ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[363: 匿名さん]

間取りを見ましたが、キッチンと洗面所が直結している間取りとか
使いやすそうでいいですね。
ホームページにはKタイプとGタイプしか載ってないですが、
両方とも動きやすそうで使いやすそうな間取りだなと思いました。

[364: 匿名さん]

>>362
高いわね～400後半って。
あそこはそこまでの立地じゃないわよ。

[365: 祇園設計インテリアデザイン事務所 [ 40代]]

「一級建築士マンション視察記④」

文京茗荷谷に住まう住民です。
専門家の意見として、御参考ください。


視察ポイント①
当文京エリアは周辺に文教施設が多く
その為周りの住民の自意識は非常に高い。
その分、治安も良いので安心できる。


視察ポイント②
文京区は23区内でも教育学習指導にも力を
入れている。子育て世代家族でしたら、
この地に引っ越されたら、必然的に感じられる。


視察ポイント③
当HP頁でも謳っているように
当エリアは、「一種低層」地域。
我々専門家にとって、それだけでも不動産鑑定を高く査定し
資産価値は高い。
(※一種低層が故に、容積率の規制から建築物も低層階に留める）


視察ポイント④
売主は大手不動産でも強大な三菱地所レジデンス
我々業界内では、地所レジと呼んでいるが、
他社デベと比較して、自社監理体制は整えられ
自社の「チェックアイ・システム」を有する。
その分、安心と思われるが、
ここ数年、マスコミでも報道されているように
建築偽装事件に巻き込まれている物件が多い。要チェック。

以上です。


祇園設計インテリアデザイン事務所
Gion Interior Design & Associates

(建築設計事業部)http://www.facebook.com/giondesign
(不動産　事業部)http://www.giondesign-forrent.com

Mail:[e-mail]

[366: 匿名さん]

>>362

その価格でしたら１期で全戸売れてしまうでしょうね。
妥当な金額かと思います。

[368: 匿名さん]

平均500までなら売れると思うけどなぁ。

[369: 匿名さん]

場所と市況もあるし@500程度なら、妥当な線でしょうね

[370: 匿名さん]

>>369
一丁目じゃだめよ。

[371: 匿名さん]

まあ売れるだろ。

[372: 匿名さん]

一期完売はありえん。

[373: 匿名さん]

書かれてる価格が事実なら速攻で売れるでしょうね。
それだけこの辺の物件は希少

[374: 匿名さん]

小日向のこれから完成販売の低層パークハウスです。小日向らしい物件ですね。

[375: 匿名さん]

小日向2丁目の新渡戸稲造邸跡地です。現在は財務省管理地になっています。素晴らしいロケーションの一等地ですね。

[376: 匿名さん]

宣伝がうざいな。

[377: 匿名さん]

待望の小日向物件ですからね～多少高くても売れるでしょう。高くて＠５００前半なら早期に売れるでしょうね

[378: 匿名さん]

>>375
一丁目の本物件と一緒されたのでは、
二丁目の方が怒ります。

[379: 匿名さん]

モデルルームで聞いたところ、竣工売りなので出し惜しみはないそうです。要望があれば全戸販売なようで、すでに結構な倍率もついてる部屋もあるそうです。１億前後の価格帯なのでこの辺で狙ってる層には買いやすい価格ではありますね。

[380: 匿名さん]

70㎡の狭小住宅で１億とは。
タワーより高いわね。

[381: 匿名さん]

3階で@500くらいでしたよ。2,3はそこまで価格差無かったです。グレードと立地合わせた感想としては
安くはないけどこのご時世だしこんなもんかという感じです。

[382: 匿名さん]

完成物件なのにこの価格は便乗値上げだわね。
三菱感じわる～。

[383: 匿名さん]

売れる、売れないでいえば間違いなく売れるだろうけどもう少しお安めだとたすかますね。
やっぱり文京区はお高いですね

[384: 匿名さん]

