ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[3051: 匿名さん]

>>3049 匿名さん

地所は捏造しないと思うので、残りは５戸以上でしょう。
戸数が1000を越すマンモスなら話は別だか、30そこらのマンションで、一年が経過して残りが、3戸と5戸ではまったく次元が違います。
わかってるから、焦るのも理解できますが…

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[3052: 匿名さん]

あのぉ。。3戸だろうが5戸だろうが、900戸だろうが、買うつもりあるんでしょうか？

本当に検討しているんだったら、「OOというタイプを検討したかったけど売れたと思っていたので、これで又検討できることになってよかった。　こんなところでOOプランの話をしていないで交渉してこなきゃ」ってなるように思うんだけど。

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[3055: 匿名さん]

[No.3041～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[3056: マンコミュファンさん]

近くまで行きましたが、予想を超える坂の急さと、住民の反対運動がすごく、もう購入された方は大丈夫なのかと心配になりました。

[3057: 匿名さん]

反対運動なんてありましたっけ？
もう普通に皆さん生活されてますよ。
トラブルもないですしね。
まあ坂が苦手ならこの辺りは諦めたら方が賢明ですけどね
高台の住宅街に価値を見出だせる方が買う物件ですから

[3058: 匿名さん]

なかなか完売しないところを見ると、こういうエリアの小さい物件はなかなか売りにくいみたいですね。。。

[3059: 匿名さん]

黄色い旗が出てるわけでもないし、他のマンションと勘違いされてますか。

[3060: 匿名さん]

>>3058 匿名さん

価格が高いからね。
希少ですしその分資産価値は抜群でしょうけどね。
でもそういう部分を気にするより
価値観に合った物件を選ぶのが一番ですけどね

[3061: 評判気になるさん]

春先に完売は時間の問題と煽ってたけど、蓋をあけると２回目の春を迎えそうですね。

[3062: 匿名さん]

>>3061 評判気になるさん

別にいいんじゃない。高いけど
物件自体はいいものですし。
そういうよく分からない検討者でも
ないネガ投稿があるとこの物件も
人気なのだなと感じます。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[3063: マンション検討中さん]

　キャンセル住戸として先月HPに加わった、３階Dタイプの情報です。
北から見た画像を見ますと、屋上のパラペットが斜めにカットされているのが分かります。
茗荷谷駅4階の三菱MRにあった建物模型でも忠実に再現されていましたですね。

外壁やパラペットを斜めにカットするのは、道路斜線や北側斜線あるいは日影規制を満足させるためですが、当建物の場合は日影規制が該当します。
しかし日影を改善するためであれば、本来は北側に張り出した部分をカットすべきであり、この奥まった部分をカットしても全く効果はありません？

実は、紛争調整の申出により2015年に区が主催した「あっせん」において、争点の一つは「過去に提示された計画に比し、現行計画が悪化している」というものでした。

日影の改善のために、北側の張り出し部分の壁面やパラペットをカットしたのでは「目立ってカッコ悪いし、既に公開しているパースも変更しなければならない、では目立たない部分をカットしてお茶を濁そうか？」と言った事情だったようですね。

[3064: 匿名さん]

外観、いまいちカッコよくないね・・・

[3065: 匿名さん]

外観いいんじゃないですかね。落ち着いている感じの外壁タイルと窓の感じがカッコいいです。お高いですが良い物件に思えました。設備、仕様もかなり高くて住みやすそうです。

[3066: 匿名さん]

>>3063 マンション検討中さん
北側の部分をカットして欲しいのは周辺住民のエゴではないですか？デべ側は法律、規制に則って建物を建ててる訳で、そこに私的に気に食わないからという意思が介入する余地はないと思います。現実的には何の問題も無く物件が建ったという事実あり既に人が住んでおりますからね。

[3067: 職人さん]

屋根スラブと壁との接合部分に施された防水層だけだと、その防水効果が不十分なので、これを補強するために立ち上がり部分のパラペットが設けられています。
本来日影規制のためではありません。この場合写真を見ても目立たない部分をわざと日影のためにカットしたのではないようです。

