株式会社TATERU(旧社名:インベスターズクラウド)ってどうよ？

[物件比較中さん [女性 50代]]

株式会社TATERU(旧社名:インベスターズクラウド)について語りましょう。

【タイトルと本文を訂正しました｡2018.8.28　管理担当】

[154: 匿名さん]

後悔は後からすればよい
とりあえず手を付けてみることだ

[155: マンション検討中さん]

明日話を聞きます。
キャッシュフローって何？ってくらいのど素人です。
鴨にならないために、これだけは聞いとけってことはありますか？

[156: アパート所有]

>>155 マンション検討中さん
先人達が「過去の自分へのメッセージ」
を残してました。必見です！
全部詰まっているかもです！

https://www.rakumachi.jp/news/column/218287?uiaid=tw_pg

[157: お助けマン]

>>148 通りがかりさん
インベスターズさんは、新築なので土地と建物含めて高額となります。
家賃収入に対する借入金の返済比率が7割を超え、月々の管理費等の諸費用を加えると、9割近くとなります。
どなたかが以前書いてましたが、家賃の下落率と空室率の試算は甘めです。
その状態で、空室が10パーセント超えると、毎月持ち出しのキャッシュアウトとなります。
そのあたりを考慮した上で、35年後に古びて売れないアパートが欲しいか否かの判断になります。

[159: 匿名]

[NO.158と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[160: 通りがかりさん]

何度か提案受けてますが、松戸の先の駅から15分とか、聞いたこともないような駅から徒歩18分とかの物件しか提案されないんだけど、
そんな物件を提案されても入空室だらけになるのでは？とすごい不安で…担当に聞いても埋まります！と強気なのと、借り入れの金利はS銀行で２.５くらいで、、、ちょっと高いなと思って担当の方に聞いたら、借り換えしちゃえば平気ですよ！と軽いノリで言われ…
肩書きはグランドマネジャーかコンシェルだったような。
一億近い買い物をするには、不安になったのが正直なところなんだけど、あれの属性が悪いだけかな？

[161: お助けマン]

>>160 通りがかりさん
インベスターズの営業は、金利を下げます、お手伝いします等必ず言われますが、それは契約までの話。
大体売った後の客まで心配出来ませんよ。普通。そんなことしたら、インベスターズの営業は売った客の面倒を一人でずっとフォローしなくてはいけませんからね。

売るための単なるトークですよ。

ちなみに肩書きは全員そんな肩書きですよ。

[162: お助けマン]

>>56 匿名さん
ちなみにインベスターズは、前オーナーの建物解体費用も買主に乗せてます。
土地代は、公示価格の約1.5倍。
そりゃ高くもなるはずだよね。

返済比率だけで7割超えてて、さらに管理費、固定資産税、保険料がかかるんだから、キャッシュなんて残りませんよ。

[163: お助けマン]

>>160 通りがかりさん
インベスターズは、西京銀行とオリックスしか取り扱える銀行がないらしく、この2行だけで押してきます。
都銀にはあまり相手にされてないみたい。

あとは想像してください。

[164: 通りがかりさん]

>>163 お助けマンさん
ありがとうございます！
参加になります。
金融機関が少ないってことは、あまり評価されていないってことですかね。

[165: マンション掲示板さん]

よく生活騒音者って書き込みをよく見かけるけど、まず防音が甘すぎる。
あと、部屋の照明等のスイッチがあるが、１つだけ意味のないスイッチがあったり、
ポストを開ける時に手順通り(かなりゆっくり回さないといけないため15秒ほどかかる)にやっても開かない時が多々ある。

それ以外の住み心地はいい。

[166: 匿名]

よくやってもらってます！！

[167: 匿名さん]

オーナーです。失敗でした。
・物件がかなり割高
・シミュレーションがかなり甘い
・22年後に詰む

銀行で眠っているお金を将来の投資へ回したつもりが、気がついてみれば銀行の金利と税金を収めるために残業し、生活の質を落とし、奴隷のような生活を送ることになりました。

