ザ・パークハウス小日向ってどうですか？

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分

間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス

物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

[83: ご近所さん]

文京区ではインペリアルガーデンの直ぐそばの「林町住宅」建て替え成功事例があります。

これは他の事例と同様に「（閑静な住宅地の環境に配慮した）許容容積率の未消化」があったから増床部分を販売できたということですので、低層で容積率を食い切っている場合は困難でしょうね。
最悪は既存不適格ですか。

http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei.html/ta_jirei_27.htm

[84: 匿名さん]

マンション建て替え成功事例は半世紀でわずか183棟のみ

必要となる5分の4以上の賛成を得るのは容易ではないのです。
居住者の複雑な利害が絡むなか、合意形成の実現には様々な障壁を越えなければなりません。
8割以上の賛成を得るには、各人の利害調整が欠かせないのです。

■建て替えを検討した際、建て替えに反対した人の理由
・費用負担の問題……………………………………………55.9％

「費用負担の問題」が最上位に挙がっています。
余剰容積率を活用して再建マンションでは増床により分譲できる部屋数を増やし、これによって従前居住者の追加負担を最小化することで合意形成を得る方法が建て替えの基本スキームとして、これまでは成り立っていました。

しかし、都心部の狭小敷地に建設された築後マンションでは容積率の確保は困難を極め、年金暮らしの高齢者や子育て真っ最中のファミリーなど、費用負担増に耐えられない区分所有者は安易に賛成との決断を下せません。

■建て替えを具体的に進めるにあたっての事業上の問題
・容積率オーバーで事業スキームが組み立てられなかった………………23.5%

[85: 匿名さん]

戸数の少なさも建て替えのネックになりますかね？
どこかで50-100くらいが一番建て替えやすいと読んだような…。
100超えるとまとまらないんだと

[86: 匿名さん]

定期借地はなんかあったときに売れないんだよなあ。売れても相当足元見られる。分譲と賃貸の悪いところが合体してる。

[87: 匿名さん]

定借・定借と一概にはいえないでしょう。

１、物件・立地
２、デベ
３、地主

とかですが。

１、小日向一種低層・平地１２８３坪・南向き主体平均８５㎡・etc
２、三井不動産レジ
３、ＮＴＴ東日本

だったらいいな。

[88: 匿名さん]

定借がどうしても嫌なのではなくていまの相場での定借が怖いということ。

[89: 購入検討中さん]

ここはザ・パークハウス小日向のスレでしょ。定借の話はもういいよ。

[90: 匿名さん]

値崩れしにくい借地権物件の条件は、２つある。

１つは、都心の好立地であることで都区部でも外側はＮＧ。
なぜ借地なのか考えて頂きたい。地主からすると絶対手放したくない都心の特別な一等地であることも多い。
そんなケースなら、定期借地権でも値下がりしにくい。

もう１つは、大手売主の物件である。
財閥系のデベロッパーは優良な大企業を顧客に持ち、その顧客の一等地の有効活用として、定期借地権マンションを提案することが多い。由緒ある土地であることが多いのもそのためだ。そうした稀少性は所有権では見られないことも多い。

これら２つの要件を満たしている物件は過去にも高値での取引が続いている。

[91: 匿名さん]

>>90
南青山とか麻布ならその理窟もわかるんだけど、丸ノ内線しか使えない小日向だからねえ。

[92: ご近所さん]

丸ノ内線以外に何か？

（一応有楽町線も使えますけど。）

ＮＴＴが売りたがらない程、都心の特別な一等地なんではないでしょうか？

[93: 匿名さん]

パークハウスのブランディングが微妙だからこんな論争に

[94: 匿名さん]

丸の内線だけでも利便性があれば、それで良いんじゃないかと思いますが、
乗り換えが多いと、目的地まで意外と時間も掛かってしまうもんなんですよね。
なもんだから東京都心部も移動だけで結構、疲れちゃう。

でもこのマンションて背が低いんですね。
なんかオシャレっぽい。

[95: 匿名さん]

定期借地は月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと、分譲と賃貸の悪いとこ取りになるよ。
ここのパークハウスは100平米こえてるのがないんだね。不思議な感じ。

[96: 匿名さん]

ザ・パークハウス小日向は定借ではないですよ。
2丁目の三井不動産レジが定借ですが、こことて１００㎡超えはなかったような？

いずれにせよ＜月に100万とかの賃貸が大量にある地区じゃないと＞ダメというのはいくらなんでもという気がします。

＜定期借地権のメリットは安いって事だけど 裏を返せば、金は無いけど家が欲しいという わがままな貧乏人が集まるって事ですね。＞
なんていう２ちゃんのスレまでありますから。

[97: 匿名さん]

マンション建て替え成功事例が、半世紀でわずか183棟のみというのには驚きました。
マンションなんて、数えきれないほどどんどん建っていると思うのですが、たったの183棟のみとは。
この数って、建て替えしなければならない建物の何パーセントにあたるのでしょうか？

[98: 匿名さん]

此処は神楽坂の東急や三菱地所並みの価格帯でしょうね。

[99: 匿名さん]

もっとだろう(笑)

[100: 匿名さん]

>97さん

　ここで言えば、一種低層の建蔽率・容積率などが緩和されない限り、建て替えは絶望的でしょうね。

[101: 周辺住民さん]

柳町のパークハウスですら80平米15000万らしいですからね。良い立地は高値追及、それ以下の立地は10ﾊﾟｰｾﾝﾄ/年アップぐらいのイメージか。

[102: 匿名さん]

定借の話が出ていますが、ここって定借なんですか？
物件概要を見ていてもわからなかったのですが…。

ここだと価格、お高い方面に追究っていう感じになってしまうのでしょうか。
場所も場所だからなぁとは思いますが…。
どこも本当に高くって。