[3068: 匿名さん]

まあ状況は何も変わらないからいいのではと思います

[3069: 匿名さん]

>3063
マンションの配管って普通こんな感じなのか。何故か、必要以上に目立つ気がするのは写真の撮り方なのかな・・。

[3070: 匿名さん]

これ今の写真じゃないと思いますよ。粘着ご近所さんが昔に撮ったものだと思います。骨組みたいのは無いはずです。

[3071: 匿名さん]

>>3063　ご近所さん

>>3070が図星でしょう。
大晦日の遅い時間に数年間の「闘争」の総括がしたかったのかしら？
言っていることがいつも時系列メチャクチャなので、建設前の話をあたかも今現在の話として「紛争」してみたり…
来年こそは新しい興味がわくと良いですね、2丁目にマンション作ってますよ。

[3072: 名無しさん]

>>3063 マンション検討中さん
開口部が少ないですよね。
東側はそこそこありますが、通りに面しているので露出が激しい。
北側や西側に至っては、ご近所さんに配慮して、ほとんど窓なしで、開閉も制限。
よって、壁式構造は納得。
配管は、ブリリア江戸川橋やディアナ小石川ほどじゃないけど、残念ですね。

[3073: マンション検討中さん]

>>3066匿名さん
>北側の部分をカットして欲しいのは周辺住民のエゴではないですか？デべ側は法律、規制に則って建物を建ててる訳で、そこに私的に気に食わないからという意思が介入する余地はないと思います。

おっしゃる通りでございますが、過去一部の周辺住民は強いエゴによりこのマンションの設変を強要したのです。
植栽前の画像を添付します。
黒い檻のようなバルコニーの手摺が両脇に出っ張っているので全く目立ちませんが、実は間の壁面が２ｍほど窪んでいるのが分かります。

一部の近隣住民が地元建築家と組んで、この凹みを要求しました。理由は真四角な建物は武骨で
＞気に食わないから。
というものでした。
そしてこの凹みを作ると容積率が減ってしまうので、地元建築家は代償として北側に「日影規制ギリギリまで」張り出すことを提案しました。
>>3063の北側の画像をご参照ください。凸部が３ｍ近く張り出しているのが分かります。

つまりデベは当初案において、日影規制に余裕を持った設計をしていたのですが、一部近隣住民と地元建築家の要求を呑んで、日影が悪化する設変をしたと言うわけです。
２０１５年の区のあっせんにおいて北側の住民は、当初案から悪化した日影を改善してほしいという申し出をしたという経緯でございます。

>>3064匿名さんが
>外観、いまいちカッコよくないね・・・
とおっしゃるのは、このような無理な設変が影響しているのかと思う次第です。

[3074: 匿名さん]

残念な経緯ですね～ それがこの売れ行きにつながってるのかな～

[3075: マンション検討中さん]

>>3067職人さん

実は北側住民は、最も日影に影響する凸部自体のカットを要求しましたが、当然？デベは拒否しました。
（代償として東側の凹みは無くしフラットとする設変提案を含んでいました）

ではせめて凸部のパラペットを斜めカットする、という妥協案まで示したのですが、やはり拒否されました。
結局目立たない部分だけパラペットを斜めカットするということでお茶を濁したのではないか？
と言うことでございます。

北東の添付画像を見ますと、北西側のパラペットだけ斜めカットされているのがお分かりかと思います。

[3076: マンション検討中さん]

>>3072名無しさん

>開口部が少ないですよね。

おっしゃる通り、北側は
>ご近所さんに配慮して、ほとんど窓なしで、開閉も制限。
と言った感じがいたしますが、西側は普通ではないでしょうか？
西側に建設中の3階戸建て群に面した所では、少々厳しいところはありますが、2階建てのアパートに面した住戸の明るさは悪くはないと思いました。

[3079: 匿名さん]

[No.3077～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[3080: 匿名さん]

インペリアルガーデンの方は順調に売れているみたいですね

[3082: 匿名さん]

[No.3081～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[3083: 匿名さん]

