ザ・パークハウス 桜坂サンリヤン［旧：桜坂3丁目計画(仮)］ってどうですか？

[匿名さん]

三菱地所レジデンス ザ・パークハウス 桜坂サンリヤンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅徒歩3分の立地は便利そうですね。間取りや設備、価格はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：福岡県福岡市中央区桜坂３丁目288-1（地番）
交通：福岡市地下鉄七隈線 「桜坂」駅 徒歩3分
売主・事業主：三菱地所レジデンス・西鉄事業体

公式URL：http://www.mecsumai.com/sakurazaka322/index.html
売主：三菱地所レジデンス・西日本鉄道株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件情報の一部を追加しました 2015.11.5　管理担当】

[1678: 匿名さん]

>>1674

それ、本当ですか？

[1679: 匿名さん]

ホームページに載っていますが、ここは地表近くに固い支持層があるので、建物の底部をコンクリートで固めて直接地盤を支える工法となっています。（直接基礎と呼ばれます）
つまり下に柔らかい地層がないので、固い支持層まで届かせる「杭」を打つ必要がないということです。

[1680: 匿名さん]

>>1679

1674さんは、土砂災害特別警戒区域だと書かれてますが、これについては事実なんですか？
事実ではないのですか？
土砂災害特別警戒区域ということが本当なら、考え直さないといけないので。

[1681: 匿名さん]

そんな重要なことなら匿名掲示板で聞くなとは言いませんが同時に自分で調べないと後悔しますよ

[1682: 検討板ユーザーさん]

>>1680 匿名さん
土砂災害特別警戒区域ですが物件の工事を行うことで対策をして区域を解除するという事です。
ですから、現在は当然レッドゾーンとなります。ネットでも確認できます。
レッドゾーン上には、基本的に建物を建てることはできませんから。

[1683: 匿名さん]

地盤はベタ基礎できるくらい固いのに現状は危険区域で、
杭もなしで工事で解除できるんですね
なんだか混乱してきませんか(笑)

[1684: 口コミ知りたいさん]

ここはあとどれ位の戸数が残っているかご存知の方いらっしゃいますか？

[1685: マンション検討中さん]

ご存じの方ではないですが、公式サイトの「間取り」は毎週更新され、プランの数も価格の幅も少なくなってきているようですね。

[1686: 匿名さん]

固定資産税が減免20万、減免後24万だと、土地分が16万、建物分が8万ってことになるが、本当にそんなバランスなのか？

[1687: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
ここの平尾のpdfみればほんとかどうかわかるじゃん？
また、買うときに重説で必ず説明すると思うけど。
http://www.city.fukuoka.lg.jp/shimin/bousai/shisei/doshasaigaihazardma...

[1688: 匿名さん]

せっかくなので土砂災害特別警戒区域と場所の比較。
既に販売は進んでいるから、購入者には重説でこういう地域であること、レッドゾーンが含まれていても、地所としては工事するから大丈夫ということをきちんと説明しているはずだよ。

[1689: 検討板ユーザーさん]

>>1683 匿名さん
因みに警戒区域の判断は地盤強度の考慮はなく傾斜角によって決まってます。

近年の自然災害を受け慌てて策定したため、傾斜角による判断のみで
詳細な強度などの検証がなされてないというのが現状のようです。

また、建設地の地盤が強固でも隣接などが崖で敷地に土砂が流れ込んでくるような
地形であれば、その建設地は特別警戒区域となります。

ですから、今回の敷地自体が強固という事ですので
おそらく南側の土砂を大規模な擁壁か建物本体で受け止める
設計とし特別警戒区域を解除する計画と考えられます。

[1690: 匿名さん]

夏の夜は光に虫が集まって大変そう。

[1691: 匿名さん]

埋立地より1000倍ましですよ。

[1692: 匿名さん]

