ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[123: 匿名さん]

ルサンクの工事が止まったようです。

[124: 匿名さん]

>118さん >123さん

ルサンクのケースは、新たに３年も続いている？都の建築審会査請求事件ですね。
超有名なＨ弁護士が担当しているので、デベも苦戦しているようです。

[125: 匿名さん]

購入検討者に建築計画の疑義が十分に説明されていたのか．．.

[126: 匿名さん]

ルサンクの話題うざい。他所でやって。

[127: 匿名さん]

他人事とは思えません

[128: ご近所さん]

確かにルサンクは小日向ではないし一種低層でもないですが、
歩いて行ける距離の事例ですから、他人事とは思えませんね。

[129: 検討中の奥さま]

えどがわばしが買いだったね。。。

[130: ご近所さん]

江戸川橋？地下鉄はたまに利用しますけど、いくら安くても川沿いに住む気はしませんね。

昔は大雨の毎に江戸川が氾濫したものです。

[131: 匿名さん]

有楽町線はビミョー

[132: ご近所さん]

>118他さん
ルサンクは目出度く完売したと思ったら、都の建築審査会で建築確認の効力が（決済されるまで）停止されると言う一大事件に発展したようです。
10/1から工事も止まっているようで、最低数か月は工事再開できないでしょう

いやそれどころか本件審査請求の決済で、建築確認が取り消される可能性も50/50？で
再申請するとなると２２ｍの絶対高さ制限にひっかかるので、上部２階の撤去が必要になる？いや取り壊しでしょうね。


http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...

[133: ご近所さん]

>132のＵＲＬでは開けないようですね。

東京都建築審査会で執行停止が認められました。
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

[134: 匿名さん]

少なくともこちらとは関係のないお話だと思いますので、
こちらはこちらで情報交換をしていきましょう。

まだこちらは資料請求のみの段階？
事前案内会などのお知らせなどもないのでしょうか。
あとプロジェクト発表会とか。
価格すらまだ検討がつかないような状態ですので…気になる人も多いのでは？

[135: 匿名さん]

>>134
資料請求者にはプロジェクト発表会の案内きてますよ

[136: 購入検討中さん [男性 50代]]

資料請求してたらエライ強気の案内来て仰天。
31戸の販売住戸に対し1200件を超える資料請求があったからプロジェクト発表会は資料請求した人のみだって。
しかもその発表会は価格と今後のスケジュールの説明だけでモデルルームは無し。どうやら現地モデルルームも「枠」があるからプロジェクト発表会に行かなかった人は案内しないとのことで、もう今の段階で資料請求してない人はもう相手にしない気かな？

ちなみにプロジェクト発表会は完全予約制とのこと。＠茗荷谷ギャラリー。

[137: 匿名さん]

どんなに大人数に案内しても、利益は31戸を売った分だけだし仕方ないのでは
大人数に案内すればそれだけ人件費もかかるしね

[138: 匿名さん]

文京区の１種低層マンションは希少価値ありますもんね。

[139: 物件比較中さん]

まぁさすがに400倍弱の資料請求が来たら、それも仕方ないかもね。
資料請求した人は軽い気持ちでポチっただけかもしれないけど、
その辺で線引きでもしないと営業も疲れちゃうからね。
それだけでもMRまわりが趣味ですみたいな人を弾ける確率は上げられるし。

[140: 匿名さん]

茗荷谷限定の我が家は、ここにほぼ決めてます。
ディアナは通勤を考えると駅から遠いし、
三井小日向は定借だって言うし。

抽選になりますかね？

[141: ご近所さん]

ここは茗荷谷からのアプローチがなんとも貧相ですね。
先ず駅は裏口から出ます。クルマが通れるの？といった狭い道を下りますが、崖下になる周囲も協会や小さなパン屋はいいとしてもスナックや居酒屋などです。そもそも茗荷谷は昔からダサイのです。
谷を下り切って拓大の東門前を左折、谷底も洒落た家は皆無です。
丸ノ内線高架下のトンネル手前を右折、狭い曲がりくねった道に入ります。目印は貧相なお稲荷さん。
そして今度は狭くキツイ登りが始まります。右側にはガードパイプかと思いきや、外側には人が入れるスペースはなく、急坂を登るための手すりでした。
手すりに頼って登っている時に、クルマがきたらすれ違いがとってもコワイです。
登り切って真っ直ぐな道を物件に向かいますが、周りはアパートや普通の家で豪邸風は皆無です。

[142: 物件比較中さん]

