ザ・パークハウス 桜坂サンリヤン［旧：桜坂3丁目計画(仮)］ってどうですか？

[匿名さん]

三菱地所レジデンス ザ・パークハウス 桜坂サンリヤンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅徒歩3分の立地は便利そうですね。間取りや設備、価格はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：福岡県福岡市中央区桜坂３丁目288-1（地番）
交通：福岡市地下鉄七隈線 「桜坂」駅 徒歩3分
売主・事業主：三菱地所レジデンス・西鉄事業体

公式URL：http://www.mecsumai.com/sakurazaka322/index.html
売主：三菱地所レジデンス・西日本鉄道株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件情報の一部を追加しました 2015.11.5　管理担当】

[229: 物件比較中さん]

今時4000千万以下であります？

[230: 匿名さん]

今時そんなにしたら、人生を頂かれちゃいませんか？

人生頂へ　by三菱、西鉄

[231: 入居済み住民さん]

50平米3900万-
70平米4200万-
80平米5200万-

[232: 匿名さん]

>>227
ド郊外の九大学研都市や千早よりも安い！！
それなら3戸ほど、買わせて頂きます。

[233: 物件比較中さん]

>>231
見学に行かれた方でしょうか？
ありがとうございます！

[234: 匿名さん]

九大学研都市や千早は平坦地なのだが・・。

[235: 匿名さん]

>>231
50平米なんてあるの？
2LDKかな？

[236: 匿名さん]

避難階段が壁面から凸＿凸＿凸・・・。
この物件のチープさを印象づけてしまう。
屋内の仕様は変更できるが、これはできない。がっかり。

[237: 物件比較中さん]

>>236

一般的な形状じゃないんでしょうか？

[238: 物件比較中さん]

70㎡〜75㎡なら、5000万ぐらいで買えますか？

[239: 匿名さん]

>>237
そうです。あれを普通と思う人がいなければ売れないですからね。
でも、一般的と言えるかな？タワーマンションの避難階段はどうよ。
高さ60mまで一般的と言えるか微妙じゃないかな。

それに、景観条例で階段の凸は控えるんじゃないか。美しくないから。

[240: 匿名さん]

>>238
容積率を目一杯使って300戸超の住戸を確保しているから価格交渉の余地ありでしょう。
あきらめないで。ただ、値切った分ステータスは落ちる。そんな物件でしょうし。

外国人も多くなる予想。管理は・・頑張って下さい。

[241: 購入検討中さん [ 30代]]

まず条件のよいところから売れていき
ある程度（４０％程度？）は売れ残るような気がします。
多少条件は悪くなるかもしれませんが
価格交渉の余地も出てくるかも。

[242: 物件比較中さん [ 40代]]

場所は悪くないけど、MJR六本松以上に中国人の購入者が多くなりそうかな。

部屋の種類によって価格を少し下げてきているみたいですね。やはり売れ行き悪いのか？

[243: 匿名さん]

桜坂交差点に面する建物にこの物件の巨大な看板が掛かっているけれど
その建物の避難階段は交通標識のような黄と黒のツートーンに塗り分けられ
とても醜悪で物件の印象を一段と悪くしている。本意で売るつもりか疑わしいぞ。

[244: 検討中の奥さま [女性 20代]]

そんな看板だれも気にしてないと思います。

[245: 入居済み住民さん]

買いたくて買いたくて仕方ない人は看板も気になります。
頑張って悪い噂を流して、売れ残って安く買えるといいですね？

[246: 匿名さん]

緊張感の漂う立地と大量の戸数を背景に
悪い噂が流れなくても売れ残ると思いますが…。

[247: 匿名さん]

>>242
mjr六本松は外国人購入おおいん？

[248: 匿名さん]

まー300戸くらいなら売れるやろ
桜坂だし
さすが大手ディベさんでしたーみたいになるんじゃね？
買わんけど
あ、買えんけどだった

[249: 匿名さん]

