ザ・パークハウス 桜坂サンリヤン［旧：桜坂3丁目計画(仮)］ってどうですか？

[匿名さん]

三菱地所レジデンス ザ・パークハウス 桜坂サンリヤンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅徒歩3分の立地は便利そうですね。間取りや設備、価格はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：福岡県福岡市中央区桜坂３丁目288-1（地番）
交通：福岡市地下鉄七隈線 「桜坂」駅 徒歩3分
売主・事業主：三菱地所レジデンス・西鉄事業体

公式URL：http://www.mecsumai.com/sakurazaka322/index.html
売主：三菱地所レジデンス・西日本鉄道株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件情報の一部を追加しました 2015.11.5　管理担当】

[1841: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1842: 匿名さん]

>>1840　平尾中のキャパがいっぱいいっぱいなんでしょ。
しかし、第6学区だからこそここのマンションを考慮するという層は
結構いると思いますよ。

[1843: 匿名さん]

＞＞1840 マンション掲示板さん
＞学区が代わるのって結構大きな違いですよね　理由は分かりますか？

全ての とは言わないが、
多くの 子育て世帯にとっては、”学区”が物件の価値決定要素だと思い込み（信仰の如く）
購入時には学区を、重要な選定基準と捉えているから。

購入時と売却時の学区が異なれば、購入時の目論見が大きく変質します。

同様に、将来を嘱望されるお子さんの人生設計も、将来に期待する親の人生設計も変わってしまう。
いずれも幻想だったと割切って、根本から考え方をあらためればスッキリ解決します。
実際にたらればの検証などは無意味ですからね。

[1844: 匿名さん]

学区はともかく、物件自体が崖上の超高層マンションだから心配なんだよね

[1845: 匿名さん]

埋立地や脆弱地盤に立つマンションよりましだよ

[1846: 匿名さん]

あんな崖の上の森の中のマンション住むにはちょっと

[1847: マンション掲示板さん]

>>1842 匿名さん

>第6学区だからこそここのマンション

やっぱり6学区は定評あるんですね
修猷プラス私立の西南、大濠もありますしね

[1848: 匿名さん]

>>1846 匿名さん

天空の森に住まう
ですから。

[1849: 匿名さん]

>>1848 匿名さん

にしては建物は安っぽい。

[1850: 匿名]

>>1849 匿名さん
どういう意味なのかな？
天空というフレーズと、建物のグレードに何か相関があるのかな？

[1851: 匿名さん]

>>1850 匿名さん

天空には安っぽいイメージはないですね。

[1852: 匿名さん]

> 地域を壊す

ここでは歴史ある建造物と
南公園の居心地を

[1853: 匿名さん]

崖上超高層は人生を頂きに導くらしい。

[1854: 匿名さん]

韓国釜山の海雲台と良い勝負。福岡市は日本じゃないな。

[1855: 匿名さん]

マンションの外観が見えて来ましたね！
森の一部を削って建ていたせいか、夕方になると毎日、隣の森のカラスがマンションの最上階に沢山とまっています。
100羽以上いるように感じるぐらいの大群です。
購入者の方には、気の毒ですが、気になったので投稿しました。

[1856: 評判気になるさん]

>>1855 匿名さん
評価下げ

[1857: 評判気になるさん]

>>1844 匿名さん
崖の上？
崖の下からに見えるよ
埋立地よりましだよ

[1858: 評判気になるさん]

>>1832 匿名さん

あそこの土地は4個以上の地番からあって半分は赤坂校区で半分は平尾校区
住居の道路側から森側の建物は赤坂校区です
住居の建物の3分の2以上は赤坂校区

[1859: 評判気になるさん]

>>1855 匿名さん

カラス対策少しはしてる

[1860: 評判気になるさん]

>>1854 匿名さん
？
痛い方？

[1861: 匿名さん]

第六学区というのはポイント高いですよね

[1862: 匿名さん]

>>1825 匿名さん

趣旨に反する投稿ってどんなこと？
気になる。。

[1863: 匿名さん]

内覧会は平日だけ。
会社勤めには難しい。

[1864: 匿名さん]

カラス対策内容を教えてください。

[1865: 匿名さん]

>>1864 匿名さん

専門家の助言に基き屋上外周の部分に太陽光発電の電流を流すそうです。縁以外の平面部分は対策無し。頭が良いカラスへの対策として十分かは疑問です。

[1866: 匿名さん]

残りの最安値が4678万。かなり売れたね。

[1867: マンション検討中さん]

