ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[103: 匿名さん]

さすが三菱地所長期集客作戦ですな。

[104: 匿名さん]

牛込神楽坂のパークハウスも坪472万で一気に完売しそうですし、ココも一気に売れそうですな。

[105: 物件比較中さん]

今ある文京区物件ではダントツの立地ですね。

[106: 匿名さん]

「ダントツの立地」とはデベとしてはそう宣伝したい所でしょうが、

＞現地を歩いてみたけれど、特段きれいな地域ではないですよ。
　人が住んでるのか不明な崩れかけの家もあった。お世辞にもきれいとは言えないボロアパートも。
＞良い住宅街なのかもしれんが高級住宅街ではないからね。
＞高台の平らなところでいい所だと思うけど 貞静学園短大のとこがすごい急坂だった...
あのさかを毎日昇り降りするのはあれですね。

とのご指摘が既にありまして、散策してみても茗荷谷駅との往復は貧相な街並みに狭い坂道で、やはりダントツとは言い難いようです。

その点では近くの三井不動産レジの方が「ダントツ」と言えるでしょう。
ただし定借つきのようですが。

[107: ご近所さん]

定期借地物件ねぇ微妙ですね。セカンド投資需要ならありですかねぇ。新宿区文京区周辺所有権低層マンションの現在相場は坪450万～500万。 定期借地は70パーセントで500万の70%で約350万 85平米で約9000万 毎月地代ありで 50年～７０年更地返し。微妙。。渋谷区役所のタワー定期借地等とかと比べると賃貸需要がね。所詮小日向だし。小日向で豪邸が多いのはドチェスターとかブリリア小日向の周辺だけでしょ。最近は切り売りで狭小住宅も増えてるしね。

[108: ご近所さん]

>>107さん

ザ・パークハウスにも＜ドチェスターとかブリリア小日向＞を見習って高級感を持って建てて欲しかったですね。
まあ１丁目では２丁目の旧豪邸街の久世山とは比ぶべくもないですが。

その点では同じ２丁目の三井には少しは期待しているわけですが、７０年定期借地権付きという所が悩ましいところではあります。

[109: 匿名さん]

ここはバルコニーが１戸１戸きちんと独立してる点はいいなと思います。仕切りの部分もものすごく幅がありますから、
隣を覗き込もうとか、たとえば侵入者が隣の部屋から伝ってやってくるとかそういうことはしにくいかと思います。
その辺りはやはりここ周辺の地域性を考えて作られたのかしら？なんて思ったりしまして。
いい面も多くあると思いますよ。

[110: 匿名さん]

バルコニーが独立していることくらいしかセールスポイントはないのでしょうか？

周辺の地域特性を考えて作られた？というのも意味不明ですが、
バルコニーが独立し過ぎると避難経路としては認められないのでは？
下に逃げるハッチなどがあれば良いのでしたっけ？

[111: 物件比較中さん]

バルコニーが独立も何も、狭いじゃないですかー
都心あたりでなんとか部屋の畳数を増やしたくてああいうバルコニーにしているのは
よく見ますけど、この場所であれはどうなんでしょう・・・

[112: 物件比較中さん]

小日向の大手マンションたち
http://ameblo.jp/nijimashi/day-20130619.html

[113: 物件比較中さん]

此処はほっといても、あっという間に売れるよ。いくらネガを書き込んでも、相続税対策の方が買いますよ。

[114: 匿名さん]

>>113さん
長年反対運動に悩まされてきたデベサイドとしては、ようやく訪れたかに思われたこの時期に即完売を目指すのは当然と言えるのですが、積年の恨みを持つ近隣近隣住民の抵抗はそう簡単に収まりそうにありませんヨ。

[115: 匿名さん]

残念ながら大手デベロッパーには届かない意見だと思いますよ。ルサンクしかり。購入者にも響かないと思います。残念ですが。。関口2丁目もいずれ積水以外だったとしても開発されると思いますよ。

[116: 匿名さん]

意見というよりは、ケチがついた物件の購入は慎重にすべきということですナ。

大手デベと言っても、あくまで第一種低層の小規模物件ですから、ルサンクや関口などとは同一には論じられません。
たかが３１戸ですから近隣の目が気になりますね。

[117: 匿名さん]

反対住民勝訴事例はほぼ皆無。12月には結論が出ます。

[118: 周辺住民さん]

ル・サンク小石川後楽園

9月7日の口頭審査の情報求む！

[119: 匿名さん]

