ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[951: 匿名さん]

ちなみに白山４丁目の公示価格は容積１５０％で７０．５万／㎡

関口２丁目の公示価格は容積１５０％で７６．６万／㎡

小日向２丁目の公示価格は容積１５０％で５９．８万／㎡


マンション査定で



パークハウス白山御殿町　白山4丁目　4,458〜9,945万円（59.17㎡〜108.19㎡）

築１６年　坪２８３万

https://www.ieshil.com/buildings/57932/


ヒルズ目白坂　関口2丁目　5,345〜14,427万円（65.5㎡〜133.51㎡）

築１５年　坪３２７万

https://www.ieshil.com/buildings/58361/


ブリリア小日向　小日向2丁目　10,950万円（91.45㎡）

築１２年　坪３９５万

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_86216030/



結論

ブリリア小日向＞ヒルズ目白坂＞パークハウス白山御殿町



1種低層の億ション買うなら今やで。

[953: 匿名さん]

小日向強しだなぁ

[954: 匿名]

>>951
自分じゃ勝てないと親分（二丁目)出して比較ですか。
その親分も400切ってますが。
兄弟分のシティハウスとの比較が妥当だよ。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592874/
ここは南側以外は目が当てられない価格。
南側ですら小石川の高台じゃ、ありふれた価格。
ここの東西の10年後は、350に迫るんじゃないの。

[955: 匿名さん]

ブリリア小日向の押しが凄いですね。
もしや、売主さんですか？笑
私は新築派なので、築14年も経ってる古い物件に興味ありません。
１億も出して古いの買ってもね…

[956: 匿名さん]

行き着くとこは結局一種低層は希少ってことだな。

[957: 匿名さん]

自称 小石川アドレスの高台でありふれた価格←小石川高台アドレスに賃料50万以上オンリーのマンションなんかあったっけ？

[958: 購入検討中さん]

土地の価格とかよりも出回る数やなんかの方がマンションの価値保つ要素なのかもね

[959: 匿名さん]

ブリリア小日向はこんなところでステマしてるくらいだから、販売が順調では無いんだろうね。
最上階の120平米もずっと売れて無かったし。その最上階120平米の部屋のレインズでの成約11000万円程だったし。それが、90平米くらいで１億じゃね、強気通り超してこちらに流れるでしょ。
普通に高すぎ。

[960: 匿名さん]

都合の悪いことはステマということになるらしい。

[961: 匿名さん]

レインズってお前業者かよ。

[962: 匿名さん]

此処でネガトライアングルを整理
①神楽坂最高です説②市ヶ谷最高です説③大和郷最高です説④小日向は2丁目に価値があって1丁目は価値が無いです説⑤タワーマンションは最高です説⑥小石川播磨坂は最高です説⑦水道より小日向は価値が無いです説⑧小日向の土地は下がってる説⑨ブリリア小日向はやっぱり駄目だ説←今ここ

小日向のネタの範囲は凄いね。失笑

[963: 匿名さん]

ネガはもっとあったと思うけど
ご近所のゴミ捨て場の横やん
青空駐車場ですやん
眺望あかんやん
マス層ですやん
Ｆが通るには狭すぎるやん
駅まで迷路で坂ですやん
高齢化して学力低下してますやん
南北に細長いですやん
などなど

一方のポシは以下の一点張り
一低住希少ですやん

[964: 匿名さん]

1種低層稀少ですやんに1票。

[965: 匿名さん]

ネガさんが粘着する人気、結局売れてる、周辺物件含め高評価。結局立地の希少性が占める割合でかいから
多少のデメリットは気にならないのでしょうね。

[966: 匿名さん]

>>961
ブリリア小日向さんはここを検討してるんですか？
自分の家を高く売却したいのは、分かりますが、ここはこの物件を検討する場ですので、お引き取り下さい。笑

[967: 匿名さん]

ブリリアもそうだが小日向はやっぱ価値的に安心だよな

[968: 匿名さん]