土砂災害特別警戒区域って、新規住居(マンション、戸建)建築はダメってことなんですか？危険だよってことだけなんですか？

ダメでも、解除基準を満たす土地改良がされてるか、またはする前提により新規住居建築OKになるっていうこと。

[1693: 匿名]

1690 匿名さん
今は、走光性のある虫が集まらない照明器具が、普及していますよ。

虫が来て大変なら、それを採用すればよいでしょう。
ガソリンスタンドやＣＶＳ等と同様に、既にこの物件にも採用されているのかも。

[1694: 匿名さん]

なかなかいい勝負ですね
ここの賛成×反対論争は

[1695: 匿名さん]

走光性のある虫が集まりにくい照明はあるけど、全く集まらない照明はないね。
夏の夜、南側のベランダに光が漏れると虫が集まるだろうね、それを狙って蜘蛛も集まるね。

[1696: マンション投資家さん]

LEDは紫外線を出さないので虫が集まらないと聞いたことがあります。

[1697: 匿名さん]

LEDでも虫は普通に寄ってくるよ。

[1698: 匿名さん]

虫、鳥、臭、鳴、崩のデメリットより、森の眺望が勝る。

[1699: 匿名さん]

南側の虫問題かなり心配。カラス問題も。
マンションの屋上に止まらないように電流が流れるやつ設置するって言ってたけど、住民のベランダは個人での対策になるん？
カーテン開けたら虫と蜘蛛とカラスがいたらギョッとするわー
西側ってどうなんやろ

[1700: 匿名さん]

土砂災害警戒区域が解除されても、雨対策は管理組合の重要課題になると思います。

[1701: 匿名さん]

>>1689 検討板ユーザーさん

土砂を建物本体で受け止めて対策って凄い話。でも大規模な擁護碧っぽいのは見られないのでそうなるわけか。下の階の人はそういう説明を受けてるのかな

[1702: 匿名さん]

>>1698 匿名さん

>虫、鳥、臭、鳴、崩のデメリットより、森の眺望が勝る。
いやいや崩が勝るでしょ

[1703: 匿名さん]

>>1702 匿名さん

鋭いっ

[1704: 匿名さん]

この立地ですと動物園の臭いが一番、気になるはずです。
私自身、過去に動物園まで300m程度のところで住んだ経験がありますが風向きによってはかなりきつかったです。

[1705: 匿名さん]

動物園臭については、今さらなんで過去書き込み参照ください

[1706: 購入経験者さん]

ここは３棟のマンションがつながって物件を構成しています。
値段的には城南線側のE棟、真ん中のW棟、一番公園側のS棟で構成されています。
値段設定はE≦W≦Sになっていますが、利便性は逆になっています。
日本人の南向き信仰は根強いですね。これだけの大規模マンションになると駅まで３分ですが、
エントランスからの距離があるS棟は、建物を出るのに３分はかかりそうですね。
エレベーターの乗り換えが必要ですし。
また、虫や、鳥の影響は概ねS棟に関してのものでしょうね。
更に、崖が話題になっていますが、まさに崖を受け止める形でたつのがS棟になっています。

余談ですが、第１期と比べ現状の４期は５％程度価格設定が上がっていますね。

[1707: 匿名さん]

完成までに１年あるのにもうすぐ完売しそうですね。

[1708: 検討板ユーザーさん]

>>1707 匿名さん

もうすぐ完売しそうなのにバンバンCM打ちますか？

[1709: 匿名さん]

あと何戸残ってるんだろう？

[1710: 検討板ユーザーさん]

残り90戸切ってるくらいと
わりと最近聞きました

[1711: 匿名さん]

えーまだそんなに残ってるの？
人気ないのかな？
うーむ

[1712: 匿名さん]

崖上で外廊下で柵の手すりだから強風が怖いかな。240戸売れたのはすごい。

[1713: 匿名さん]

残り40くらいらしいです

[1714: 匿名さん]

ん？
どっちが本当？
90戸残ってるとしても、あと1年あるし、まだ焦ってないのかな

[1715: 評判気になるさん]