文京区にしては、高すぎ。

[385: 匿名さん]

むしろ安いんじゃないか。ここは元々期待値高かったし１期で全戸完売でも不思議ではないよ。

[386: 匿名さん]

>>374

低層らしく素敵な外観ですね。中のグレードも高いのかしらね

[387: 匿名さん]

内廊下なので管理費はお高めでしたけど、そのへんは快適性とトレードオフですかね。
グレードは総じて高く設備レベルは良かったです。
間取りに関しては凝ったものではなさそうですがオーソドックスで使いやすそうな印象でしたよ。

[388: 匿名さん]

小日向の１種低層だしやっぱ人気ありそうだなぁ

[389: 匿名さん]

ここの内廊下はエアコン完備でしょうか？
最近よくありますよね、換気機能だけの内廊下…W

[390: 匿名さん]

今日MR行ってきました。大方の予想通り@500程度でした。さすがみなさん土地勘ある方々ですね
お若い方が多かったですがみなさんお金持ちなのですね..

[391: 匿名さん]

その坪単価であれば、洋室のエアコンは標準装備ですか？
カセットで？

[392: 匿名さん]

ハイグレード物件らしく天カセエアコンですね

[393: 匿名さん]

さすがです

[394: 匿名さん]

＠５００程度なら余裕で１期完売でしょうね。この辺は出回る物件が極端に少ないですからね

[395: 匿名さん]

>>392
洋室も全部ですか？

[396: ご近所さん]

>>374 >>386

「低層らしく素敵な外観」？？デベさんの投稿ですね。

東側の２，３Ｆの檻のようなバルコニーの出っ張り。北側の２，３Ｆの変な凸部はいただけません。

合理的必然性のないデザインは、醜いと思いますよ。

[397: 匿名さん]

デザインなんて水掛け論じゃないですかね。私は素敵だと思いますけど、そう思わない方の意見も否定はしませんけどね。

[398: 匿名さん]

>>396

合理性ならあるんじゃないですか？おそらくエントランス側の写真かと思いますが

整形にするより出っ張らせた方が開口面は増えますからね

手前の部屋は変わりませんが奥の部屋は３面開口になると思います。

整形にしたら２面しか開口しませんけどね。デベじゃないのでそういう意図で作ったのかな知りませんが...

[399: ご近所さん]

プロのデザイナーが設計してるのですからデザインにもそれなりの整合性はあるのでしょう。プロの感性でデザインしつつ、素人に受け入れられる物件を作らないといけないのでデザイナーも大変ですね。私はここの雰囲気好きですけどね。あとは個人の主観の問題ではないでしょうか。

[400: 周辺住民さん]

まぁ良ければ売れるし、良くなければ売れない
私は売れるに１票入れときます。検討者じゃないですけどね。

[401: 匿名さん]

エアコンは全室カセット標準装備なの！？
リビングだけ、またはリビング＆主寝室だけとかではないのだよね？

[402: 匿名さん]

天カセって書いてあるじゃない。他や詳細知りたければMRに電話したほうが早いよ
完成物件なので直に見れるでしょうけどね。

[403: 匿名さん]

LD以外も埋め込みにしたらコスパ悪くないですか？
甲良町の物件もLDだけですし、ブランズに至ってはLDも壁掛けだけです。
パークコートレベルでもLD以外は壁掛けです。

ここは知りませんけど、大体どこも埋め込みはLDだけだと思います。
違うからと言ってグレードが落ちるわけではないでしょう。
むしろ全部埋め込みの物件あったら知りたいです。

[404: 匿名さん]

仕様が高級とか言っている人がいるし、坪500万もするんだから、
「当然」全室カセットなのかと思いましたよ。
おっしゃるとおり、普通はLDだけだろうと思います。
ブランズ神楽坂は500万もしないし。400前半の部屋も結構あったかな。
ブランズ一番町は全室カセットです。

[405: 匿名さん]