一種低層は朝ごはん食べるときに小鳥のさえずりが聞こえてくるんやでえ。

[969: 匿名さん]

他の物件と比較して、価格ということは大きなポイントだと感じます。
このあたりは、よく検討をしていないと、なかなか判断できないところではないでしょうか。
人によって重視するところも違うため、本当にむずかしいところだと思います。

[970: 匿名さん]

>>951
小日向2丁目でも公示価格の地点とブリリア小日向の地点では、土地の価格が全然違います。路線価を見てください。他の二つのマンションの場所よりも土地の価格はずっと上です。
マンション価格が高いのは当然です。
よく調べてから書いてください。

[971: 匿名さん]

路線価は次のページを見てください。
このマンションが建つ地点と、小日向2丁目、
その中でも久世山の周辺、そして大和郷など見比べると良いと思います。
客観的な評価が分かります。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h27/tokyo/tokyo/prices/d26303fr.htm

[972: 匿名さん]

>>934
公示価格の評価地点は少ないので、小日向の方が水道よりも安いとはなりません。
路線価では、そのマンションの建つ地点の土地の評価が分かります。それで比較するようにしてください。

[973: 匿名さん]

　路線価オタクが出ていましたが、銀座の2500万円/ｍ2アップあたりのマンションが一番上等かってはなし。
Ｍは路線価よりグロスとか重要だし、いろいろ複雑だよ。
　ここはマス御用達なので、管理費ケチで青空駐車場だし...戦略がマス層向き。
青空駐車場にした理由は、もっとあるが勉強してね。

[974: 匿名さん]

訳の分からないのが出て来ると予想して来ましたが、早速出てきましたね。
私が投稿したのは、公示価格しか知らない人たちが、あまりに多いから。
実際にマンションの建つ場所の地価を評価できないで、どうするのですか？基本中の基本ですよ。そのような反応をして恥ずかしくないのですか？
まず路線価図の見方でも覚えてください。

[975: 匿名さん]

>>973
なぜ関係のない銀座の話が出て来るのかな。
もしかして購入者で、ここの土地の場所が大したことがないとバレるのが、嫌なのかな。

[976: 匿名さん]

散々土地の価格がって言ってたのに今度は土地の価格は重要じゃないとか言ってることが支離滅裂で何の説得力もないんだよね
ここのネガさんは。。ただ貶したいだけというね。ボロが出まくりで笑えますが

[977: 匿名さん]

>>976
誰が土地の価格が重要じゃないと言っているのですか？
重要だからこそ路線価を見れと言っているのですよ。

[978: 匿名さん]

そんで路線価見ると何が分かるの？

[979: 匿名さん]

路線価気にするなら容積率や建ぺい率も一緒に見ないと土地の価値は分からないよね。

それが小さいほどゆとりがある環境の高級住宅地とチヤホヤされるわけですし。

[980: 匿名さん]

本当に知識が無いよネガさんは過去の事を必死にGoogle検索して書き込むのが趣味の人なんでしょう。根拠無し。知識無し。

[981: 匿名さん]

>>977

973で路線価よりグロスとネガさんが言ってますのでそう思っただけです。

[982: 匿名さん]

>>979
それはもちろんです。容積率等は当然考慮しなければなりません。
ただ、公示価格は評価地点が限られるから、その地点以外の価格はわからない。
路線価だとそのようなことはない。
公示価格の評価地点、このマンションが建つ場所、小日向2丁目の定期借地権のマンションが建つ場所、ブリリア小日向等が建つ久世山、全ての場所の土地の価格が分かる。
だから路線価を見れと言っているのです。
何も知らない人は、まずは実際の路線価図を見てください。

[983: 匿名さん]

>>981
それは失礼しました。

[984: 匿名さん]

路線価が高くて建築費が安い時代の中古マンションと路線価が安くて建築費の高い新築マンションの比較を永遠に語る暇人。しかし路線価の高い中古マンションを買う金は無し。

[985: 匿名さん]

