ザ・パークハウス 桜坂サンリヤン［旧：桜坂3丁目計画(仮)］ってどうですか？

[匿名さん]

三菱地所レジデンス ザ・パークハウス 桜坂サンリヤンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅徒歩3分の立地は便利そうですね。間取りや設備、価格はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：福岡県福岡市中央区桜坂３丁目288-1（地番）
交通：福岡市地下鉄七隈線 「桜坂」駅 徒歩3分
売主・事業主：三菱地所レジデンス・西鉄事業体

公式URL：http://www.mecsumai.com/sakurazaka322/index.html
売主：三菱地所レジデンス・西日本鉄道株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件情報の一部を追加しました 2015.11.5　管理担当】

[1638: 匿名]

住宅地の地価公示では、室見が25万円、桜坂は21万円

室見
http://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/40/137_kouji/0_20/

桜坂
http://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/40/133_kijun/0_5/

将来的にはどうかわからんけど、空港線沿線は根強いんじゃないかな

[1639: 匿名さん]

博多駅まで延伸した時点かもう少し先で逆転するでしょう。

桜坂のほうが閑静。それでいて隠れ家レストランなどあり。
スーパーは新しくできるらしい。
地下鉄が博多駅まで延伸すると
天神まで６分、博多駅まで８～９分。地下鉄の深さも浅い。（博多駅は深いけど）
学区も悪くない。
地盤がしっかりしている、山の手の高級住宅地。
薬院や六本松まで徒歩圏内。

室見はスーパー門田があるけど、パチンコ屋もあり。
中に入れば意外と閑静。
明治通り沿いに店はあるが藤崎か西新まで出なければさびれた感じは否めない。
地下鉄は深く利用しづらい。
明治通りより北は潮風が吹く。
天神まで１１分～１２分。博多駅まで１６～１７分。

桜坂は天神にも博多にも室見の半分の所要時間で行ける。
それに室見から地下鉄乗るのは混雑してストレスかかる。
室見に住むなら姪浜のほうがまし。

[1640: 匿名さん]

桜坂の地価ランキング
順位 住所 最寄り 地価 坪単価 前年比 詳細
1位 福岡市中央区桜坂3-8-1 桜坂駅より80m 45万4000 円/m2 150万0826 円/坪 +8.35 ％
2位 福岡市中央区赤坂3-3-25 桜坂駅より800m 26万0000 円/m2 85万9504 円/坪 +6.56 ％
3位 福岡市中央区桜坂2-8-2 桜坂駅より400m 21万6000 円/m2 71万4049 円/坪 +5.37 ％
4位 福岡市中央区警固3-7-30 桜坂駅より400m 20万8000 円/m2 68万7603 円/坪 +5.58 ％


室見の地価ランキング
順位 住所 最寄り 地価 坪単価 前年比 詳細
1位 福岡市早良区室見1-2-5 室見駅より300m 36万8000 円/m2 121万6528 円/坪 +5.75 ％
2位 福岡市早良区室見1-25-9 室見駅より350m 26万8000 円/m2 88万5950 円/坪 +4.69 ％
3位 福岡市早良区室見5-7-5 室見駅より300m 25万2000 円/m2 83万3057 円/坪 +5.88 ％
4位 福岡市早良区室見3-9-22 室見駅より700m 21万7000 円/m2 71万7355 円/坪 +5.34 ％

[1641: 匿名さん]

福岡市早良区のエリア地価ランキング
順位 エリア 地価平均 坪単価平均 前年比
1位 西新 31万6105円/m2 104万4976円/坪 +6.03％ 上昇
2位 藤崎 23万7272円/m2 78万4372円/坪 +5.67％ 上昇
3位 室見 19万0818円/m2 63万0803円/坪 +3.42％ 上昇
4位 賀茂 10万1516円/m2 33万5592円/坪 +2.85％ 上昇


福岡市中央区のエリア地価ランキング
順位 エリア 地価平均 坪単価平均 前年比
1位 天神／西鉄福岡 212万7642円/m2 703万3530円/坪 +10.99％ 上昇
2位 天神南 142万7500円/m2 471万9008円/坪 +6.77％ 上昇
3位 渡辺通 99万6000円/m2 329万2561円/坪 -3.00％ 下落
4位 薬院 92万4000円/m2 305万4545円/坪 -4.69％ 下落
5位 赤坂 85万3500円/m2 282万1487円/坪 +9.93％ 上昇
6位 薬院大通 55万6000円/m2 183万8016円/坪 +5.84％ 上昇
7位 大濠公園 50万0000円/m2 165万2892円/坪 +4.33％ 上昇
8位 唐人町 32万0714円/m2 106万0212円/坪 +6.20％ 上昇
9位 六本松 31万2000円/m2 103万2231円/坪 +8.32％ 上昇
10位 桜坂 28万9000円/m2 98万9256円/坪 +6.22％ 上昇
11位 西鉄平尾 25万9285円/m2 85万7142円/坪 +5.95％ 上昇

[1642: 匿名]

>>1639 匿名さん

あなたの展望は知らないが、住宅地の地価公示、地価調査という公的機関の発表では、室見の方が地価が高いのは事実だよね

しかも、地価上昇率だとさらに室見の方が高いよね

[1643: 匿名さん]

