは当たり前なのでしょうか。こちらに落ち度が全くなくても、保証の程度はこの程度なのでしょうか。最悪です。春からの新生活が憂鬱でしかないです。家電の配送や引越し関係の手配も済ませていたところなのなに… 新しい部屋となるとスケジュール的に内覧も厳しいです。外れひいたな、はぁ…という思いしかないです。
ちなみに福岡支店です。
次引っ越すときは絶対にこちらの管理会社は選ばないと思います。

[148: 通りがかりさん]

先日、提案を受けました。
自己資金不足は、私自身の問題ですが、諸費用ローン⁇を提案されました。
進めて良いものなのか不安です。
皆さんどうされているんでしょうか⁇

[149: 匿名]

迷うならやめとけ

[150: 得名]

迷うならやっとけ

[151: マンション掲示板さん]

>>148 通りがかりさん
諸費用含めて融資受けられるという事なら、条件良ければやればいいだけの話。
私は諸費用は判断材料にはしないな、
諸費用含め同じ利率で貸してくれるなら現ナマは残しておきたいし、他の投資にまた使える事になるし。
ケースバイケース。

[152: アパート所有]

>>148 通りがかりさん
返済比率みてますか？
50%以内なら良い計画だと思います。
60%を超えるようですとリスク高いです。

[153: アパート所有]

>>148 通りがかりさん
追加です。念のため。
返済比率の計算をする時は
最低でも空室率20%
経費15%
で出した方が良いですよー
私がインベスターズの人にプレゼンしてもらった時は空室率5%で持ってきたと思います。
計35%で計算して返済比率が60%以内なら検討されても良いかもです。もちろん、固定金利でしたらもう少し勝負しても良いかもですが、2棟目が難しくなりますよー

[154: 匿名さん]

後悔は後からすればよい
とりあえず手を付けてみることだ

[155: マンション検討中さん]

明日話を聞きます。
キャッシュフローって何？ってくらいのど素人です。
鴨にならないために、これだけは聞いとけってことはありますか？

[156: アパート所有]

>>155 マンション検討中さん
先人達が「過去の自分へのメッセージ」
を残してました。必見です！
全部詰まっているかもです！

https://www.rakumachi.jp/news/column/218287?uiaid=tw_pg

[157: お助けマン]

>>148 通りがかりさん
インベスターズさんは、新築なので土地と建物含めて高額となります。
家賃収入に対する借入金の返済比率が7割を超え、月々の管理費等の諸費用を加えると、9割近くとなります。
どなたかが以前書いてましたが、家賃の下落率と空室率の試算は甘めです。
その状態で、空室が10パーセント超えると、毎月持ち出しのキャッシュアウトとなります。
そのあたりを考慮した上で、35年後に古びて売れないアパートが欲しいか否かの判断になります。

[159: 匿名]

[NO.158と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[160: 通りがかりさん]

何度か提案受けてますが、松戸の先の駅から15分とか、聞いたこともないような駅から徒歩18分とかの物件しか提案されないんだけど、
そんな物件を提案されても入空室だらけになるのでは？とすごい不安で…担当に聞いても埋まります！と強気なのと、借り入れの金利はS銀行で２.５くらいで、、、ちょっと高いなと思って担当の方に聞いたら、借り換えしちゃえば平気ですよ！と軽いノリで言われ…
肩書きはグランドマネジャーかコンシェルだったような。
一億近い買い物をするには、不安になったのが正直なところなんだけど、あれの属性が悪いだけかな？

[161: お助けマン]

>>160 通りがかりさん
インベスターズの営業は、金利を下げます、お手伝いします等必ず言われますが、それは契約までの話。
大体売った後の客まで心配出来ませんよ。普通。そんなことしたら、インベスターズの営業は売った客の面倒を一人でずっとフォローしなくてはいけませんからね。

売るための単なるトークですよ。

ちなみに肩書きは全員そんな肩書きですよ。

[162: お助けマン]

>>56 匿名さん
ちなみにインベスターズは、前オーナーの建物解体費用も買主に乗せてます。
土地代は、公示価格の約1.5倍。
そりゃ高くもなるはずだよね。

返済比率だけで7割超えてて、さらに管理費、固定資産税、保険料がかかるんだから、キャッシュなんて残りませんよ。

[163: お助けマン]

>>160 通りがかりさん
インベスターズは、西京銀行とオリックスしか取り扱える銀行がないらしく、この2行だけで押してきます。
都銀にはあまり相手にされてないみたい。