確かに文京区とか山手内側とか言っても、そのことで
周囲の建物や日々歩く路地が他と何か劇的に変わるか
と言えば、もちろんそんなことはないわけです。
むしろ茗荷谷周辺は色々とショボい、とすら言えます。
唯一資産価値には影響するかも知れません、文京区・山の手内側の響きは。
もちろん資産価値は大事ですけどね。

[143: 匿名さん]

もっと間取り見たいね。
当たり前だけど、資料請求しなきゃダメなのか…

[144: 匿名さん]

地形図

[145: 匿名さん]

ネットに価格が出る頃にはほぼ完売してるよ。

[146: 匿名さん]

最近医者や富裕層限定のDMで事前販売も多いらしいね。

[147: 買い換え検討中 [男性 50代]]

私も車で建物を見に行きましたが道幅はやはり狭いですね。でも非常に良い環境ですね。資料請求が沢山来る場所衣ですよ。400倍ですか？まぁ普通のサラリーマンでは買えないでしょうね。最低年収も1500万円以上でないと多分購入は無理だと思いますよ。70平米３ＬＤＫで9,000万円～9,500万円はするんでしょうね？固定資産税も40万円位ですか。

[148: 購入検討中さん [男性 50代]]

まぁ確かに茗荷谷からのアプローチはいかんともしがたいですね。
しかしだからこそこのマンションの前の道は車が日中もほとんど入ってこないわけで、2丁目の車の多さとどっちを取るかと言うことでしょうね。
どうしても急坂が嫌なら拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば良いんじゃないの?距離的にはほとんど変わらないでしょ。
まぁこんなところでどんなに下げても超人気物件であることには代わりなさそうですがね･･･

[149: 匿名さん]

プロジェクト発表会予約しましたー。
人気物件みたいなので、横柄な対応かと思ったら
とても感じの良い対応でちょっと安心。

[150: ご近所さん]

>148
＜拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば＞
道は広いし、坂も急とは言えないのですが、南側の私道回りだとマンションを一回りする以上の回り道ですね。

それと＜2丁目の車の多さ＞ですが、２丁目でも三井の全面道路は狭いクランクがあったりして、通りぬけのクルマは入ってこないですよ。

それで思い出しましたが、西側にはこれでもか！と２階建てアパート２棟が迫って建っています。
そしてその北側には現在、草ボーボーの廃屋が建っていますが、ここには３階建て住宅が建つと言う話です。
ですので西側住戸を選ぶ場合は良くチェックした方が良いですね。

[151: 匿名さん]

拓殖大の方にいくのは若干、距離が増えてしまうかな。
ただどうしても坂が嫌だという場合には、ありなんじゃないかと。
行き帰りで駅までのルートを変えるとか、そういう工夫をしていく余地がある。ということでよろしいのでは？
西側だと階数を考えたほうがいいということなのかな。
ただここは低層だから、あまり階数も関係ない？

[152: ご近所さん]

えーと「拓殖大学東門の前」というのは谷底ですから、ここを真っ直ぐ行っても登る高さは同じです。
急ではないが結構な勾配の坂が長く続くわけです。
駅までの往復は誰しも最短距離の道を行きたいですから、あまり遠回りはしたくないですね。

西側住戸のＡ，Ｂ，Ｃ（２・３階ではＤ）は、隣の２階建てアパートとこれから建設されるであろう３階建て住宅の日影の影響が大きいということです。

最初の計画案では南側に２戸の地下住戸があったのですが、階数によってはこの地下室の方がよほど明るかったということになりかねません？
もっともその分割安ではあるでしょうが、購入前に十分に確認が必要と思います。

[153: 買い換え検討中 [男性 50代]]

いやー　パークハウスさんこの物件は大丈夫ですか？　建物を守るべき基礎杭はちゃんと打ち込まれてますか？
大手でもやっちゃうんですね。将来の資産性はほとんど無くなりますよね。わたしらの年代なら買い換えたらもう永住ですが、若い人なら途中で売れないと困りますよねー

[154: 物件比較中さん]

駅から降りて登っての坂が急すぎだなぁ。清華寮か大塚車庫の跡地が売り出されるまで粘り強く待つべきかも知れない。

[155: 匿名さん]

500万弱？

[156: 購入検討中さん]

パークハウスなら江戸川橋がかなりお得感があってよかった。
あとの祭りだけど。

[157: 匿名さん]

値段で判断するならね。
大袈裟だけど水道と小日向は天と地ほど違いがある

[158: 物件比較中さん]