>>3080 匿名さん
竣工して2年経ちますが。

[3084: 匿名さん]

3000戸なら数年スパンの販売計画はあるだろうけど、30戸で数年かかるのは、何か具合いが悪いよね。

[3085: 匿名さん]

単に価格が高いだけでしょう。これと言って欠点らしいものも挙がらないですしね。売れ行きがーとか中古がとか同じこと連呼してる特定の方が騒ぐのが精々ですからね。

[3086: マンコミュファンさん]

私は、もう少し高くても、もっと広い100平米位の部屋があれば、購入候補にしていたと思います。その時の弊害は、青空駐車場ですかね。

[3087: 匿名さん]

100平米なんて需要ないような部屋じゃ選択肢自体があまりないですね。ご愁傷様です。駐車場ネガも飽きましたね。同じ方なのでしょうけど。

[3088: 匿名さん]

>>3087 匿名さん
私は、ここのネガでは無いですよ。100平米は需要少ないと思うけど、買える人沢山いますよ。私も子供の事を考えて、文京区で探してみたものの、気に入った間取りで、その広さが無かったので、困っています。4人家族なので、100平米位は欲しいですね。この物件は、低層でカッコいい物件だと思っています。

[3089: 匿名さん]

>>3086 マンコミュファンさん

最近、６丁目の100越えが中古で出てましたよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[3090: 匿名さん]

ビニール？

[3091: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[3092: 匿名さん]

同じく「一種低層」、「高台」、「群を抜く教育環境」を売り物にしていたインペリアルガーデンが完売となったようですね。こちらもそろそろでしょうか？

[3093: 匿名さん]

放っておいても価値観合う人が買うからいいんじゃないですか。

[3094: eマンションさん]

>>3087 匿名さん

ネガはすべて同じ人物扱いですか？

[3095: eマンションさん]

>>3090 匿名さん

床が木材じゃなく、ビニールシートらしいですよ。

[3096: 匿名さん]

別にそんなの珍しくもないでしょう。相変わらずネガさんは悪意があって滑稽ですね。
そんなにこの物件が気になって仕方がないのでしょうかね

[3097: 匿名さん]

ビニル樹脂シートをばかにすんな。
クッション性、耐水性、対油汚れ性、経済性どれも最高の四冠王だぞ。

[3098: 匿名さん]

どうでもいいですが残り２戸なのでかなり高くても売れた感じですかね。

[3099: 匿名さん]

>3097
いくらなんでもビニールシート仕様の高級物件なんて聞いたことがないですけれど…。

[3100: 匿名さん]

>>3099 匿名さん
高級かどうかはともかく高くても売れたんだからいいんじゃない。立地はいいですし、価値観の問題です。ちなみにあなたは変なことに拘っていますが買う気ある検討者ですか？
それとも物件を馬鹿にしたいだけのいつものご近所さんでしょうか

[3101: マンコミュファンさん]

>>3097 匿名さん

見た目、肌触り、質感、エージングなと、ビニールは木材にかなわないでしょ。

[3102: 匿名さん]

使い易さをとるかですから考え方の問題ですね。
それが嫌ならやめればいいだけですしね。
ここであれこれ言っても仕様に変化はありませんよ

[3103: 名無しさん]

>>3092 匿名さん

完売になったようですね。

[3104: 匿名さん]

ここも時期に完売ですね。

[3105: 匿名さん]

まあ、お金を持っている人たちは持っている訳で、ここも千石も無事に終了して良かったですね。

[3106: 匿名さん]

高かったけと良い物件でしたね。
散々デマを流していた自称ご近所さんもいましたが
何事もなく完売したようで良かったですね。

[3107: マンション検討中さん]

ずいぶん完売までに時間がかかりましたね。
リセールは厳しいでしょう。

[3108: 匿名さん]

変に欲を欠かなければ需要はあるでしょうね。
小日向の物件に対する引き合いは未だに根強いですから。
高値でも完売したのがいい証拠

[3109: 匿名さん]

