ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[21: 匿名さん]

完成が11月下旬なのに、なぜ販売開始が12月なんですかね？

[22: 匿名さん]

完成売りだからでしょ

[23: 匿名さん]

昔から江戸川橋駅近の関口2丁目の野村とか小日向2丁目の東京建物、茗荷谷駅近の小石川、この近辺の立地は静寂で市況関係なく別格ですからね。

[24: 匿名さん]

関口二丁目って…
新手のプラウド叩き？

[25: 匿名さん]

目白坂のヒルズのことでしょ

[26: 匿名さん]

1丁目と勘違いしてました。失礼。

[27: 匿名さん]

やっと出たんですね。一番広くて86㎡ですか。ずいぶんと小ぶりで。

[28: 匿名さん]

それでも8000－14000万くらいになってしまうと思う。
緩和でお金が余ってるから…。

[29: 匿名さん]

完成売りだと実際に物件を見て購入できるところがいいところですよね。
眺望や街の雰囲気、通勤の時間など、周辺環境が分かるのがいいと思います。
あとは予算や自分の欲しい地域なのか、という条件との比較になってくると感じています。

[30: 物件比較中さん]

反対運動はあるの？

[31: ご近所さん [男性 60代]]

あるみたいですよ。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.837994379619083/83...

[32: 匿名さん]

近所のパークハウスとどちらが良いですかね

[33: 匿名さん]

現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。
空き地もあれば、人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
反対運動と聞いていつも思うけれど、見た目が立派な高級マンションが建てば、その地域の価値は上がると思うんですよね。

[34: 匿名さん]

良い住宅街なのかもしれんが高級住宅街ではないからね。坪400-450以上だとかなり割高感あります。

[35: 匿名さん]

経済の実態が理解できていませんね。

[36: ご近所さん]

良いマンションが建てば、近隣の資産価値が上がる。

とはデベが良く使う台詞です。

小日向のような狭小道路奥のマンション建設で問題になるのは、工事車両の通行の問題が大きいです。
４ｍそこそこの2項道路にダンプやミキサー車が一日50台も往復すれば、危険だ迷惑だということのようです。

あとはおきまりの日照権問題ですね。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.808130489272139/80...

[37: 匿名さん]

>>36
地域に良質な住宅があると、誰でも好印象ですよ。デベに限らず。
工事車両も365日通るわけじゃないでしょう？工事側と運転手側による細心の注意は当然ですが、歩行者側も工事期間中、双方が注意すれば済む話では？
リンク先を拝見したら、デベの方に同情したくなってくる。この手の話で出てくる反対の人たちって、お互い様の感情が無いのかな。
一応念のため、私は関係者ではありませんので。

[38: ご近所さん [男性 60代]]

反対運動っていくらやっても、合法であれば建つ。

良質か否かは関係ないですね。

文京区の条例でも「互譲の精神」を謳ってますが、合法であれば工事は強行されるということですな。

[39: ご近所さん]

リンク先を拝見すると

「事故が起きた場合、三菱地所が法令違反の責めを負うのは当然ですが、
しかし、事故にあった人は場合によっては命を失う話です。」

などと言って大反対していた人が、なぜか後に大賛成派となったそうです。
住民運動では良くある話ですが・・？

「工事の縮小、車両数の削減、車両サイズの縮小、様々な規制等の交渉をして、
ぎりぎりまで譲歩させ、あるいは迷惑料の交渉。」

という思惑だったようです。
合法ではなかったのでデベは強行できず、近隣住民の思惑通りとなった？

[40: ご近所さん]

ここはキリシタン屋敷跡に建っている訳ですが、実は昨年世紀の大発見があったのです。

それは奇しくも丁度没後300年になった、最後の殉教者ジョバンニ・バッティスタ・シドッティ
の墓が発見された！ということですが・・その後何の発表もありません。

地元でもキリシタンゆかりの地という誇りはあっても、巡礼者が激増するのは迷惑だし
菱地所もローマ法王が訪れたりと？大騒ぎになってザ・パークハウスが売れにくくなるのも困るし・・。

などという事情があるので、シドッティの骨との鑑定結果の公表を遅らせているのではないか？
などと邪推したりしております。

http://www.cathoshin.com/2014/10/24/sidotti300/

[41: ご近所さん]

>>40さん

シドッティーの墓（？）が出土したのは、ちょうど1年前の埋蔵文化財調査での出来事でした。

シドッティーはシチリアの貴族の出で、一族もご存命とか聞いてますので、ＤＮＡ鑑定など
直ぐできそうなものですが、国際的な大事件に発展するやも知れずということで、鑑定は
慎重にならざるを得ないということかもしれません。

いずれにせよ、気になる方はこの辺は良く確かめた方が良いでしょう。


https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.665250686893454/66...
type=1&theater

[42: 購入検討中さん]

ご近所さん独り言長くて怖い・・・

[43: 匿名さん]

googleのストリートビューを見ると反対の横断幕とかあるけど
現地はもう上棟してて内装の段階って感じかな

高台の平らなところでいい所だと思うけど
貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...

