リビオ文京茗荷谷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

リビオ文京茗荷谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://l-bunkyo-m.jp/index.html

所在地：東京都文京区千石二丁目235番1・238番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩12分
都営三田線 「千石」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：39.47平米～72.57平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：名工建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

玄関すぐがトイレなのは自分はいいと思いますが
今はオートロックがありますからマンションだと訪問販売の方と話すなんてことはめったにないと思いますよ。

それよりはリビングスルーの間取りなのが気になるかな
家族住まいとしてはいいですが、家族間の生活スタイルが違うと部屋にいてもリビングの音が聞こえてきそうなのが心配です

[22: 匿名さん]

茗荷谷の三徳前で営業がティッシュ配ってたが
あそこに買い物来る人がここを買うとは思えん

[23: 匿名さん]

文京区のこのあたり物件供給過多になってるから
価格的にある程度メリットないと厳しいねぇ

[24: 匿名さん]

新しい間取りなぜか洋室がサービスルーム扱いなんだな

[25: 匿名さん]

>24さん
2LDK+SのBタイプですか？
唯一のバルコニーに面した居室がサービスルーム扱いとなるのが
不思議ですが、窓からの採光性が低いと言う事なのでしょうか。
シロウト目では小さな滑り出し窓が1つだけの洋室(3)の方がサービスルームに
見えてしまいます（汗）

[26: 匿名さん]

日照時間の関係で居室はサービスルームに成るみたいですよ。
どうやら居室とするにも細かいルールが有るらしいですよ。
だから階数的なこともあるのかも。
階数によって日照条件変わっていきますからね。
一応確認してみたほうがいいかとは思いますが、おそらくそうじゃないかと思いますよー

[27: 物件比較中さん]

エントランスは豪華ですね

[28: 匿名さん]

再来年竣工か。
まだまだ時間あるからゆっくり売るのかな

[29: 匿名さん]

あまり人気ないのかな
勢いないね

[30: 匿名さん]

価格が出てこないとって感じでしょうか

[31: 匿名さん]

そう思います。
検討のしようもないですよね、価格がないと。
立地とかもそうですけれども、結局金額ありきというところだと思いますので。
竣工自体も再来年ということで相当時間もあります。
売る側もまだガンガン来ている！という雰囲気でもないですし。

[32: 匿名さん]

ギリギリまで相場と周辺物件の売れ行きを見て決めるんでしょうけど、
まぁいいお値段になりそうですよね

[33: 不動産購入勉強中さん [男性]]

全くこの物件盛り上がってないね

リビオは全般的に盛り上がらないことは知っているが

[35: 周辺住民さん [男性 50代]]

区役所で測量士に嘘の説明をされて、間違った境界確定図に捺印させられた。って話をしている人がいました。区役所の人は裁判して下さいって説明してました。ここの境界確定図は2種類あるそうですよ。最初の境界確定図は元々あった文京マンションが新日鉄と等価交換する事になっていた時の物、もう一つは新日鉄プロデュースでの等価交換を諦めた後に新日鉄に土地を売却した後の物だそうです。境界に紛争がある物件を売り出すとはロクでもない会社だと思います。境界に紛争があるまま工事を進めるのも逝かれてると思います。裁判はいつ始まるのか分かりませんが、後々管理組合が裁判の当事者になって裁判に負けたら違法建築物になりますよね。資産価値の無い建物になり売るに売れない建物になる可能性は捨て切れません。裁判に負けて違法建築物になれば資産価値はなくなります。イコール担保価値は無くなるのでローンを組んでマンションを買った場合に銀行より一括返済を求められる可能性も有るのではないでしょうか。それに敷地面積が変われば建ぺい率や容積率も変わりますからね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[36: 匿名さん]

やっとコンセプトルームがOPENしたくらいなので、
まだまだ情報が出てきていない・・・というようなかんじなのでしょう。

気になるのは非分譲住戸。
３３戸中５戸が非分譲住戸ということです。
地権者さんと等価交換したお部屋なのかな？
実際に住まわれるのかなぁとか、賃貸に出されるのかなぁとかありますが…。
大きなマンションではないので、
なんとなく割合が大きい用に感じました。