最新の物件概要によると、4000万円台が無くなりつつありますね。
さすがにこれからは動きが鈍くなるかな。

[1868: マンション検討中さん]

あと何戸ほど残っているのでしょうか。
福岡に転勤が決まりそうで、検討しております。

[1869: 匿名さん]

>>1865 匿名さん

屋上はともかく、各住居のバルコニーはなんらか対策ありますか？

[1870: 匿名さん]

>>1868 マンション検討中さん

転勤の方にはここでの前のやりとりの確認をお勧めします。地盤は良いのですが、地震のリスクがかなり高い活断層に近く、地震地域係数により建物の耐震性は東京大阪に比べて大幅に低いことを理解した上で検討されるのがよろしいかと思います。

[1871: 匿名さん]

＞＞1870 匿名さん
＞地震地域係数により建物の耐震性は東京大阪に比べて大幅に低いこと・・・

それ理論上の一般論でしょ。
東京大阪の耐震性能が100を基準或は再下限値に設計施工されているとして、
福岡周辺のそれが、90って事はないでしょ。

全国展開しているデベが、万が一の時に信用を落としかねない愚行をしないでしょ。

むしろ、震災発生後に損傷度合いが他物件に比べ軽微な建物やそのデベや施工企業は
堅牢さを実物を以て証明・アピール出来る訳ですから、東京大阪と同レベルの建物を作りますよ。

耐震性能を下げて得られる削減コストなんてたかが知れてる、
否そんな調整を施す方がむしろコスト増になる可能性すらある。

業界内ではまだブルーオーシャンである福岡の不動産市況を踏まえて、東京などからターゲットを
シフトしてきてますから、コストをかけてしっかり利益もとる戦略ですよ。

相対的に、土地取得コストが非常に低額ですから、ビジネスとしては美味し筈です。

[1872: 匿名さん]

>>1871 匿名さん

建物の耐震性が東京より低いことはデベが認めてます。地震地域係数という法律に守られているため購入者への積極的な説明義務はありません。自分も転勤後に契約し、説明がないことに抗議しましたが、合法で問題なしの一点張りでした。地域係数の怖さは熊本地震のNHKスペシャルをYoutubeで見れば分かります。

[1873: 匿名さん]

>>1871 匿名さん

残念ながら、東京1.0に対して福岡は0.8です。例えば、東京では震度7で倒壊しない建築が必要とすると、福岡では震度7×0.8＝震度5.6で倒壊しない建築でよいとなります。これは法律で定められた地域毎の基準です。
福岡は全ておなじなので、ここの物件が特に手を抜いている訳ではないので、ご安心ください。

全国大手デベだから、財閥デベだから、全国どこでも1.0で建てることありません。その立地に合わせた基準で建てます。至極当たり前のことです。

その上で、商品力あげるために、法律以上の基準で建てる物件もあるでしょうが、この物件はそうではないようです。

[1874: 匿名さん]

>>1873 匿名さん

震度に地域係数を掛けるのは正しくないと思いますが、建物の柱の太さや中の鉄筋の本数が0.8倍になっているのは正しいです。
法律では地震の揺れも福岡では0.8倍されるので細い柱でも大丈夫という考え方だそうです。
ちなみに一戸建ては地震地域係数は無関係なので福岡も東京も同じ耐震性です。

[1875: 匿名さん]

1871です。皆さまご教示ありがとうございます。
更なる疑問が湧き上がるのですが、地震係数の対象範囲は広域で設定されているかと思いますが、
断層との位置関係等を考慮して、個体により強固な耐震設計・施工法を採用することはありますか？

現に、1870匿名さんと同様の懸念を抱く方は多いかと思います。
＞地盤は良いのですが、地震のリスクがかなり高い活断層に近く、地震地域係数により建物の耐震性は東京大阪に比べて大幅に低いことを理解した上で・・・。

断層も全国各地にありますから、デベが全ての物件に対処する事は無いとは思います。

又、断層を考慮して耐震性を向上させたなどと宣伝したところで、却ってネガ要因を購入検討者に
意識させて敬遠されかねない事も想定されますが。

[1876: 匿名さん]

>>1875 匿名さん

> 断層との位置関係等を考慮して、個体により強固な耐震設計・施工法を採用することはありますか？

ないと思います。理由はこれまで耐震性の低い建物で分譲してきた顧客に耐震性を上げる理由を説明できないため。法律が変わるまでは何もしない、できないと思います。
デベによると東京よりも耐震性が低いことについては不安視どころか質問すら
受けていないとのことでした。怪しいとは思いますが確認のしようがないです。
このマンションは東京でも販売促進会を開催しています。

