ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[323: 匿名さん]

地下駐車場　笑　もう少し勉強してきて下さいね。

[324: 匿名さん]

駐車場の設置率なんて年々下がってるのだから6台はともかく10台くらいまでが適正でしょう
20台は無知の妄言です。都内の設置率は2.3割ですよ

[325: 匿名さん]

>>323
あの辺りじゃ浸水怖いからね。

[326: 匿名さん]

>>324
小日向みたいな不便かつ高級住宅地なら車は
必要だと言っているのです。

[327: 匿名さん]

現在文京区NO1の集客。連日満席。文京区最高価格更新。買えない方の妬みは虚しいですな。

[328: 匿名さん]

まともな検討者なら、そんな業者みたいなコメントする必然性がないよな。
あほらし。

[329: 匿名さん]

>>326
それあなたの主観でしょ　笑
必要かどうかは購入者が判断すること。仕様が妥当なら売れるそれだけです。

[330: 匿名さん]

>>327
うちは坪単価600以上ですが、ここをセカンドハウスとして検討しましたが、クオリティや間取、立地を勘案した結果却下だな。

[331: 匿名さん]

>>329
小日向は都心部じゃないでしょ。主観じゃないの。
千代田中央港渋谷とは違うの。

[332: 匿名さん]

事実として請求数もMRも好調なようですから、一定以上の需要はあるのでしょう。
安っぽい外廊下で販売長期化して神楽坂のマンションがありましたが、ここはそうはならないと思います。

[333: 匿名さん]

>>331

意味不明です

[334: 匿名さん]

低仕様、立地間取イマイチでも今はバブルだから
助けられたな。
リセールは厳しそうだ。

[335: 匿名さん]

神楽坂は、今いい部屋は500近くしてるぞ。

[336: 匿名さん]

アンチの人は嫌なら検討止めればいいだけだけど、ここが気になって仕方がないんだな

[337: 匿名さん]

>>334

そんな時ですら売れない不人気マンションが神楽坂にあったみたいです
グランスイート？だっけ

[338: 匿名さん]

コメントする度に検討者とは到底思えない輩が
絡んでくるからな～

[339: 匿名さん]

>>337
丸紅とモリモトの共同ね。
あそこは低仕様、外廊下、外観もチープ。
神楽坂というが、矢来町は神楽坂ではイマイチな
立地というのは事実だが。

[340: 匿名さん]

高台低層マンションは価値が下がりにくいって統計出てるからこの辺は割と安心だよ
供給少ないのも価格安定の条件だけどね

[341: 匿名さん]

神楽坂周辺で言えば、矢来町の物件は色んな意味で論外だけどブランズは割と良かったよ。
あそこは売れ行きも好調そうですし。。

[342: 匿名さん]

こう言う時代だからこそ高価格物件は出てくるんでしょね。個人的には関口2丁目の積水の低層方向が気になるが物件販売はまだまだ先送りでしょうからね。

[343: 物件比較中さん]

平置き駐車場って、地べたの屋内駐車場と思ったら青空なんですか？
俺のプレミアムなクラシックカーが泣くから却下だな。

[344: 匿名さん]

ここは間違いなく売れるだろうな

[345: 匿名さん]

そんなムキにならなくても…やれやれ。

[346: 匿名さん]

完成売りで現物が見れるのが良いですね。青田買いですと失敗もありますからね。
当然MR費用も乗っからないでしょうし。

[347: 匿名さん]

駐車場は、私は平置きタイプが良いです。
機械式の駐車場も良いんだろうけど、機械式は待たなければならない。
普通の駐車場ならそんなことは無いのでね。

それで今はまだ完売ではなさそうですが、
あと何件の物件が残って１るのだ等

[348: 匿名さん]

平置き駐車場でも5台じゃな
ここの購入層なら半分以上車持ちだろう

[349: 匿名さん]

機械式じゃ出し入れ面倒だし、見栄えも悪いから平置きの方がいいですね

[350: 匿名さん]

もう申し込み始まってるのか。完全に出遅れたわ。

[351: 匿名さん]

今、財閥三菱さんが買える人、買えない人選別中です。固定資産税、管理費も加えるとサラリーマンじゃ難しいでしょうね。

[352: 匿名さん]

間取りが2タイプしかないのは酷いね…
イロイロなバリエーションから選べた法が良かったような。

[353: 匿名さん]