ルサンク小石川
引渡し不能で
11月1日に契約者を集めるようです。

パークハウス小日向に
流れるかもしれないですね。

[159: 匿名さん]

その可能性は大いにあるんじゃないでしょうか。
こちらの認識がある人も多くいるでしょうし…。
条件等異なってくるところもありますけれども、それでも来る可能性はあると。
これから販売ということになってくるので、どうなるのかなぁ・・・

[160: 匿名さん]

この流れだと小日向は最高価格を更新しそうですね。

[161: 匿名さん]

>>159
堀坂の道路工事もそのまま
工事の再開の見通しが立っていると思えません

[162: [男性 50代]]

ルサンクとここではレベルが違いすぎて流れては来ないでしょう。

[163: 匿名さん]

ルサンクが上ということですか。

[164: 匿名さん]

デベロッパーのレベルが違い過ぎです。

一流のデベロッパーは、建築審査会が執行停止を決定し工事中断になるリスクがある物件を、販売しません。
ル・サンク小石川のスレを読むと契約者が本当に困った事態になっていることがわかります。

[165: 匿名さん]

ここ買う人はルサンクも江戸川橋のパークハウスも仮に買える時期だとしてもとしても眼中にないでしょ
物件と立地のレベルが違う。

[166: 匿名さん]

小日向は低層の住宅地、小石川や本郷すら比較検討にはしません。

[167: 匿名さん]

小日向と比較するなら大和郷、西片の坂上、関口2丁目ぐらいだろう。

[168: 周辺住民さん]

関口2と関口1が雲泥の差であるように、小日向2と小日向1も同じだと思うけどね。

[169: 匿名さん]

関口は天と地の差、小日向は豪邸街と普通の住宅地でしょう。

[170: 匿名さん]

小日向はそもそもマンション立地では無いし、マンション買う層はセカンド、投資、子供用でしょうね。初めてマンション買うような客層はいないと思いますよ。

[171: 匿名さん]

価値が分る人が買っちゃう物件ね。

[172: 買い換え検討中 [男性 40代]]

170の意見に賛同します。70平米で9,000万円台？であれば、普通の上場会社の社員では維持するのが厳しいだろうね。
住宅ローンは確かに35年は組めるけど、我々チャラリーマンは所詮65歳定年だよ。それまでにこのローンを本当に完済できるのかね。買えるとしたら自営業や医者など特殊な方々でしょうね。1,000万円ぽっきりの会社員は引っ込んでいた方が得だね。

[173: 匿名さん]

ミーハー受けしそうな神楽坂物件よりいいですよね。低層物件はやはり趣があって素敵に思います。内廊下など高級物件の条件もクリアしてそうですし、おいくらくらいになるのでしょうね。気になります。

[174: 匿名さん]

外観、内装ともに高級感があって、本当に素敵ですよね。
ただ、高台にあるので坂がきついかなって思いますね。
通勤通学とか買い物には不便ですよね。
解放感がある点はいいんですけど。
買い物はみなさん宅配を使ったりするんでしょうか。

[175: 匿名さん]

言い方悪いけど神楽坂なんかと比べるような立地ではありません。
低層エリアはやはりいいですね

[176: 物件比較中さん]

それぞれの思い込みや期待ではなく、実際に事前発表会に行かれた方の意見（価格に見合うのか等）を聞きたいです。

[177: 匿名さん]

ル・サンクとここではデベロッパーのレベルが違うが、それを思い知った人が契約破棄してこちらに来ることはあるかもしれない。

[178: 匿名さん]

まああそこも販売は三菱がやってたんだけどね

[179: 匿名さん]

>>178

三菱、NIPPO、ハザマといえば…

↓の地下室マンションの施主、設計者、施工者ですね
http://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/605186022899921

[180: 匿名さん]

最終的には価格に見合うかどうか、ということが本当に重要なポイントになると感じます。
このあたりは条件をしっかりと確認しないと、後で不利益を受けることになるため、注意が必要になると思います。
実際にやはり説明を受けて詳細をみるのが一番なのではないでしょうか。

[181: ご近所さん [男性]]

