プラウドシティ南山ってどうですか？part2

[入居予定さん]

プラウドシティ南山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都稲城市大字東長沼字八号2416番の一部　外32筆、外19筆（地番）
交通：京王相模原線 「稲城」駅 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.94平米～101.80平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518170/

[141: 物件比較中さん]

>>137
ＭＲに問い合わせれば、すぐにわかります。

[142: 物件比較中さん]

Ａ棟は完売していました。
Ｂ棟は、中層階以下が少し残っています。
Ｃ棟の東側の角部屋が、すべて埋まっていました。（一階は空いてたかも…）

[143: 物件比較中さん]

>>142さん
ABCはそろそろ終わりなのですね。
4期2次は何戸売り出してましたか？
今回でABCは全部終わりでしょうか

[144: 物件比較中さん]

>>143
まだ販売戸数は決まってないようです。
４期の２次と３次でＣ棟を売り切りたいようですね。
Ｄ棟は、道路をはさんだ南側に何が出来るか見極めてからの価格付けと販売になるのかもしれませんね。

[145: 物件比較中さん]

>>144さん

回答ありがとうございます。
まだ決まってないんですね。
D棟で考えていますが、様子を伺いに夏休み明けにMRに行ってみたいと思います。

[146: 契約済みさん]

>>145
Ｄ棟も良いと思いますが、値段を高く設定するようなので、Ｃ棟でも良いのでは…
Ｃ棟にはエレベーターも有りますし、９階以上ならＢ棟への通路も無くなります。
Ｂ棟にはエレベーターが無いので、Ａ棟かＣ棟のエレベーターを使うことになりますが、朝の混雑する時間帯も、Ｃ棟のエレベーターを使うＢ棟の人は、車通勤か小学生になると思うので、それほど混雑しないと思います。
また同一階の戸数も少なく、自分の部屋の前を多くの人が行き来することも無く、静かな環境になるのではないでしょうか…
また、ゴミ出しも集積所がＣ棟の下に有るので、楽ですよ。
ただ、中層階以下は前に何が出来るか判らないので、眺望は望めないかもしれませんね。
もう売れてしまっているかもしれませんが、私の手元に残っている３月14日の価格表では、ＣＡの最上階が92.85の４ＬＤＫで5,378万、１１階のＣＢ86.08の３ＬＤＫが4,888万となっています。
ＣＡは、車路を挟んで直ぐにＤ棟なので、角部屋のメリットは少ないかな…

[147: 契約済みさん]

>>137
建設予定地に、ヤオコーの看板が出ていましたよ。

[148: 物件比較中さん]

>>146さん

確かにD棟があまり高いのであればC棟もよさそうですね。
C棟が終わった後にD棟が始まりそうなので価格を見てから選ぶというのができなそうなのが残念ですが・・・。

[149: 購入検討中さん]

B棟にしておけばよかったなー、、、、

[150: 匿名さん]

価格を見てから選ぶことが出来ないのはあちらの作戦ですよね…買う側としては比較して買いたいところですけれど、価格的な事を考えて動く人が多くなってくると、売りにくくなっていってしまうというのがあるのでしょう。
ウウム…というかんじ。
Ｄにかけてみるのもいいかもしれませんが…。

[151: 物件比較中さん]

上げて来ると言うからには、Ｄ棟の中層階の下の方の中住戸で、坪単価２００万位ではないでしょうか…

[152: 物件比較中さん]

Ｄ棟も5Fくらいまでは眺望は最悪なので、あれで坪200万だったら売れるんですかね。
稲城で坪200万はよほどの好条件でないとちょっとな・・・って感じはします。

[153: 物件比較中さん]

生田のインプレスト、眺望も日照も期待できませんが、中住戸で坪単価２０３万、角部屋で２１８万します。
桜堤通も、サウス棟では２００万超えてますね。

[154: 匿名さん]

生田や調布と稲城では、そもそもエリア自体の価格全然違いますが、、、
稲城と比べるなら堀之内や多摩境あたりでしょう

[155: 物件比較中さん]

人の価値観はそれぞれなので、否定も肯定も致しません。
私は、単純に都心までの所要時間と、私たち家族に合う環境かどうかで判断しています。
何年後かに売りに出す予定も無いので、駅力もエリア価格も考慮していません。
物件の問題が発生したりしなければ、それで良いと思っていますので、将来の市場評価が下がっても、問題ありません。
さて、Ｃ棟とＤ棟の比較ですが、大雑把に言うと、同じ価格で約１０㎡くらいの違いがある感じだと思います。
Ｃ棟９階の３ＬＤＫ８６㎡のＣＢタイプで４，８００万位ですが、同じ価格でＤ棟を求めると７６㎡位の住戸になると思います。
予算が４，５００万前後なので、Ｃ棟の７階かＢ棟の３階かで考えています。

[156: 購入検討中さん [男性 30代]]