MRいけば間取りは全パターン見せて貰えますよ。何種類だったかたは忘れましたが
１２－１３くらいはあった気がします。

[354: 匿名さん]

平置きでも野ざらしじゃね。

[355: 匿名さん]

ネットでランドプランを封印する物件は、ランドプランを売りにできない物件ですね。
ここでも話題になっている神楽のグラン.ピアースも公開しなかった。

[356: 匿名さん]

ネットで間取り全部載せる物件なんてむしろないんじゃない。
2,3種類しか間取りがないような物件なら別ですけど

モデルルーム行かれた方もし宜しければ価格のレンジ教えて頂ければ幸いです。
私は予約が3週刊後なもので...

[357: 匿名さん]

ラーメン式じゃなく壁式構造っぽいね、柱が一切なくてすっきりした間取り。やっぱこの辺の間取りも低層ならではですね。

[358: 匿名さん]

セカンドで買う予定ですから駐車場は不必要ですね。妻の趣味用で利用予定なので。

[359: 匿名さん]

壁式は低層マンションじゃないと採用できない構造ですし
ラーメン構造よりメリットも多いので希少ではありますね

[360: 匿名さん]

問題は窓が狭いのとリフォームしにくいのがありますのでそこのところ注意された方がよいかと。
例外はありますが。

[361: 匿名さん]

仕切りが乾式壁じゃないから壁式っぽいね
防音性や耐震性はあがるしいいんじゃないのかな。

[362: 購入検討中さん [男性 50代]]

>356
2階の価格、しかも00万円台、とまでしか出てませんでしたが、@400前半〜@500前半まで、ミッドレンジは@400後半でした。

[363: 匿名さん]

間取りを見ましたが、キッチンと洗面所が直結している間取りとか
使いやすそうでいいですね。
ホームページにはKタイプとGタイプしか載ってないですが、
両方とも動きやすそうで使いやすそうな間取りだなと思いました。

[364: 匿名さん]

>>362
高いわね～400後半って。
あそこはそこまでの立地じゃないわよ。

[365: 祇園設計インテリアデザイン事務所 [ 40代]]

「一級建築士マンション視察記④」

文京茗荷谷に住まう住民です。
専門家の意見として、御参考ください。


視察ポイント①
当文京エリアは周辺に文教施設が多く
その為周りの住民の自意識は非常に高い。
その分、治安も良いので安心できる。


視察ポイント②
文京区は23区内でも教育学習指導にも力を
入れている。子育て世代家族でしたら、
この地に引っ越されたら、必然的に感じられる。


視察ポイント③
当HP頁でも謳っているように
当エリアは、「一種低層」地域。
我々専門家にとって、それだけでも不動産鑑定を高く査定し
資産価値は高い。
(※一種低層が故に、容積率の規制から建築物も低層階に留める）


視察ポイント④
売主は大手不動産でも強大な三菱地所レジデンス
我々業界内では、地所レジと呼んでいるが、
他社デベと比較して、自社監理体制は整えられ
自社の「チェックアイ・システム」を有する。
その分、安心と思われるが、
ここ数年、マスコミでも報道されているように
建築偽装事件に巻き込まれている物件が多い。要チェック。

以上です。


祇園設計インテリアデザイン事務所
Gion Interior Design & Associates

(建築設計事業部)http://www.facebook.com/giondesign
(不動産　事業部)http://www.giondesign-forrent.com

Mail:[e-mail]

[366: 匿名さん]

>>362

その価格でしたら１期で全戸売れてしまうでしょうね。
妥当な金額かと思います。

[368: 匿名さん]

平均500までなら売れると思うけどなぁ。

[369: 匿名さん]

場所と市況もあるし@500程度なら、妥当な線でしょうね

[370: 匿名さん]

>>369
一丁目じゃだめよ。

[371: 匿名さん]

まあ売れるだろ。

[372: 匿名さん]

一期完売はありえん。

[373: 匿名さん]

書かれてる価格が事実なら速攻で売れるでしょうね。
それだけこの辺の物件は希少

[374: 匿名さん]

小日向のこれから完成販売の低層パークハウスです。小日向らしい物件ですね。

[375: 匿名さん]

小日向2丁目の新渡戸稲造邸跡地です。現在は財務省管理地になっています。素晴らしいロケーションの一等地ですね。

[376: 匿名さん]