このまま行けば、売れ残りは確実です。完成後も棟内モデルルームで販売を続け、さらには値下げして、最後は投げ売り状態になり、完成1年後くらいに、ようやく売り切るパターンでしょう。

[1716: マンション検討中さん]

地場ならまだしも、大手はそう簡単に下げないんじゃない？

[1717: 匿名さん]

六本松との比較になるが、城南線側に桜坂エリアに貢献する魅力がないとだめですよ。今どき300戸超の分譲マンションだけとか、知恵のないのが明々白々。

[1718: 検討板ユーザーさん]

妥当な販売ペースだと思いますが

六本松再開発地区の奥に作っている戸数の少ないマンションもまだ完売していませんし

[1719: 匿名さん]

>>1718
大通りから1km近く奥まった敷地も異なる物件とは比べられない。確かに敷地条件は崖でない向こうの方が良いが。

[1720: 匿名さん]

>>1719 匿名さん
大通りから奥まっていることも、騒音面から言うと敷地条件に加えて優位なのではないでしょうか？

[1721: 匿名さん]

本当に90も残ってるならですよ
月割りで８部屋くらいずつ売れないと完売しないんでしょ？
そんな売れるほどの掘り出し物件ではないし
大手は売れ残り1年では投げ売りはしないけど
たぶん既に水面下での微妙なサービスはしてるはずですよ
最初期の好きなだけ選べた時期との差額と考えれば
極々普通の事でしょう

[1722: マンション検討中さん]

下層階を買った人は＊＊＊ですね。

[1723: 評判気になるさん]

購入者です。

ずいぶん前に見に行き、妻も気に入りその場でほぼ即決で買いました。

しかし最近このサイトを知りものすごーく不安になってます。

悪臭は動物園近いから何となく覚悟してたけど、土砂災害は不安です。

今さら担当に聞けないし、他の購入者さん販売会社から土砂災害について

何か大丈夫ですよ的な説明ありましたか？

[1724: マンション検討中さん]

え、、、こわっ！！

ということは南向きがやばいと、、、、、

[1725: 匿名さん]

桜坂で実際に土砂災害が起きたことはありますか？
万一土砂が流れても森林公園が緩衝する気がします。
匂いは南公園の樹木が幾分か吸収してくれそうです。

[1726: マンション検討中さん]

当マンション建設工事による、土地造成により、土砂災害危険指定区域から外れていますので、御安心ください。そもそも、南公園の山は、当マンションに土砂が押し寄せてくるほどの標高がありますか？

[1727: マンション投資家さん]

動物園のにおいは全くしません。土砂災害もまずは心配ありません。
カラスと虫は覚悟してください。カラスのねぐらです。

[1728: マンション検討中さん]

標高は基準であって、問題ないとは言いきれないですよね。
今後、地震等があった場合の永続的な安心感を得るには、
厳しい感じがします。

ということで我が家は検討から外しました。

[1729: 匿名さん]

なんか前の書き込みで詳しそうな人がマンション自体が土砂崩れした場合の防波堤になるので適用除外になるのでは？的な不安な事を書いてましたね

[1730: マンション検討中さん]

心配なら、現地の裏に行って確認してみてください。マンションに押し寄せるほどの土砂の量があるでしょうか？安佐南区とはロケーションが全く違います。

[1731: 匿名さん]

数百年に一度の大地震が起きた時、１００％安全な新築マンションが福岡にあるのか？という問いに対しては、正直わかりません。ただ、警固断層、液状化、浸水、土砂災害、等々、福岡エリアであれば何かしらのリスクがあると思います。ただ、それらのリスクは保険でカバーできますし、私は過度にリスクを評価しなくても良いのではないかと思っています。

[1732: 通りがかりさん]

>>1725 匿名さん

サーパス桜坂建設中に、ここで実際に土砂崩れが発生しています
最近は想定外の大雨が多いので心配です

[1733: マンション検討中さん]