D棟とC棟はそんなに差がつきますかね？
それだと、D棟を売り切るのは難しいのかなと感じます。プラウドシティ南山は完全な実需物件ですから、あと200室強のニーズはあるのかな？と思ってしまいます。
なので、D棟はそんなに価格差はないと考え、D棟の販売開始を待ちたいと思います。

[157: 匿名さん]

４期二次が９月末に決まるとすると５期が決まるのはは11月になるでしょうから、入居まで四ヶ月であと200戸売るのは難しいでしょうね～
過去の野村の郊外プラウドだと最後は値下げしてなんとか完売させて来てるのでここもそうなるのだと想いますが。

[158: 契約済みさん]

竣工同時完売は目指してないようですよ。
４ヶ月で２００戸売れるとは、さすがに考えないでしょう。
竣工同時完売を目指すなら、もうＤ・Ｅ棟も販売開始していると思います。
竣工までに全住戸を売りに出すことも無いでしょう。
竣工後も、月に５戸ペースで売れれば良いと考えているようです。
値引が始まるとすれば、再来年の年明けからでしょう。

[159: 匿名さん]

なるほどー
プライドにしてはえらく弱気なんですね

[160: 契約済みさん]

申し訳ありません。
Ｄ棟は１２８戸、Ｅ棟は３９戸でした。

[161: 匿名さん]

>>152
オーベル若葉台が坪170万、パークハウス多摩センターが中層階で坪200万程だったと思います。
どちらも半年ほど前まで売り出していた物件ですが、半年で稲城が若葉台より高くなるどころか多摩センターと同等になってくるとは思いもしませんでした。
最近のマンションの価格上昇はすごいですね。

[162: 匿名さん]

まあ実際にD棟がいくらになるのかですね～
しばらく先なのであまり予想してもしかたなそうです

[163: 匿名さん]

>>159

弱気なのではなく、この物件の利益を最大化する野村の策だと思いますよ。

ここは他の物件とは異なり、街の形成と共に価値が出てくると言っていましたし、
上げ相場も相まって、全体の販売計画を後ろ倒しにしましたよね。
ここらへんのシビアな読みは、野村と相場のチキンレースになりますが、
竣工前完売には、そこまで拘らないとの計画のようです。

普通は長引けばモデルルームや人件費の固定費が重たくなりますが、
ここは大規模な戸建てが控えていますからね。
マンションのお客さんをニーズによっては戸建てに流したり、
（その逆はほとんど無いかな）、地味にやっていくつもりなのではないでしょうか。

[164: 匿名さん]

>>163
戸建ては何時頃発売されるんですかね？
入居時に周りに空き地が多いとちょっと寂しいです。

[165: 購入検討中さん]

周辺に何もないってことは入居後ずっと工事なんですよね。
うるさいの嫌だな。せっかく静かな環境なのに意味がない。

[166: 物件比較中さん]

>>163
全くその通りだと思います。
現在、Ｄ棟Ｅ棟を除く残り住戸は３５戸ありますが、４期２次での販売は全部は出さず、２５戸の販売になると予想。
下層階を１０戸程度残すと思います。
残った１０戸は、Ｄ棟Ｅ棟の販売に合わせて２〜３回に分けて客寄せ的に出して来る感じでしょう。
また、残す住戸とＤ棟Ｅ棟を比較させて、高めな価格設定を納得感のあるものにしたいのだと思います。
今は周りに何も有りませんが、竣工の頃にはヤオコーもオープン、主要道路も開通し、他にもいくつかは何らかの施設のオープンや、または計画の発表もあるでしょうから、竣工後の方が街がイメージ出来て、却って売りやすくなるのでは？

[167: 匿名さん]

>>161
プラウドシティ南山、坪単価200万もしないと思いますよ。10階以上は200万するかもしれますんが。

[168: 匿名さん]

この物件は住宅ローンは自由に選べるんですか？
過去ログを見ると提携ローン以外は無理とか書いてありましたが・・・

[169: 物件比較中さん]

>>168
住宅ローンは提携以外では、モデルルーム隣に出張所を作っている信金だけのようです。
提携ローンで一番金利が低いのは、りそな銀行の0.675%です。
それ以外は、最優遇で0.725%だと思います。

[170: 物件比較中さん]

連投で申し訳ありません。
正解ではありませんが、ここは保留地になっているため、すぐに所有権が住民に移らず抵当権設定が出来ないため、その感は野村不動産が銀行に対して質権の保証をするため、提携ローン以外は受け付けないようです。
抵当権設定できる担保が他に有れば、提携以外でも大丈夫じゃないでしょうか…
また、正確な情報は希望するローンの金融機関に問い合わせるのが一番だと思います。

[171: 匿名さん]

>>170
「保留地」とはどういうことでしょうか。
引き渡しの時に所有権が住民に無いのは、結構厳しい……。

[172: 物件比較中さん]

>>171
ここに詳しく書いてありますので、参考にしてください。

http://www.2103toki.com/blog/archives/220

引き渡し時に住民に所有権が無くても、特に大きな問題は無いと思います。
土地区画整理事業が終了する平成３５年に登記され、正式に住民に所有権が移ります。
その前に売買する事も可能です。