宣伝がうざいな。

[377: 匿名さん]

待望の小日向物件ですからね～多少高くても売れるでしょう。高くて＠５００前半なら早期に売れるでしょうね

[378: 匿名さん]

>>375
一丁目の本物件と一緒されたのでは、
二丁目の方が怒ります。

[379: 匿名さん]

モデルルームで聞いたところ、竣工売りなので出し惜しみはないそうです。要望があれば全戸販売なようで、すでに結構な倍率もついてる部屋もあるそうです。１億前後の価格帯なのでこの辺で狙ってる層には買いやすい価格ではありますね。

[380: 匿名さん]

70㎡の狭小住宅で１億とは。
タワーより高いわね。

[381: 匿名さん]

3階で@500くらいでしたよ。2,3はそこまで価格差無かったです。グレードと立地合わせた感想としては
安くはないけどこのご時世だしこんなもんかという感じです。

[382: 匿名さん]

完成物件なのにこの価格は便乗値上げだわね。
三菱感じわる～。

[383: 匿名さん]

売れる、売れないでいえば間違いなく売れるだろうけどもう少しお安めだとたすかますね。
やっぱり文京区はお高いですね

[384: 匿名さん]

文京区にしては、高すぎ。

[385: 匿名さん]

むしろ安いんじゃないか。ここは元々期待値高かったし１期で全戸完売でも不思議ではないよ。

[386: 匿名さん]

>>374

低層らしく素敵な外観ですね。中のグレードも高いのかしらね

[387: 匿名さん]

内廊下なので管理費はお高めでしたけど、そのへんは快適性とトレードオフですかね。
グレードは総じて高く設備レベルは良かったです。
間取りに関しては凝ったものではなさそうですがオーソドックスで使いやすそうな印象でしたよ。

[388: 匿名さん]

小日向の１種低層だしやっぱ人気ありそうだなぁ

[389: 匿名さん]

ここの内廊下はエアコン完備でしょうか？
最近よくありますよね、換気機能だけの内廊下…W

[390: 匿名さん]

今日MR行ってきました。大方の予想通り@500程度でした。さすがみなさん土地勘ある方々ですね
お若い方が多かったですがみなさんお金持ちなのですね..

[391: 匿名さん]

その坪単価であれば、洋室のエアコンは標準装備ですか？
カセットで？

[392: 匿名さん]

ハイグレード物件らしく天カセエアコンですね

[393: 匿名さん]

さすがです

[394: 匿名さん]

＠５００程度なら余裕で１期完売でしょうね。この辺は出回る物件が極端に少ないですからね

[395: 匿名さん]

>>392
洋室も全部ですか？

[396: ご近所さん]

>>374 >>386

「低層らしく素敵な外観」？？デベさんの投稿ですね。

東側の２，３Ｆの檻のようなバルコニーの出っ張り。北側の２，３Ｆの変な凸部はいただけません。

合理的必然性のないデザインは、醜いと思いますよ。

[397: 匿名さん]

デザインなんて水掛け論じゃないですかね。私は素敵だと思いますけど、そう思わない方の意見も否定はしませんけどね。

[398: 匿名さん]

>>396

合理性ならあるんじゃないですか？おそらくエントランス側の写真かと思いますが

整形にするより出っ張らせた方が開口面は増えますからね

手前の部屋は変わりませんが奥の部屋は３面開口になると思います。

整形にしたら２面しか開口しませんけどね。デベじゃないのでそういう意図で作ったのかな知りませんが...

[399: ご近所さん]

プロのデザイナーが設計してるのですからデザインにもそれなりの整合性はあるのでしょう。プロの感性でデザインしつつ、素人に受け入れられる物件を作らないといけないのでデザイナーも大変ですね。私はここの雰囲気好きですけどね。あとは個人の主観の問題ではないでしょうか。

[400: 周辺住民さん]

まぁ良ければ売れるし、良くなければ売れない
私は売れるに１票入れときます。検討者じゃないですけどね。

[401: 匿名さん]

エアコンは全室カセット標準装備なの！？
リビングだけ、またはリビング＆主寝室だけとかではないのだよね？

[402: 匿名さん]

天カセって書いてあるじゃない。他や詳細知りたければMRに電話したほうが早いよ
完成物件なので直に見れるでしょうけどね。

[403: 匿名さん]