あとは想像してください。

[164: 通りがかりさん]

>>163 お助けマンさん
ありがとうございます！
参加になります。
金融機関が少ないってことは、あまり評価されていないってことですかね。

[165: マンション掲示板さん]

よく生活騒音者って書き込みをよく見かけるけど、まず防音が甘すぎる。
あと、部屋の照明等のスイッチがあるが、１つだけ意味のないスイッチがあったり、
ポストを開ける時に手順通り(かなりゆっくり回さないといけないため15秒ほどかかる)にやっても開かない時が多々ある。

それ以外の住み心地はいい。

[166: 匿名]

よくやってもらってます！！

[167: 匿名さん]

オーナーです。失敗でした。
・物件がかなり割高
・シミュレーションがかなり甘い
・22年後に詰む

銀行で眠っているお金を将来の投資へ回したつもりが、気がついてみれば銀行の金利と税金を収めるために残業し、生活の質を落とし、奴隷のような生活を送ることになりました。

私の不勉強が原因なのでこの会社を責めるつもりはありません。
ただ、他の人が同じ失敗に陥らない様にちょっと長文になりますが私の例を書き残しておきます。

まず物件が割高という話。これが全ての問題の元凶です。
相場の2〜3割高いと思って下さい。特に建物が高いです。
営業の人に「すぐに手を付けないと他の人に買われてしまう」と急かされますが、慌てずに国土地理院の「土地総合情報システム」で価格を調べて下さい。実際に売買されている価格なので流動性の評価損などの面倒な計算は不要です。
スマホでも見れますが、営業さんが持ってくるMacで一緒に見るのが良いと思います。ちなみに私は2割増しで買ってしまっていました。仲介されていないので手数料や登記費用が安くすんだので、実質1.5割増といったところでしょうか。

建物は完全に言い値で建てられます。一式いくらという金額だけ提示され、明細はもらえません。別の建築屋さん＆工務店に図面と金額を見せると3割くらい高いという反応でした。
ガスはプロパンのみで都市ガスは利用できません。都市ガスにすると設計の変更が必要になるので保証できなくなると説明されます。

シミュレーションはかなり甘いです。入居率は95％から97%で提案されますが、実績はそこから10%引いたくらいになります。営業さんには「その入居率は入居者が決まってから実際に入居するまでの期間(家賃が発生していない期間)は含まれますか？」と聞いておいたほうが良いです。
現状回復費と広告費も年10万〜12万で提示されますがその1.5倍はかかります。
さらに、デッドクロスが必ず発生します。80万円弱の赤字が13年間続き、しかも赤字の原因が税金なので払えないと滞納扱いになり遅延金が上乗せされます。この説明が全く無いのは不動産の投資として有りえません。

デッドクロスをご存知ない方は「減価償却と元金返済が反転する現象」と思って下さい。
お金が出ていかないけど経費にできるのが減価償却。お金が出ていき経費にできるのが金利返済。お金が出ていくけど経費にできないのが元金返済です。
最初は金利の支払いが多いので、減価償却＋金利を経費にできます。つまりお金が出ていかないけど帳簿上は経費がかかっているので税金はほぼゼロになります。
しかし、次第に元金返済の割合が増えるので15年目くらいに減価償却と元金返済が相殺し、22年目に減価償却が完了して元金返済だけになります。こうなると地獄です。300万円近い返済をしているのに経費として認められないため300万円分の課税がされます。
ちなみに私は複数棟持っているので毎年230万円の赤字なのに所得税と固定資産税を課税される地獄が待っています。
定年後に13年間に渡ってこれだけの課税をされるとかなり厳しいのではないでしょうか。というか破産確定です。土地も建物も全部銀行に持って行かれますが建物の価値は0になっているので元金の1/4近くが残債として残ります。

デッドクロス対策は4つあります。蓄積、売却、金利交渉、繰上げ返済です。
蓄積は22年目以降に備えて現金を貯めておくことです。しかし、返済率が75〜80％に及ぶ上、大規模改修や保険の更新などでほとんど蓄積はできません。
割高な物件であるため売却しても元を取れず1000万円単位の債務が残ります。
金利交渉は絶望的です。耐用年数を大幅に超えるローンなので他の銀行への借換は不可能。それがわかっているのでオリックス銀行も西京銀行も金利を全く下げてくれません。足元を見られている状況です。
政策金融公庫は35歳以下か55歳以上か女性であれば20年のローンを組めますが私は10年が限界でした。毎年300万円の持ち出しは流石に無理です。(これ年齢差別＆性別差別じゃないの？)

