ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[569: 匿名さん]

完全同意。ごみ置き場の話は話題でつくしてる。許容する人が買えばいい話。もう話すことない。ご近所さんは他の近隣情報お願いします。美味しい店とか。保育園事情とか。

[570: ご近所さん [女性 30代]]

当マンションから徒歩3分の所に、こひなた保育園という区立認可保育園があります。
ここは0歳児の募集はなく、1歳児クラスからですが、園庭もありますし、なかなかの人気園です。

この辺りは住宅地でお店がないのが特徴の様なところなので、美味しいお店は思い当たらないです…。
ただ、近年、茗荷谷駅付近に、レゼールデカーというフレンチが出来たのですが、そちらは美味しいですよ！

[571: 匿名さん]

なかなか良いエリアそうですね。

[572: 購入検討中さん]

５６㎡台で６９００万円台から８６㎡台で１４４００万円台（予定）まである高級マンションですから
ごみ問題などの環境問題には敏感になります。

近隣のごみ集積場に挟まれた物件ということになれば、資産価値にも直結しますからね。
クレーマーなどと言っている人は、買う気もない唯の傍観者でしょう。

[573: 匿名さん]

綺麗に管理してくれれば問題ない。資産価値って買ってからの管理の方が重要ですしね。

[574: 匿名さん]

570さんありがとう！フレンチは青山とかにあったほうがいい感じの店ですね。教育環境、住環境は申し分ないと認識しているので、あとは生活に潤いが出る店、例えば美味しいパン屋とかあると完璧です。あと、保育所は文京区でもなかなかは入れない感じでしょうか？

[575: 匿名さん]

保育園は二人が得点上最高なら、どこかしらには入れるレベル。最高得点のなかで抽選となる他区よりは恵まれてる。
ただし、小日向保育園は兄弟入園が多いので、入るのは難しいかもしれません。

[576: 匿名さん]

足立や板橋ほど大変ではないと思うが、集配日を守らない奴らがいるから、ネコやカラスが散らかすよ。
監視カメラつけて欲しい。

[577: ご近所さん]

この辺はゴミの夜だしとかそういうことに厳しいですよ。あまり心配はないかと。

[578: ご近所さん]

１戸建の家は良いのですが、アパートの住民にはルールを守らない人がまま居るのが現状ですね。

高級マンションですから監視カメラは付けると思いますよ。

[579: ご近所さん]

この物件の場所のゴミ置き場なら夜は出てませんよ。

[580: 匿名さん]

フライデー2016/01/08号に三菱地所レジデンス関連の記事が載ってますよ

[581: ご近所さん]

高級マンションの購入を検討されている方は、>>567>悪意があるバイアス補正かけてる方の情報は不要ってことですね。

などというデベ側のセールトークに乗せられることなく、良薬は口に苦しといった善意のアドバイスを参考にされた方が今後のためになろうかと思います。

ルサンク小石川後楽園のスレから引用しました。

>売り主である「NIPPO」と「神鋼不動産」、販売を担当した「三菱地所レジデンス」と「野村不動産アーバンネット」の幹部らは、頭こそ下げたものの、「我々には非はない」「違法ではない」「私どもに責任はない」と全員が責任を転嫁した。主婦の森川陽子さん（仮名）も「三菱ブランドを信じて買った」という。「建設も巡って10年以上、近隣の住民とモメていることは耳にしていましたから、何度も大丈夫なのか確認しました。三菱地所レジデンスのベテラン営業マンが『最高裁まで争って勝っている。これ以上のおスミつきはないですよ！』と太鼓判を押したから、契約したんです」

>三菱地所レジデンスの重説の営業ウーマンは、「いろいろありましたが、もう、大丈夫です」っていいましたものね。
この期に及んで、頭を下げられても……

>係争中の物件の購入を奨めている自覚があったのですよね。三菱地所レジデンスの営業ウーマンは。

>誰の目にも明らか。周辺住民の代理人は日置雅晴弁護士で、最高裁まで徹底的に争っていることは全国的に有名だった。そういう状況で販売する判断をしたNIPPOと、事業主でないから責任はないといっている三菱地所レジデンスの企業姿勢の問題だと思う。