この物件のエリアもなかなか評価高いということ。

[986: ご近所さん]

タワマンの 資産価値が維持されるようになり、富裕層のタワマン人気が低下してる。
価値下げるのが目的だったのにぃ。

一方、ここは資産価値を何がなんでも維持したいマス層。
タワマンを買いあさっていた富裕層は、利便性と眺望を重視するから、一低住には見向きもしないので今後もニーズが厳しいだろう。
完成売りなのに、売れ行きがとまってる。

[987: 匿名さん]

１低の需要はあんまりものが出ないこともあって根強いよ。タワーとは全然違うもの。

[988: 匿名さん]

　資産価値が下がって欲しい富裕層（ただし、利回りが良いタワマン）
　資産価値を絶対維持したいマス層（ただし、利回りがダメな一低住）

　インぺやパークコート渋谷大山町にしろ、一住低は厳しいね。

[989: 匿名さん]

インペリアルなんてすみふだからでしょう、別に一低関係ない。
大山町も早期に売れて残りは高額１戸のみ、ここもまぁ売れ行きは良いですからね。
なんだかんだで需要はあるのでしょう、ネガさんも盛況ですしね。気になって仕方がないようで。

[990: 匿名さん]

>>988
富裕層って湾岸のタワマンは投資対象としか見てなくて、実際に住むのは3Aやそれこそ大山町だったりするのでは？

[991: 匿名さん]

知ってる不動産業者は皆戸建てか低層マンションだなあ。やっぱ自分の敷地面積を計算するとタワマン買えないよね（笑）マンションでも最低１０坪は欲しいよね。

[992: 匿名さん]

播磨坂のサクラが満開になると、毎年、小石川の高台でよかったと思う。

[993: 匿名さん]

>>992
ですね。土曜くらいが満開かな。このマンションから徒歩5分くらいですね。

[994: 物件比較中さん]

でも播磨坂沿いだけには住みたくない
この時期毎晩うるさくて寝られないんだよね

[995: ご近所さん]

播磨坂沿いのふるーいマンションに住んでますが
さすがに２２時以降は静かだと思いますよ
ちょうど今、の時間帯はさすがに賑わってますが、まぁ今だけなんで。
マンションの位置と階数にもよるのかな

[996: 匿名さん]

東京の都心の中でも、住み易い静かなところがありますね。

まあ日常の生活の中での賑わい程度なら問題は無いでしょう。
それが耐えられないような騒々しさがあるなら別ですが。
こういうところに住む場合は多少の覚悟も必要かな？

[997: 匿名さん]

日経に文京区のマンション問題が載ってましたね。小日向住環境のフェイスブックにも載っているかな。

[998: 匿名さん]

>>984
これは面白い投稿が。
マンションは、人が住んだ途端に中古になるということをご存知ないらしい。
中古になれば、建築費が高かろうが安かろうが、全く価格に関係なし。結局は、周りの中古物件との相対評価により、価格が決まって行く。
知識が無く、見たくない現実から目を背ける。
悲しいものですね。

[999: 匿名さん]

相対評価だから供給が少ないとこ選んでおけば資産的には安心だよね
そういう点でこの辺は希少だよね。

[1000: ご近所さん]

ジョバンニ・シドッティの遺骨とほぼ断定される！
という世界的ニュースがもたらされました。

TBSニュース
「東京・文京区のマンション建設予定地で江戸時代のものとみられる人骨が見つかり、鑑定の結果、１８世紀のイタリア人宣教師の遺骨とみられることがわかりました。」

http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye2740965.html

[1001: 匿名さん]

へー良かったですね。

[1002: 匿名さん]

Wikipediaに載ってます。早いですね。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B8%E3%83%A7%E3%83%B4%E3%82%A1%E3%8...