評判は初めから良くなかったよ。
桜坂に永く暮らす住人が作り上げてきたブランドを独占的に利用するだけで、
高めることはないマンションという判断が多かった。

[250: 物件比較中さん [ 30代]]

ふた昔まえの郊外の団地みたいな物件ですね。

[251: 匿名さん]

>>250
メジャー7とか7社_会とかの大企業の看板で物件の出来を判断する時代ではなくなった。
それを一番分かっていないのが、当の会社の関係者だということです。

大企業がこれですから、日本は立ち直れません。

[252: 匿名さん]

http://www.data-max.co.jp/280128_dm1701/
地下鉄沿線されたらより高くなるんやろか

[253: 匿名さん]

新築6000万円、中古3800万円とか囃しているだけ。住戸のタイプや床面積すらない。
酷い提灯記事です。業界誌の実態が透けて見えました。
買えなければ「人生頂き」に遭わずに済むと理解すればよいのでは。

[254: 匿名さん]

>>253
笑

[255: 匿名さん]

桜坂に求められる物件は年収3～4千万の中産階級をターゲットにした全戸億ション。
億ションにふさわしい風格ある物件で、今回の半端な物件ではない。戸数が多く価値が維持できないから。
ただ、今は日本の中産階級がやせ細っているから、購入者は主に外国人になるね。

[256: 匿名さん]

例えば1億円として、家賃収入は3百万円程度だから3%の利回りになるだろう。
問題は物件価格を維持できるかどうか。300戸もあったら値崩れするリスクが大きい、となる。

[257: 購入検討中さん]

＞＞２５５、２５６
難しくて何言ってっかよくわかんねーけど、
売れ残りそう、価格交渉できそう、って印象だな。

[258: 匿名さん]

戸数多いことと、外国人投資家が多そうだから、将来の管理体制が不安

[259: 匿名さん]

>>253
新築6000万円と中古3800万円の差額2200万円に驚くのは私だけでしょうか。
新築購入しても一旦中古扱いになれば、2200万円はどこに消えるのか。
こんな習慣を放置しているなんて、まさに「人生頂き」ですね。

[260: 匿名さん]

>>259
年数にもよるけどまぁそんなもんよ

[261: 匿名さん]

>>260
「そんなもんよ」の背景。
家を消費財に変えた三位（国・不動産・金融）一体構造　by日経ビジネスNo.1829
あと国民の意識ね。

[262: 匿名さん]

標高80mで風にあおられて外階段で動けなくなるのは怖い。
子供だったら飛ばされるかも。管理はどうするのかな？

[263: 匿名さん [男性 40代]]

このマンションの施工業者は横浜傾斜マンションを建設したあの有名な三井住友建設であり、次に傾斜マンションを造らないという保証はない。今回の桜坂のマンションは傾斜地に、くい打ちなしで建設される。というか、そこに建物を載せられる。地盤調査の詳細を公に供覧すべきであろう。三井住友建設は今までに多くの欠陥マンションを手がけて来た。建築後、マンションの価値低下は否めないと思われる。マンションがどの建築業者により建てられたかの出自を問われると、間違いなく負の要素となり得るだろう。マンションの前には緑地が広がるが、そこから飛来するカラス対策をしていると言う。対策をしているという事は、カラスの集団から襲撃される可能性があるとの裏付けであろう。大きな規模の造成であり、周辺環境の破壊も視野に入れての建設なのであろうか。マンション業者には、単に造って売るという商売では済まされない責任がある。マンションは普通の商品と違い、造って売ればそれで終わりではなく、買った消費者は投機目的は別として、マンションに死ぬまで住む覚悟で買うという事を認識してマンション開発を行って欲しい。通常の商品ではなく、極めて公共性の高い建物であるという認識が、マンション業者の求められていると考えられる。

[264: 匿名さん]