[37: [男性 30代]]

35さん
どういうこと？

[38: 匿名さん]

ホームページみただけだけど結構天井の梁がキツイかな

[40: 匿名さん]

３ＬＤＫの間取りを見たのですが
使いやすい仕様になっていて、日差しも入り日中は明るい感じがしました。
ただ、４．６畳の部屋は少し使い勝手が悪い気がしますが。。

[41: 匿名さん]

39さんありがとう。
34はそういうことだったか。

ルサンクを彷彿させるねえ。

[42: 匿名さん]

設備仕様はいい感じだね。
文京区の高額マンションに相応しい。

[45: 匿名さん]

浴室に窓があるのがいいね

[47: [男性 40代]]

まぁ人それぞれですから。

自分はマンション購入にあたっては
カタログのどこにも出てこない
近隣との対応が一番気がかりです。

[50: 匿名さん]

近隣との対応は、マンション周辺を見ているとわかってくるのでは。
反対が1軒でもあった場合は、反対のポスターやのぼりなどが建てられていますので。
ない場合はだいじょうぶなのでは。
あとは近隣の方に話を聞いてみるとか…。
ご迷惑になってしまうかなぁ。

[51: 匿名さん]

こういうスレでご近所情報とか聞けるとありがたいんですけどね。
ただ私がもし近所のマンションのことを聞かれたとしてもマイナス意見はあまり言わないかな…。
自分で現地を何度も歩いてみるなどマメな行動も必要かなと思います。
設備仕様が公開されたんでしょうか。水回りが良いですね。キッチンも素敵です。

[52: 匿名さん]

この立地で坪単価３８０万ごえらしい。
バブルですね。
設備仕様も貧弱だし…うーん。

[53: 匿名さん]

380万！マジですか…
グローリオの1期売り出しが9戸だったらしいですが、
ここも苦戦間違い無しですね

[54: 匿名さん]

文京区に住みたい人が予算的に仕方なくって物件な立地なんだが
文京区のいけいけな流れに乗ったんでしょうね
苦戦はおり込み済みで竣工まで一年以上あるしじっくり売る気なんでしょう

[55: 匿名さん]

そんなにしてしまうのですか？
もう少し抑えてくるかと思っておりまして驚いております。
文京区は子供さんがいる世帯には特に人気であるという話を耳にします。
そのような事情が影響してこの価格になっているのでしょうか
ただでさえどこも物件価格が上がってきているというのに…。
でもこの値段さえも後から振り返るとお得だったと思えてしまう状況が出てきそう。

[56: 匿名さん]

文京区ではなかなかない眺望プレミアムらしいよ

[57: 匿名さん]

また販売時期が延びたね
苦戦しすぎ

[58: 匿名さん]

70m2の7000万クラスの文京区物件って、
もうほとんど壊滅状態なんですね
江戸川パークハウスか護国寺ブランズでも買っとけば良かったなぁ

[59: 匿名さん]

最低価格がだいぶ下がったね
モデルルームで聞いたときは南東７０㎡で7千万後半だった
まぁその価格じゃ売れんわな

[60: 匿名さん]

年明けに予定販売価格発表会が開催されるようですが、まだ正式な価格という訳ではなく販売までに微調整が繰り返されるのでしょうか。
今は価格の様子見をしてますが、もう少し下がってきますかね？
度重なる延期となっているようですが、販売はいつ頃になるんですか？

[61: 匿名さん]

販売開始は２月中旬予定とのことですね
要望がつかなければまた延期もありえますけど
ホームページもリニューアルして
前のような眺望売りではなく文京区ブランドを前面に出したものになりましたね
これは正解でしょう

[62: 匿名さん]

HPが綺麗になって好印象。
価格も予定価格が載っているし
間取りも家具の配置付きなのでわかりやすいね。

[63: 匿名さん]