[582: 匿名さん]

>>581
大手の三菱が信用できないなら他も買えない。
結局大手が何かあっても補償の面で安心だから選ぶならその中からだね
住友、三井、三菱ならある程度安心。
そんな１例だけ鬼の首を獲ったかのように取り上げても大して参考になりませんね。
気に触ったらごめんなさいね。

[583: ご近所さん]

>>577
>この辺はゴミの夜だしとかそういうことに厳しいですよ。あまり心配はないかと。

>>579
>この物件の場所のゴミ置き場なら夜は出てませんよ。

とか言っている住民も居られますが、現実はこんなものと言う事を、真剣に考慮して億ション購入を検討してくださいとのアドバイスであります。

[584: 匿名さん]

>>583

わざわざゴミ置いて撮影とはご苦労様です。

[585: ご近所さん]

>>582
>大手の三菱が信用できないなら他も買えない。

これだけの高額物件の購入を検討しているのなら、大手と言うだけで盲信するのは如何なものかと言う事ですね。

近隣住民との紛争で、区の斡旋まで行ったそうですから、相当なタマです。
コンプライアン上の問題のあるデベ、と言う印象が拭えません。

[586: 匿名さん]

>>585

でも結局、体力のある大手が一番安心なんだよ。多少高くても売れるのは安心料みたいなもん。
あなたが何を言ってもこれが世間の認識

[587: ご近所さん]

>>584
>わざわざゴミ置いて撮影とはご苦労様です。

と言うような、信じられない書き込みがなされていますが、それだけに問題のある物件と言う証左となってしまいます。
誰がわざわざ夜中にゴミを置きに行ってから撮ると言うのでしょうか？

↓が他の一丁目の現実です。購入検討者さんは年明けにシッカリ確認されたほうが良いと思いますよ。

[588: ご近所さん]

物件比較中さんへ
自身検討しているインペリアルガーデンのスレからです。

>周囲との話し合いは大切、ということですね。 暮らしてからマイナスイメージが周辺に残っているのはよろしくないものです。 そういう点ではデベはキチンと向き合ったというのは評価できるのかな。 まあ当然と言われれば当然なことなのですけれど。

[589: 匿名さん]

>>587

それどこの写真ですか　笑
少なくとも小日向でそんなマナー悪いとこ私が知り限りないですよ。

[590: 匿名さん]

>>586
体力ある大手なら、ルサンク購入者の山本さん（仮名）たちに補償すればいいと思いますが。
三菱を信じて皆さん買ったそうですよ。以下、ご参考。
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/newsanswer/newsl/post_103366

[591: 匿名さん]

>>588

話し合いの末、今の結果に落ち着いたのですから問題ないでしょう。
あとはそこを納得できるかどうかだけ。

[592: 匿名さん]

>>590

だって売主じゃないでしょうに。
どこまで情報降りてきてたか不透明な状態じゃ何とも言えんよ。

[593: 匿名さん]

今更クレーマーが何を言っても信ぴょう性がないという事実。結果の産物とはいえ悲しいね。ほんと平然とごみ置いて撮影とかしてそうって思ってしまうもの。

[594: 匿名さん]

顧客側（売主）から売れと言われれば、どうにかして売るのが営業で食ってる会社
把握してないのは問題だけど、末端の営業マンに売れる可能性あるのに販売しないという選択肢はないよ。
三菱にしてみれば結局ババを引いたというのが正確なところ。

[595: 購入検討中さん]

本題はともかく夜中に必死にゴミ捨て場を撮影してる人を想像すると怖いし、どんだけ嫌いなんだよって思ってしまうわ。
結局そういう人の意見ってフィルター掛かってるからあんまり参考にならないんだよね。

[596: 匿名さん]