私の不勉強が原因なのでこの会社を責めるつもりはありません。
ただ、他の人が同じ失敗に陥らない様にちょっと長文になりますが私の例を書き残しておきます。

まず物件が割高という話。これが全ての問題の元凶です。
相場の2〜3割高いと思って下さい。特に建物が高いです。
営業の人に「すぐに手を付けないと他の人に買われてしまう」と急かされますが、慌てずに国土地理院の「土地総合情報システム」で価格を調べて下さい。実際に売買されている価格なので流動性の評価損などの面倒な計算は不要です。
スマホでも見れますが、営業さんが持ってくるMacで一緒に見るのが良いと思います。ちなみに私は2割増しで買ってしまっていました。仲介されていないので手数料や登記費用が安くすんだので、実質1.5割増といったところでしょうか。

建物は完全に言い値で建てられます。一式いくらという金額だけ提示され、明細はもらえません。別の建築屋さん＆工務店に図面と金額を見せると3割くらい高いという反応でした。
ガスはプロパンのみで都市ガスは利用できません。都市ガスにすると設計の変更が必要になるので保証できなくなると説明されます。

シミュレーションはかなり甘いです。入居率は95％から97%で提案されますが、実績はそこから10%引いたくらいになります。営業さんには「その入居率は入居者が決まってから実際に入居するまでの期間(家賃が発生していない期間)は含まれますか？」と聞いておいたほうが良いです。
現状回復費と広告費も年10万〜12万で提示されますがその1.5倍はかかります。
さらに、デッドクロスが必ず発生します。80万円弱の赤字が13年間続き、しかも赤字の原因が税金なので払えないと滞納扱いになり遅延金が上乗せされます。この説明が全く無いのは不動産の投資として有りえません。

デッドクロスをご存知ない方は「減価償却と元金返済が反転する現象」と思って下さい。
お金が出ていかないけど経費にできるのが減価償却。お金が出ていき経費にできるのが金利返済。お金が出ていくけど経費にできないのが元金返済です。
最初は金利の支払いが多いので、減価償却＋金利を経費にできます。つまりお金が出ていかないけど帳簿上は経費がかかっているので税金はほぼゼロになります。
しかし、次第に元金返済の割合が増えるので15年目くらいに減価償却と元金返済が相殺し、22年目に減価償却が完了して元金返済だけになります。こうなると地獄です。300万円近い返済をしているのに経費として認められないため300万円分の課税がされます。
ちなみに私は複数棟持っているので毎年230万円の赤字なのに所得税と固定資産税を課税される地獄が待っています。
定年後に13年間に渡ってこれだけの課税をされるとかなり厳しいのではないでしょうか。というか破産確定です。土地も建物も全部銀行に持って行かれますが建物の価値は0になっているので元金の1/4近くが残債として残ります。

デッドクロス対策は4つあります。蓄積、売却、金利交渉、繰上げ返済です。
蓄積は22年目以降に備えて現金を貯めておくことです。しかし、返済率が75〜80％に及ぶ上、大規模改修や保険の更新などでほとんど蓄積はできません。
割高な物件であるため売却しても元を取れず1000万円単位の債務が残ります。
金利交渉は絶望的です。耐用年数を大幅に超えるローンなので他の銀行への借換は不可能。それがわかっているのでオリックス銀行も西京銀行も金利を全く下げてくれません。足元を見られている状況です。
政策金融公庫は35歳以下か55歳以上か女性であれば20年のローンを組めますが私は10年が限界でした。毎年300万円の持ち出しは流石に無理です。(これ年齢差別＆性別差別じゃないの？)

というわけでまだ働けるうちに毎年給料を貯金してほぼ全額を繰上げ返済に充てる生活をしています。

安い賃貸への引っ越しを検討しましたが登記を変更するための費用が100万円近くかかるので諦めました。
家電品もできるだけ売却したのですが乾燥機能付きの洗濯機を売って中古の分層式にしたのは失敗でした。服を干すのが意外に手間なのと、1年経った頃からカビが目立つようになりました。今は洗濯機で洗った後風呂場ですすいでから干しているのでなんとか匂いは取れています。
毎週スーパーで安い食材をまとめ買いして食費を浮かせているのですが、週末になると食材も傷んできて変な臭いがします。
もちろん趣味にかけるお金はありません。持っていた楽器は全部売りました。週末に図書館でタダで雑誌を読めるのが唯一の楽しみです。
こんな生活が20年以上続くと思うと生きる気力がなくなります。