というわけでまだ働けるうちに毎年給料を貯金してほぼ全額を繰上げ返済に充てる生活をしています。

安い賃貸への引っ越しを検討しましたが登記を変更するための費用が100万円近くかかるので諦めました。
家電品もできるだけ売却したのですが乾燥機能付きの洗濯機を売って中古の分層式にしたのは失敗でした。服を干すのが意外に手間なのと、1年経った頃からカビが目立つようになりました。今は洗濯機で洗った後風呂場ですすいでから干しているのでなんとか匂いは取れています。
毎週スーパーで安い食材をまとめ買いして食費を浮かせているのですが、週末になると食材も傷んできて変な臭いがします。
もちろん趣味にかけるお金はありません。持っていた楽器は全部売りました。週末に図書館でタダで雑誌を読めるのが唯一の楽しみです。
こんな生活が20年以上続くと思うと生きる気力がなくなります。

誤解の無い様に一応言っておきますが、インベスターズクラウドの営業は他の不動産屋と比べるとオラオラ感が無いだけまだマシな方でした。それでも結果はこの体たらくです。
こんな投資、5000万円以上の預貯金がある人以外はおすすめできません。

「不動産投資は土地や現金を持っている人がやるもの。真面目にコツコツ働いて人並みの幸せを手に入れるのが一番。」という先人の常識は正しかったわけです。

不動産会社は全くリスクがなく大きな利益を挙げています。
銀行にとっても数千万円の利息を得た後は土地と建物を没収してそこから家賃も得られる美味しい商売です。
そしてオーナーだけがリスクと負債を背負って一生搾取されます。
今思えばこんな恐ろしい仕組みに乗っかった私は愚かでした。できれば時計を10年前に戻したい。

せめてこれを読んだ誰かが同じ失敗をしない様、私の経験が活かされることを祈ります。

[168: 匿名さん]

>164さん

金融機関が少ないのは耐用年数の問題があるからだと思います。

大手銀行は耐用年数を超える融資はしてくれません。
木造アパートの耐用年数は22年なので35年ローンが組めないのです。
頭金を半分くらい入れる資金力があれば大手銀行で20年ローンを組めるはずです。
これはインベスターズクラウドに限らず他の不動産屋でも同じです。
(三井住友、三菱UFJ、みずほで上記の通り同じ事を言われました)

あと、金利交渉はほぼ不可能です。
耐用年数超えの借換えを受けてくれる金融機関は無いので相見積りができません。
(もちろんトライはするべきですが期待しないようが良いという意味です)

[169: 匿名]

私は金利交渉できましたよ！！借り換えですね！

[170: eマンションさん]

インベスターズクラウドが管理会社の賃貸アパートに入居していましたが、とにかく対応が雑、というかその場しのぎです。
何に関しても口約束だけで、共有部分の掃除などはしてくれませんでした。
管理会社都合で退去の立会い日を早めたにもかかわらず、「退去日と解約日は別」と言い張り、早く立ち退いた日にち分の家賃は返せないとか。。
そちらの都合なのだから、幾分か調節してもよいのでは？
融通も気も利かない会社です。

[171: お助けマン]

>>164 通りがかりさん
一つは都銀とか地銀で懇意にしてるとこが無いため、融資付けまで持っていけない。
あとは、早く売りたいから顔のきくオリックス、西京で手っ取り早くやりたいってのが本音でしょう。
正直、一棟目からノンバンクのオリックスとかでいくと、二棟目とかで他の銀行から足元見られますよ。用心してください。
一棟目にSMBCかりそなで行けない人は、無理に不動産の世界に足を突っ込まない方が良いと思います。
りそな銀行なら1.1パーセントで行けるところが、西京なら2パーセント後半。これじゃ利益は出ませんので。
それこそ毎年キャッシュフローは赤字真っしぐらです。

あと、余談ですが、20年後に今買われてるオーナーはほとんどの方が行き詰まるのでは？
かぼちゃじゃないですが、近い将来社会問題になるのではと危惧しています。
今はなんとか知名度で売れ、いい流れを維持してますがね。

[172: 匿名さん]

> 一棟目にSMBCかりそなで行けない人は、無理に不動産の世界に足を突っ込まない方が良いと思います。

>あと、余談ですが、20年後に今買われてるオーナーはほとんどの方が行き詰まるのでは？

このとおりだと思います。
逆に1棟目からSMBCで行ける様な人は20年後も安泰ですね。
行き詰まったオーナーから二束三文で買い取って高収益物件にしているはずですから。