>>117さん
あっ、そうなんですか？マンションに容積率や建築基準法上の問題がない限りは
周辺の日照を遮っても住民側が敗訴してしまうのですか…
このマンションの話ではありませんが単なる補償金目当ての住民運動ならいざしらず、
引っ越しも余儀なくされるなら気の毒ですねぇ…

[120: 匿名さん]

文京区で建築紛争が多発
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm

小日向では斜面地での宅地造成計画も問題になっている

[121: 匿名さん]

マンション紛争の日照権≒日影規制ですから、建築確認が下りている限り、民事訴訟で住民サイドに勝ち目はないわけです。
ただ建築審査会マターでは、住民が実質的に勝つ事例は多いと言えるでしょう。

ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口２丁目では着工のメドも立っていないようです。

[122: 匿名さん]

> ルサンクにしても一度は建築確認が取り消されていますし、インペリアルガーデンにしてもしかりで、関口２丁目では着工のメドも立っていないようです。

リスクがあるのですか

[123: 匿名さん]

ルサンクの工事が止まったようです。

[124: 匿名さん]

>118さん >123さん

ルサンクのケースは、新たに３年も続いている？都の建築審会査請求事件ですね。
超有名なＨ弁護士が担当しているので、デベも苦戦しているようです。

[125: 匿名さん]

購入検討者に建築計画の疑義が十分に説明されていたのか．．.

[126: 匿名さん]

ルサンクの話題うざい。他所でやって。

[127: 匿名さん]

他人事とは思えません

[128: ご近所さん]

確かにルサンクは小日向ではないし一種低層でもないですが、
歩いて行ける距離の事例ですから、他人事とは思えませんね。

[129: 検討中の奥さま]

えどがわばしが買いだったね。。。

[130: ご近所さん]

江戸川橋？地下鉄はたまに利用しますけど、いくら安くても川沿いに住む気はしませんね。

昔は大雨の毎に江戸川が氾濫したものです。

[131: 匿名さん]

有楽町線はビミョー

[132: ご近所さん]

>118他さん
ルサンクは目出度く完売したと思ったら、都の建築審査会で建築確認の効力が（決済されるまで）停止されると言う一大事件に発展したようです。
10/1から工事も止まっているようで、最低数か月は工事再開できないでしょう

いやそれどころか本件審査請求の決済で、建築確認が取り消される可能性も50/50？で
再申請するとなると２２ｍの絶対高さ制限にひっかかるので、上部２階の撤去が必要になる？いや取り壊しでしょうね。


http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...

[133: ご近所さん]

>132のＵＲＬでは開けないようですね。

東京都建築審査会で執行停止が認められました。
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

[134: 匿名さん]

少なくともこちらとは関係のないお話だと思いますので、
こちらはこちらで情報交換をしていきましょう。

まだこちらは資料請求のみの段階？
事前案内会などのお知らせなどもないのでしょうか。
あとプロジェクト発表会とか。
価格すらまだ検討がつかないような状態ですので…気になる人も多いのでは？

[135: 匿名さん]

>>134
資料請求者にはプロジェクト発表会の案内きてますよ

[136: 購入検討中さん [男性 50代]]

資料請求してたらエライ強気の案内来て仰天。
31戸の販売住戸に対し1200件を超える資料請求があったからプロジェクト発表会は資料請求した人のみだって。
しかもその発表会は価格と今後のスケジュールの説明だけでモデルルームは無し。どうやら現地モデルルームも「枠」があるからプロジェクト発表会に行かなかった人は案内しないとのことで、もう今の段階で資料請求してない人はもう相手にしない気かな？

ちなみにプロジェクト発表会は完全予約制とのこと。＠茗荷谷ギャラリー。

[137: 匿名さん]

どんなに大人数に案内しても、利益は31戸を売った分だけだし仕方ないのでは
大人数に案内すればそれだけ人件費もかかるしね

[138: 匿名さん]

文京区の１種低層マンションは希少価値ありますもんね。

[139: 物件比較中さん]

まぁさすがに400倍弱の資料請求が来たら、それも仕方ないかもね。
資料請求した人は軽い気持ちでポチっただけかもしれないけど、
その辺で線引きでもしないと営業も疲れちゃうからね。
それだけでもMRまわりが趣味ですみたいな人を弾ける確率は上げられるし。

[140: 匿名さん]

茗荷谷限定の我が家は、ここにほぼ決めてます。
ディアナは通勤を考えると駅から遠いし、
三井小日向は定借だって言うし。

抽選になりますかね？

[141: ご近所さん]

