プラウドシティ南山ってどうですか？part2

[入居予定さん]

プラウドシティ南山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都稲城市大字東長沼字八号2416番の一部　外32筆、外19筆（地番）
交通：京王相模原線 「稲城」駅 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.94平米～101.80平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518170/

[161: 匿名さん]

>>152
オーベル若葉台が坪170万、パークハウス多摩センターが中層階で坪200万程だったと思います。
どちらも半年ほど前まで売り出していた物件ですが、半年で稲城が若葉台より高くなるどころか多摩センターと同等になってくるとは思いもしませんでした。
最近のマンションの価格上昇はすごいですね。

[162: 匿名さん]

まあ実際にD棟がいくらになるのかですね～
しばらく先なのであまり予想してもしかたなそうです

[163: 匿名さん]

>>159

弱気なのではなく、この物件の利益を最大化する野村の策だと思いますよ。

ここは他の物件とは異なり、街の形成と共に価値が出てくると言っていましたし、
上げ相場も相まって、全体の販売計画を後ろ倒しにしましたよね。
ここらへんのシビアな読みは、野村と相場のチキンレースになりますが、
竣工前完売には、そこまで拘らないとの計画のようです。

普通は長引けばモデルルームや人件費の固定費が重たくなりますが、
ここは大規模な戸建てが控えていますからね。
マンションのお客さんをニーズによっては戸建てに流したり、
（その逆はほとんど無いかな）、地味にやっていくつもりなのではないでしょうか。

[164: 匿名さん]

>>163
戸建ては何時頃発売されるんですかね？
入居時に周りに空き地が多いとちょっと寂しいです。

[165: 購入検討中さん]

周辺に何もないってことは入居後ずっと工事なんですよね。
うるさいの嫌だな。せっかく静かな環境なのに意味がない。

[166: 物件比較中さん]

>>163
全くその通りだと思います。
現在、Ｄ棟Ｅ棟を除く残り住戸は３５戸ありますが、４期２次での販売は全部は出さず、２５戸の販売になると予想。
下層階を１０戸程度残すと思います。
残った１０戸は、Ｄ棟Ｅ棟の販売に合わせて２〜３回に分けて客寄せ的に出して来る感じでしょう。
また、残す住戸とＤ棟Ｅ棟を比較させて、高めな価格設定を納得感のあるものにしたいのだと思います。
今は周りに何も有りませんが、竣工の頃にはヤオコーもオープン、主要道路も開通し、他にもいくつかは何らかの施設のオープンや、または計画の発表もあるでしょうから、竣工後の方が街がイメージ出来て、却って売りやすくなるのでは？

[167: 匿名さん]

>>161
プラウドシティ南山、坪単価200万もしないと思いますよ。10階以上は200万するかもしれますんが。

[168: 匿名さん]

この物件は住宅ローンは自由に選べるんですか？
過去ログを見ると提携ローン以外は無理とか書いてありましたが・・・

[169: 物件比較中さん]

>>168
住宅ローンは提携以外では、モデルルーム隣に出張所を作っている信金だけのようです。
提携ローンで一番金利が低いのは、りそな銀行の0.675%です。
それ以外は、最優遇で0.725%だと思います。

[170: 物件比較中さん]

連投で申し訳ありません。
正解ではありませんが、ここは保留地になっているため、すぐに所有権が住民に移らず抵当権設定が出来ないため、その感は野村不動産が銀行に対して質権の保証をするため、提携ローン以外は受け付けないようです。
抵当権設定できる担保が他に有れば、提携以外でも大丈夫じゃないでしょうか…
また、正確な情報は希望するローンの金融機関に問い合わせるのが一番だと思います。

[171: 匿名さん]

>>170
「保留地」とはどういうことでしょうか。
引き渡しの時に所有権が住民に無いのは、結構厳しい……。

[172: 物件比較中さん]

>>171
ここに詳しく書いてありますので、参考にしてください。

http://www.2103toki.com/blog/archives/220

引き渡し時に住民に所有権が無くても、特に大きな問題は無いと思います。
土地区画整理事業が終了する平成３５年に登記され、正式に住民に所有権が移ります。
その前に売買する事も可能です。

[173: 匿名さん]