え

ダメじゃん！

[1734: マンション検討中さん]

>>1733 マンション検討中さん
だから、造成して、指定区域から外れるということを説明受けましたよ。

[1735: マンション検討中さん]

土地造成はあくまで敷地内の話。
当マンションの上から土砂災害が発生する可能性は大いにある。

[1736: マンション検討中さん]

集中豪雨で敷地外で土砂災害が発生し、敷地内に土砂がなだれ込んで来るリスクはゼロとは言えません。ただし、マンション建物まで被害が及ぶほどの土砂ボリュームが南公園の低い山にあるとは、到底思えません。警固断層の上のマンションより、よっぼど安心だと思いますが。

[1737: 匿名さん]

↑その通り！
ここって定期的にネガキャンマニアが現れるね

[1738: 匿名さん]

あー警固断層とかのリスクと比較しての話なの？
それなら原因となるものが実在してるからどっちも恐いってのが本音じゃないですかね
てっきりあの斜面でどんな造成してるのかって話かと

[1739: マンション検討中さん]

>>1738 匿名さん
てっきり、このマンションが購入に値するかどうかのリスクの検証かと思ってました。強固な地盤の直接工法が、(他の市内物件より)地震リスクが低いと思って買う人もいれば、斜面の土砂災害リスクが気になって見送る人もいる、それぞれの判断で良いんじゃないでしょいか。

[1740: 購入経験者さん]

現地知っていれば、マンション用地より高い場所の斜面僅かなことわかると思うけどな。。。
ハザードマップ上の指定区域は、マンション造成により消滅する。

[1741: 匿名さん]

崩壊はしないでしょうね。
北側道路から見ましたが、頑丈な擁壁が出来ていました。
住居としては違和感はありましたが、どう感じるかは人それぞれですかね。

[1742: 匿名さん]

地下5階マンションに見合った高い擁壁です。戸数を稼ぐためですから我慢しましょう。

[1743: 匿名さん]

昔は見学したんですけど、庭がいいですね〜でも入り口から自宅までは遠いです...そして北側の部屋が暗い、料金もぜんぜん安くない。残念ですけど他の新築マンションを買いました(๑>◡<๑)

[1744: 匿名さん]

他物件を買ってもココを覗いてしまう。書き込みまで、、、
未練があるんですね。
気持ち、よーくわかりますよ。

[1745: 匿名さん]

北側の部屋が暗い？
ここに住んだことあるの？
一般的にってこと？北側に部屋があるマンションはいっぱいあるけど。
なにがいいたいの？

[1746: 匿名さん]

おまけに料金ってどういう意味？　ここの販売価格のこと？　金額はすべて料金って言う人？

[1747: マンション検討中さん]

南向き、東向きで悩んでいます、、
高い買い物なので色々悩んでしまって、、
皆さんの決めた理由教えていただけますでしょうか

[1748: 匿名さん]

東向きは正午過ぎたら日が当たらないよ。南向きは朝から夕まで安定して日差しが入る。
生活スタイル次第かな。

[1749: マンション投資家さん]

うちは朝はパンを口にくわえてバスを追っかけるタイプだから、朝よりも夕方重視。
東より西が好き。金銭に余裕があり長く住むなら少々高くても南向きが無難。家具を買いそろえるのは我慢。

[1750: 匿名さん]

中国の不動産バブルが終わる間際、外国人からの引き合いが期待できそう。賃貸需要に不安はあるがリスクは外国人が取ってくれる。転勤族の仮住まいの街となり地域コミュニティーはすたれる。福博財界のクオリティはその程度のもの。ただ、外国人の目は厳しいから中長期的には都市間の競争に負けるだろう。中長期のビジョンがないのがイタい。

[1751: 匿名さん]

>>1750
ええっ？中国人？
それは嫌だなあ。

[1752: マンション検討中さん]

ここはタワーマンションの分類でしょうか？
洗濯物が強風のため外に干せないとかあるのでしょうか

[1753: 検討板ユーザーさん]