ここはどの部屋も面積が70前後とこじんまりとまとまっているので、
共稼ぎ世帯を対象にしているのでしょうね。
公式サイトのコピーにも都心で活躍するご家族の～という枕詞が
ついているので、ファミリー世帯は少なくなると予想します。

[64: 匿名さん]

駅から遠いのがネック

[65: 匿名さん]

このあたりは供給過多だねー
どこも売れ行き鈍いしどうするんだろう

[66: 匿名さん]

3月上旬に発売開始延期とのこと。
強気に行き過ぎて販売時期を逸した感がある。
その間に株価も下がったし文京区の物件も供給が増えてきた。
もう一段価格を下げざるを得なくなるのでは。

[67: 匿名さん]

茗荷谷＝みょうがだに

漢字が読めない人もいそうですね。文京区、住みやすそうです。高台の立地なので、眺望もいいのかな。70㎡で6900万円なのはやっぱりと思いましたが、このあたりでも手に入れやすい価格帯のってないんでしょうか。

完成予想図もかっこいいなと思います。

[71: 匿名さん]

駅から遠い。最寄りは千石なのに何故かマンション名は茗荷谷。不忍通り幹線道路沿いの窪地。マイナーbrandなのに何故か高い。売れる理由が無い。

[72: 匿名さん]

第一期もようやくはじまるし売れる目処はたったんじゃない？

[73: 匿名さん]

売り出し戸数が楽しみです

[74: 匿名さん]

第一期申し込みで食器棚つけてくれるらしい

[75: 匿名さん]

いつも思うけど、食器棚とか洗濯機上の戸棚とか、ケチケチせずに標準で付けて欲しい

[76: 匿名さん]

第一期はどれくらいでるのかな？

[77: 匿名さん]

>75さん
確かに(笑)
全て標準でついている物件は販売価格が割高なのでしょうけど、
最低限の設備で、オプションをつけさせる事で儲けるような
物件もどうかと思いますよ。
オプションの方が絶対高くなるんですから。

[78: 匿名さん]

食器棚は家具として良いモノを持ってる人も多いのかもしれませんけど、洗濯機上のスペース活用家具って、使ってても安いパイプラックみたいヤツだと思うんですよ

あれば殆どの人が喜ぶ収納なら、スケールメリット活かして標準で付ければ割安で済むはずなのに〜
って思ってちゃうんですよね

[79: 匿名さん]

販売が地味に延びてる？
中旬開始予定だったような

[80: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>79
販売出来なくて当たり前でしょ。
隣地と境界で揉めてるんですから。
今契約すると重要事項説明書に隣地と隣地境界で揉めている為、違法建築物になり確認済が取り消される可能性が有ります、若しくは検査済証が取れませんって書か無くていけなくなるからね。

[81: 匿名さん]

その件については大丈夫なんでしょうか結局。
キチンとすべて条件が揃ってからマンションのアナウンス自体しているものだと思っていたので
ちょっとびっくりです。
揉めているということは、きちんと境界が設定されていなかったんですか？

[82: 匿名さん]

今のところここは割安だわな

[83: 匿名さん]

駅から徒歩１０以上という立地はけして便利とは言えないかなと思います。
せめて駐車場は全戸分確保されていると良いのにと思いました。

[84: 匿名さん]

この立地で駐車場全戸分作るスペースがあったらその分戸数を増やした方がデベロッパーの利益になるでしょ

[85: 周辺住民さん [男性 40代]]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[86: 匿名さん]

また販売延期じゃん
どうするのこのマンション

[87: 匿名さん]

ここは地権者さんがいらっしゃるのですよね？
非分譲住戸があるということですから。
以前はどうだったのかしら、、、と思いました。

販売自体は落ち着いてからじゃないとなりませんね。
いろいろと影響してしまいますから。

[90: ご近所さん]

最近NIPPOの株価が下がっているのはルサンクというより震災復旧談合の件のせいですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[91: 匿名さん]