[44: 匿名さん]

あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。
地元の人からしたら当然なんでしょうが

[45: 匿名さん]

茗荷谷駅に行くにも坂とおらないと無理でしたっけ？
三徳側に買出しに行くと避けられないと思いますが。

[46: 匿名さん]

あの坂、距離は短いけれど角度がエグイですよね。だって手すりまで付いてるんだもの(笑)

[47: ご近所さん]

>>33さん

＜反対運動と聞いていつも思うけれど、見た目が立派な高級マンションが建てば、その地域の価値は上がると思うんですよね。＞

とはおっしゃる通りで、THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）などはその典型かと思います。
ここにしても当初は近隣住民の反対も凄まじく10年がかりでようやく完工となりました。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00086024/?sc_out=mikl...

それに比べ、ここは敷地規模にして1/6位で、道路幅も狭い、せせこましい環境に無理やり建設されたマンションですからね。
反対運動も熾烈なようでしたし、そう簡単に地域の価値が上がるとは思えません。

その点近く（５０ｍ圏内？）のシティハウス文京小日向は大きな反対運動もなく、即日完売していたりします。
この複雑怪奇なところが、第一種低層のマンション計画の難しさではないでしょうか？
だからこその希少性か否か？ですね。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kohinata/

[48: 匿名さん]

坂を毎日と考えると少し悩むところですが
運動不足な自分にとっては良いのかなとも思えます。
ただ、体調の悪い時には考えものかもしれません。

[49: 匿名さん]

まぁ文京区に坂は付き物だから…

[50: ご近所さん]

小日向2丁目に来年着工予定の未公開計画があります。
近隣住民のみぞ知るですが、反対運動のきざしは今の所無いようです。

ここから茗荷谷駅までは、1丁目と比べるとかなり緩い登り坂です。
ただ江戸川橋駅は帰りの登りがとてもキツイですよ。

建築主：三井不動産レジデンシャル

敷地面積：約４２００㎡（約１２８３坪）
建蔽率：約５９，４％
容積率：約１３５、９％
総戸数：６６戸（平均専有面積８５㎡）
駐車台数：４０台
駐輪場：６６台・バイク９台

[51: 匿名さん]

三井の方がいいかな

[52: 匿名さん [男性]]

ntt社宅のとこか

[53: 匿名さん]

販売開始が１２月なので、まだ物件価格がわかりませんが
相当な価格になるのかなと想像してしまいます。
高級住宅街ではないというものの、
三菱地所なので、相場よりも高めな価格帯になりそうかと思います。

[54: 匿名さん]

有益な情報ありがとうございます。
来年着工だとすると三井さんの物件も相当高くなりそうですね。

[55: ご近所さん]

三井不動産レジデンシャル仮称小日向二丁目計画

出所はココですね。

https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.863246503760537/86...

シティハウス文京小日向やザ・パークハウス小日向と違って、東西に長いから南向き住戸が主です。

70年定期借地権付き分譲ということで、高級物件の割には価格も抑えられそうですが
この定期借地権マンションは評価としてはどうなんでしょうか？

[56: 匿名さん]

三井さんの物件、図面見た感じだとたぶんパークコートでしょうね。
内廊下＋吹抜け、南向き中心で平均85平米。
定借70年だし坪400以上は固そうです。

[57: 購入検討中さん]

定期借地物件は相場高の時に買うのは怖いなぁ

[58: 匿名さん]

定借かぁ、残念

[59: 匿名さん]

もし今後不動産価格が下がれば定借高い買い物になるからね・・・。

[60: 匿名さん]

納戸が無いね‥
壁式工法はいいけど。

[61: ビギナーさん]

何故定借地は高い買い物になるのですか?

[62: 匿名さん]

>61

定借物件は毎年価値が下がっていく性質があり、最後にはゼロになってしまうからですよ。

[63: 匿名さん]

資産を残したい人は三菱がいいな。
ここは大きな欠点ないし、定借のリスクを考えるとこちらを選ばない理由はない。

[64: 匿名さん]

劣勢だった三菱の反撃がはじまりましたね。

定借とは言っても50年ではなく、70年もあればよろしいんではないでしょうか？
三菱は南側住戸が少ないのが大きな欠点かな？

[65: 匿名さん]

これから地価は下がると予想されております。
現在の評価額で定借地を購入するのはいささか危険かと。
これから高騰するのならば良いですがその場合は土地を買っておいた方が良かったとなるかもしれません。

[66: ビギナーさん]

なるほど。

ちなみにそれは新法だからですか?
旧法でも危険なのですか?

[67: 匿名さん]

そういうものなんですか。
地価が下がるのなら、地代も下がったりしないのかしら、なんて思うのですがそれはまた別のお話？
これから土地の価格自体がどうなっていくかわからないので、
だったら定借の方が見通しがつきやすくていいのかなと考えていました。

[70: 匿名さん]

三菱も借地権付きマンションを販売していますね。

超高級な麻布台パークハウスは定期借地権ですが、後の（安い）ザ・パークハウス田端とザ・パークハウス武蔵境は
普通借地権なようです。

普通借地権の方が更新可能なので良さそうにも見えますが、どうなんですかね？