ルーフバルコニーがすごい広い角部屋があるけど、みなさんはどう使いますか？
椅子やテーブルを置いても、雨が降った場合、濡れますよね。

[174: 匿名さん]

>>172
有難うございます。
人其々だと思いますが、私にとっては、大きな買い物をするのに所有権が自分の所に移らないのは不安です。
しかも所有権が移るのが７年も先なんですよね。
ローンの提携先はどこですか？

[175: 物件比較中さん]

>>174
私が確認した限りですが、みずほ・三菱東京ＵＦＪ・りそな銀行が提携ローン先です。
三井住友銀行も入っていたかも知れません。
提携ローンでは有りませんが、隣に出張所を開設している『あおぞら信金』は、ローン融資先として使えます。

大手銀行が揃っていますし、購入者は野村不動産とも保留地保証に関するの契約書も交わすでしょうから、あまり心配しなくても良いかと…

前出のＵＲＬに有るように、区画整理事業の保留地だから、野村も安く購入出来ているので、ここも比較的安く分譲していると思います。

[176: 匿名さん]

所有権の問題は多かれ少なかれ心配はありますよね。
さすがに大手の野村が変な事をするとは思えませんが、こちらは素人なので何かあっても上手く対応できるか不明ですし。契約書があっても裁判とか起こすのは大変ですからね。

私もあまり気にはしてませんが、そういうのが気になる人はやめた方がいいでしょうね。心配でストレスが溜まっても良くないですし。

[177: 匿名さん]

>>176
ご忠告有難うございます。
諦めます。

[178: 物件比較中さん]

１７５ですが、１７６さんと同じように、どうしても気になるなら、避けた方が良いかもしれませんね。
マイホームは、一番寛げる場所の筈ですから、そこが気になると、ストレスが嵩むようになりますね。
尚、『土地区画整理 保留地』で検索するといろいろ出てきますよ。
結論が出るまで、検討されてください。

[179: 契約済みさん]

保留地だから、すぐに登記できないだけで、固定資産税を住民が払う訳だから、国も実質的所有権を認めているということになるんだけど…
気になる人は、気になるのでしょうね。

[180: 物件比較中さん]

一応法律齧ってます。
大規模な区画整理故、当該地域は別天地的に整った町になるのではないかと思います。市区町村も絡んでるので私企業の匙加減で不安定な権利関係が生ずることはないかと。それ故提携ローンも組める訳です。
地主の影がずっと付きまとう借地権を買うより遥かに良いと思います。

[181: 契約済みさん]

>>180
私は、土地や不動産に関する法律については全くの門外漢で、保留地についていろいろなサイトを開いて確認しました。
ここは、行政肝いりの大規模な土地区画整理事業で、メリットが大きいし安心かなと思って契約しました。
太鼓判を押してもらって、すごく安心しました。
ありがとうございました。

[182: 匿名さん]

まぁリスクが0の物件は存在しないので、自分がどこまで許容するかでしょうね。
最後に決めるのは他人ではなく自分達なので。

[183: 購入検討中さん]

公開されている稲城市の南山東部土地区画整理事業の設計図を見ると、宗教施設用地が全体の1割もあり、4つもの区域に別れて存在するんですね。何か利便性の高い施設が入ればと期待していた大きめの沿線施設用地は宗教施設用地。。。
野村不動産の資料には記載なし。スーパー以外に商業施設が入り余地はなさそうです。。。

[184: 匿名さん]

>>180
わざわざ法律に詳しいと前置きするほどの内容じゃないですね。
借地権を引き合いに出す意味も分かりません。
誰も借地権付の物件と比較なんてしてませんし。

[185: 物件比較中さん [女性 30代]]

大きめの沿道施設用地全てが宗教施設用地とはどこからの情報なんでしすか?