[1003: 匿名さん]

幽閉されたまま異境で亡くなったのですね。
宣教師という立場上、覚悟はあったでしょうが無念だったと思います。

今回このような機会に明らかになって、
ご遺骨がシチリアに戻されればいいですね。

[1004: 匿名さん]

＞１００２
wiki見ました。
幽閉じゃなくて地下牢監禁死ですか！
日本人夫婦共々！
いやー江戸時代ってすごい時代でしたね。

[1005: 匿名さん]

小日向に文化財として保護するのがいいと思うますけど。
文の京の歴史であり、文化なのですから。

成澤区長はどうする気なのでしょう。

[1006: 匿名さん]

良い発見ですね。この物件とは関係は全くないですが..

[1007: 匿名さん]

この報道はマンションの資産価格に影響ないですかね？ 気持ち悪いと思う方いないですかね？

[1008: 匿名さん]

発掘した場所を文化財として保護すれば価値が上がるのではないかな

[1009: 匿名さん]

気持ち悪いとは思わないですね。東京なんて大空襲や関東大震災でそこら中で人は亡くなってますからね
気にしたら東京なんて住めません。

[1010: 匿名さん]

本日、小石川の高台は、 播磨坂の桜吹雪でしたね。
空襲や震災で死ぬのとは、怨念の度合いが違うわぁ。
まぁ、死んだことないから分からんけど、資産価値としては、普通はマイナス、良くてニュートラル。
重説に記載せんとね。

[1011: きらきら武士]

小石川や小日向は江戸時代からの歴史ある地域ですから、それこそ様々な人の生き死にのエピソードはあるでしょうね。それが嫌なら、文京区と同じくらいの地価で江戸時代に田畑だった城南地区に住む方がいいでしょう。
播磨坂の桜並木は美しいですね。桜自体は戦後のものですが、何故か土地が重ねてきた歴史の重みも感じさせます。

[1012: 匿名さん]

そもそもこの物件とは関係ない場所だしな　笑
嫌がらせにしても滑稽ですね。資産価値に影響？あるわけない。

[1013: 匿名さん]

TBSの動画ニュースで思いっきり、ここのマンションでてたよ。駐車場の下だって。検索したら出てくるよ。

[1014: 匿名さん]

>>1013
特筆すべきは公開日前日に人骨３体が出土したことである。江戸時代以前のものだと推定されたが、１体は当時としては一般的な座棺であったが後の２体は寝棺であり、高貴な人物であったのではないかと思われる。
http://en-us.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/665250686893454

[1015: 匿名さん]

切支丹屋敷跡
新聞各社が大々的に報道していますよ
http://www.asahi.com/articles/photo/AS20160404003617.html

[1016: 匿名さん]

>1013

ＴＢＳでなくＭＢＳですね。
リポーターがマンション現地まで来ていました。
建物北側、駐車場のあたりにお墓が三基あったとのこと。
昨日、今朝と欧米系の方たちが数人跪いてお祈りなさっていました。

[1017: 匿名さん]

駐車場のあたりに碑を建てるのがいいのではないでしょうか。
文京区教育委員会が助成して。

[1018: 購入検討中さん]

文化財としてこのマンションの価値が上がるかもね
そんなこと気にするくらいなら事故物件かどうか気にしたほうがよっぽども建設的だとは思う

[1019: 匿名さん]

三菱地所はいつ頃からわかっていたのでしょう。

[1020: 購入検討中さん]

いつからも何も人骨発見なんて日本じゃ珍しくもないでしょ、だから説明もされないだろうし。
その人が有名だったからこんなに時間経過したあとに報道されてるだけ

[1021: ご近所さん]

>>1020
購入検討するんだったら、もっと正確な情報を集めたらいいんじゃないかな？

>>1014さんが言っているようにフェースブックによると、遺跡見学会前日の2014年7月24日に人骨3体が出土したとある。
当時は当初から寝棺の一体はシドッチに間違いない、あとはDNA鑑定の結果を待つのみだと言われていた。

