リビオ文京茗荷谷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

リビオ文京茗荷谷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://l-bunkyo-m.jp/index.html

所在地：東京都文京区千石二丁目235番1・238番13（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩12分
都営三田線 「千石」駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：39.47平米～72.57平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：名工建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[165: 匿名さん]

ここの敷地の坂下の方面で大規模な解体工事を行なっています。
気になったので近隣の方に聞いたら住友不動産が10階だか13階だかのマンションを計画している様ですね。
リビオは眺望を売りに販売してますが、どうなんでしょうね？
今は、2階、3階建ての建物しかないので眺望は良いと思うのですが。
その辺のことを販売員さんから聞いている人はいますか？
業界人どおし繋がりはあるので当然リビオの売主さんもその計画は住友不動産から入手して把握していると思うのですがどうなんでしょうね。

[166: 匿名さん]

他の物件と比較検討するにあたり建築概要書を拝見しましたが、不忍通りは拡幅計画がありますよね。現在の道路境界線より約6メートルもマンション側に道路が広がりマンションの敷地が道路として取られてしまいます。その時、このマンションは建ぺい率や容積率をオーバーしないかどうかと言う問題や建て替える時に元の面積を確保出来るのかどうかと言う問題があります。
この辺りの話を今度販売員さんに聞いてみようと思いますが、既に聞かれた方はいらっしゃいますか？
問題だと思っているのがその時建物の壁際、つまりエントランスの出入口扉から道路まで約20センチ位しか離れていないという事です。今は道路際からスロープで出入口までアプローチされていますが、道路が拡幅された時は出入口から道路に跳び下りる事になるのでしょうか？
ちなみに緑に囲まれたエントランスのパースがありますが、あの緑は道路が拡幅されたら全て無くなってしまうんですよね。さみしいですね。

[169: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[172: 匿名さん]

買い物は普通に選択肢がある状態で良いということでいいのかな。
スレッドを読んでいて感じました。
サントクやライフがあれば、いいでしょう。
１店舗しかないと寂しいですが、
複数あって選べることができると、結構いい。
買うもののバリエーションもかたよることもなくっていいですものね。

[178: 匿名さん]

>176さん
ご指摘のジャーナリストさんについて調べてみましたが、ご自身が被害に遭われて訴訟を起こし売買代金を取り戻した経緯があるようです。
以後、何冊か不動産業界の闇をとりあげた著作を書かれているようですが、実際に自分の足で現地取材されているとは驚きです。

[179: 検討中さん]

現地を見ました。
1階の壁を作ってましたのでどこまで計画道路が広がるのか良くわかりました。
道路が拡幅されると、エントランスの自動ドアが開いて一歩踏み出すといきなり歩道に出る事になるんですね。
ここは坂道の途中にあるので、凄い勢いで下りてくる自転車と衝突事故が発生しそうです。
坂道を勢い良く下りてくる自転車を見て思いました。
配慮の無い設計だと思います。
パースに描かれている緑も道路の拡幅工事と共に無くなると思うと殺風景ですね。
既存不適格な上に隣地と揉めている様だし、それだけのデメリットを払拭する材料が現地を見ても見つけられませんでした。
既存不適合建築物は担保価値としても70%とか60%とか掛目が入るそうですが。まあ、その辺は金融機関によるかと思いますが。

【No.173～本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当】

[181: 匿名さん]

すべて角部屋ということで、タイプによってかなり人気の偏りは出てくるのではないかなと思います。
値付次第というところもあるのかな。
Dタイプが北西向きということかな？
冬場は日が入ったりするのでしょうか。
コンパクトなタイプですので、あまり日当たりなども気にならない単身者向け？

[182: 通りがかりさん]

環境の割りに高過ぎ
全然茗荷谷じゃないし(笑)

[183: 匿名さん]

これでも安くなったんだよ

[184: 匿名さん]