>3101
ビニールシート仕様のフローリングを使った高級物件など無いことだけは確かでしょ。
それに見合った価格であれば構わないけど。それは、各人が判断すればいいことです。

[3110: 匿名さん]

高級かどうかはともかく高いと言われても売れたのだから需要はあったのでしょうね。
特に値引きもなく完売したようですから。欲しいと思う方が買って完売したのだから
あれこれ言っても詮無きことです。あれこれ嘘を流していたご近所さんなる謎の人物いましたが
結局何もこの物件に間に問題になるようなことは無かったそうです。営業さんが言ってました。
それがわかっただけでも良かったですね。

[3111: 匿名さん]

>特に値引きもなく完売したようですから。

本気で思っている方がいらっしゃるのですね。
実物内見後の見送り組みですが、いきなり大幅値引きの提示にグラついたのを思い出しました。
具体的な額を書くと刺されそうなので控えますが。

とにかく完売おめでとうございます。

[3112: 匿名さん]

残念ながら値引きなく見送りました。
高いからもう少し安かったら検討できたのですけどね。
環境含めとても良い物件でしたが、完売したのですか。
ご縁はなかつですが良かったですね。

[3113: マンション検討中さん]

私も値引きの提示を受けました。
昨今マンション市場が冷え込んでおり、
無理に買う必要もないと思い他を探す事にしました。

[3114: 匿名さん]

アンチネガさんの嘘投稿が頻発してる物件だから
真実は闇の中ですね。まあこうして完売しても
書き込みが伸びるあたり注目度は高いのでしょう。
小日向の三井もそうですがやはりこの辺りの物件は
人気あるのでしょうね。

[3115: マンション検討中さん]

私も値引きの提示を受けました。

昨年（2016）の8月か9月の事でしたので、今年度中になんとか売り切ろうとして
大幅値引きに至ったのもむべなるかなですね。
それでもリセールバリューを考えると購入に踏み切れませんでした。

値引は無かったなどと言っている方が居られるようですが、買う気が無かったのを見破られた
ということではないでしょうか。

[3116: 匿名さん]

完売して暫くたってこんな値引き、値引き同種の投稿が
出てくる自体不自然ですよね。
まあいつもの方の自作自演なのでしょうが。
完売しましたし、意味のないデマ投稿ですけどね。

[3117: 匿名さん]

値引きは無かったと思いたいのは購入者様でしょうか。
大幅な値引き提示は本当ですよ。

値引きせずに何年も在庫をかかえるデベもありますが、ここの売主は違いますよ。

[3118: 匿名さん]

はいはい。戯言も程ほどにね。粘着アンチご近所さんの言うことなど
誰が信じるのでしょうか。

[3119: 匿名さん]

久しぶりに覗いてみたら、まだやってるんですね。
もう全戸はけているのだから、別に値引きがあろうとなかろうとどうでも良いと思いませんか、検討者（笑）の皆様。
今更誰の参考にもならないし、三井の板に行きなよ。

でも、普通に考えてこのご時世でこれだけ高額な買い物をするときに、一定の値引きが引き出せない人間の方が変だと思うよ。
自分が見に行ったところは大体、支払い能力的なところや興味度合いを見て、比較的早いタイミングで値段挿してきたけどね。
ローンの審査で手戻りとかになるくらいだったら、確実に買ってもらえる人に好条件で出すわけで。

[3120: 匿名さん]

>>3119 匿名さん
インペリアルガーデンは値上がりしているなかで、ここが値引きしなければ売れないと考える方が変ですよ。

[3121: 匿名さん]

え？、インペリアルガーデンも最後の数件はかなりの値引きをしましたよ。
私がこちらの物件を見に行った時期は早期だったので値引きはありませんでしたが、インペリアルガーデン（スミフ）でさえ値引きしているのですから、当然にこちらも値引きをしていると考えるのが自然かと。

[3122: 匿名さん]

>>3121 匿名さん
インペリアルガーデンの場合は販売中に値上げして最後の数邸だけ少し値引きしたということでしょ。具体的金額は購入者以外わからないけど。いま出ている中古は相変わらず強気の値段。