年明けからすでに杭の件とか誰も言わなくなったでしょ
それが日本という国です。怖かったら自分で家建てるのが一番。
是非あなたみたいな考え方する人にマンション業者になってほしいですね。

[265: 匿名さん]

>264 怖かったら自分で家建てるのが一番。

そうしたいところですが、建築士しかできないことになているのです。
任せるしかない。だから、専門家の責任が重い。杭の偽装は切腹ものです。

[266: 匿名さん]

>>262
標高80mで外廊下なのだが恐ろしい？
下を見ない方がいいよね。そんな問題ではないか。

[267: 匿名さん]

>>266
外廊下とは、暴風雨や台風の時に困るのでは？公園になる部分の傾斜地の土砂が上から下に流れたり、南向きの低層階は、湿気に悩まされることはないでしょうか。

[268: 匿名さん]

ここは注目度ナンバーワンですね。

[271: 匿名さん]

外国人投資家が購入しそうなマンションNo1

[272: 匿名さん]

管理がごちゃついてもめそうなマンションNo1

[273: 匿名さん]

いまどき超高層マンションで外廊下とか、福岡市民を馬鹿にしているとしか思えない。やはり外国人向けか。

[274: 匿名さん]

法的には地下5階地上18階となってますが、実質23階の外廊下はなかなかの眺望でしょうね。
まさに、頂。

[275: 匿名さん]

韓半島まで見えますよ。
しかし風で飛べば「人生頂き」。洒落にならない。
誰がOKしたのかな。

[276: 匿名さん]

斜面の土砂が流れて下水道管を塞いだ模様。
斜面ある限り何度でも起こる。城南線を掘り返すこと再三。
工事費は市民税から出ているの？

[277: 匿名さん]

価格出てるね。思ってたより安いよね？

[278: 購入検討中さん]

平均＠240切るくらいなら西新の三菱やダックスと比べて安い。
福岡もいよいよ80㎡5,000万円時代突入やね。

[279: 購入検討中さん]

ほんと、思ったよりはやすいけど
300戸ある大規模マンションなら、客寄せに下は安い価格にできるようにうまいこと調整できるからねえ
魅せ方よねー

[280: 匿名さん]

世界大恐慌が懸念される昨今ですよ？

[281: 匿名さん]

その割りにはマンション価格の高騰が止まりませんね。
たった1年前の相場よりさらに上がってますよ。

[282: 匿名さん]

やはり、117㎡の部屋は億近くしますね。
今の相場からみれば安い方なんでしょうね。
8千万程度と踏んでいた自分の認識が甘かったです・・・

感覚的にどこのマンションも値段が高い気がするので、本来はマンション派ですが
戸建も視野にいれて再検討中です。

郊外ならば、7千万程度の予算でそこそこ満足のいくものが建てられる”はず”ですし。
いや、土地代2千万はやはり厳しいですかね・・・

[283: 匿名さん]

ネタニヤッフ

イスラエルの首相ではありません。
ネタを読んでにやにやしたこと。wwと書くことも。

[284: 匿名さん]

>>278
そりゃあ、西新の一等地と比較してもねえ。
こちらは、所詮七隈線沿線ですし。
買い物も不便。

[285: 匿名さん]

建物は森に抱かれるように建ってこそ良さが引き立つのに、この物件は上層階が森の上に突き出て、いたずら坊主が背比べしているようで落ち着かない。キャッチコピー「森を抱く」はこの物件をズバリ表現していて傲慢な印象を与える。残念。

[286: 匿名さん]

４ＬＤＫ希望でしたが、価格が高くて、あきらめました。

[287: 匿名さん]

中古なら空き家はたくさんありますよ。
買い割れ（販売経費OFF）してお値段も手頃ですし、急斜面も回避できます。

[288: 匿名さん]

>>287
中央区の人気地区の中古は供給不足です。

[289: 匿名さん]