本当に興味あったらモデルルーム行ってますよ。エアコンで騒いでる人は（他のネガも多分同じ人でしょうけど）
粗探しがしたいだけ。あんまり相手にしない方が良いですよ。

[406: 匿名さん]

500万もするんで、どれだけの高級仕様なのか
興味があるだけですよ。本物件は購入検討対象外ですが。
粗探しとかネガとか人聞きが悪いですよっ。

[407: 匿名さん]

>>404

高級の定義が曖昧ですが、一般的な価値観からしたら十分ハイグレードでしょうね
ここも@400前半からなので近隣の物件と価格帯は被ります。それらと比べても遜色はないかそれ以上だと思います。
一番町と比べるのは流石にただの嫌がらせとしか思えませんけど。

[408: 匿名さん]

だって嫌がらせでやってるんだろうからね　笑

[409: 匿名さん]

どこかあるのか知りたいというから答えただけなんだけどな～～。
番町は土地代が高いから物件価格が高いのであり、仕様については販売価格差（例700万とここの500万）
ほど違わないはずなのだと思いましたが。

[410: 匿名さん]

一番町と比較されるとはさすが小日向ですなぁ

[411: 匿名さん]

このレベルで全室天カセなワケないでしょ。
LDだけだよ。

[412: 匿名さん]

比較するのなら物件価格で比較しないとあんまり意味ないですよ。
出せる金額でグレードって変わりますからね。坪単価で比較してもあんまり意味ないです。
番町は3億～くらいの物件でしたっけ？それと同等の物件と比較したほうがいいですね。

[413: 匿名さん]

ここは他の文京区のマンションと比べても価格が高いから、全室天カセを期待しているのでは？

[414: 匿名さん]

仕様が高級と書いた者ですが

私が感じたのは＠５００相応の設備グレードは感じられたということだけです。
あとは個々人の判断で高級かそうでないかはご判断ください。以上です。

[415: 匿名さん]

>>412
2LDK94㎡18000という部屋もありましたよ。
私の意見は、一昔前の番町価格坪500万なら全室カセットほしいわ。エアコンそんなそこまでは高くないでしょう。

[416: 匿名さん]

なら番町買えばいい。誰もとめないし。

[417: ご近所さん]

>>397 >>398 >>399

続けてきましたですね、デベの人でしょうか？

北側の２－３Ｆに、凸部を出っ張らせるということは、日照を阻害するということが分かりませんかね？

これが逆に開口部を得るために北側を切り取ったのなら、合理的なデザイン問題だということになります。

日照権問題では、北側の人には恨まれていますよ。
まあ当然のことながら合法の範囲ではあるようですが、後になって出っ張らしたことが問題となっているのです。

[418: 匿名さん]

物件ごとのグレードがあるんだから最安の部屋を持ち出してあっちは....って言ってもあんまり意味ないね。
流石に一番町のブランズとの比較は悪意がありすぎですよ。

[419: 匿名さん]

高級マンションのわりに収納が少ないという印象です。
ダウンジャケット2.3着で終わりそうです。

[420: 匿名さん]

>>417

ここの物件の経緯をご存知ですか？周辺との紆余曲折を経て今のデザインになっております
周辺の理解は得られてますよ。

[421: 匿名さん]

>>418
ここも文京区の稀少な一種低層の小日向の
坪500万のマンションですから、カセットくらい
つけろと三菱に言っているのです。

[422: 匿名さん]

＞＞４１７

誰にとって合理的かで解釈変わりますね。デベや購入者にとっては開口部多い方がいいし
北の地権者からしたら出っ張りが邪魔、でも結局合法なのだから何言っても仕方がないと私は思います。

[423: 匿名さん]

>>421

＠500だからそれが普通ということさ。

[424: 匿名さん]

完成販売なのに、これから建築する青田売り
物件と同じかそれ以上のぼったくり価格だね。

[425: 匿名さん]

番町物件と比べて劣ってるそうですよ。小日向も大変ですなぁ　笑

[426: 匿名さん]

