リビオ文京茗荷谷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

リビオ文京茗荷谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://l-bunkyo-m.jp/index.html

所在地：東京都文京区千石二丁目235番1・238番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩12分
都営三田線 「千石」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：39.47平米～72.57平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：名工建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[228: 匿名さん]

このあたりは地盤は大丈夫なんですかね？

[229: 匿名さん]

明治時代の古地図によると現在の千川通りの東寄りに川が流れている。現在の千石三丁目交差点の東側に猫又橋という橋が架かっていた。今も猫足風の橋脚が残っている。よって地盤は推して知るべしだが、丘陵の麓で一応先史時代から陸だったので安定地盤までは浅いと思う。東日本大地震の時も液状化はなかった。あとは販売センターで柱状図を見せてもらってください。

[230: 匿名さん]

ありがとうございます。
坂下(千石三丁目交差点)より6~7ｍ高いので、そこに比べたら地盤はいいですかね。
江戸時代の地図を見ると林大学頭の端っこあたりですかね？

[231: 匿名さん]

>>230
坂をなだらかにするために大正時代に不忍通りを土盛りしたという話があるので柱状図を見ないと何とも...明治時代には千川通り沿いは水田だったそうなので湾岸よりはマシだと思うが地盤はあまり期待しないほうがいい。ただ茗荷谷みたいに水害もありーの軟弱地盤ありーのの偽台地には負けてないと思うし、本郷や白山の一部に見られる土盛りや擁壁のある崖地と比べればまだマシなほうだと思う。

[232: 匿名さん]

不忍通り自体は切通しだし、坂下あたりが土盛りだとしてもそんなに昔なら水は抜けてるだろうし地盤の心配をする必要はないと思うんだけど。
谷底より4m高くなってるのはもともとの地形？
古地図見るとちょうど崖部分ですね。

[233: 匿名さん]

>>231 匿名さん
茗荷谷本郷白山の台地と当地が互角とは斬新な見方ですね。それが正しいならもっと売れて良さそうですが。

[234: 匿名さん]

マンション自体はかなり良いと思う。
外観も内廊下設計も。
売れてないのは特に1LDKだと思う。
このあたりだと一人暮らしよりDINKS、ファミリー向けじゃないの？

[235: 匿名さん]

今1kとかの単身者物件ってだぶついて空室が駅近でも多いんだよね。1LDKもじきに溢れてくるから作るだけムダな気がする。文京区では3LDKの希少価値が高いからそういう物件を作って欲しいな。価格が一億超えてくるから誰も買えないよーってことだろうが...

[236: 匿名さん]

71m2の間取りに興味ありましたが残念ながらほぼ売れてました。
1LDKはまだ結構ありましたね。
やっぱ文京区で単身用は難しいんですかね。

[237: マンション検討中さん]

単身者向けマンション経営をサイドビジネスにするのが一時期流行ったからね〜、でもそろそろポジションチェンジするべきだろうな

[238: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[239: 匿名さん]

単身用1LDKって分譲もいずれ（或いはすぐに）賃貸ってイメージだよね。でも自分が単身で賃貸探した時に千石徒歩10分を借りるかって考えると微妙かもわからんね。築浅お洒落物件を求める層はもう少し派手な立地を好むだろうし、仮住まいだから見た目はどうでもよく兎に角利便性っていうならもう少し駅近を探すだろうし。ここは立地がファミリー向けっぽいから1LDKが残ってると聞くと何となく納得。

[240: 匿名さん]

ここの1LDKならDINKSでもいけると思います。

今の時点でどれくらい入居していますか？

[241: 匿名さん]

マンション名で地図で検索しても未だに表示されないですね。

[242: マンション検討中さん]

HIKARI TERRACEでグーグルマップを検索すると茗荷谷駅にマーカーが付いてる...なんでだろ

[243: 匿名さん]

ここの地面は昔から崖(高台)だったんですか？
それとも完全に崖下で、大正か昭和に嵩上げされたんですか？

[244: マンション検討中さん]

建具が安っぽく感じたのは、
私だけでしょうか。

[245: マンション検討中さん]

>>243
23mで安定地盤の礫層とあるので比較的地盤のいい明治時代の崖上だったんじゃないかと推測

[246: 匿名さん]

>>245 マンション検討中さん

それ、どこに書いてありましたか？
リビオ文京茗荷谷ですか？

[247: 匿名さん]

元々崖部分を切ったので、このマンションの地盤は強いと思われます。

個人的には坂下にマンションやお店などが増えて綺麗になるといいなと思います。
明らかに誰も住んでいない古い民家がある。

[248: 匿名さん]

3LDKのＢタイプは全て売れたんですかね？

[249: 匿名さん]

竣工写真出てたんですね。夜、エントランスのマンション名の所が光るのって何気に格好良いです。
昼間の写真よりも夜の写真のほうが多く掲載されているのですね。普通、マンション見に来るのって昼間ばかりですから、こうやってあまり人が来ない時間帯の写真を出しているのは考えているなというふうに感じました。
昼間とは全然印相が異なってまいりますね

[250: 匿名さん]

あと何戸かな

[251: 匿名さん]

残りあと少しですかね？
2LDKはもう売れたみたいですね。

[252: 匿名さん]