LD以外も埋め込みにしたらコスパ悪くないですか？
甲良町の物件もLDだけですし、ブランズに至ってはLDも壁掛けだけです。
パークコートレベルでもLD以外は壁掛けです。

ここは知りませんけど、大体どこも埋め込みはLDだけだと思います。
違うからと言ってグレードが落ちるわけではないでしょう。
むしろ全部埋め込みの物件あったら知りたいです。

[404: 匿名さん]

仕様が高級とか言っている人がいるし、坪500万もするんだから、
「当然」全室カセットなのかと思いましたよ。
おっしゃるとおり、普通はLDだけだろうと思います。
ブランズ神楽坂は500万もしないし。400前半の部屋も結構あったかな。
ブランズ一番町は全室カセットです。

[405: 匿名さん]

本当に興味あったらモデルルーム行ってますよ。エアコンで騒いでる人は（他のネガも多分同じ人でしょうけど）
粗探しがしたいだけ。あんまり相手にしない方が良いですよ。

[406: 匿名さん]

500万もするんで、どれだけの高級仕様なのか
興味があるだけですよ。本物件は購入検討対象外ですが。
粗探しとかネガとか人聞きが悪いですよっ。

[407: 匿名さん]

>>404

高級の定義が曖昧ですが、一般的な価値観からしたら十分ハイグレードでしょうね
ここも@400前半からなので近隣の物件と価格帯は被ります。それらと比べても遜色はないかそれ以上だと思います。
一番町と比べるのは流石にただの嫌がらせとしか思えませんけど。

[408: 匿名さん]

だって嫌がらせでやってるんだろうからね　笑

[409: 匿名さん]

どこかあるのか知りたいというから答えただけなんだけどな～～。
番町は土地代が高いから物件価格が高いのであり、仕様については販売価格差（例700万とここの500万）
ほど違わないはずなのだと思いましたが。

[410: 匿名さん]

一番町と比較されるとはさすが小日向ですなぁ

[411: 匿名さん]

このレベルで全室天カセなワケないでしょ。
LDだけだよ。

[412: 匿名さん]

比較するのなら物件価格で比較しないとあんまり意味ないですよ。
出せる金額でグレードって変わりますからね。坪単価で比較してもあんまり意味ないです。
番町は3億～くらいの物件でしたっけ？それと同等の物件と比較したほうがいいですね。

[413: 匿名さん]

ここは他の文京区のマンションと比べても価格が高いから、全室天カセを期待しているのでは？

[414: 匿名さん]

仕様が高級と書いた者ですが

私が感じたのは＠５００相応の設備グレードは感じられたということだけです。
あとは個々人の判断で高級かそうでないかはご判断ください。以上です。

[415: 匿名さん]

>>412
2LDK94㎡18000という部屋もありましたよ。
私の意見は、一昔前の番町価格坪500万なら全室カセットほしいわ。エアコンそんなそこまでは高くないでしょう。

[416: 匿名さん]

なら番町買えばいい。誰もとめないし。

[417: ご近所さん]

>>397 >>398 >>399

続けてきましたですね、デベの人でしょうか？

北側の２－３Ｆに、凸部を出っ張らせるということは、日照を阻害するということが分かりませんかね？

これが逆に開口部を得るために北側を切り取ったのなら、合理的なデザイン問題だということになります。

日照権問題では、北側の人には恨まれていますよ。
まあ当然のことながら合法の範囲ではあるようですが、後になって出っ張らしたことが問題となっているのです。

[418: 匿名さん]

物件ごとのグレードがあるんだから最安の部屋を持ち出してあっちは....って言ってもあんまり意味ないね。
流石に一番町のブランズとの比較は悪意がありすぎですよ。

[419: 匿名さん]

高級マンションのわりに収納が少ないという印象です。
ダウンジャケット2.3着で終わりそうです。

[420: 匿名さん]

>>417

ここの物件の経緯をご存知ですか？周辺との紆余曲折を経て今のデザインになっております
周辺の理解は得られてますよ。

[421: 匿名さん]

>>418
ここも文京区の稀少な一種低層の小日向の
坪500万のマンションですから、カセットくらい
つけろと三菱に言っているのです。

[422: 匿名さん]

＞＞４１７

誰にとって合理的かで解釈変わりますね。デベや購入者にとっては開口部多い方がいいし
北の地権者からしたら出っ張りが邪魔、でも結局合法なのだから何言っても仕方がないと私は思います。