[3123: 匿名さん]

インペリアルガーデンの最後の数件、MR訪問したら普通にそれなりの値引額（数百万ではない）が提示されていましたよ（購入していないので、どこまで値引き額を増やせたのかはわかりません）。
途中で値上げしたからスミフ的には問題ないのでしょうけれど。
中古の値付けはさすがに厳しいかもしれませんね。
こちらの物件も最後の数件がなかなか売れませんでしたが、良い物件なので、値引きさえすれば完売すると思っていました。

[3124: 匿名さん]

インペリアルガーデンも、こちらの物件も去年MR行きましたがその段階でかなりの額の値下げを提示されました。こちらの物件は間取りが気に入らず結局契約は無しになりましたが、落ち着いた低層マンションの趣には惹かれました。完売したのですね。

[3125: 匿名さん]

真偽はともかく、適正な価格帯で売れたのなら良かったのでしょう。
デベ側が高値にし過ぎたからという理由だけなのでしょうから。
小日向の低層マンションの注目度はこのスレが相変わらず盛り上がっていたり、膨大な資料請求数の数で周知の通りですし、まだまだ人気は根強い。
適正な価格だったら需要は強いエリアなのでしょう。
改めて小日向の人気を再確認した物件

[3126: 匿名さん]

30戸程度しかない物件なのに、ずいぶん苦労しましたね。私は、思った以上に需要がないことに驚きました。

[3127: 匿名さん]

>>3126 匿名さん

そう思いたいのでしょうが実際の引き合いは凄かったらしいですよ。デべ側の価格設定ミス以外は軒並み好評事実は皆さん書込の通りですし。

[3128: 匿名さん]

そりゃあ、営業の人はそう言うでしょう。真実がどうであれ。

人気ないんですよね…なんて言う営業の人などいませんから。

[3129: 匿名さん]

あなたみたいのが熱心に書き込みしてるあたり小日向は注目度高いのでしょうね。

[3130: 匿名さん]

確かに、注目してました。

[3131: 匿名さん]

文京区の高台低層ならまだ需要はあるでしょうね。
必ずしも駅近である必要もない。
こういう環境を好む層は一定数いるので
資産価値的にも安心感はあるでしょう。
三菱みたいに欲をかかなければ普通に人気でしょう

[3132: 匿名さん]

高台の物件は安心感あっていいよね。ただ、敢えて文京区じゃなくていいんだけど。。。

[3133: 匿名さん]

千代田区、港区、渋谷区、新宿区の高台のほうが、なお良いのでは。一般的には。

[3134: 匿名さん]

そういうところは高いし、文京区自体人気あるしね。
ここもまた然り。

[3135: 名無しさん]

>>3123 匿名さん

インペリアルと同等に扱うことには無理がある。インペリアルは初期価格よりさらに4桁以上値上げしてたのでその分差し引いて最後数件は初期価格に戻しただけ。こちらのような本質的な大幅値引きとは訳が違う。

あと相変わらず近隣といがみ合ってるとにビックリ。

[3136: 匿名さん]

>>3135 名無しさん

近隣といがみ合うというより、近所に特殊な方がいるというだけに見えますけど。

[3137: マンション検討中さん]

>>3127　引き合いがすごかったが本当だとしても、冷かしが多かっただけって事だな（笑）

売れるまで時間がかかりすぎた事実は覆い隠しようがないわけだし。

[3138: 匿名さん]

たから価格が高過ぎたためともいえますね。
このスレ含め未だにこんなに執着してる方が
いるのですから、人気や注目度は
あったのでょうね。小日向様々ですね。

[3144: 匿名さん]

所詮、三菱レジは、藤和不動産。そのところ、忘れないようにしてくださいね。

[3145: 匿名さん]

>>3144

だから何なのでしょうか。三菱が気に入らないだけですかね。
何の参考にもならないご意見ありがとうございます。

[3146: 匿名さん]

知らない人も多いと思ったので。買う営業マンって大事ですよね。大半は藤和ですよ、ココは都心三区外なので。
三菱組は、白金で忙しいので。