>>174
外観は適当にタイルを貼ればそれらしく見えます。
内装が高級かどうかは今度ＭＲで見て確認してきますが、この建物の外観はとっても違和感があります。

東道路側のバルコニーが２面張り出していて、目隠しの？黒い格子がはまっていますが、まるで動物の檻のようで
道路側から見上げると、圧迫感があって、しかも丸見えですから、これではバルコニーに出るのがはばかれますね。
（Ｇ／Ｆタイプ？）
あと北側はヘンな出っ張りがあるのですが、日照を考えて引っ込ませたりカットするなら分かるのですが、わざわざ出っ張らせる意味が分かりません？？
（Ｄ／Ｆタイプ？）
こんなヘンテコな外観のマンション見たことありませんが、どなたか説明できますか？今度ＭＲで聞いてみますけど？

[182: 物件比較中さん]

>>175
北町のブランズにするかここかで迷っています。神楽坂より小日向の方が立地が良いとはどういう理由からでしょうか？
地歴が良い？環境が良い？検討中なので是非教えてください。

[183: 購入検討中さん [男性 50代]]

>>182
ええ・・？？
そのレベルでホントに検討してるのですか?

マジレスすれば、要すれば新宿区と文京区の差でしょうが、神楽坂は歓楽街、小日向は邸宅街。環境だって天地の差なのは歴然でしょう。
あ、若い方で食べ歩きが趣味なら神楽坂の方がオススメですよ。

[184: 匿名さん]

区民の意識が違います。

そのためか文京区は建築紛争も多いです。
http://s-araki.com/WATCHING.htm

[185: 匿名さん]

北町あたりの物件ならまだ良い。矢来町の物件は明らかにアレだけど...

[186: 匿名さん]

　ここはガード下をくぐった直近のシティハウス文京小日向のご近所ですね。
斜面地 and 線路脇のシティハウスよりはましですが50歩100歩。

[187: 匿名さん]

>>184
文京区のマンション紛争は、他区のブログにも書かれている。
http://en-us.facebook.com/rokugouyousuimamoru/posts/721130048017714

[188: 物件比較中さん]

>>183
コメントありがとうございます。本気で検討しています。

世田谷区でしか暮らした事がなくこの辺りの事には本当に疎く、このサイトへ辿り着きました。ここ3ヶ月くらいこの周辺を休日に歩いているのですが北町は神楽坂と言っても静かな場所に感じましたし、駅まで距離が違う以外、街並みや公園までの距離など同じ様に感じて悩んでおりました。
ありがとうございました。

[189: 物件比較中さん]

>>188

御自分で実際に周囲を見て回って感じた印象で決めれば良いと思います。
何を重視するかは人それぞれですし。

神楽坂は所詮かつての花街からの流れを汲む歓楽街、というのは確かにその通りです。
一方で、茗荷谷からせせこましい道と坂を10分近く歩くのはちょっと、
と感じる人も確かにいるでしょうね。

自分で環境に満足していれば、あとは区の名前や街の格のようなものは
いわば知ってる人にしか効果のない共同幻想ですので。

[190: 匿名さん]

幻惑ではない。区の違いははっきりしている。

[191: 匿名さん]

治安、教育環境、文化的側面 vs 商業施設のような感じでしょうな。求める物が乖離しすぎる。全てではないですが

[192: 物件比較中さん]

邸宅街とか花街という区分ではなく、実利と求めるもので考えるべき。
自治体のあらゆる政策、教育環境とかね。

[193: 匿名さん]

価格と反響の多さで一定の価値は図れるでしょうね。ここはどうせ１期で完売だと思いますが・・

[194: 物件比較中さん]

>>189
親身なコメントを頂き大変感謝しております。お陰さまで自分にとって何を重視して物件を探すべきかに気づかされました。本当にありがとうございました。

[195: ご近所さん]

何を重視するか？

小日向は良く言えば、住民の環境に対する意識が高い。悪く言えば、何かと五月蝿いです。
北側にヘンな出っ張りがありますが、やはり日照に問題ありとして紛争になっているようです。

確かに北は出っ張り、東は出っ張ったり引っ込んだりしている外観は、散歩の毎に違和感を感じます。


https://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/photos/pcb.859090284176159/85...