ここの場合はすでに竣工してあと販売するだけですから、価格面も含めて価値を感じるかどうかですね。

[599: 匿名さん]

ご近所といいつつ、すでに議論し尽くしたごみしか話をしない。あとは購入者が納得するかどうかだけなのにね。クレーマーは自分がクレーマーと気づかない典型例。

[602: 匿名さん]

立場変えてネガさんも色々と頑張りますね。それだけこの物件が注目度高いのでしょうけど。
いい宣伝になってますし、１期で全部売れてしまうかな。

[603: 匿名さん]

>顧客側（売主）から売れと言われれば、どうにかして売るのが営業で食ってる会社
購入者に不利益なことをすると宅建業法に抵触しませんか？

[604: 購入検討中さん]

其の辺は場合によります。

[605: 匿名さん]

問題はここのマンションに不満を持った人間が周りに多く、ゴミ管理がきちんとなされない可能性が高いことでしょう。
またそういった事情でごみ置き場が他に移る可能性もなく未来永劫ここにあることでしょう。周りはここにマンションを建てるのであればそれを当然と思っていますから。

[606: 買い換え検討中]

その辺は管理組合次第だね。
やる気がなければどんなマンションも荒れるし、
その逆もまた然り

[607: 購入検討中さん]

ここは異例の竣工販売で本当に良かったと思っています。
元々戸建しか住んだ事が無いので、図面だけでは十分にイメージが湧かないことがあります。

一見東側が良いかと思いきや、目の前の住民宅が丸見えで痛々しい位というのがありました。
お互いに気を遣ってしまって落ち着きませんよね。
また出っ張ったバルコニーが売りらしいですが、下から丸見えで、バルコニー出る訳には行きそうもありません。

日当たりからすると東南の住戸が良いとはいえ、８６㎡ではファミリー用としてはまるで狭いにも関わらず１億４千万越えです。
１００㎡は欲しかったですね。

などなどで、自分なりに住戸を絞り込めました。

話題沸騰のごみ問題も、お陰様で具体的なイメージを持つことができました。
>>606さんおっしゃる通り、管理組合で取り組む問題かと思いますが、皆さんの意識やいかにですね。

[608: 購入検討中さん]

私はここのバルコニー好きですけどね。
高級感と開放感のバランス良いですし。
ガラスのバルコニー等よりは好みです

[609: 匿名さん]

もうバルコニーはフルオープンなのが気持ちが良いから好きです。
全部がガラスで囲まれていたら開放感が無くて、好まないですね～。
それから、広い方が良いんですが、ここってどうなんですか？
願望はバルコニーにテーブルを置いて・・・(^^;

[610: 匿名さん]

要するに周りのごみを管理する費用もここの住民が持つことになるんですよね。

[613: 匿名さん]

住民は24時間、ゴミ出し可能ですか？
そこが重要。
新年早々、ゴミネタですまん。

[614: 匿名さん]

へ～、こちらのマンションでは、２４時間いつでもゴミ出し可能なんですか。
うちは、毎週で曜日が決まっていて、出し忘れたら大変ですよ。
もう燃えないゴミ。燃えるゴミ。ビンなど決まっていて、分けるのが面倒くさいです。

[615: 匿名さん]

ブリリア小日向の中古。4階（最上階）東南角部屋128.5平米、3LDK、新規リフォーム済で1億3980万。私ならブリリア小日向の中古を選ぶね。

[616: 匿名さん]

パークハウスブランドも良いけどピンキリなので、高級マンションの仕様が約束されているパークマンションやパークコートが好きです。

[617: 購入検討中さん]

マンション住民専用で屋内のゴミ置き場に24時間ゴミ出し可能
そこから外にゴミを運ぶのは管理人の仕事ですね
ここは閑静な住宅街でいいてすね。
外観も素敵

[618: 匿名さん [男性]]

アーキサイトメビウス設計、グッドデザイン賞。久世山の邸宅地。やはり私ならブリリア小日向の中古を選ぶね。

[619: 購入検討中さん]