１８３様、そうなんですか？価格下がったのですか？
このあたりは人気の地なのでしょうか。
駅に特別使い分けでもないし、環境的に便利ともいいがたいです。
相場なのだとしたら、部屋もごく普通なので高すぎるというを感じました。

[185: 匿名さん]

春日のクレビアが新価格で売れ行き好調だったので文京区の他物件が追従した。
去年の11月頃モデルルームいったけどここのAタイプで2階で7800円台だったよたしか。
こんな場所そんな価格で売れるわけないから売り出しのときには1000万くらい下げてだしたみたいだけど。

[186: 匿名さん]

今までの流れがイケイケ（古くてすみません）過ぎたということがあったのかもしれませんね。
お値段、これで落ち着いてくれば、
また新たに検討したいなと考える人が出てくるのかしらと思うのです。
これくらいで適正価格と考えて良いのでしょうか。数年前と比べたらさすがにまだお高いのかもしれないですけれど・・・

[187: 匿名さん]

4900万円の2LDKは何階でしょうか？
２階くらいでしょうかね。
南向きみたいですが日当たりはどうでしょうね！

[188: 匿名さん]

近くのグローリオ、シート取れましたね。んーって感じだけど。
グローリオ、リビオ、パークハウス小日向、プレシス小石川共にグレー〜茶色がベースで同じ感じに見えてしまいますが文京区はグレーor茶系が流行り？

[189: 匿名さん]

高級感があるからじゃない？
ちかくのベレッサは黒系で高級感あるね
最近できたディアナコートは白系だったかな

[190: 匿名さん]

上のブランズも濃い茶系と黒と白のコントラストですな。

[191: 匿名さん]

みなさんここはいい物件だ

[192: 匿名さん]

今、第２期の要望書を受け付けているところですが、第２期は３戸だけの販売なんですね。３３戸中、地権者さん住戸は２戸。一般分譲分は３１戸です。そのうちの３戸が２期の販売分ですが、第１期ってそもそも何戸を販売したのでしょうか。　内廊下で角部屋、マンションの仕様としては高くなりやすいような感じなんですよね・・・。

[193: 匿名さん]

以前モデルルームを見に行ったので、9月半ばで閉鎖の案内が来ました。販売再開は来春の竣工時だそうです。

[194: 匿名さん]

>>176さん

林田力さんはインターネットTVで
ルサンク事件を報じた方と思います。
http://youtu.be/q2UTnaS3trQ?t=3445

朝日新聞や東京新聞の記事より早かったです。

[195: 匿名さん]

約一年販売してこの様とは
最初価格を欲張りすぎたのが裏目だな
去年からいまの価格設定にしていれば目処がつくとこまではいっていたろう

[196: 匿名さん]

完売しましたか？2016年で9月半ば閉鎖だったようですね。モデルルームも既にないのでしょうか。もしくは販売中止に？

[197: マンション検討中さん]

この物件一体どうなってしまったのか
ホームページが丸々無くなり不気味…

[198: 匿名さん]

茗荷谷のモデルルームはなくなってました。
セコムの方は、現地モデルルームになったようです。
ただ、現地の工事は続いてるので販売中止はどうかと思います。

[199: 匿名さん]

竣工後販売に切り替えたんでしょ
来年になればまた情報出てくると思うよ

[200: 匿名さん]

この下にまた、別のマンション計画ありますね。
こちらは、千川通りに面してますし、確か住友？

施工後販売でも苦しそうですね。

[201: 評判気になるさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[203: 通りがかりさん]

前通りましたが、黙々と建築は進んでます。竣工後販売再開だそうです。皆さんおっしゃる通りですね坂下の住友物件との動向が気になります。

[204: 口コミ知りたいさん]

坂下のスミフのスレ、ないの？

[205: 匿名さん]

スミフは、最近やっと土地ならしが終わったとこなので、
まだHPにも出てない。

[208: 通りがかりさん]

[No.206～本レスまで、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[209: 通りがかりさん]