六本木のMJRなどに比べると、外国人の割合は少ない、投資物件としての購入は少ないとのことでした。

[1754: 検討板ユーザーさん]

六本松です。
失礼いたしました。

[1755: マンション検討中さん]

値下げ交渉有効ですかね？

[1756: とくめい]

ここで訊いている時点で、交渉能力及びセンス無し。って事でしょう。
便乗して交渉する購入意向者を少なからず増やし、あなたの競合が増える可能性が高まる訳ですから。
まずは、明日 交渉してみたら。

[1757: 匿名さん]

六本松は賑わっています。まちの魅力は地主の姿勢次第ですし、マンションの資産価値にも良い。こちらの大型マンションが地域に貢献しないとすれば桜坂の将来はないですね。

[1758: マンション検討中さん]

最近　ここのCMよくみますね

[1759: 匿名さん]

>>1758　それが何か？　完売していないから当たり前では？

[1760: 無名]

ここかMJR桜坂レジデンスどちらがよいでしょうか

[1761: 匿名]

ザ・パークハウス桜坂サンリヤンか、MJR桜坂レジデンスか。
MJRの人気も気がかりですが、むしろ322戸のこちらの販売推移（人気次第）も気になりますね。

確かに 迷うかも とは思いますが、物件のコンセプトが全く異なりますから、
何を優先するかによってで、むしろ判断し易いかもですね。
暮している様子を、いい事も逆の事もあれこれ想起してみれば。

いずれを選ぶとしても、眺望と防音とを考慮して最上階入居をお勧めします。

どの間取りも所謂ようかん型で、中央を貫くように廊下が配置されていますね。
元気なお子さんを含む様々なファミリーが入居するでしょうから、
上階の足音が響く可能性もリスクとして考慮されたほうが良いかと。
又、リセール時にも、販売機会拡大の利点があると思います（最上階を忌避する方は極々少数）。

まあ、他スレを見ても意外な事に下階から響くケースもあるようなので、
こればかりはギャンブルですかね。

[1762: 名無しさん]

>>1761 匿名さん

MJRを検討していましたが、やはり相場より高いのかと躊躇しております。
駅に近いからさがらないとみていいものか

[1763: 匿名]

＞＞1762 名無しさん
駅近物件は、下がらないのではなく、幾つかある下がりにくい要素の内の一つです。
言葉遊びと揶揄する方もいますが、思考も抽象表現的なスタイルでは無く、購買行動分析等を参考にすると、より明確に解に近付きます（上手く表現出来ずでスミマセン）。
　
「高い/安い」という評価も、視点を変えれば納得が可能と思います。
彼方は、当物件のような生産効率を追求する大規模開発物件とは対極の、生産性が低い建築物。
高くなって当然。当該地域の坪単価基準の相場との比較は、彼方には不適でしょう。

だって、１フロア２邸の全３０戸弱でしたよね。うろ覚えでの投稿ご容赦願います。
そのコンセプト・差別化の為の設計思想（そうせざるを得なかった与件があったとしても）
を、将来の価値予測はさておき、これから暮らす上で魅力と思うか否かを考えましょう。
自分達の生活スタイルにフィットするのは、どちらなのか。

現地を確認して第一印象で、迷いがあったら候補から外したほうが賢明でしょう。
その状況で迷う・躊躇する事は不要ですね。

当方は毎回、物件スペックの詳細よりも、第一印象と周辺環境の経時変化を重視して購入しました。
例え、ハイスペックであっても上階の住民次第で音は響くようですしね。

地元の方々の中央区人気は根強く、その方々や増加を続ける転勤族も駅近志向（5分圏内）。
ですが、２物件の駅近１分と３分の差も、同じ土俵での比較はあまり意味がないでしょう。

[1764: 匿名さん]