価格みたけど、価格帯にかなり開きあるから、収入層がばらつきそう
また投資外国人の購入も多そう
福岡の300戸を超えるマンションはやたらもめてる（アイランドタワーの三本のやつ、千早の二本タワー、モントーレの志免のやつetc）
ここもやばそうと思い、検討やめました

[290: 匿名さん]

もめてるって管理組合？
どんなことでもめるの？

[291: 匿名さん]

今夜も城南線の六本松方面は片側一車線です。気をつけて通って下さい。
先日のわずかな雨で造成急斜面の土砂が流され下水管が狭窄したか知らないが、
照明もせずひっそりと工事中。

[292: 入居済み住民さん]

パーティールームは残るとして、
スタディライブラリとラウンジ、バーベキュースペース、コンシェルジュは管理費削減のため10年以内に取りやめの予感。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26235/

[293: 匿名さん]

コンシェルジュサービスってどうなんだろう？使うのかなあ？

[294: 匿名さん]

使わないと思います。今，ほとんどの事はネットで調べることができ自分で調達が可能だし。使うのはネットができない高齢者だけでは・・　管理費にはねあがるなら，全く必要ないのでは。

[295: さく]

>>104
貴重なお知らせありがとうございます。実は娘夫婦が購入を検討していて…。カラスのことまで気が回りませんでした。ネットを張らなければならないくらい、被害がありますか？周辺の治安はどうでしょうか？マミーズ以外に買い物できる店はありますか？質問ばかりですみません。

[296: 匿名さん]

「新鮮食品館 薬院バリュー」
「西友サニー警固店」
共に徒歩１０分です。
「ボンラパス薬院店」まで車で３分です。
治安は通り沿いなので問題ないです。

[297: まえちゅう]

>>295
最上階には電気を流す対策をするそうです。カラスがいると、ハトが少なくなるとのこと。マミーズは閉店予定です。

[298: まえちゅう]

>>289
外国人は、排除しているようです。

[299: 物件比較中さん]

マミーズ、閉店予定なんですか？

[300: 申込予定さん [男性 40代]]

ネガティヴなコメントが多いが、価格帯が広いマンションなので、低価格帯は、賃貸に出しても十分元取れます。中、高価格帯は、中古、賃貸市場では赤出るかも。一生住み続けるなら良いのでは？
三つの棟で構成されます。入口に近い、東向きの棟、次に続く西向きの棟、一番奥の南向きの棟です。南向き>西向き>東向きの価格帯です。
南向きは、目の前が南公園で、カラス、虫の被害は危惧されます。また斜面が目の前に広がるので、南側低層階は日当たり厳しいかも。ただ、値段は高い。最上階は9000万円以上。駐車場が自走式で75%確保です。それなりに、人気になると思いますよ。

[301: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>299
定期借地権が切れるらしい。地主売却する意向らしいです。

[302: 匿名さん]

23階なのか18階なのかよく分かりませんがどちらなんでしょうか？
1F～23Fまであるということでよろしいでしょうか？

[303: 匿名さん]

敷地が広くかつ高低差があります。
城南線側が23階、南公園側が18階ということです。

[304: 匿名さん]

標高で考える方が分かりやすい。
標高約12mの城南線に面して標高約84mのマンションが建つ。
建物高さは約72mで階数は23階相当。敷地の高低差を約15m5階分と見て城南線側は地下5階地上18階となっている。
ちなみに南公園の標高は約60m。上層部では遠望が期待できる反面、公園側からの眺望が損なわれる。
自らブランドを損ねる結果となっているわけだ。

[305: 匿名さん]

国土地理院発行の地図には南公園展望台と表記されています。
展望が損なわれるようなことを誰がどういうルールに基づいて許可したのでしょうね。

[306: 匿名さん]

>>296
徒歩で買い物した帰りは荷物を持って坂を上ることになりますが、健康によいので気にしないでね。

[307: 匿名]

>>302
傾斜地に立つので、建築基準法上では、地下がありますが、実際には地下はありません。北側斜面に立つので、南向き住戸は案外少なくて、価格高めです。

[308: 匿名さん]

急斜面の超高層マンションは全国で問題になっているよ。

地下室マンション
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9C%B0%E4%B8%8B%E5%AE%A4%E3%83%9E%E3%...

