ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[144: 匿名さん]

地形図

[181: ご近所さん [男性]]

>>174
外観は適当にタイルを貼ればそれらしく見えます。
内装が高級かどうかは今度ＭＲで見て確認してきますが、この建物の外観はとっても違和感があります。

東道路側のバルコニーが２面張り出していて、目隠しの？黒い格子がはまっていますが、まるで動物の檻のようで
道路側から見上げると、圧迫感があって、しかも丸見えですから、これではバルコニーに出るのがはばかれますね。
（Ｇ／Ｆタイプ？）
あと北側はヘンな出っ張りがあるのですが、日照を考えて引っ込ませたりカットするなら分かるのですが、わざわざ出っ張らせる意味が分かりません？？
（Ｄ／Ｆタイプ？）
こんなヘンテコな外観のマンション見たことありませんが、どなたか説明できますか？今度ＭＲで聞いてみますけど？

[374: 匿名さん]

小日向のこれから完成販売の低層パークハウスです。小日向らしい物件ですね。

[375: 匿名さん]

小日向2丁目の新渡戸稲造邸跡地です。現在は財務省管理地になっています。素晴らしいロケーションの一等地ですね。

[396: ご近所さん]

>>374 >>386

「低層らしく素敵な外観」？？デベさんの投稿ですね。

東側の２，３Ｆの檻のようなバルコニーの出っ張り。北側の２，３Ｆの変な凸部はいただけません。

合理的必然性のないデザインは、醜いと思いますよ。

[583: ご近所さん]

>>577
>この辺はゴミの夜だしとかそういうことに厳しいですよ。あまり心配はないかと。

>>579
>この物件の場所のゴミ置き場なら夜は出てませんよ。

とか言っている住民も居られますが、現実はこんなものと言う事を、真剣に考慮して億ション購入を検討してくださいとのアドバイスであります。

[587: ご近所さん]

>>584
>わざわざゴミ置いて撮影とはご苦労様です。

と言うような、信じられない書き込みがなされていますが、それだけに問題のある物件と言う証左となってしまいます。
誰がわざわざ夜中にゴミを置きに行ってから撮ると言うのでしょうか？

↓が他の一丁目の現実です。購入検討者さんは年明けにシッカリ確認されたほうが良いと思いますよ。

[655: ご近所さん]

マンション向かいの住民宅に張り紙がしてありました。

「三菱地所レジデンスへ
ザ・パークハウス小日向について

基本協定書の締結を求めます
ゴミ集積所の利用問題の解決を求めます

近隣住民より」

などと書いてありますが、聞くところによると近隣住民が菱レジを相手取り、簡易裁判所に調停の申し立てをしたそうです。

このスレでもゴミ問題で一騒ぎありましたが、竣工しても基本協定も結んでいないようで、完全な紛争状態となっているようです。
重説説明会で良く確認した方が良いようですね。

[805: 周辺住民さん]

小日向ウオッチ

東南コーナーにある町会掲示板を取り外しているのでどうするのかと思いましたが、掲示板の背景が銀色では困るとの町会の希望で、他所と同じ緑色の盤と交換するのだそうです。ご苦労様です。
私などは、緑になると余計目立ち、文化財の掲示板が何となく押されるのではないかなと心配しますが、人によって感覚が違うでしょう。植栽に溶け込むと言う見方もあるかもしれませんね。

緑・文化・歴史と心温まるコミュニティを守りたい

[2183: 購入検討中さん]

ここも高いね。

都心に大学が集まっているんで、10年後に売却予定で
買った。買ってしまった。フルローン。
5300万。かなり狭いが大学教授などに中古でとんとん以上で売却する目論見。

狭いが間取りはよいかと思う。南向き。二人までなら大丈夫やろう。。

[2187: 匿名さん]