誤解の無い様に一応言っておきますが、インベスターズクラウドの営業は他の不動産屋と比べるとオラオラ感が無いだけまだマシな方でした。それでも結果はこの体たらくです。
こんな投資、5000万円以上の預貯金がある人以外はおすすめできません。

「不動産投資は土地や現金を持っている人がやるもの。真面目にコツコツ働いて人並みの幸せを手に入れるのが一番。」という先人の常識は正しかったわけです。

不動産会社は全くリスクがなく大きな利益を挙げています。
銀行にとっても数千万円の利息を得た後は土地と建物を没収してそこから家賃も得られる美味しい商売です。
そしてオーナーだけがリスクと負債を背負って一生搾取されます。
今思えばこんな恐ろしい仕組みに乗っかった私は愚かでした。できれば時計を10年前に戻したい。

せめてこれを読んだ誰かが同じ失敗をしない様、私の経験が活かされることを祈ります。

[168: 匿名さん]

>164さん

金融機関が少ないのは耐用年数の問題があるからだと思います。

大手銀行は耐用年数を超える融資はしてくれません。
木造アパートの耐用年数は22年なので35年ローンが組めないのです。
頭金を半分くらい入れる資金力があれば大手銀行で20年ローンを組めるはずです。
これはインベスターズクラウドに限らず他の不動産屋でも同じです。
(三井住友、三菱UFJ、みずほで上記の通り同じ事を言われました)

あと、金利交渉はほぼ不可能です。
耐用年数超えの借換えを受けてくれる金融機関は無いので相見積りができません。
(もちろんトライはするべきですが期待しないようが良いという意味です)

[169: 匿名]

私は金利交渉できましたよ！！借り換えですね！

[170: eマンションさん]

インベスターズクラウドが管理会社の賃貸アパートに入居していましたが、とにかく対応が雑、というかその場しのぎです。
何に関しても口約束だけで、共有部分の掃除などはしてくれませんでした。
管理会社都合で退去の立会い日を早めたにもかかわらず、「退去日と解約日は別」と言い張り、早く立ち退いた日にち分の家賃は返せないとか。。
そちらの都合なのだから、幾分か調節してもよいのでは？
融通も気も利かない会社です。

[171: お助けマン]

>>164 通りがかりさん
一つは都銀とか地銀で懇意にしてるとこが無いため、融資付けまで持っていけない。
あとは、早く売りたいから顔のきくオリックス、西京で手っ取り早くやりたいってのが本音でしょう。
正直、一棟目からノンバンクのオリックスとかでいくと、二棟目とかで他の銀行から足元見られますよ。用心してください。
一棟目にSMBCかりそなで行けない人は、無理に不動産の世界に足を突っ込まない方が良いと思います。
りそな銀行なら1.1パーセントで行けるところが、西京なら2パーセント後半。これじゃ利益は出ませんので。
それこそ毎年キャッシュフローは赤字真っしぐらです。

あと、余談ですが、20年後に今買われてるオーナーはほとんどの方が行き詰まるのでは？
かぼちゃじゃないですが、近い将来社会問題になるのではと危惧しています。
今はなんとか知名度で売れ、いい流れを維持してますがね。

[172: 匿名さん]

> 一棟目にSMBCかりそなで行けない人は、無理に不動産の世界に足を突っ込まない方が良いと思います。

>あと、余談ですが、20年後に今買われてるオーナーはほとんどの方が行き詰まるのでは？

このとおりだと思います。
逆に1棟目からSMBCで行ける様な人は20年後も安泰ですね。
行き詰まったオーナーから二束三文で買い取って高収益物件にしているはずですから。

大部分のサラリーマンオーナーが養分となって少数の勝ち組オーナーを支えるのですね。

[173: お助けマン]

>>172 匿名さん
インベスターズクラウドの客は、ほとんどが不動産のビギナーのはず。
そのビギナーにろくに説明もせず、大丈夫、大丈夫みたいな売り方をして業績を伸ばすこの会社は、罪深いと思っています。
20年後に皆さんが破産しないことを願います。
私は何とかギリギリで逃れました。

[174: 匿名]

ＳＭＢＣ、りそなに打診したことあるがかなりハードル高いぞｗｗ

中々いないと思うけどな～