>>424

ぼったくりと思わない人がたくさんいるから、あなたが心配しなくても大丈夫だよ

[427: 匿名さん]

私は文京区なら、大和郷が断然格上かと。
土地価格も倍以上。

[428: 匿名さん]

>>427
そんなことは文京区民なら誰でも知っているから大丈夫

[429: 匿名さん]

＞＞４２７

それなら大和郷でマンション探せばいいのでは？
ここはあくまで＠５００相応のマンションだと思いますが、どこを重視するかは人それぞれですからね。

[431: 匿名さん]

ブリリア大和郷も500くらいだったっけ。

[432: 匿名さん]

小日向をコケにしたい人が必死です笑

[433: 匿名さん]

>>430
まあたしかに。
最近は職住接近がポイントか。

[434: 匿名さん]

ブリリア大和郷って長期売れ残りだった物件だっけ？
市況が悪かったから仕方がないかもしれんけどね。

[435: 匿名さん]

残り数戸が売れないというかんじだったね。しかし、7年くらい前に坪500,最高が680というのは文京区では桁違いだった。広尾とか南麻布の価格帯。

[436: 匿名さん]

大和郷周辺はポチポチ新築も出回るけどそこと比べても小日向は少ないですよね

[437: 匿名さん]

周辺をどうみるかじゃね？小日向の周辺ってことならけっこうあるだろ。

[438: 匿名さん]

まあ散々ほかの人も言ってるけどこの辺は物件自体が少ないから、そういう意味での価値はある

[439: 匿名さん]

大和郷でぽちぽちでるってのは、不忍通り沿いとかで、
六義園を高層階なら借景できるというレベルでしょ。
ブリリアのようにまさに大和郷の中とは大違いで、
そういう物件は出ていない。
豪邸が基本であり、小日向以上に希少です。

[440: 匿名さん]

希少でも売れない不人気物件に興味ないですね。ここはパークハウスの掲示板ですし
そちら以外がよければ、中古でも探せばいい。

[441: 匿名さん]

>>440
人気物件だから、売り物が出てこないの。

[442: 匿名さん]

ほかのエリアでも気性な場所はあるんだろうけど、小日向の１種低層が気性なのは確かなのだから別にいいのでは？
争ってるわけでもないでしょうし、よそはよそです。

[443: 匿名さん]

自分の価値観に合う物件探せばいいだけど、優劣付けたい人、小日向を貶したい人が必死なだけです。
スルーしとけばいいよ

[444: 匿名さん]

そうそう、小日向もいいところですよ。
二丁目は。

[445: 匿名さん]

はいはい。そうですね　笑

[446: 匿名さん]

>>441

中古でてますからどうぞ　ここに張り付いてるより中古のMR見に行った方が現実的では？

[447: 匿名さん]

>>446
ほんとだわあ。125㎡もあるなんて。
1階なのは悩みところですが、坪382万なら、仕様もいいしここよりいいわね。

[448: 匿名さん]

>>447

それならここで粘着する必要性もなくなりますね。良かったです。

[449: 匿名さん]

>>争ってるわけでもないでしょうし、よそはよそです。

争うというかこの物件を気に食わない方があの手この手で貶してるだけでしょう。
少し前は番町、今は大和郷どちらも当て馬にされてるだけだと思いますよ。
気にするだけ無駄ですね。

[450: 匿名さん]

この辺りなら播磨坂がいいのでは！？

[451: 匿名さん]

ほとぼりが冷めたころに別の物件やエリア持ち出してまた貶めてくるだどうけどあんまり気にしない方がいいよ。

[452: 匿名さん]

>>450
桜の名所ですね。
小日向は道が狭くて消防車とか入れないような場所たくさんあるし、
そこが難点です。

[453: 匿名さん]