[186: 契約済みさん]

>>184
180さんは、大きなトラブルになり易い一般的な代表事例をあげたのではないでしょうか…
誰かがここを借地権と比較するなんて、180さんも考えてないと思いますよ。
保留地に関する最近のレスの流れを読めば、180さんの言いたい事がよくわかります。

[187: 匿名さん]

南山って地元農家とプラウド新住民の二者対立構造かと思ってましたが、更に宗教団体も加えた三つ巴の争いの中での見切り発車だったのですね。
今後本当に所有権が移るのかなぁ…。

[188: 匿名さん]

所有権は大丈夫だったとしても、賛成派と反対派がいるのは事実なので、そこはトラブル可能性はあるでしょうね～
新しい町だとよくある話だとは思いますが。

[190: 物件比較中さん]

対立関係については、なんとも判じ難いですが、その懸念を持って、所有権移転を心配されているのは筋違いです。

区画整理事業は全当事者の合意を前提に、市区町村の執行力も背景に土地を交換する作業に過ぎません。事業が開始されていれば、既に合意済みです。

所有権移転後の宗教施設との共存に懸念が消えないなら、検討から外せば良いだけの話ですね。

[191: 契約済みさん]

>>189
あの土地は、宗教施設しか利用できませんよ。

調べることも無く、対立構造や所有権移転ができるのかな？など、事実無根の情報を重複投稿まで行って、不安を煽り立てることはお止め下さい。
悪質な迷惑行為です。

どんな立場でどんな意図があるのですか？

今後は、管理者に通報します。

[192: 匿名さん]

ここの地権者は三井不動産とよみうりランドで約40％らしいね、（地権者なのに何故三井不動産が開発しなかったの、また三井不動産は自社の土地にファインコート作るのですか）いくつかのお寺も地権者に入っているけど墓地とお寺はどこに移転するの？
公営墓地の稲城・府中メモリアルパークはどこに作っているんですか。

[193: 匿名さん]

>>191
189です。
別に事実無根の情報を並べ立てて不安を煽っている意図は全くありません。
南山近辺の物件を冷静な目で比較しているだけです。
対立構造のことを事実無根だとおっしゃるならば、コメント37や46は皆事実無根の事を書いているということでしょうか。
また、対立構造があるならば、例え市区町村の執行力を背景に土地を交換したとしても将来禍根を残さない？という気持ちになるのは当然だと思います。
191さんこそ、190さんを見習って落ち着かれた方が宜しいかと思います。

[194: 契約済みさん]

>>193
１９１です。
レスをちゃんと読んでますか？
３７も４６も、投稿したのは私です。
計画当時も、開発途中も、全部調べました。
反対派の人達のことも考えた上て、判断しようとして投稿しました。
私は、対立構造が現在に至るとは考えていません。
あの文章を読んで、感じられませんでしたか？
あなたの考え得る対立構造で、今後にどんなトラブルが発生するとお考えですか？
具体的に、ご教授願います。
また、現在の宗教施設や墓地を移転したとして、誰がその土地を購入しますか？
だから、現在の妙法寺・妙覚寺の寺の所有地は、そのまま残す事になっています。
それ故、その隣地は緑地や公園になっているのです。
宗教団体との対立構造で、今後予想されるトラブルも具体的にご教授下さい。

[195: 検討中]

小学校の裏です。

[196: 匿名さん]

>>194
189です。
194さんの見解有難うございます。
私は194さんの見解とは違って、そう簡単に対立構造は無くならないと考えてます。
だから、現在も痼りは残っているのではないかと。

後これもまた194さんとは見解が異なる様ですが、痼りが残ったまま「以前約束したんだから」と言って約束を半ば強制的に実現しても上手くいった試しがないので、逆になぜ「具体的トラブルをご教示して欲しい」と聞かれるのか教えて頂きたいです。

194さんのトラブル解決能力を学ばないといけませんね。

[197: 匿名さん]

南山の土地保有者は固定資産税を払うのが大変だから、結果、区画整理をしただけではないでしょうか。
あと、三井の土地は戸建て(ファインコート)ができるのでは？
宗教施設もただの寺や墓地ならどこにでもあると思うし、何も問題ないような気が。

ネガキャンは、意図を感じますね。
他社営業か、買えない人か、近隣住民さんか。
これも推測に過ぎませんが。

以前の方がよっぽど検討板でしたね。
近隣物件の比較とか、駅距離とか、坪単価とか、設備とか。

[198: 契約済みさん]