[No.155～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[210: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[211: 通りがかりさん]

近所に住んでます。
今週西側の足場がばれました。

すごくカッコいいのに、残念です。

[212: 中の人]

工事が超超遅れているので
引き渡しが出来ないのです

[213: マンコミュファンさん]

販売再開ですね

[214: 通りがかりさん]

名前が変わったのかな？

[215: マンコミュファンさん]

名前は変わってません
すでに契約者がいるので今さら変えられないでしょう
ヒカリテラスというのはコードネームですね

[216: 匿名さん]

HIKARI TERRACE（ヒカリテラス）で検索しても公式ホームページヒットしました。名前は、茗荷谷の名前も残しつつ、ヒカリテラスという名前でも売る感じです。

http://l-bunkyo-m.jp/?iad=yahoo-sem1604-spec-txt25

4月に建物完成。3LDKから1LDKまであり、ホームページに家族の写真があったのでファミリー向け物件になる予定なんでしょうか。1LDK39平米なので1人暮らし用な気もしますし、子供1人の夫婦共稼ぎ世帯向けになりそうな予感。

教育の森公園が気になりますね。どんな公園なんでしょう？

[217: 通りがかりさん]

教育の森公園は、ドラマ撮影でも使われるよ。最近は、校閲女子とか

あと、区民が使える体育館やジムもある

[218: 匿名さん]

教育の森はほんとにちびっこには楽しいと思いますよ！遊具が小さい子供向けという感じのものもありますから。

うちも子供が小さいときに行っていました。夏はじゃぶじゃぶ池もあった。今もあるのだろうか？あるとするならば、とっても楽しいんじゃないかな。

小さな子供がいても入りやすいカフェもあるし子供がいる人には暮らしやすい街だと思います。

[219: 通りがかりさん]

これだけ売れないマンションになっちゃったんだね。
最初は平均坪単価380万くらいだったんだから
出足でつまづくと今の時代取り返しつかないね

[220: マンション検討中さん]

2階の4900万円2LDK見て来ました（Cタイプ）。リビングの窓が…。腰高と言われてましたが実際見ると壁が自分の顎のあたりまであります。その上が窓。外は隣のマンションの下の崖の部分。バルコニーに出るにはキッチンから、細長いドアを開けて出るのみ。

不忍通りに面した1LDKの4階は思ったより明るいです。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[221: マンション検討中さん]

>>220 すみません、顎のあたりまでとは、身長160センチの場合です。

[222: 匿名さん]

７階のモデルルーム見学しました。
あまり期待せず行きましたが想像以上に良かったです。通りの音も全く気になりませんでした。
完成してる物件は内装カラーやオプションは選べないものの実際の日当たりや眺望、音を確認できるので安心できます。入居も始まってるみたいですね。
早めに判断しようと思います。

[223: マンション検討中さん]

千石駅からもアップダウンがあり、残念なことにハザードマップでは青色なんですよね、ここ。
坂の下り道の途中にあります。ほぼ坂道降りたところかな？
不忍通り沿いで、自転車も車もすごい勢いで走っていくので玄関口がすごい埃っぽいですね。

[224: 通りがかりさん]

近所に住んでます。千川通りの下水道改良が予定されており、水害は解消されると期待しています。それより、こちらは坂の途中で自転車の往来が激しい方がマイナスかと思います。
ウチも不忍通り沿いです。建物の中だと通りの騒音は許せますが、玄関出た瞬間現実に戻される感じがします。

[225: 匿名さん]

224さん、参考になる書き込みありがとうございます。坂の途中…そうなんですよねぇ。自転車は丁度速度を緩めないという感じなのかしら。気をつけないとなりません。

家の中が静かであればとりあえずは良いと思う人だからこのあたりを考えるのではないかなと思います。そうでない場合、もっと静かな地域を最初から選択するのでしょうから。この辺りだったら大通りではなく内側の方とか。

