シティテラス横濱和田町〔契約者専用〕

[契約済みさん]

シティテラス横濱和田町の契約者専用スレです。
契約済みの皆さん、こちらで色々と情報交換しませんか？

検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575025/

所在地：神奈川県横浜市保土ケ谷区仏向町845番15外（エアーズコート）、845番18外（ブリーズコート）（地番）
交通：相模鉄道本線 「和田町」駅 徒歩5分 （エアーズコート）、6分（ブリーズコート）
総戸数：373戸（エアーズコート81戸、ブリーズコート292戸）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：75.64平米～85.69平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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シティテラス横濱和田町エアーズコート/ブリーズコート　平均坪単価約200万円　丘上の駅近立地
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[821: マンション住民さん]

機械式を無くすなら、現在機械式に停めている人は数年間（移行期間）は機械式の金額（徐々に金額上昇）で他の所に停められるようにしないといけないと考えます。
色々問題提起をして、皆で考えて解決していかないといけないと思います

[822: 匿名さん]

植栽をなくすのには絶対に反対です。

[823: マンション住民さん]

機械式大変そうだけど雨にぬれなくて車がきれいでいいなあと感じています。
今更機械式やめますというのはないと思いますが、将来ガタが来て更新時の問題になるのでは？

植栽も人それぞれ感じ方が違うので管理組合やらみんなで決めないといけないですよね。

花火大会、確かにきれいでした。二日間も観賞できてほんとうにいいマンションを購入したなと満足しています。

ところで、リビングのガラス窓が大きくて汚れが目立ってきました。捨てた靴下や雑巾などで水拭きからぶきしても
きれいにならず曇りが広がるだけで困っているのですが、ＵＶシートを同時に施行した方で良い掃除方法を知りませんか？

[824: 入居済みさん]

駐輪スペースってあんなもんで十分です！
私も植栽削ってとか絶対反対です！
機械式も確かにランニングコストはかかるけど
現時点での判断は、時期尚早ですな。

[825: マンション住人]

みなさんは、このマンションの修繕積立金が、5年ごとに倍に上がっていく問題を、どの程度、気にしておられますか？？現在は5000円のところが、5〜10年めは10000円で、11年〜15年めは15000円、16年め以降では、18000円です。管理費1万、駐車場が仮に1万の場合、毎月ローンとは別に、4万近く支払いが生じ続けることになりますよね。。

10年くらいで売るからいい、関係ないっていう方も、勿論いらっしゃると思うのですが、、基本的に昨今は、マンション購入者も、永住志向が高まってきているとのデータもありますし、気にしてらっしゃる方も、いらっしゃいますよね？

私は、購入当初から気にしていて、マンションの管理組合運営についての本を数冊読んで、管理費や修繕積立金の削減方法や、資産価値向上の方法について、自分なりに勉強しているところです。

どれを読んでも、なるべく早い段階で会計にメスを入れるべきだと書いてあります。管理組合立ち上げ当初から、取り組むマンションもあり、早ければ早いほど、有利です。
もちろん住民の合意でですが、極力無駄をなくし、浮いた管理費を、足りていない修繕積立金に多めにまわしたり、住民に還元したり、マンションの資産価値向上のために使うとよいのだそうです。

この物件は、デベが売るときに有利にするため、初期の修繕積立金を非常に低く設定してあります。その分、値上がり率が高い。まあ、高くなりますよ、と初めから教えてくれてはいるので、悪質とは言いませんし、法外に高い感じでもないのですが、、長く住むつもりの人にとっては、気になるところだと思います。

もし、修繕積立金の値上がりを、少しでも気にとめてる方は勉強してみてほしいです。。早ければ、早いほど、得ですし、総意がなければ何もできませんから。。

長々すみません。ご参考までに、、

http://www.msn.com/ja-jp/money/personalfinance/財政難マンションの「高管理費」「修繕積立金不足」を同時に解決する法/ar-BBu1B0F#page=2

http://www.nagoya-mankansupport.jp/article/14325998.html

http://replacesupport.com/countermeasure-shortagereserve

[826: マンション住人]

1番いい記事に飛べない。。

財政難マンションの「高管理費」「修繕積立金不足」を同時に解決する法

ダイヤモンドオンラインの記事です

[827: マンション住人]

平面駐車場の、維持費はほぼ0円なのに、月10000円で、
機械式駐車場は、維持費が1台あたり月1万はかかるのに、使用料3000〜9000円。

これはつまり、平面駐車場の使用料で、機械式駐車場をまかなっているということです。ブリーズかエアーズだけでも、機械式駐車場がなければ、平面駐車場使用料は、もっと下げられるはずです。横浜市内で、平面駐車場が普通に使えるってだけでも希少なのに、その上使用料も、修繕金負担も、もっと少なかったら、もっと資産価値の高いマンションになると思います。

