ドレッセ市が尾 ザ・フロントに行ってみた − モデルルーム見学記

[マンションマニア]

マンションマニアの活動日記というブログを運営しているマンションマニアです。

今回見学したマンションは

ドレッセ市が尾ザ・フロント

定期借地権のマンションです


［物件概要］

売主：東京急行電鉄株式会社
施工：鉄建建設(株)、東急グリーンシステム(株)
価格：未定　51.02m2～85.66m2
総戸数：43戸
交通：東急田園都市線「市が尾」駅より徒歩1分
所在地：神奈川県横浜市青葉区市ケ尾町1063-19他（地番）
竣工予定：2016年9月下旬予定

６階建ての駅ナカマンションです

【定期借地権その１】

まず最初に、こちらのマンションは定期借地権のマンションです。

定期借地権とは何ぞや？

【所有権マンション】建物、土地ともに購入し、自分のものとなります。

【普通借地権】建物は購入、土地は借ります。基本的に半永久的に土地を借り続けることができます。

【定期借地権】建物は購入、土地は借ります。○○年後に土地を更地にして返却しなければなりません。

定期借地権とは「君は○年○月○日まで生きることができます。」と神様に寿命を告げられたようなものと言えばわかり易いでしょうか？？

こちらのマンションは５０年間の定期借地権です。(建て壊し期間もあるので実際は＋α)