サウスコートの正面から見て右側あたりに提供公園やゴミ置き場がありますが、10階（実質5階程度）は
騒音などの面で人気が無いのでしょうか？　提供公園前の10階以下で売れ残りの部屋が目立つような印象ですね。

[1765: マンション検討中さん]

東棟、西棟に比べて南棟は僅かな面積差があるとしても、同じ階数で１割以上高いので、動きに差があっても当然のような気がします。

[1766: 検討板ユーザーさん]

南側奥の5階(地下一階)の部屋を検討しているのですがバルコニーから奥外半分近くが地面(芝生)で満たされており土砂の影響や部屋から外を見たときの景色のイメージがわかず迷ってます。コスパは魅力的なのですがリセールの可能性があるため、検討してもらえるのか。ご意見あればお願いします。

[1767: 匿名さん]

南側の下の階は湿気や虫が大変じゃないですかね。万が一の土砂も気にはなります。

[1768: 検討板ユーザーさん]

>>1767 匿名さん
ご意見ありがとうございます。
陽当たりもよく付近は造成地のため、湿気、虫も大丈夫ではと考えていましたが考慮しないといけないですね。ただ上の階と比べエレベーターを使わずに済み、導線が悪くないので何を優先するか、悩ましいです。

[1769: 匿名さん]

日当たりが良いのは部屋であって森の土ではないことに注意が必要です。逆に森の前に壁のようなマンションができると森自体が日当たり、風通しともに悪くなります。土からは常に湿気が上がってくるので予想以上に部屋に影響を与えます。以前横に崖（建物が低く、横が小高くなるとこ）の1階に（オーナーズマンションの賃貸で）住んだことがありますがカビとの戦いで、3か月で上層階が空いたので大家さんに交渉して移りました。

[1770: 検討板ユーザーさん]

>>1769 匿名さん

ご意見頂きありがとうございます。参考になります。今回の部屋は5階(建築基準上地下一階)ですが下の4階に駐輪場、ゴミ置き場などがあります。そうした場合、湿気があがってくることも軽減されるのではと考えておりますがいかがでしょうか。また温度も下層階は寒いと一般的に言われますが下に部屋がある分(人間が住んでるわけではないです)和らぐと考えているのですがこの点につきましてもアドバイス頂けると幸いです。いずれにしましてもバルコニーから奥は造成地と森が続く場所です。

[1771: eマンションさん]

>>1770 検討板ユーザーさん

南向き5階は、他のマンションで言う実質1階ですが、日照および南公園の山を見上げる景観が保証されているのは、大きな魅力と感じます。他の物件だと、目の前に高い建物が将来建って、日照権が奪われるリスクがありますが、ここは安心です。そして何より、階層による価格差をデベロッパーが大きく付けている本物件で、低層階はとてもお買い得だと思います。最上階で南公園を抜けない限り、景観の差は見上げるか見下ろすかの差で、見る森は同じだからです。心理的に土砂災害リスクを考える方も居るかもしれませんが、現実的には土砂が来るほど南公園は高い山じゃありません。万が一、豪雨で崩れたとしても、造成した敷地境界線辺りまでじゃないでしょうか。

[1772: 匿名さん]

入居前に完売しそう

[1773: 検討板ユーザーさん]

>>1771 eマンションさん

参考になるご意見を頂き誠にありがとうございます。あと、下に人がすんでいない建物がある場合、1階と比較すると湿気が軽減されるものなのか、目の前が造成地だと虫は出にくいものなのか、アドバイス頂けると助かります。

[1774: 通りがかりさん]

生コン飯塚から持って来てるんだよ？こんなマンション買って大丈夫？

[1775: 匿名]

>>1774 通りがかりさん
>>こんな・・・って
そう言える明確な理由と、想定される住民の不利益は何なの？

[1776: 匿名さん]

生コン工場が飯塚なら特に問題はありません。
おそらく、1時間程度で到着するのではありませんかね。
もちろん、搬送時間は短いに越したことはありませんが。

[1777: 評判気になるさん]

>>1767 匿名さん