中古は検討外だな。

[623: 匿名さん]

好みの間取りも選べない中古は論外ですね。
しかもここ新築マンション掲示板だしね。
どっちかというと中古は興味ない人か集まるサイトだと思うよ。
まあネガさんたくさんでここは売れそうな気しますね。

[624: 匿名さん [男性]]

新築も中古も提示された間取りの中から選択するという意味では全く変わらない。
現地に行って見れば、このマンションが建つ場所と久世山では雰囲気が全く違うことは、一目瞭然。当然、地価（路線価）も全然違う。
やはり私なら、ブリリア小日向の中古を選ぶね。

[626: 匿名さん]

ここのネガは価値観押し付けてくるのがウザイ。
興味ない人は出てけばいい話。
ゴミにブリリア、阿保何じゃないかと思うわ

[627: 匿名さん [男性]]

ここのマンションを検討する判断材料として、直ぐ近くでここよりも高級エリアにある中古マンションを紹介しただけ。
現地に行った際に、久世山周辺も散策することをおすすめしたいね。

[629: ご近所さん]

当初、地所レジはパークハウスブランドのＣ級マンションを計画していました。
１億超の住戸など皆無と思われていたのです。

２丁目、久世山の低層高級マンション群（ブリリアなど）を見習って欲しいものだと常々思ってきましたが
ここも１億４千万超と、最高価格だけは２丁目高級マンションの仲間入りを果たしたようです。

しかし物件自体や周辺環境（住民含む）を見ると歴然とした差がありますね。

[630: 匿名さん]

久世山は交通利便性が悪いので人気が下降傾向じゃないですか。
江戸川橋側に降りても首都高があってなんだか汚いです。
50年前は久世山の方がよかったのかもしれないですが今後はどうなるか。

[631: 匿名さん]

ゴミ出しの話が出ていますが…
一般的にマンションなら24時間出してもOKなゴミステーションがあるのではないかと思います。
ですので、曜日に関係なく出せるのですけれど、こちらにもあるのかどうか。
あるのが当たり前なのでいちいち記載されていないマンションがほとんどなのではないかと思います。

[632: 周辺住民さん]

小日向って、イメージ的にはめちゃくちゃいいけど、
なんだか、隠れ里な雰囲気ない？　そこがいいのかもしれませんが…。
でも、丸の内線沿いなんて恐いぐらいの谷間で、小日向っていう住所だけで買うと、とんだ谷間の物件を選んでしまいそう

[633: 周辺住民さん [男性 40代]]

私は小日向の住民ではないですけれど、このあたりで二丁目は別格だと思います。
土地の格の差は変わるものではありません。
一方で、このマンションを実際に見てみましたが、高級感が漂っていますね。
ブランドだけで中身の無い「パークハウス」にならなくて良かったです。
一丁目もこうした高品質のマンションができたことに刺激をうけて、時間はかかる
かもしれませんが周辺の家々の雰囲気も整ってくるのではないでしょうか。

[635: 匿名さん [男性]]

ここは売れそうですね～

[636: 匿名さん]

確かにマンションのゴミを地域のゴミ置き場に出すような事はないでしょうからその辺は心配無用ではないでしょうか。
ところで、モデルルーム見学の注意に小学生以上は手袋を着用して見学して下さいと書かれていますが汚れ防止策に徹底していて好感度が上がりました。

[637: ご近所さん]

>>634

>三井の二丁目の方が断然いい。

とはホントその通りだと思います。
ここは南北に長い敷地の悲しさで、南向きの住戸が３タイプしかないです。
しかも南向きでも１階は目隠し代わりの植栽で、日当たりは期待できません。

その点２丁目三井は東西に長い敷地ですので、基本的に南向き住戸が主です。
そこで必ず出てくるのが”定借”だから、ということですが、三井の説明では５０年定借ならいざしらず、
７０年であれば、３５年ローンを２回組めることになるので遜色ない、ということでした。
そんなものでしょうね。７０年後には解体するので建て替えの心配もないわけですから。