[309: 匿名さん]

今の法規制の枠内で建築していれば、本物件は問題ないのでは？将来の評価はわかりませんが。

[310: 匿名さん]

>>309
関西関東の問題の起きた自治体では条令を作り地下階の多いマンションを制限したが、
九州では福岡をはじめ今のところ大丈夫。地盤面の高さを好きにできる。ただ、これからは・・・。

[311: 匿名さん]

購入した後に福岡市で同様の条令が作られれば既存不適格物件になる。
資産価値にケチがつくし、周辺の住民の理解が得られなければ維持管理が困難になる。
懸念される事態だから販売業者に10年間の買い戻し特約を提案してみたい心境。

[312: 匿名さん]

http://www.chunichi.co.jp/article/front/list/CK2016032502000067.html

建設会社の手抜き工事を見抜けない施工主(三菱)と、杭下請けの不正を見抜けない建設会社(三井住友)、最強の組合せ。

[313: 匿名さん]

>>312
本物件とは事業主（三菱地所）も施工会社（安藤ハザマ）も異なるし、急斜面もありません。
参考にならないです。

[314: 匿名さん]

>>313

愛知の手抜き物件と、この桜坂物件は、同じ三菱地所じゃないんでしょうか？それとも、桜坂は三菱と西鉄の共同だから異なると言う意味？

[317: 匿名さん]

るさんくはニッポでは？

[318: 銀行関係者さん]

ル・サンク小石川後楽園の売主はNIPPOです。三菱地所レジデンスは販売代理をしてるだけ。

Fridayデジタルによると
（解決金は）NIPPOさんと地所レジで折半するんじゃないかな・・。
http://friday.kodansha.ne.jp/archives/68411/

[319: 検討中の奥さま]

まだ２ＬＤＫ残ってますか？価格を教えてください。

[320: 匿名さん]

かりに条例が変わったとしても、変わる以前に申請した建設計画まで遡ってNGになることあるんでしょうか？完成してからの検査でその時の条例に合致しないとNGになるんじゃたまったもんじゃないからないかな？
しかし、最新の条例に合致していない建物に住むというストレスはぬぐいされないかも。

[321: マンション投資家さん]

建て直しの時に問題になるだけだから、あまり気にしなくて良いと思う。
子や孫に残したいなら問題かも。　

[322: 賃貸住まいさん]

残したいと思わなくても３世代くらい残っちゃいます。でなければ資産とは言えません。
急傾斜面とはいえ敷地は半永久的に残らないと資産にならないです。
当たりまえ過ぎてごめんなさい。

[323: 匿名さん]

代金西方沖地震を経験した。袈五段祖の件で専門家の意見を聞きたい。

中央区の西方沖地震についての、動画等で投稿願います。参考にしたいです。

[325: 匿名さん]

熊本の地震が気になります。ここって，けご断層は大丈夫なのでしょうか？　断層の近くなら最悪です。

[326: 匿名さん]

警固断層は、高宮通り、大正通りから地下鉄赤坂駅方面へ走っています。
地震の際には、断層東側（天神、大名、今泉）の揺れが大きいと想定されています。
ここは強固な岩盤があり中央区の中でも安全な地域です。

参考：福岡市中央区揺れやすさマップ
http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/9090/1/tyuuouku.pdf

[327: 匿名さん]

そうなんですね。それならちょっと安心して検討できますね。　近くに毎日の買い物のお店がもう少しあればいいのですが・・　（スーパーのお魚とかあまり美味しくなさそうですものね・・）

[328: 匿名さん]

断層以前に急傾斜地なんだから安心とかあり得ないでしょ
普通の地震でも危険にしか見えない