当然三菱地所も分かりきっていた訳です。
販売時重説等で説明しなかったとすれば、大きな瑕疵(？)を隠していたことになりますね。

あと3体が出土した墓の場所は、現場の南東に設置されている看板に、写真入りで説明されていますよ。

駐車場辺りということで、この駐車場は>>1017さんおっしゃるように、シドッチ記念小広場とすべきでしょう。
契約者の皆様は小日向のため、というより世界遺産的な観点からご協力をお願いいたします！

http://en-us.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/665250686893454

[1022: 購入検討中さん]

だから何？という感想しか出てこないよ。別に人の骨云々なんて珍しくないって話でしょ。
だから重説の義務もないいんだし

[1023: 匿名さん]

http://www.oshimaland.co.jp/

そんなの気にするならここで事故物件とか調べた方がいいよ。小石川の方なんて事故物件だらけだから。
こういうのもエリア特性、小日向は少ないですね。

[1024: 匿名さん]

>>1021
記念広場、素敵ですね。
このマンションや小日向エリアのために是非とも実現させて欲しいです。

こういう話は区役所が窓口でしょうか。

[1025: ご近所さん]

騒いでるのは有名な人かそうでないかの違いしかない。
文化的な価値はともかく、デベを擁護する気もないが正当な手段で手に入れた土地に
何を建てようがデベの自由、戸山の方でも昔同じじようなことあった気もするけど
住友は普通に販売してた。

[1026: 匿名さん]

シドッチ記念小広場
成澤区長に陳情すれば動くかも？

[1027: 匿名さん]

幽閉されて死んだ場所にマンションなんて。人によっては気持ち悪いと感じるでしょうね

[1028: 匿名さん]

そんなこときにしてたらいい物件は買えないな。

[1029: 匿名さん]

>>1027
「江戸の町は骨だらけ」って本、一度読んでみるといいよ。オススメ。
都心で縄文遺跡や墳墓が出る場所も高台だから、君は昔ながらの場所に住むのは厳しいね。

[1030: 匿名さん]

現場の南東に設置されている遺跡紹介の看板

もはや内容が古い。造り替えて正確に記すほうがいいと思う。

[1031: 匿名さん]

千石の一低マンションは、全然完売する気配がない。
簡単な比較
建物 ここ＜インペ
グログ ここ＜インペ
青空駐車場 ここ＝インペ
一低 ここ＝インペ

駅遠で迷路なのも同じですが、アドレス、最寄駅が最大要因ですかね。

それにしても、著名人の死体があった上では、生活したくない。

[1032: 匿名さん]

不思議なもので昔の人で著名人だと嫌悪感もないんだよね。逆に価値が上がるかも？って思ってしまう。
感覚的には近年事件が起きたような場所の方が嫌かなと思う。もともと東京なんて空襲で人が多数死んでる
から気にしたらどこも買えない。

[1033: 匿名さん [男性 60代]]

隠れキリシタンにとって当時のこの場所は刑場と同じ。
居住をご検討されている皆さんは、座敷牢がどういう場所なのか、もう一度考えてみても良いかもしれませんね。霊が出るとか出ないとかに関わらず。

例えば、鈴ヶ森刑場跡地にマンションが建ってもそこに住みたいと思えますか。
まあ、気持ちの問題ですが。

すでに建っているわけですから、そこをクリアできる人がお買い求めになれば良いだけの話です。

[1034: 匿名さん]

東京なんてスラムや処刑場あとにもマンション建ってるからな。
爺婆以外は地歴なんて気にしない時代になってきてるね。

[1035: 匿名さん]

重要事項説明に係るのでは

[1036: 匿名さん]

仮に工事中に人が亡くなっても説明の義務などはないですしね。今回も説明の義務はないでしょう
住環境に変化があるわけではありませんし。

[1037: ご近所さん]

シドッチの骨については、去年の7月に既に詳しく話が出てますね。

単なる有名人の骨が出たなんていう、どうでも良いレベルの問題ではないのですよ。
300年ぶりの世紀の大発見ですから、今後シドッチ司祭の母国イタリアのみならず、世界各国から巡礼者が訪れるでしょう。
なので閑静な小日向の中では異色な、とってもにぎやかな一角となると思われます。