日当たりが良く、暖房も必要ない戸建の部屋でそんなことを思いました。
（まあ暖冬のせいもありますが・・）

[638: 匿名さん]

高級感ある外観が素敵ですね。１種低層とのことですし、安心感ありますし、壁式構造っていうのも気に入りました。
梁がないのでスッキリしてますね。

[640: 匿名さん]

張も柱も無いのは見た目すっきりですし、平米数以上の部屋の広さも感じられるのでいいですね

[641: 匿名さん]

最近ここみたいに梁も柱も目立たないような所は増えていると感じられます。。
圧迫感が無いから良いなと思いますし、人気も高いのだと思います。
っていうか、壁式構造というのですね。
構造的にも柱が目立つタイプとそんなに変わりがあるわけではないのだろうか。
家具の配置もしやすいし、とても良いんじゃないでしょうか。

[642: 匿名さん [男性 30代]]

内覧会はいかがでしたか？やはりお高いのでしょうか？

[643: 匿名さん]

壁式構造間取りが完璧ならいいんですけどリフォームの時に壁を壊せないからその点注意した方がいいかもしれないです。
以前住んでたところ壁式だったんですが結局そこが気に入らず引っ越しました。
ま、一長一短ですね。

[644: 匿名さん]

一般的には壁式は耐震性も高いですし、低層でしか使えない希少な部類なのでいいのではないでしょうかね。
ほんとスッキリ感があって良いと思いますし。

[645: 匿名さん [男性 30代]]

内覧会行ってきました。南向きは億越えとさすがのお値段でした。ちょっと手が届かないので、諦めます。

[646: 匿名さん]

南向きそうなんですか。
誰かしら購入まで至ると思いますが、みんながみんな手が出るわけではないですからね…
無理せず、のんびり販売していくということなんでしょうか

壁式構造ってそうか…リフォームで間取りを変えることしにくくなってくるのですか。
取り払えない壁があるということですから。

[647: 匿名さん]

駅への距離は近すぎず遠すぎずですが
子育て環境がとても良いというのが第一印象です。
学校も近く、公園などの緑もあってとても良い環境だと思います。

[648: 匿名さん]

マンション市況にもかげりがみえはじめ、
苦戦しそうだな。

[649: 匿名さん]

株もこれだけ下げると、１億４千万超の資金繰りも狂って来ますよね。
最低価格の住戸でさえ、７０００万もしますしね。

[650: 匿名さん]

好調なのかどうかは判断できませんがけっこうな数の要望書がすでに入ってました。

[651: 購入検討中さん [男性 50代]]

要望書って何

[652: 物件比較中さん]

最大の86.62平米の部屋、せっかく壁式構造で柱が無いのに、
突き出た玄関で面積を消費していてちょっと勿体無いですね。
まぁその部分のシューズインクローゼットが無いと、収納が不足しそうですけど。
とはいえ廊下も無駄に長めになってる印象ですし、洗面所のダブルボウルをやめて
キッチンをもう少し小さくして収納を捻出し、洋室1のクローゼットを室内にズラしても
（洋室は1畳減りますが）住み心地は殆ど変わらないでしょうし、
そうやってグロスを抑えた方が良かったのにとも思います。

[653: 匿名さん]

＞６５１
「この物件を買いたいです」という希望を伝える書類です。
ある物件について要望書が複数枚集まると抽選になります。
申し込みとどう違うのかっていうのは私もわからないです。
すみません。
詳しくは調べてみてください。

[654: 購入検討中さん]

651です。
丁寧に教えて頂きありがとうございます。
私がモデルルームを見学したときにはそのようなお話は全くなかったのですが、どの部屋にいくつ要望書が来ているというのは公開になっているということですか？

[655: ご近所さん]