[196: 匿名さん]

神楽坂が「歓楽街」。たしかにそうですが、北町中町南町払方町砂土原町は邸宅街ですよ。
今はマンションが増えていますが。邸宅といっても、大邸宅ではないけど、それは小日向も同じ事。
大企業の役員も住んでいるし、創業者とかも邸宅を構えた。
やたら文京区民を鼻にかけている御仁がいるようだが、よくわかってないみたいだね。
恵比寿も歓楽街だけど、すぐ背中には高級住宅街が広がっているので、似た感じはあります。
「邸宅街」の小日向だったら、マンションじゃなくて戸建に住まないとね。

[197: 匿名さん]

神楽坂の北町と小日向一丁目ならまちがいなく、北町の方が資産価値もネームバリューがあるよ。北町、若宮、砂土原とか神楽坂近くの住宅街は小日向だと二丁目のグランミュゼあたりの一部なら対等に勝負できるかも。

[198: 匿名さん]

どこに住むのがいいとか、そんなの自分がどの路線や駅を使いたいかで決めればいいんだよ

そんなに格がどうのとかランク付けしたければ番町にでも住めばいい

[199: 匿名さん]

175,183がわけわからんこといってるから仕方ない。その是正。

[200: 匿名さん]

まったく199の言われる通り。
175によれば、神楽坂は低層じゃないそうな。
先にあがった町名はほぼほぼ一種低層ですが・・・。
地価の違いを見ればどちらが人気かは一目瞭然。
どちらに住みたいかは自由。お茶ノ水附属とか通わせたい人も
いるだろうし。

[201: 匿名さん]

北町物件はいいんじゃない低層ですし。矢来町物件は色んな意味でイマイチだったけどね。

[202: 匿名さん]

ブランズからしたら北町周辺はは一括り神楽坂にして欲しくないと思うのは私だけでしょうか

[203: 匿名さん]

そりゃたしかにそうです。
交差点まわりじゃだめですよね、ブランズがある通り沿いに
限られるかなと。低層地域はそこら辺だし。

[204: 物件比較中さん]

私は文京区という響きが何とも言えず好きですが、
何を重視するかはやはり本当に人それぞれですよ。
物理化学的・統計的、あるいは社会制度的な事実以外は全てが共同幻想です。

[205: 匿名さん]

あまり「区」に固執するのもどうかなと思いますよ。
区割りなんて、昔は違ったんだし。
千代田区といっても、番町と神保町じゃ全然違うし、
新宿区でも、千代田区に近い東側は西側とはまったく違うしね。

[206: 匿名さん]

自治体が違うと変わるんですよ。
条例も違うしね。
例えば新宿区に地下室マンションに係る規定はない。
文京区に住宅地の自動販売機に係る規定はない。

[207: 匿名さん]

小日向はそもそも今出ている神楽坂物件に関係なく本来とっくに完売していたんでしょうな。しかし近隣の反対の関係上完成販売になり、結果的には小石川や神楽坂等の物件相場が時間経過と共に上がってしまった。当初450万ぐらいとの予想も500万越、550万も視野に入っている。と言う意味では顧客を選びたい放題の売主が価値組でしょうな。

[208: 匿名さん]

ここが500万って(笑)。
400前半がいいところ。

[209: 匿名さん]

> しかし近隣の反対の関係上完成販売になり

完成販売、賢明な判断。
青田売りにはリスクがあるから。
↓
マンション選び！
http://en-us.facebook.com/1manken/posts/1008352079186118

[210: 匿名さん]

ここが@500くらいなら安いとは思わないけど妥当かな位は思う

[211: ご近所さん]

>207

＜近隣の反対の関係上完成販売＞って何のことですか？

ルサンクが＜完成販売＞だったら良かったのに、とは思いますけど？

[212: 匿名さん]

小日向二丁目の一角なら＠500もあってもいいけど、
一丁目でなんてありえません。
神楽坂（北町物件）でも一番いい部屋くらいじゃないとそこまではしないはず。
（平均ではもっと安い）

[213: 匿名さん]

ここが＠５００なら普通だろ。

[214: 匿名さん]

小日向の低層マンションは数年に1棟出るか出ないかの希少性。週末のマンションギャラリーの予約は凄い見たいだね。

[215: 匿名さん]

物見遊山がおおいんだろう。
小日向なら二丁目じゃないと。

[216: 匿名さん]

1期で全戸完売でしょうね。

[217: 匿名さん]

>>216

だろうね。えー。て言う価格で即日完売でしょうね。

[218: 匿名さん]

ありえんありえん。
小日向なんて車がないと不便な場所なのに、
駐車場たった6台って。
間取りも56㎡ってターゲット考えてる？って感じ。最大でも86㎡でファミリーに住めってか。

[219: 匿名さん]

だから実需のレベルの客では無いと言う事でしょうな。

[220: 匿名さん]

投資対象としてはまったく魅力ないエリア。実需狙いで建設しないとだめなエリア。

[221: 匿名さん]

小日向、関口2丁目辺りは資産家が沢山いるからね。地元民じゃないとわからんよ。

[222: 匿名さん]

即日完売に１票