ここは茗荷谷からのアプローチがなんとも貧相ですね。
先ず駅は裏口から出ます。クルマが通れるの？といった狭い道を下りますが、崖下になる周囲も協会や小さなパン屋はいいとしてもスナックや居酒屋などです。そもそも茗荷谷は昔からダサイのです。
谷を下り切って拓大の東門前を左折、谷底も洒落た家は皆無です。
丸ノ内線高架下のトンネル手前を右折、狭い曲がりくねった道に入ります。目印は貧相なお稲荷さん。
そして今度は狭くキツイ登りが始まります。右側にはガードパイプかと思いきや、外側には人が入れるスペースはなく、急坂を登るための手すりでした。
手すりに頼って登っている時に、クルマがきたらすれ違いがとってもコワイです。
登り切って真っ直ぐな道を物件に向かいますが、周りはアパートや普通の家で豪邸風は皆無です。

[142: 物件比較中さん]

確かに文京区とか山手内側とか言っても、そのことで
周囲の建物や日々歩く路地が他と何か劇的に変わるか
と言えば、もちろんそんなことはないわけです。
むしろ茗荷谷周辺は色々とショボい、とすら言えます。
唯一資産価値には影響するかも知れません、文京区・山の手内側の響きは。
もちろん資産価値は大事ですけどね。

[143: 匿名さん]

もっと間取り見たいね。
当たり前だけど、資料請求しなきゃダメなのか…

[144: 匿名さん]

地形図

[145: 匿名さん]

ネットに価格が出る頃にはほぼ完売してるよ。

[146: 匿名さん]

最近医者や富裕層限定のDMで事前販売も多いらしいね。

[147: 買い換え検討中 [男性 50代]]

私も車で建物を見に行きましたが道幅はやはり狭いですね。でも非常に良い環境ですね。資料請求が沢山来る場所衣ですよ。400倍ですか？まぁ普通のサラリーマンでは買えないでしょうね。最低年収も1500万円以上でないと多分購入は無理だと思いますよ。70平米３ＬＤＫで9,000万円～9,500万円はするんでしょうね？固定資産税も40万円位ですか。

[148: 購入検討中さん [男性 50代]]

まぁ確かに茗荷谷からのアプローチはいかんともしがたいですね。
しかしだからこそこのマンションの前の道は車が日中もほとんど入ってこないわけで、2丁目の車の多さとどっちを取るかと言うことでしょうね。
どうしても急坂が嫌なら拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば良いんじゃないの?距離的にはほとんど変わらないでしょ。
まぁこんなところでどんなに下げても超人気物件であることには代わりなさそうですがね･･･

[149: 匿名さん]

プロジェクト発表会予約しましたー。
人気物件みたいなので、横柄な対応かと思ったら
とても感じの良い対応でちょっと安心。

[150: ご近所さん]

>148
＜拓殖大学東門の前を南方向に上っていけば＞
道は広いし、坂も急とは言えないのですが、南側の私道回りだとマンションを一回りする以上の回り道ですね。

それと＜2丁目の車の多さ＞ですが、２丁目でも三井の全面道路は狭いクランクがあったりして、通りぬけのクルマは入ってこないですよ。

それで思い出しましたが、西側にはこれでもか！と２階建てアパート２棟が迫って建っています。
そしてその北側には現在、草ボーボーの廃屋が建っていますが、ここには３階建て住宅が建つと言う話です。
ですので西側住戸を選ぶ場合は良くチェックした方が良いですね。

[151: 匿名さん]

拓殖大の方にいくのは若干、距離が増えてしまうかな。
ただどうしても坂が嫌だという場合には、ありなんじゃないかと。
行き帰りで駅までのルートを変えるとか、そういう工夫をしていく余地がある。ということでよろしいのでは？
西側だと階数を考えたほうがいいということなのかな。
ただここは低層だから、あまり階数も関係ない？

[152: ご近所さん]

えーと「拓殖大学東門の前」というのは谷底ですから、ここを真っ直ぐ行っても登る高さは同じです。
急ではないが結構な勾配の坂が長く続くわけです。
駅までの往復は誰しも最短距離の道を行きたいですから、あまり遠回りはしたくないですね。

西側住戸のＡ，Ｂ，Ｃ（２・３階ではＤ）は、隣の２階建てアパートとこれから建設されるであろう３階建て住宅の日影の影響が大きいということです。

最初の計画案では南側に２戸の地下住戸があったのですが、階数によってはこの地下室の方がよほど明るかったということになりかねません？
もっともその分割安ではあるでしょうが、購入前に十分に確認が必要と思います。