今やマンションは１００年持つといわれている時代に５０年とは短く感じますが、終わりが決まっているということは修繕計画などが立てやすいというメリットがあります。


そもそもなぜ借地権なのか？

土地の持ち主が土地は売れないんだけどしばらくは使わないんだよな～というときに活用するのです。神社やお寺さんに多いパターンです。

今回は東急電鉄が持ち主なのですが、しばらくは使わないけども将来的に使うかも～ということなのでしょう。


家を買う！！というよりかは５０年間の権利を買う！！と考えたほうがいいかもしれません。


写真は建築看板です

【立地・周辺環境】

東急田園都市線、市が尾駅の駅構内にエントランスがあります！

改札からエントランスまで２５ｍです。

建物自体も駅の真横ですからまさに駅ナカマンションです。

住む階にもよりますが、玄関を出て１分後には車内にいるということも不可能ではない近さです。

市が尾駅構内にはエトモ市が尾という駅ビルがあり、東急ストア他飲食店等が入っており雨に濡れることなく買い物することができます。

駅ナカだけでなく駅前には西友、コンビニもありますしここに住めば日常生活で困ることはないでしょう。

駅の中に住むという人生って面白そうじゃないですか？

どこへでかけても田園都市線に乗れば後は自宅へ一直線！


ドレッセ市が尾ザ・フロントのマンションポエム

・１分という贈り物　

・駅１分で選んだマンションだけれど、一番近くなったのは家族かもしれない

・人生という時間を、もっと美味しく味わってゆく

・エントランスを抜けるとすぐ、心ときめくドラマが幕を開ける

これらは本当かもしれませんね！


写真は駅構内のエントランス部分です

【眺望】

南東向きがメインで１列だけ南西向き住戸があります。

南東向きは道路に面しています。道路向かいに６階建てのマンションがあるため眺望は期待できません。採光については問題ないでしょう。

南西向きは上階だと抜けてくるとともに、北西側に窓があるためホームと線路を眺める形になります。

音に関してはさすがに真横ですから窓を開けると気になるでしょう。


写真右側がホーム、左側の工事中の部分がマンションです

【構造・内装】

・天井高２４５０ｍｍ～

・ラクセスキー

・二重天井、直床

・床スラブ厚２００～２８０ｍｍ

・ハイサッシ２．２９ｍ　Ｇ、Ｈタイプを除く

・複層ガラス

・ルーバー面格子

・床暖房

・平置き地下駐車場　リングシャッター付

・トイレ手洗いカウンター

・魔法びん浴槽

・洗面化粧室天然石天板

・キッチン天然石天板

・ディスポーザー

・食器洗い乾燥機

・一部トランクルーム付き


仕様についてはかなりレベルが高いです！

都心仕様と思っていただければと思います。


写真は建設現場です

【価格】

予定価格を書き写したものです

百万円台表記のため実際の価格、坪単価はもう少し上がると思われます

・南東向き

・Ａタイプ　８５．６６㎡　３ＬＤＫ　角住戸
５階　６４００万円　＠２４７

・Ｂタイプ　６８．７５㎡　３ＬＤＫ　中住戸
５階　４９００万円　＠２３５

・Ｃタイプ　７５．１７㎡　３ＬＤＫ　中住戸
３階　５２００万円　＠２２９
５階　５４００万円　＠２３７

・Ｄ～Ｅ１タイプ　７５．１５㎡　３ＬＤＫ　中住戸
３階　５２００万円　＠２２９
５階　５４００万円　＠２３７

・Ｅ２タイプ　７５．１５㎡　３ＬＤＬ　中住戸
３階　５３００万円　＠２３３
５階　５５００万円　＠２４２

・Ｆタイプ　７８．５６㎡　３ＬＤＫ　角住戸
３階　５９００万円　＠２４７
５階　６１００万円　＠２５６

・Ｊタイプ　６４．３７㎡　２ＬＤＫ　角住戸
３階　４７００万円　＠２４１

・Ｈタイプ　５２．６２㎡　１ＬＤＫ　中住戸
３階　３８００万円　＠２３８
・Ｌタイプ　８３．１８㎡　３ＬＤＫ　角住戸
２階　５９００万円　＠２３４

・Ｋタイプ　６７．５８㎡　２ＬＤＫ　中住戸
２階　４５００万円　＠２１８

・南西向き

・Ｇタイプ　５１．０２㎡　１ＬＤＫ　角住戸
３階　３７００万円　＠２４０
５階　３８００万円　＠２４６

・Ｉタイプ　６１．３７㎡　１ＬＤＫ　角住戸
１階　３７００万円　＠２００


全体的な平均坪単価はおおよそ＠２３０～＠２４０程度です。


写真はホームから現地を見たものです

【定期借地権その２】

定期借地権のため上記の価格が高いのか安いのかわかりませんよね？

そこで定期借地権のマンションを買うということはどういうことかを簡潔に説明します！

まず５０年定期借地権ですから

・５０年の権利を買う

と思ってください。

Ｈタイプ　３階　５２．６２㎡　３８００万円の部屋で住むレーションしてみましょう！

まずは５０年間に払うすべての総額を出しましょう！

・３８００万円　マンション本体価格
・２００万円　　購入時諸費用
・８９０万円　　５０年分の管理費等
・８００万円　　５０年分の修繕積立金　値上がりは考慮しています
・５３０万円　　５０年分の地代　値上がり、値下がりは考慮していません
・２８０万円　　解体準備金
・１３４０万円　ローンの利息　頭金一割借り入れ３４２０万円金利２％で計算
・３００万円　　５０年分の固定資産税(建物)　ざっくりと計算


合計で８１４０万円です。

これが５０年間で支払う総額です。

これを５０年間で割ると月々１３５６７０円となります。

これを高いと見るか安いとみるかで買いかどうか判断できるのではないでしょうか？

基本的に定期借地権は売却をすることには向いていません。

築２０年で売りに出した場合、次の人は３０年しか所有できません。

当然価格も下がりますし、なにより今まで積み立ててきた解体準備金ももったいないですね。

ですから最後まで所持したときに損か得かで考えたほうがいいでしょう。

ドレッセ市が尾ザ・フロントに関しては損か得かでは判断できないですね。

なぜなら唯一無二だからです。

東急線で駅直結は初ですし、今後もそうそうでてこないでしょう。


写真は改札内から撮影したものです　改札を出ると自宅とスーパー、商業施設があります

【維持費】

※月額

・管理費等　１㎡あたり＠２６８円

・修繕積立金　１㎡あたり＠１１２円

・解体積立金　１㎡あたり＠８８円

・地代　１㎡あたり＠１６６円

７５．１７㎡住戸で月額４８０００円程度になる予定だそうです。


エトモ市が尾にはいろいろなテナントが入っています

【住むレーション】

大手町勤務

自宅　　　　７時４３分発　
市が尾駅　　７時４４分発
大手町駅　　８時４６分着

所要時間　１時間３分

横浜勤務

自宅　　　　８時００分発
市が尾駅　　８時０１分発
あざみ野駅　８時０８分着
あざみ野駅　８時１４分発
横浜駅　　　８時４２分着

所要時間　４２分


写真は駅構内にできるエントランス部分を正面から写したものです

【総評】

唯一無二のマンションです。

唯一無二なことが原因？で得か損かわかりません。投資としては不向きですが、生活するには最高のロケーションではないでしょうか？

駅直結というのはどこでも価値があるわけですが、東急田園都市線の駅直結というのはさらなる価値があります。

その理由は東急線沿いには駅直結の商業施設が多いからです！

雨を気にせずに青葉台、たまプラーザ、二子玉川などへ遊びに行けるのです！

駅直結の施設へ行くならば傘はいらない！

そして通勤、レジャーの帰りは電車に乗って駅に着いたら我が家なのです。

ドレッセ市が尾ザ・フロントは駅前マンションではなく駅ナカマンションです。

東急の土地に東急が設計・施工して販売する。そして東急の駅ナカにできる。

東急好きにはたまらないのではないでしょうか？

先日のカンブリア宮殿という番組で東急電鉄が特集されていましたが、街づくりについて評価されていました。

マンションマニアとしては一度駅のナカに住んでみたいなとマニア心をくすぐられます。

だってこんなマンション他にないですから！