[226: 通りがかりさん]

>>225 匿名さん

224です。
リビオの前あたりで坂が急になるので、自転車は気をつけて通らないとついついスピードが出てしまうように思います。

道が広がった方が安全かも知れませんが、前述にもある通り、こちらは玄関出てすぐに歩道になる設計ですね。

[227: マンコミュファンさん]

>>223 マンション検討中さん

ここはハザードマップで何も付いてませんよ。

[228: 匿名さん]

このあたりは地盤は大丈夫なんですかね？

[229: 匿名さん]

明治時代の古地図によると現在の千川通りの東寄りに川が流れている。現在の千石三丁目交差点の東側に猫又橋という橋が架かっていた。今も猫足風の橋脚が残っている。よって地盤は推して知るべしだが、丘陵の麓で一応先史時代から陸だったので安定地盤までは浅いと思う。東日本大地震の時も液状化はなかった。あとは販売センターで柱状図を見せてもらってください。

[230: 匿名さん]

ありがとうございます。
坂下(千石三丁目交差点)より6~7ｍ高いので、そこに比べたら地盤はいいですかね。
江戸時代の地図を見ると林大学頭の端っこあたりですかね？

[231: 匿名さん]

>>230
坂をなだらかにするために大正時代に不忍通りを土盛りしたという話があるので柱状図を見ないと何とも...明治時代には千川通り沿いは水田だったそうなので湾岸よりはマシだと思うが地盤はあまり期待しないほうがいい。ただ茗荷谷みたいに水害もありーの軟弱地盤ありーのの偽台地には負けてないと思うし、本郷や白山の一部に見られる土盛りや擁壁のある崖地と比べればまだマシなほうだと思う。

[232: 匿名さん]

不忍通り自体は切通しだし、坂下あたりが土盛りだとしてもそんなに昔なら水は抜けてるだろうし地盤の心配をする必要はないと思うんだけど。
谷底より4m高くなってるのはもともとの地形？
古地図見るとちょうど崖部分ですね。

[233: 匿名さん]

>>231 匿名さん
茗荷谷本郷白山の台地と当地が互角とは斬新な見方ですね。それが正しいならもっと売れて良さそうですが。

[234: 匿名さん]

マンション自体はかなり良いと思う。
外観も内廊下設計も。
売れてないのは特に1LDKだと思う。
このあたりだと一人暮らしよりDINKS、ファミリー向けじゃないの？

[235: 匿名さん]

今1kとかの単身者物件ってだぶついて空室が駅近でも多いんだよね。1LDKもじきに溢れてくるから作るだけムダな気がする。文京区では3LDKの希少価値が高いからそういう物件を作って欲しいな。価格が一億超えてくるから誰も買えないよーってことだろうが...

[236: 匿名さん]

71m2の間取りに興味ありましたが残念ながらほぼ売れてました。
1LDKはまだ結構ありましたね。
やっぱ文京区で単身用は難しいんですかね。

[237: マンション検討中さん]

単身者向けマンション経営をサイドビジネスにするのが一時期流行ったからね〜、でもそろそろポジションチェンジするべきだろうな

[238: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[239: 匿名さん]

単身用1LDKって分譲もいずれ（或いはすぐに）賃貸ってイメージだよね。でも自分が単身で賃貸探した時に千石徒歩10分を借りるかって考えると微妙かもわからんね。築浅お洒落物件を求める層はもう少し派手な立地を好むだろうし、仮住まいだから見た目はどうでもよく兎に角利便性っていうならもう少し駅近を探すだろうし。ここは立地がファミリー向けっぽいから1LDKが残ってると聞くと何となく納得。

[240: 匿名さん]

ここの1LDKならDINKSでもいけると思います。

今の時点でどれくらい入居していますか？

[241: 匿名さん]

マンション名で地図で検索しても未だに表示されないですね。

[242: マンション検討中さん]