そのシドッチの墓跡が屋外駐車の車の下敷きになっていたら、国際問題となり世界的顰蹙をかうでしょう。

その辺について三菱地所が十分な説明をしなかったとしたら大問題ですね。

>>40
>ここはキリシタン屋敷跡に建っている訳ですが、実は昨年世紀の大発見があったのです。 それは奇しくも丁度没後300年になった、最後の殉教者ジョバンニ・バッティスタ・シドッティ の墓が発見された！ということですが・・地元でもキリシタンゆかりの地という誇りはあっても、巡礼者が激増するのは迷惑だし

>>41
>シドッティの墓（？）が出土したのは、ちょうど1年前の埋蔵文化財調査での出来事でした。シドッティはシチリアの貴族の出で、一族もご存命とか聞いてますので、ＤＮＡ鑑定など 直ぐできそうなものですが、国際的な大事件に発展するやも知れずということで、鑑定は 慎重にならざるを得ないということかもしれません。

>いずれにせよ、気になる方はこの辺は良く確かめた方が良いでしょう。

[1038: 匿名さん]

何百年前の人が亡くなってたところで説明の義務はないでしょう。もともと東京の人が住んでるエリアは人の骨が埋まってたりするものですしね。いちいち説明なんてしてたらキリがない。

[1039: ご近所さん]

去年にわかっててそのまま販売してるんだから所詮その程度のことって感じなのだろう。
まあ正規の手段で建設してるんだから外部の人間にとやかく言われる筋合いはないよな。
結局物件アンチの方がネタ探しでこのスレも騒いでるだけですしね。

[1040: 匿名さん]

説明いると思うよ。
東京都不動産業課に聞いてごらん。

[1041: 匿名さん]

要らないでしょ。聞いてごらん。

[1042: 匿名さん]

東京は人の骨だらけとか、アホなこと繰り返す方がいるが、キリスト教信者としては、ここに住むのが名誉なのか、おこがましいと捉えるかだね。
多分、後者だろう。

ガーデンヒルズ四ツ谷も地歴のせいで売れ行き悪いし、地歴を気にする人は多いよ。

[1043: 匿名さん]

ガーデンヒルズは住友だから、地歴云々なんてどのスレでも大して話題にもならんし売れ行きには直結はしない
所詮そんなもん。

[1044: 匿名さん]

隣のシティハウスは即日完売だったけど
ここはまだ3〜4戸どうしても売れ残っていますね。
シドッチの骨のせいでもなさそうだが。

[1045: 周辺住民さん]

ここは幸い地下がないけど、1Fの売れ行きは、人気のバロメーターだからね。
中古の1Fとか売りにくいから、相当安くないとケガするぜ。

[1046: ご近所さん]

残り戸数考えたらそんなに時間はかからなそうだね。なんだかんだで需要は根強い感じなのかね

[1047: 匿名さん]

需要があるのなら、とっくに完売してますよ。
2階のDタイプも売れませんね。
北西のヘンに出っ張った角部屋ですが
シドッチの墓跡の真上に位置していますね。

これでは余計売れませんね。
そんなこともあるから重説は正直に書くべきでしょう。

[1048: 匿名さん]

　デベは普通に青田売りすれば...よかったと思っているはず。

マス層向けに現物に見せて、さっさと完売させる予定だったんだろうけど想定外（涙）。

　南東の遺跡めいた看板のどこかに、死体が埋まってたとなるとちょっと引くし。
　

[1049: 匿名さん]

残り４なら悪くないでしょう。ネガさんも相変わらず盛況ですし、物件の注目度高い証ですかね

[1050: 匿名さん]

>>1049
シティハウスがあの立地でも即日完売した。
ならばパークハウスは前日完売だ、と言われていた。
それが、入居時期になっても未だ売れ残っているわけです。
反対運動の激化やシドッチの骨で注目度は高いかもしれないが、売れ行きには結びつかないようですね。