マンション向かいの住民宅に張り紙がしてありました。

「三菱地所レジデンスへ
ザ・パークハウス小日向について

基本協定書の締結を求めます
ゴミ集積所の利用問題の解決を求めます

近隣住民より」

などと書いてありますが、聞くところによると近隣住民が菱レジを相手取り、簡易裁判所に調停の申し立てをしたそうです。

このスレでもゴミ問題で一騒ぎありましたが、竣工しても基本協定も結んでいないようで、完全な紛争状態となっているようです。
重説説明会で良く確認した方が良いようですね。

[656: 購入検討中さん]

法律的には問題ないんだろうから落としどころ探す感じですかね。
まぁ私はあんまり気になりませんが..このスレ読み返すと一部の方はかなりこの物件が気に入らないみたいですね
日陰にされたのがよっぽど堪えたのかしら。

[657: ご近所さん]

>>656

>日陰にされたのがよっぽど堪えたのかしら。

さすが購入検討中の方は、分かっていらっしゃるようですね。

ここ１丁目の近隣住民方は、マンション推進派と反対派がくっきり分かれているようです。
そもそも菱レジに日陰になるような北側への張出を提案したのが、推進派住民だったということで
反対派がより態度を硬化させたような経緯もあるようです。

北側の張出の代わりに推進派住民は、東道路側の建物を凹ませて、その分離隔を得たということのようです。
もっとも東側は２・３Ｆのバルコニーが大きく張り出しているので、この凹みは全く目立ちません
というか、凹ました意味がないと思いますね。

[658: 匿名さん]

いつまでも同じ環境じゃいられないんだから仕方がないよね。戸建ての人には申し訳ないけど

[659: 物件比較中さん]

>>658
全くその通りですよね・・・。
それなりの理由が無い限り、他者がその用地の要件を満たした物件を建てたり売ったり
そこに住んだりする権利を妨げることは、できないと思うんですけどね。
自身もまたそこに建てられた物件に住んでるわけですから。
中高層マンションを検討する時だって、付近にコインパーキングや古い建物があれば
そこに新たなマンションが建ち眺望や日照に影響があることは覚悟の上で買うわけでしょう。
戸建ての人は自分達だけが特別だと思っているのだろうか。

まぁ、たまにマンションでも他マンションに反対してる所ありますけどね

[660: 匿名さん]

文京区ではありがちですな。まあ、ここは定期借地物件ではないので問題なしです。

[661: ご近所さん]

ル・サンク小石川後楽園(口コミ掲示板)のスレでも、建築許可取り消しに動いた近隣住民を避難する書き込みも多いですが、
結局は自己責任ということですね。

重説の説明会とかで、係争中の物件を購入すると言うことを良く確かめてくださいね。ということでしょう。


>三菱地所レジデンスの営業女性は係争中の物件の購入を奨めている自覚があったのですよね。

>「売主、販売会社としましては、重要事項説明書の記載は、上記審査請求がなされている事実につき説明し、ご自身のご判断に基づいてご契約いただけるか否かをお決めいただくという方針に沿った内容であったと認識しております。」

[662: 匿名さん]

定期借地物件より全然ましなのでお気遣いなく。

[663: 購入検討中さん]

ここの場合は言っちゃ何だけどゴミ捨て場の問題という割とどうでもいい問題なので
ルサンクのような場合とはだいぶ違いますね。

[664: 匿名さん]

>>655
文京区民を怒らせるとコワイ。ル・サンク小石川後楽園だけでなく
4年前にも小石川の集合住宅に対して建築確認の執行停止がされている。
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news4/733.htm

[665: 匿名さん]

＞＞664
ようはタカリ行為でしょう。
文京区民の民度も知れたものですね。

[666: 匿名さん]

デベ関係者が >>665 のような捉え方をしているから
ル・サンク小石川の事件が起きたと思う。

[667: 匿名さん]

こことは関係性の薄い話題ですね。ここがいまさら建築確認取り消しになるはずもないでしょうし。

[668: 匿名さん]

おっしゃる通りですな。定期借地物件よりはましですし、また他のネタありましたら暇潰しになるのでよろしくです。