販売予定価格の発表会があると公式サイトにアナウンスがありましたが、それっていつなんでしょうか。
昨日と今日っていうことだったのですか？
参加された方いらっしゃいますから、よろしくお願いします。
会の方の参加者は多かったのでしょうか。

[92: 匿名さん]

ついに来週末から第一期スタートだね
最初の予定価格から1000万近く下がってる部屋もあるらしい
文京区に住みたければ選ぶのはリビオ

[93: 匿名さん]

文京区としてはまともな値づけ

[94: 物件比較中さん]

（仮称）文京区千石2丁目共同住宅新築工事
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=26587

>>35
林田力さんに相談しましたか？

[95: 匿名さん]

ルサンク事件について
NIPPOの企業姿勢の問題を追い続けている林田力さん

[96: 匿名さん]

先日モデルルーム見学してきました。
気になっていた立地は思ったより悪くありませんでした。まだ建物は建ってませんが日当たりは良さそうです。
間取りも癖がなく使いやすそうです。
文京区なのに良心的な価格でした。
ゴールデンウィーク中にもう1度お話を
伺いに行く予定です。

[97: 匿名さん]

↓は千駄木ですけど
http://en-us.facebook.com/1686808318245989/posts/1708853816041439

不忍通りは揉める物件が多いですね。

[98: 匿名さん]

>>97
これ、プラウド予定地の隣のマンションからの投稿だよね

両方のマンションは高層だから、どっちも周りに大迷惑かけてる

[99: 匿名さん]

文京区価格じゃないのですか。
良心的かも。
茗荷谷とは言え、
駅まで10分越えてしまうというのが大きいのでしょうね。
予定価格から大幅に下がった物件もあるということで、
ニーズをくみとった形でしょうか。

[100: マンション検討中さん]

ここはファミリーにはどうなんでしょう？

[101: 匿名さん]

先週モデルルーム行ってきました。
私の家族もそうですが小さいお子さん
のいるファミリー層のお客さんが
ほとんどでした。
実際購入した方々の家族構成はどうなんでしょうね。

[102: 匿名さん]

私もモデルルーム行きました。
嫌いでもないです。境界の問題ちょっと不安ですけど。
どうですか。検討中ですか。

[103: 匿名さん]

やっぱりファミリーが多いんじゃないですかね。
茗荷谷はファミリーに人気っていう話ですし…とはいえ、駅からだいぶ離れちゃいますけれど。
小学校はどこなんですか？
窪町小学校が人気という話を聞きましたが、ここは通学区ではないのですか？

[104: 匿名さん]

ここは林町小ですよ。
どうなんですかね。
駅から若干離れている感じしますね

[105: 匿名さん]

<<102さん
101です。私も検討してます。
価格が現実的なので。
現地の印象は思っていたより
良かったです。

小学校もみてきましたが近くて
よかったですよ。
確かホームページに校長先生が
出てます。女性の校長先生でした。

[106: 匿名さん]

この間物件の予定地を見に行ったのですが、隣接した家屋に少々パンチの効いた張り紙（看板）があり正直気になりました。
トラブルがその隣接地とであれば、そうそうすぐには解決しそうにない気がしました。
仮に争ったまま完成、引き渡しがされても所有者として頭を悩ますのではないかなと思いましたが、トラブル中というのは本当なのでしょうか？

[107: ご近所さん [男性 50代]]

>>106
このマンションは測量図と公図と設計図の敷地面積、敷地形状が整合してませんよね。

[108: ご近所さん [男性 50代]]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[109: 匿名さん]

<<108
検討する事は自由だと思いますけど。
一応販売員さんに聞いてみますが
私はこの間取りが気に入っているので。

ご忠告ありがとうございます。

[110: ご近所さん [男性 50代]]