機械式駐車場は、5年めから、部品交換が始まり、修繕積立金を上げる要素になってきます。業者とのメンテナンス契約金等も、すでに毎月かかってるはずです。


もちろん、マンション住民の総車体数が、撤去して平置き駐車場にした場合の台数より、多いのであれば、こんな議論は初めから必要ないのですけどね。。。


どうせ撤去料は一緒なのだから、もし不要なら早いほうが負担が軽い。平面駐車場料金も、修繕積立金も削減できるのだから、現在進行形の問題ですよ。

販売が終わったら、もう議論しはじめてよいことだと 思います。見積もらないとわからないけど、平置き駐車場使用料が全部3000円になれば、誰も文句ないでしょう。。まあ、屋根がどうしても欲しい人は別ですが。。

ちなみに、平面で、使用料12000円の場所、がらがらですよね。あそこがなんで他より高いのかも、意味がわからないのですが、、誰かわかりますか⁈あ、当てられる可能性が低いからなのかな？違う？

なにはともあれ、早く販売終わって欲しい、、すみふさんの独特な売り方なんだな(-_-)

[828: マンション住民さん]

>>827 マンション住人さん

ブリーズコートの平面駐車場はまだ空きがある状態ですが、月額12000円の区画を含めて特定の場所が歯抜け的に空いているところは、おそらく昨年12月に実施した抽選会の際、スミフが確保した区画ではないかと思います。
平面駐車場は月額10000円・11000円・12000円が基本ですが、それぞれ区画の大きさ（停められるクルマの長さ）が異なるんでしたよね？

機械式駐車場のメンテナンスに関わる問題は今後避けて通れないのは明らかですが、未販売住戸がまだそれなりの戸数なので、最終的に駐車場がどれだけ埋まるか分からないのが辛いですね。
利用状況を見ながらより良い解決方法が見つかればと。

ということで
> なにはともあれ、早く販売終わって欲しい、、すみふさんの独特な売り方なんだな(-_-)

には強く同意します。。。

[829: マンション住人]

>>828 マンション住民さん

ありがとうございます。大きさの問題なのですね。たしかに、1つずつ、サイズが書いてありますね。

現実にかかるお金をきちんと把握して、コスト意識をしっかり持って、議論に当たりたいです。長きにわたって、住みやすく、売りやすい、素敵なマンションにしたいですね。

[830: 住民]

エアーズには機械式しかなくて30台分なのに、機械無くしたら平面10台停めれるか停めれないくらいの駐車場になりますね。それは厳しいのでは？

[831: 入居済みさん]

機械式駐車場ですが、
ブリーズが21台分で平面駐車場なら6台分、
エアーズが33台分で平面駐車場なら11台分です。

ブリーズの平面駐車場が210台（200台＋BD棟1階住戸専用10台）ですので、専用駐車場のある10戸を除いた363戸に対する駐車場利用率が60％（217台）を切ってきた場合に、機械式駐車場の存続要否を考えればいいのかなと思います。

[832: マンション住人]

>>830 住民さん

エアーズのを無くすのは、厳しそうですね。

台数的にもだし、
エアーズ内に車置いてた人が、ブリーズ内に移動させられたら、不便感じるでしょうしね。。

[833: マンション住人]

>>831 入居済みさん

ブリーズの機械式は、撤去しても15台分しか、変わらないのですね！そう考えると、かなり実現可能のように思えますけど、、
電気チャージ機も、稼働頻度にもよるけど、不要なら数台分増やせそう、、、なんて。先進的でステキには見えますが、あれ、要るの？？

ブリーズのやつは、エアーズのと違って、昇降式じゃないから、より高額ですよね。15年目に全取り替えで、たぶん1千万くらいはするシロモノかと。雨ざらしだから、塗装塗り替えだのパレット交換だのと、機械部品交換以外にも、メンテ料かかりますし。

まあ、不確定要素が多いうちは、あってもかまいませんけど、、できれば5年目、遅くとも15年目には撤去または縮小の方向で対策案がまとまってるといいなと、、

ちなみに、計算しないとわからないけど、普通に、（機械式をなくさなくても）平面駐車場使用料って、もっと下げられる気がしませんか⁇この割合だと、機械式の管理費くらいとっくにペイできてるだろうに、どこの懐に入っていってるの？

[834: マンション住人]