[1877: 匿名さん]

福岡市の条例で中央区の一部、重要な建物は地震係数1.25で建てるように義務化されています（住所が公表もされています）。したがって、地下鉄上の建物等は比較的安全なはずです。
ただ、桜坂に関しては係数0.8でも全く問題ないと考えられます。ほんとに危ないのは揺れやすさマップで危険とされている早良区北部の埋め立て地や湾岸部のマンション、警固断層東側の係数0.8で建てた建物などです。

[1878: 匿名さん]

福岡の一部地域の1.25は、努力目標であって、義務ではありません。対象建物か否か、1.25にしているか否か、について建築計画概要書への記載は義務になっているので、確認はできます。

まあ、この桜坂サンリアンは、地盤は強固な岩で、杭なしの直基礎だから、他より強いと理解してます。
杭偽装に関連した施工会社が、基準通りに作っていればですが。。。

[1879: 匿名さん]

http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/19664/1/kego-danso-taisa...

これです。係数は0.8×1.25となっています。
努力目標というより

【条例第６条の２抜粋】
（中高層の建築物の構造耐力）
第６条の２ 別表第１に掲げる区域においては、高さが20メートルを超える建築物について次
に掲げる構造計算を行う場合は、施行令第88条第１項に規定する国土交通大臣が定める数値
に替えて、当該数値に１．２５を乗じて得た数値を用いるよう努めなければならない。
（１）施行令第81条第１項に規定する基準に係る構造計算
（２）施行令第81条第２項第１号イ若しくはロ又は同項第２号ロに規定する構造計算


となっており、裁判になれば、当該数値に１．２５を乗じて得た数値を用いるよう努めなければならない。
を義務に近いと判断される可能性があります。

[1880: 匿名さん]

努力か義務か、裁判で勝つか負けるか、、、
それはさておき、当該物件は0.8ですよ

[1881: 匿名さん]

>>1879 匿名さん

デベの話ではこの条例も義務相当と認識しているそうです。実際に該当地域内の赤坂のタワーは地域係数１で建てています。

[1882: 匿名さん]

>>1877 匿名さん

> 桜坂に関しては係数0.8でも全く問題ないと考えられます。

桜坂は警固断層から1kmほどしか離れておらず、全く問題ないとは言えないと思います。倒壊については心配ないと思いますが、そのまま住み続けることができるかは疑問です。NHKスペシャルで報じたように熊本地震でも比較的新しいマンションが損壊し、大規模な修繕が必要になりました。その大きな要因として地域係数0.9の適用が指摘されていました。福岡はさらに低い0.8です。東京などからの転勤の方は検討に際して知っておくべき情報として紹介しておきます。

[1883: 口コミ知りたいさん]

>>1882 匿名さん
断層からの距離だけでは判断できませんよ。
断層の浅い側と深い側では揺れ方が全く違いますから。
揺れやすさマップも併せて参考にしてみてはいかがでしょうか。

[1884: マンション検討中さん]

他スレに売り出し中の近隣物件の価格比較が出ていました。

https://farm2.static.flickr.com/1746/28914534698_c2dcefb4ee_o.jpg


ただ、この物件の坪単価213万円っていうのは今残っている物件にはなかなか適用できなさそうですね。

[1885: 匿名さん]

ここは地盤固く揺れやすさもない。極めて安全。ここに被害でるなら断層東、百道西新は人が住めなくなる。

[1886: 匿名さん]

>>1885 匿名さん

大濠や赤坂などの空港線沿線はいかがでしょうか？

[1887: 匿名さん]

>>1885 匿名さん

極めて安全、じゃないでしょ。活断層に近くてどんな揺れになるか分からず急斜面に建ってるのに。百道とかに比べれば安心かもってだけ。

[1888: 匿名さん]

福岡市中心部で資産価値ありそうなところで、ここより安全なところを上げられない

[1889: 匿名さん]

>>1888 匿名さん

そうですね。強固な地盤で利便性も高い。良い立地だと思います。

[1890: 転勤でいきます]

桜坂か赤坂か西新で迷ってます。

家を購入予定で福岡の友人に相談したところ、
桜坂は赤坂とか西新よりは若干等としては安いと。
確かにここはお手頃ではありますよね。

一方みなさんが、ここに決めた理由は、
土地とかかれてますが、
赤坂とか西新より桜坂が良い理由はなんでしょうか。