間取りを見て気になったのですが、3LDKのバルコニー側のサッシは
ワイヤーが入っているように見えます。
そうだとしたら全てのサッシがワイヤー入りになるのでしょうか。
これは、マンションの地域・地区が防火地域の指定となっているからですか？

[253: 匿名さん]

ワイヤー入ってますね

[254: 匿名さん]

ワイヤー…

[255: 匿名さん]

立地、専有面積、間取り、規模、いずれの面からも中途半端なマンションだと思います。

[256: 匿名さん]

それでも茗荷谷駅と千石駅を使えるのは大きい

[257: 匿名さん]

茗荷谷と千石のどちらへも徒歩10分以上と遠い上に、途中の坂も急だよね。
大塚、春日＆後楽園、千石、護国寺などの各駅にバス出た方が良さそう。
特に今のような季節や雨の日などは。

[258: 匿名さん]

千川通りより少し高台にはなっているとは言え、この立地だったら千川通り沿いに建つ住友のシティハウスと大差はないね。将来南側に高い建物が建つリスクも考えると、住友シティハウスの方がマシかもしれない。入居後の管理上のリスクを考えても、こちらよりも戸数が多い住友物件の方が安心だと思う。

[259: 匿名さん]

住友シティハウスは完全に坂下、氷川下町、昔田んぼだから嫌だな
あの辺り昔はよく水害が起きていたし。
地盤良くないから地震時の揺れ方はリビオとシティハウスで違うだろう。

[260: 匿名さん]

残り3戸？

[261: 匿名さん]

最近のゲリラ豪雨では大丈夫でしたか？

[262: 匿名さん]

雹が降ったね、この間。

平成12年から16年の浸水実績図はこれ↓

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

谷地より丘陵上の斜面や尾根付近の方が水が出るというふしぎな区なんです、文京区って。
おそらく低地の治水に変態的なレベルのリソースを割いているのではないかと邪推

[263: 匿名さん]

古地図見ると、このマンションの場所は昔は丸山町だったんですね。
林町ではなく。

[264: 匿名さん]

ここは販売戸数が旧地権者用住戸を除くと31戸ですが、現在までにどれくらい成約となっていますか？
物件概要ではこれまでの販売で残っている先着順住戸が3戸、これから販売される第二期2次が2戸だそうです。既に建物は竣工済ですが、最終期販売はいつになるのでしょう。

[265: 匿名さん]

1LDKが若干残ってるんだと思う
3LDKはあと2戸でしょうか？

[266: マンション掲示板さん]

ある程度値引きいれて販売してるんだろうけど…
食洗機なかったりキッチンカウンター等が安っぽい人工大理石だったりサッシが全て網入だったり同レベルのマンションと比べてコストダウンがきついかな

[267: 匿名さん]

エントランスもそこそこ高級感あるし、地盤もそう悪い場所じゃないから悪いマンションじゃないよ

でもディスポーザーは欲しかったかなあ、あれ後からつけられないから

[268: 匿名さん]

結構売れ行きいいね、もっと苦戦すると思ってたけど。

[269: 匿名さん]

サッシが網入りは良くないんですか？

[270: マンション検討中さん]

営業さんからは、今までの住民アンケートを元に、満足度が低いものやランニングコストがかかるものは省き、エントランスの高級感は維持して、緩急つけた結果を物件価格に反映することで満足度を高めてると言ってました。

個人的にはサッシの網目がいやです。
せっかくの眺望も網目こしになっちゃいます。あとディスポーザー。まあ高級物件ではないってことで…。

[271: 匿名さん]

完成して４か月も経ってまだ売ってるんだから十分苦戦でしょう。
エントランスには造花置いて高級感出そうとしてるけど、狭いです。
オートロックがひとつしかない賃貸仕様。
内廊下は空調無いし、部屋の仕様も良くない。
ディスポーザーはこの戸数だから仕方ないと思うけど、かなり安普請のマンションです。
しかし、安い！
文京区でこの値段、非常に安いと思います。
きっと売り方失敗したんだろうね。

[272: 匿名さん]

この戸数でディスポーザーなんか付けたら管理費がすごいことになる。
３３戸程度でディスポーザー付きって超高級物件だなｗ
それはさておき上の方も書いてる通り安っぽい物件だけど、この価格なら全然ありだな。
リセールも期待できそう。
売れないのは東急リバブルのせいだな、きっとｗ

[273: 匿名さん]

この立地でこの売れ行きは頑張ってると思うけどねえ

[274: 匿名さん]

なんだかんだ言っても文京区の一応高台(谷底ではない)ですから売れるでしょう。
茗荷谷駅も使えるし、林町小学校が学区ですしね。
池袋、護国寺、江戸川橋、春日、根津に行けるバス停が近いのも良い。
千石２丁目でも大通り沿いなので震災時の火災に巻き込まれにくそう。

[275: マンション検討中さん]

>>272 匿名さん
リセールに関してこの辺りの不忍通り沿いの物件はそこそこ中古市場にでてくるので相場を確認しておいたほうがいい

[276: 匿名さん]

内廊下で空調が無いと中住戸では室内に風を通すことができませんね

[277: 匿名さん]

空調ありますよ