神楽坂に番町に大和郷ね暇人には笑っちゃうね。それだけ注目物件と言う事でしょう。播磨坂は環状3号の一部で北面傾斜。小日向は南面傾斜の低層住宅地、比較する区民はいないよ。

[454: 匿名さん]

小日向の一種低層ですから注目度は高いでしょうね。ネガも考えようによっては牽制とも考えられます。
抽選の倍率も高そうですからね。

[455: 匿名さん]

播磨坂のが高いと聞いたのですが・・・・

[456: 匿名さん]

>>453

確かに

神楽坂→一番町→大和郷→播磨坂

次はどこでしょうね　笑

[457: 匿名さん]

注目されているなんて、自意識過剰ですよ皆さん。
播磨坂は人気があるのは間違いないし、一番町や大和郷と比較するのは
可哀想だからしませんが、神楽坂の低層エリアにはここは及びませんよ。
それは土地の値段を見れば明らかです。
小日向も二丁目より一丁目のがいいと思っている人いるのかな？
あくまでもマンションアナるリストの意見です。

[458: 匿名さん]

東京土地のグランプリ　2012─2013版
最高級住宅地TOP３０
１位・南麻布４丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/QAyuoJ
２位・田園調布３丁目（大田区）　田園調布駅　http://binged.it/Mz9i00
３位・成城６丁目（世田谷区）　成城学園前駅
４位・広尾２丁目（渋谷区）　恵比寿駅
５位・山手町（横浜市中区）　元町・中華街駅
６位・本駒込６丁目（文京区）　駒込駅
７位・南麻布５丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/Onjtq0
８位・松涛１丁目（渋谷区）　渋谷駅　http://binged.it/OPKBhI
９位・元麻布２丁目（港区）　麻布十番駅　http://binged.it/PCoCG8
10位・小坪３丁目（逗子市）　逗子駅
11位・一番町（千代田区）　半蔵門駅　http://binged.it/MzVgZm
12位・自由が丘３丁目（目黒区）　自由が丘駅　http://binged.it/Mz9i00
13位・東五反田５丁目（品川区）　五反田駅
14位・三番町（千代田区）　半蔵門駅　http://binged.it/MzVgZm
15位・下落合２丁目（新宿区）　目白駅
16位・大山町（渋谷区）　代々木上原駅
17位・八雲４丁目（目黒区）　都立大学駅
18位・田園調布２丁目（大田区）　田園調布駅　http://binged.it/Mz9i00
19位・元麻布３丁目（港区）　麻布十番駅　http://binged.it/PCoCG8
20位・関口２丁目（文京区）　江戸川橋駅
21位・西麻布４丁目（港区）　広尾駅　http://binged.it/Onjtq0
22位・永福３丁目（杉並区）　西永福駅
23位・吉祥寺南町３丁目（武蔵野市）　吉祥寺駅
24位・市谷砂土原町３丁目（新宿区）　市ヶ谷駅　http://binged.it/OCsgoi
25位・青葉台２丁目（目黒区）　中目黒駅
26位・瀬田１丁目（世田谷区）　二子玉川駅　http://binged.it/Mz8JDp
27位・上大崎２丁目（品川区）　目黒駅
28位・石神井町６丁目（練馬区）　石神井公園駅
29位・東五反田３丁目（品川区）　五反田駅
30位・駒込４丁目（豊島区）　巣鴨駅

[459: 匿名さん]

>>457
見当違いの方が勝手に比較してるだけすよ
別に争ってないのにね。小日向には小日向の良さがあるのにそれを理解せず
場違いな論理を展開してるだけ
あなたも釣られないでね

[460: 匿名さん]

市谷砂土原町って関口2丁目より格下なんだね。

[461: 匿名さん]

＞＞４５８

必死に探してきたのでしょうけどそういう無駄なランキングも張らなくて結構ですよ。競いたいわけじゃありませんからね

[462: 匿名さん]

今は田園調布や成城は落ち目ですよ。
あれえええ、小日向の文字が見つからないじょ。
老眼進んだかな。。