>>109
新日鉄興和不動産が隣地の土地所有者を騙して土地を奪い取り、元々の敷地は面積、敷地形状では建たない建物を強引に建築しているのです。完成しても検査済み証が取得出来るかどうか分かりません。違法建築物を建てているので竣工しても使用する事は出来ませんから直ぐに解体の憂き目にあいます。よってプランが気に入っているとか本末転倒なんですよ（笑）貴方は少々おつむが弱そうですね（笑）自分の気持ち本位で要点がずれた女性ってたまに居ますよね（笑）
販売員の東急リバブルは販売代理です。売主の新日鉄興和不動産が東急リバブルに本当の事を説明しているとは思えません。この様な重大な欠陥が生じたならばまともなデベロッパーであれば問題が解決する迄建築を進めませんし、販売代理の東急リバブルも販売活動を行わないのが常識です。契約するかどうかは自己判断です。完成して住み始めた途端、隣地から敷地の返還訴訟を起こされて引越した途端に被告になる可能性が高いですよ。地積の更正登記は出来ない物件なので裁判になれば新しく出来た管理組合はまず敗訴します。敗訴するという事は違法建築物である事が確定しますので、行政から使用禁止を命じられ、解体命令が発動されますよ。勿論解体費用は管理組合の負担です。住めないマンションのローンと解体費用を払い続ける事になる可能性が有りますね。

[111: 匿名さん]

>>110
所有者から騙して土地を奪いとり、の経緯を教えてください。現在の所有者は新日鉄〜なのですか？
法律について詳しくないですが、マンション購入者は善意の第三者となり裁判となってもマンションはそのまま使えるんじゃないでしょうか？

[112: 匿名さん]

>>111
> マンション購入者は善意の第三者
それは違うのではないかな。東京都不動産業課で相談にのってもらえますよ。

>>106
> 隣接した家屋に少々パンチの効いた張り紙（看板）があり
写真はありませんか？

[113: 匿名さん]

>>112
善意の第三者ということは間違いないと思うのですが、それが違うとなると悪意あるということになりますよね？？

うちは契約してないので相談も何も。

[114: 匿名さん]

>106さま
どのような看板だったのでしょう？私も写真を拝見したいです。
近隣住宅による大規模な住民運動ではなく、隣に接した家1軒だけが反対しているということですか？

また、ご近所さんの仰っている内容の真偽を確認するにはどちらで調べればよいのでしょう？
竣工してもすぐに解体される恐れがある等、売主がそのようなリスクを理解しながら建て続けるとは信じがたいのですが、どなたか詳しい事情をご存じの方はいらっしゃいませんか？

[115: 匿名さん]

妄想が炸裂しちゃってる感じかな？
触らぬ神に祟りなし。

[116: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園のような事件もあるからなぁ

[117: 匿名さん]

＞１１４さま
営業の人はちゃんど書類を持っているので問題ないと仰ったけど、どうなんですかね。
BBSを見るとやはり不安です。

[118: 匿名さん]

105さま
１０２です。
値段的にはね。高地だし、高速の隣りでもないし、
駅からちょっと遠いですが、コスパがよいと思います。
境界問題が懸念

[119: 匿名さん]

販売員の説明は書面にしてもらうのがいいです

[120: ご近所さん [男性 50代]]

>>117
文京区で確認申請の概要書を見ましたが、確認申請の敷地図と法務局で取れる公図での敷地形状が違いました。北側マンションの敷地の中に北側マンションの所有する私道があるのですが、そもそも建設中のマンションはその私道には接道されていません。しかし、確認申請図では北側マンションの敷地の中に走っている私道に接道されている事にして確認申請が提出されています。建築士の方に聞いたのですが、不忍通りの他に北側の道路にも接道されている事にすれば角地扱いになり建ぺい率の割増や避難規定等の法令が満たされ床面積(販売面積)が増える事で売上及び利益が増えるので新日鉄興和不動産は隣地の敷地を計画敷地に取込み販売していると思われます。それがバレてしまいトラブルになっているのでしょうね。新日鉄は元々の敷地境界から私道に接する迄の敷地を買い取れなければ建築基準法違反のマンションになり違法建築物となりますね。
ローンを組んでも住めないどころか訴訟に巻き込まれ解体費用まで負担する事になりかねませんね。
販売員が言っている問題無い事を証明する書類とはなんでしょうか？