>>185
南山東部区画整理事業の設計図に出ています。
小学校の南側に、府中市と稲城市の共同墓苑が出来ます。
その隣には、日本山妙法寺というお寺が既に有ります。
昭和５６年には、すでに有ったようです。
区画整理事業地の北側の大きな宗教施設用地は、京王よみうりランド駅の近くにある臨済宗妙覚寺の所有地で、以前より墓地があります。
一番北側の小さな土地は、地元の方の個人所有の先祖代々の墓地です。
以上の理由で、今までの所有者が今後も持ち続けることになります。
宗教施設用地の周りは、これから出来る共同墓苑に隣接する小学校以外は、緑地と公園になっています。
設計図に宗教施設用地と書いてあると、何が出来るのだろう？どんな宗教団体が入るのだろうか？と心配になると思いますが、この区画整理事業地内に、新たに設立される宗教施設は共同墓苑だけです。
新たな宗教団体が入って来る訳ではありません。

[199: 匿名さん]

>>197
コメント有難うございます。
何事も論点を片付けないまま見切り発車しても上手くいかない、ましてや長い事住む住居の事なら尚更だと思うので、出来るだけ論点はあぶり出した方が良いと思っているだけですので、これを単なるネガキャンと思われるのは残念です。
ただ、このスレを読んで南山には色んな権利者がいて権利関係が込み入ってそうな事が判ったので、今度実際に現地に行って地元の空気を吸うなり販売員に聞くなりしたいと思います。
ネットのスレだけ読んでいても表層的な事しか分からないので。

[200: 匿名さん]

もういい加減にしつこいわ
ここを検討しなくなったのなら出て行ってくれ

[201: 物件比較中さん [女性]]

200さんに同意です。

[202: 匿名さん]

そんなに気に入らない事が多いなら、他の物件を検討すればいいのに。
気に入った点も良い点も感じないのに、検討するってあるんだろうか。

例えばマンションだって車だって検討する時は、気に入った物の中から、欠点が自分にどれだけ影響するか考えて買うでしょう。

デメリットばかりのマンションを検討する意味が分からない。つまり、検討してないとしかどうしても思えない。

[203: 契約済みマン [男性 30代]]

No.196
学びなさい！

再開発なんて利権が絡み合っているのだから、賛成派反対派に分かれるのは常識。
全会一致なんてありえない。でもいざ完成すると反対しては人ってどこにいるの状態になります。

あと、そんなに心配ならほかのマンションにしたほうが良いですよ。

[205: 契約済みさん]

>>204
あなたの発言は、誰が読んでもネガキャンです。
そして、今回は荒らし発言です。

他の方が迷惑してることに、あなたはお気付きになりませんか？

あなたが買わないと決めたことは、とても幸いなことです。

これ以上発言を続けると、ご自身が傷つくだけですよ。
もう、黙ってご退場下さい。

[206: 匿名さん]

わざわざ反応しないで無視すればいいんでは？

ということで、今日から休み明けですが、四期二次の部屋が分かるんですかね～
月末にでも行ってみようかな。

[207: 物件比較中さん]

検討板に戻しましょう。
４期２次は、Ｂ棟とＣ棟で２５戸の販売予定の様ですよ。
休み前に聞いて来ました。
残念ながら、Ｄ棟とＥ棟の販売は有りません。

[208: 購入検討中さん [男性 30代]]

先着順の部屋もいくつかあるようですね。
勉強不足で申し訳ありませんが、先着順の部屋というのは何か意味があるのでしょうか？

[209: 物件比較中さん]

先着順は、４期１次の販売に出したものの、キャンセルやローン落ちや申込が無かった等の理由で残っている住戸で、早い者勝ちです。
４期２次は、これから販売開始して、申込が重なれば抽選になります。
先着順は、Ｂ棟が３階の２戸とＣ棟の一番下の２階のＣＢｇですね。
４期２次は、Ｂ棟５戸とＣ棟２０戸で、奇数階と南東角部屋の下の方です。
Ｂ棟との連絡通路の無いＣ棟の１１階が欲しいけど予算的に苦しいので、Ｃ棟の７階かＢ棟の３階か悩んでいます。
同じフロアでも3.5㎡違うと、１９０万も違うのですね…
また、フロアが４階違うと、１５０万違います。
あ〜❗️予算が…

[210: 購入検討中]

>>209
ありがとうございました！
悩みますね。。。気に入った部屋があれば多少の予算オーバーも仕方ないのかなとも思ってます。
永年住むのに妥協したという考えを持ちたいくないなと。一方で無理してもな〜。という葛藤とたたかっています。