大部分のサラリーマンオーナーが養分となって少数の勝ち組オーナーを支えるのですね。

[173: お助けマン]

>>172 匿名さん
インベスターズクラウドの客は、ほとんどが不動産のビギナーのはず。
そのビギナーにろくに説明もせず、大丈夫、大丈夫みたいな売り方をして業績を伸ばすこの会社は、罪深いと思っています。
20年後に皆さんが破産しないことを願います。
私は何とかギリギリで逃れました。

[174: 匿名]

ＳＭＢＣ、りそなに打診したことあるがかなりハードル高いぞｗｗ

中々いないと思うけどな～

[175: 11]

懇切丁寧に対応を頂いています！

評判など誰でも書き込めるので自分の見たものを信じて進みます。

[176: お助けマン]

>>175 11さん
頑張ってください！
何を信じるかはその人次第です。

[177: ００００]

言うとおりだな。
確かに人に左右されてる時点でだめだよね。

自分の意思は重要！！

[178: 匿名さん]

入居率97％のからくり
何年何月時点の割合であるから97％は本当です。
しかし年間を通してみれば一体どうなのでしょうか？
本当にその物件の姿を表すのは
年間365日の入居率の平均＝家賃収入が発生した日数を365で割った割合
になるのです。
統計のからくりに騙される人があまりにも多いので
表面上の本当の事実を伝え
表に出てこない本当の事実を隠す。
・・・ｵｿﾛｼｽｷﾞﾙ

あとインベスターズクラウドさんでは
成約した物件をオーナー様に引き渡しあたあと数か月の家賃保証をしていると思います。
そこにもからくりが隠されています。
空室が埋まらないのは絶対に避けなければならないので
ある会社を使って空室に入居者を入れます。
その際は入居者は個人名ではなくその会社名になっているはずです。
数か月経過して家賃保証の期間を過ぎれば間違いなくその会社は退去をするでしょう。
退去する際は期間未了による違約金はとれませんのであしからず。
つまりオーナーは見かけ上の入居者のために払った広告費と退去したあとのリフォーム代金と新たに入居者が決まるまでの空室期間の損失と新入居者が決まった際の広告費の負担を背負うということです。
新たにオーナー様になられる方は最初の入居者は全員個人名か社宅目的の法人に限定する契約にするべきでしょう。

オーナー様を泣かせるようなことはもうやめてくださいね。
オーナー様を騙してどんどんアパート建設していくと供給過多になってみんなが泣くことになりますからね。

[179: お助けマン]

>>175 11さん
言い忘れました。
インベスターズの営業は、人はいいと思います。
ただ仕組みが悪い。
利益の出ないものをさも出るように見せてるのが、イカン！

返済率が7割を超え、月々2割の諸費用、ここに空室率が1割乗っかったら、修繕一つとっても全て持ち出し。
で、売る時は残債さえも相殺しきれない価格でしか売れない。

現在融資がかなり締まっているにもかかわらず、アパートは供給過剰状態で、徒歩10分以上のものは売れ残っており、将来的な家賃暴落も予想されます。

スタートで間違うとこういうスパイラルになりますので、気をつけてくださいね。

[180: １Y]

○ケンとか○Ｄなどそのへんの会社に比べて収支はしっかりしている印象です。

その辺は東証一部上場しているから監査はしっかりしているのかなとおもいます。

[181: お助けマン]

>>180 １Yさん
インベスターズの収支表がしっかり作られてるのと、収支が回るのは全く別問題ですよ。
インベスターズも上場会社なので、詐欺めいた真似はしないと思います。
ただ自分で試算すると、キャッシュフローは大マイナスで購入する意味がないと判断しました。

ま、一度購入したらよくわかりますので、とりあえずやってみたら良いと思います。

新築アパートやるなら、自分で調べていい物件を探したほうがいいですよ。
キャッシュがしっかり残る物件ありますから。
土地値と建物価格にしっかり利益の乗せられた物件かっても、個人はそりゃ儲かりませんて。
だから、インベスターズはあんなにいい決算が出せるのです。
個人の屍を超えていってるので。

[182: １]

自分で調べていい物件かどうかの目利きなんてかなり難しいだろ

所詮は素人なんだから

だから、担当者を見て信用できるか否かで選んでいくしかない

[183: ＡＡＡ]

人生一度きり、アンパイばっかの選択つまらないから始めた。

失敗してもいいじゃん。だからなに？ってかんじ