噂の青空駐車を見てきました。
北向きだから大丈夫だろうと言う人がいましたが、午後はガッツリ陽が当たってやばそうでした。
国産ハイブリッドが２台停まっており、電線がだらしない状況でした。
推測ですが、南西の2階と3階は売れ残ってるような感じでした。
間違っていたら申し訳ございません。

[2990: マンション検討中さん]

>>2986匿名さん

マンション検討中さんにお問い合わせしたのですが、「匿名さん」でいらっしゃいますか？
やはり「マンション検討中さん」ではなかったのですね。納得いたしました。

10月29日(土）のキャンセル住戸の案内の画像を載せます。
このようなメールが来ていない方は、検討者様ではないということです。
中にはメール登録していない方も居られるかと思いますが、少なくとも「捏造」と言われるような方は検討者様ではないという証明となると言うことでございます。
いずれにせよ、必死に真実を隠そうとしておられる方には、また「捏造」と言われるのではないかとは思っております。

[3063: マンション検討中さん]

　キャンセル住戸として先月HPに加わった、３階Dタイプの情報です。
北から見た画像を見ますと、屋上のパラペットが斜めにカットされているのが分かります。
茗荷谷駅4階の三菱MRにあった建物模型でも忠実に再現されていましたですね。

外壁やパラペットを斜めにカットするのは、道路斜線や北側斜線あるいは日影規制を満足させるためですが、当建物の場合は日影規制が該当します。
しかし日影を改善するためであれば、本来は北側に張り出した部分をカットすべきであり、この奥まった部分をカットしても全く効果はありません？

実は、紛争調整の申出により2015年に区が主催した「あっせん」において、争点の一つは「過去に提示された計画に比し、現行計画が悪化している」というものでした。

日影の改善のために、北側の張り出し部分の壁面やパラペットをカットしたのでは「目立ってカッコ悪いし、既に公開しているパースも変更しなければならない、では目立たない部分をカットしてお茶を濁そうか？」と言った事情だったようですね。

[3073: マンション検討中さん]

>>3066匿名さん
>北側の部分をカットして欲しいのは周辺住民のエゴではないですか？デべ側は法律、規制に則って建物を建ててる訳で、そこに私的に気に食わないからという意思が介入する余地はないと思います。

おっしゃる通りでございますが、過去一部の周辺住民は強いエゴによりこのマンションの設変を強要したのです。
植栽前の画像を添付します。
黒い檻のようなバルコニーの手摺が両脇に出っ張っているので全く目立ちませんが、実は間の壁面が２ｍほど窪んでいるのが分かります。

一部の近隣住民が地元建築家と組んで、この凹みを要求しました。理由は真四角な建物は武骨で
＞気に食わないから。
というものでした。
そしてこの凹みを作ると容積率が減ってしまうので、地元建築家は代償として北側に「日影規制ギリギリまで」張り出すことを提案しました。
>>3063の北側の画像をご参照ください。凸部が３ｍ近く張り出しているのが分かります。

つまりデベは当初案において、日影規制に余裕を持った設計をしていたのですが、一部近隣住民と地元建築家の要求を呑んで、日影が悪化する設変をしたと言うわけです。
２０１５年の区のあっせんにおいて北側の住民は、当初案から悪化した日影を改善してほしいという申し出をしたという経緯でございます。

>>3064匿名さんが
>外観、いまいちカッコよくないね・・・
とおっしゃるのは、このような無理な設変が影響しているのかと思う次第です。

[3075: マンション検討中さん]

>>3067職人さん

実は北側住民は、最も日影に影響する凸部自体のカットを要求しましたが、当然？デベは拒否しました。
（代償として東側の凹みは無くしフラットとする設変提案を含んでいました）

ではせめて凸部のパラペットを斜めカットする、という妥協案まで示したのですが、やはり拒否されました。
結局目立たない部分だけパラペットを斜めカットするということでお茶を濁したのではないか？
と言うことでございます。

北東の添付画像を見ますと、北西側のパラペットだけ斜めカットされているのがお分かりかと思います。