HIKARI TERRACEでグーグルマップを検索すると茗荷谷駅にマーカーが付いてる...なんでだろ

[243: 匿名さん]

ここの地面は昔から崖(高台)だったんですか？
それとも完全に崖下で、大正か昭和に嵩上げされたんですか？

[244: マンション検討中さん]

建具が安っぽく感じたのは、
私だけでしょうか。

[245: マンション検討中さん]

>>243
23mで安定地盤の礫層とあるので比較的地盤のいい明治時代の崖上だったんじゃないかと推測

[246: 匿名さん]

>>245 マンション検討中さん

それ、どこに書いてありましたか？
リビオ文京茗荷谷ですか？

[247: 匿名さん]

元々崖部分を切ったので、このマンションの地盤は強いと思われます。

個人的には坂下にマンションやお店などが増えて綺麗になるといいなと思います。
明らかに誰も住んでいない古い民家がある。

[248: 匿名さん]

3LDKのＢタイプは全て売れたんですかね？

[249: 匿名さん]

竣工写真出てたんですね。夜、エントランスのマンション名の所が光るのって何気に格好良いです。
昼間の写真よりも夜の写真のほうが多く掲載されているのですね。普通、マンション見に来るのって昼間ばかりですから、こうやってあまり人が来ない時間帯の写真を出しているのは考えているなというふうに感じました。
昼間とは全然印相が異なってまいりますね

[250: 匿名さん]

あと何戸かな

[251: 匿名さん]

残りあと少しですかね？
2LDKはもう売れたみたいですね。

[252: 匿名さん]

間取りを見て気になったのですが、3LDKのバルコニー側のサッシは
ワイヤーが入っているように見えます。
そうだとしたら全てのサッシがワイヤー入りになるのでしょうか。
これは、マンションの地域・地区が防火地域の指定となっているからですか？

[253: 匿名さん]

ワイヤー入ってますね

[254: 匿名さん]

ワイヤー…

[255: 匿名さん]

立地、専有面積、間取り、規模、いずれの面からも中途半端なマンションだと思います。

[256: 匿名さん]

それでも茗荷谷駅と千石駅を使えるのは大きい

[257: 匿名さん]

茗荷谷と千石のどちらへも徒歩10分以上と遠い上に、途中の坂も急だよね。
大塚、春日＆後楽園、千石、護国寺などの各駅にバス出た方が良さそう。
特に今のような季節や雨の日などは。

[258: 匿名さん]

千川通りより少し高台にはなっているとは言え、この立地だったら千川通り沿いに建つ住友のシティハウスと大差はないね。将来南側に高い建物が建つリスクも考えると、住友シティハウスの方がマシかもしれない。入居後の管理上のリスクを考えても、こちらよりも戸数が多い住友物件の方が安心だと思う。

[259: 匿名さん]

住友シティハウスは完全に坂下、氷川下町、昔田んぼだから嫌だな
あの辺り昔はよく水害が起きていたし。
地盤良くないから地震時の揺れ方はリビオとシティハウスで違うだろう。

[260: 匿名さん]

残り3戸？

[261: 匿名さん]

最近のゲリラ豪雨では大丈夫でしたか？

[262: 匿名さん]

雹が降ったね、この間。

平成12年から16年の浸水実績図はこれ↓

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

谷地より丘陵上の斜面や尾根付近の方が水が出るというふしぎな区なんです、文京区って。
おそらく低地の治水に変態的なレベルのリソースを割いているのではないかと邪推

[263: 匿名さん]

古地図見ると、このマンションの場所は昔は丸山町だったんですね。
林町ではなく。

[264: 匿名さん]

ここは販売戸数が旧地権者用住戸を除くと31戸ですが、現在までにどれくらい成約となっていますか？
物件概要ではこれまでの販売で残っている先着順住戸が3戸、これから販売される第二期2次が2戸だそうです。既に建物は竣工済ですが、最終期販売はいつになるのでしょう。