[173: 匿名さん]

ルーフバルコニーがすごい広い角部屋があるけど、みなさんはどう使いますか？
椅子やテーブルを置いても、雨が降った場合、濡れますよね。

[174: 匿名さん]

>>172
有難うございます。
人其々だと思いますが、私にとっては、大きな買い物をするのに所有権が自分の所に移らないのは不安です。
しかも所有権が移るのが７年も先なんですよね。
ローンの提携先はどこですか？

[175: 物件比較中さん]

>>174
私が確認した限りですが、みずほ・三菱東京ＵＦＪ・りそな銀行が提携ローン先です。
三井住友銀行も入っていたかも知れません。
提携ローンでは有りませんが、隣に出張所を開設している『あおぞら信金』は、ローン融資先として使えます。

大手銀行が揃っていますし、購入者は野村不動産とも保留地保証に関するの契約書も交わすでしょうから、あまり心配しなくても良いかと…

前出のＵＲＬに有るように、区画整理事業の保留地だから、野村も安く購入出来ているので、ここも比較的安く分譲していると思います。

[176: 匿名さん]

所有権の問題は多かれ少なかれ心配はありますよね。
さすがに大手の野村が変な事をするとは思えませんが、こちらは素人なので何かあっても上手く対応できるか不明ですし。契約書があっても裁判とか起こすのは大変ですからね。

私もあまり気にはしてませんが、そういうのが気になる人はやめた方がいいでしょうね。心配でストレスが溜まっても良くないですし。

[177: 匿名さん]

>>176
ご忠告有難うございます。
諦めます。

[178: 物件比較中さん]

１７５ですが、１７６さんと同じように、どうしても気になるなら、避けた方が良いかもしれませんね。
マイホームは、一番寛げる場所の筈ですから、そこが気になると、ストレスが嵩むようになりますね。
尚、『土地区画整理 保留地』で検索するといろいろ出てきますよ。
結論が出るまで、検討されてください。

[179: 契約済みさん]

保留地だから、すぐに登記できないだけで、固定資産税を住民が払う訳だから、国も実質的所有権を認めているということになるんだけど…
気になる人は、気になるのでしょうね。

[180: 物件比較中さん]

一応法律齧ってます。
大規模な区画整理故、当該地域は別天地的に整った町になるのではないかと思います。市区町村も絡んでるので私企業の匙加減で不安定な権利関係が生ずることはないかと。それ故提携ローンも組める訳です。
地主の影がずっと付きまとう借地権を買うより遥かに良いと思います。

[181: 契約済みさん]

>>180
私は、土地や不動産に関する法律については全くの門外漢で、保留地についていろいろなサイトを開いて確認しました。
ここは、行政肝いりの大規模な土地区画整理事業で、メリットが大きいし安心かなと思って契約しました。
太鼓判を押してもらって、すごく安心しました。
ありがとうございました。

[182: 匿名さん]

まぁリスクが0の物件は存在しないので、自分がどこまで許容するかでしょうね。
最後に決めるのは他人ではなく自分達なので。

[183: 購入検討中さん]

公開されている稲城市の南山東部土地区画整理事業の設計図を見ると、宗教施設用地が全体の1割もあり、4つもの区域に別れて存在するんですね。何か利便性の高い施設が入ればと期待していた大きめの沿線施設用地は宗教施設用地。。。
野村不動産の資料には記載なし。スーパー以外に商業施設が入り余地はなさそうです。。。

[184: 匿名さん]

>>180
わざわざ法律に詳しいと前置きするほどの内容じゃないですね。
借地権を引き合いに出す意味も分かりません。
誰も借地権付の物件と比較なんてしてませんし。

[185: 物件比較中さん [女性 30代]]

大きめの沿道施設用地全てが宗教施設用地とはどこからの情報なんでしすか?

[186: 契約済みさん]

>>184
180さんは、大きなトラブルになり易い一般的な代表事例をあげたのではないでしょうか…
誰かがここを借地権と比較するなんて、180さんも考えてないと思いますよ。
保留地に関する最近のレスの流れを読めば、180さんの言いたい事がよくわかります。

[187: 匿名さん]

南山って地元農家とプラウド新住民の二者対立構造かと思ってましたが、更に宗教団体も加えた三つ巴の争いの中での見切り発車だったのですね。
今後本当に所有権が移るのかなぁ…。

[188: 匿名さん]

所有権は大丈夫だったとしても、賛成派と反対派がいるのは事実なので、そこはトラブル可能性はあるでしょうね～
新しい町だとよくある話だとは思いますが。

[190: 物件比較中さん]

対立関係については、なんとも判じ難いですが、その懸念を持って、所有権移転を心配されているのは筋違いです。

区画整理事業は全当事者の合意を前提に、市区町村の執行力も背景に土地を交換する作業に過ぎません。事業が開始されていれば、既に合意済みです。

所有権移転後の宗教施設との共存に懸念が消えないなら、検討から外せば良いだけの話ですね。