>>833 マンション住人さん

↑
あ、管理費で計上されて、ふつうに管理会社の収入になっていますね。。しかも、主な収入源ですね。年間2400万ですって。

そして支出みると、管理委託費の高いこと、、、適正価格じゃないですよね、、明らかに。年間4000万とか、おかしいでしょ。

交渉してどうにかなるならいいけど、駐車場料金については、自分たちだけでは難しそうだから、専門家の力も借りないと、いけなそうですね。

まあ、エレベーターの定期点検へらして、POG契約にして、直接契約にしたら、とりあえず少しは減らせるでしょう！BGMとか、要ります？？自分たちで、減らせるところは減らしてから、
専門家に削減相談したほうがよいと思います。
コンサルが削減した費用によって、コンサルへの報酬が決まりますからね。

第一回の総会で、ある程度基本的なところのカット決議ができたらいいなと思います。創立総会では、何も議決できないのですかね。理事に立候補したいと思っているのであらかじめ議題持って行ってよいかどうか、確認してみます。
何度も集まるの、大変ですよねー。

[835: マンション住人]

>>834さん

やはり管理費（人件費）が不適正なんですね。
年４，０００万は異常です。

設備のランニングコストもそうですけど、まずは人件費のランニングコストを
適正にしてからがいいですね。
初期投資をしてでも長い目でみてコストカットできるような。

一番最初に疑問に思ったのは、なぜ梅雨の時期に窓ふきやるかなぁと。
雨降ってすぐ汚れるのに、これだけは素人ながらなんだかなぁと思いました。

POG契約とか言葉がよくわからないことだったりするのですが
そういえば、ゲストWifiってついているんでしたっけ？
説明に会ったような気がしたけど、実際ないような気も。

議題を事前にもっていくというのは大賛成です。
仕事できる方ですね。

[836: 住民]

頼もしい方が住民でいてなによりです。
私達も問題意識を持つことは大事ですね。

[837: マンション住人]

>>835 マンション住人さん

834ですが、所有者の妻なので、理事になれないことがわかりました＿|￣|○ 持分もないので、、「所有者の配偶者は、理事になれる」とか、管理規則を改正していただけたら、やるんですけど。。現状では所有者しか、理事になれないんですよね、、

毎回代理人出席でよければ（笑）議案の文書つくるくらいなら、可能とは思いますが、、、
理事でもないのに、という面が多々出てきそうな気がします。。（ーー；）

また、創立総会での議案審議が可能かは、こんど確認してみます。

[838: マンション住人]

>>835 マンション住人さん

POG契約については、825の2番目のリンクにありますが、
フルメンテナンス契約（何もなくても毎月支払う契約）ではなく、何かあったときに支出するという契約です。エレベーターは大変壊れにくいので、POG契約でよいと思います。以前エレベーターの説明の仕事をちょっとしてたことがあるので、事情はわかります。ここの納入メーカーの競合他社でしたが。

ゲストWiFiには、費用かかってるのですかね？たしかに、管理室前のソファで、ゆっくりネットサーフィン、なんてする雰囲気じゃないし、、不要ですよね。会計から探したのですが、ゲストWiFi費用が見つけられなくて、スイスイネットのおまけで付いてるのかなと、、どこか会計に載っていますか？

梅雨時期の窓拭き、たしかにいりませんね。。契約に書いてあるから、機械的にこなしてるのでしょうね、、梅雨時期は別の業務やってくれよって感じですね。。
多々、疑問に感じますね。。窓口を、留守にするなら行き先くらい書いてくれないと、探したり、また来なきゃいけなくなって二度手間になるじゃん、とか。クリーニングの伝票も、管理人の方で書くくらい、してほしい、、

[839: マンション住民さん]

共用部のゲストWi-FiはSUISUIのサービスに入っています。
コミコミ契約で個別解約できないので、ここは仕方ないですかね・・・
料金はインターネット使用料の中に含まれます。サービス内容は管理規約の別表（重要説明事項で読まされた部分）に記載があります。

全体管理費・住宅管理費それぞれの予算書は一度目を通されるとよいですね。
管理委託費って基本的に人件費ですよね？とか、
駐輪場の電動空気入れのレンタル費用がこんなにするんだ～とか、
いろいろ疑問に思うことが出てくると思います。
元々共用設備が少ないので、予算科目的には限られたものになりますが。

あと、見てて思うのが結構余裕のない予算を組んでいます。
人件費や電気料金等の値上げがあった場合、いきなり赤字になりかねないです。


＃理事に立候補？仕事やプライベートと両立できるか不安で、すごく迷います。。。

[840: 住民]

真昼間から駐車場あたりで盗難防止アラームなってました。気をつけましょう。