>>1636 匿名さん

1631
【どこでも】駅に近いほうかいいんじゃね。めっちゃむきになってカワイソ。
↑
このレスに対する書き込みですよね？

[1644: 匿名さん]

>>1642 匿名さん

七隈線沿線住まいの空港線に対するコンプレックスは根強いものがあるようですね…

[1645: 匿名さん]

全然コンプレックスなんぞなーい
っていうか、地盤の話しはよそでやれっ
いやなら福岡市のマンション全部のスレでやれっ
うざい

[1646: 職人さん]

七隈線が博多駅につながってしまったら空港線って優位性なくなる？
空港線は乗客の利用において、天神博多間が大部分占めるので。

[1647: 匿名さん]

もちろん、なくならないでしょうね

福岡市はウォーターフロントの北部を中心に発展してきた歴史があるので、主要施設がたくさんある

これからも、港から世界へ繋がる都市として、ますます魅力的な街になっていくと思う

[1648: マンコミュファンさん]

空港線もウォーターフロントとつながっててないから問題なんでしょう。もっと延伸しないと使いものにならない。

[1649: マンション投資家さん]

七隈線が空港線を超えるとは思わないがかなり近づくと思いますよ。
福岡の道路の狭さを考えても空港から国際線か祇園から呉服町―ウオーターフロントくらいしか
空港方式の地下鉄は出来ない。箱崎線（貝塚線）の直通も難しそうだし。
リニア式の七隈線のほうが小回りが利くのでまだ分岐の余地があります。六本松とか。

私は西新（百道浜）、天神、薬院、千早などに多数マンション持っていますが
今一番注目しているのが六本松です。

[1650: 匿名さん]

>>1649 マンション投資家さん

六本松に注目してるなら、桜坂のマンションはスレ違いですよ

[1651: マンション投資家さん]

桜坂も結構注目してますよ。ただ、あそこは城南線沿いに壁のようにマンション建っているので
結構車の騒音が反射しそうな感じ。ここを買うなら南側の森が見えるほうが西側が良いな。

[1652: 匿名さん]

>>1645 匿名さん
同感ですねー。
地下鉄の話と地盤の話はもうお腹いっぱい。
その話で盛り上がりたい方は他スレへどうぞ。

[1653: マンション投資家さん]

地盤と地下鉄の話をしなければ過疎ると思うけど、それでも良いならどうぞ。

[1654: 匿名さん]

空港線コンプが止まらない

[1655: 匿名さん]

１４２２号室が売れ残っていますが、眺望は如何なものでしょうか？あと騒音もですが。

詳しい方お願いします。

[1656: 匿名さん]

>>1653 マンション投資家さん
過疎ると何か困るんですか？

[1657: 匿名さん]

>>1656 匿名さん
こういうネット掲示板の最大の意義の１つが注目されることだからね

広告みたいなものだから、みんなに見てもらってなんぼでしょう

[1658: 匿名さん]

不愉快が上回るから、過疎ってもよい

地盤とマンション係数が不満なら福岡市に来んな

地下鉄も空港線も七隈線も優劣はない

しつこい

[1659: 匿名さん]

>>1657 匿名さん
へぇ〜、ここが広告？
あなたが心配しなくても三菱地所レジデンスは販促費しっかりあるので大丈夫ですよ笑

[1660: 匿名さん]

>>1658 匿名さん
ここに張り付いて荒らすのが生きがいの暇人さんがいるんだろうね
多分またすぐに飛んで来る笑

[1661: 匿名さん]

でも、話の始まりは桜坂が地盤が硬く市内で最も安全

断層近辺や海側の空港線沿線はヤバイとか言い出したんじゃなかったっけ？

むしろ、桜坂を上げるために、他所を下げようとしたのが始まりかと思ってた

[1662: マンション検討中さん]

空港線と七隈線が優劣ないはさすがに言い過ぎかな。

[1663: 匿名さん]

確かに空港線の利便性は素晴らしいと思います。ただし、桜坂の場合、城南線を走るバスの多さでカバーできると思ったりもします。
あとは、例え空港線でも徒歩15分だったりした場合どうなんでしょう？
言うほど、優劣あります？

[1664: 匿名さん]

>>1663 匿名さん
空港線でもどこの駅かってのは重要ですね。良いのは赤坂～藤崎だね。
それ以外は七隈線とあまり変わらないですね。

[1665: 匿名さん]

ここのサンリヤンと、近くに立つもう一つのサンリヤン、どっちが資産価値が高いかな？

[1666: 匿名さん]

ここっていつから販売開始になりましたっけ？
２年くらい前に頻繁に広告を見かけたような気もするが、記憶が曖昧

人生の頂へっていうフレーズはインパクトがある

[1667: 匿名さん]

薬院に住んでたけど、薬院は天神にも博多にも行きやすくて西鉄も使えるから超便利だったな〜。空港までもタクシーでぴゅーっと。
ただ人が多くて歩道が狭いとこ多いからチャリが不便。飲食店の匂いや夜中もうるさい。薬院六つ角の煙はほんと勘弁。
平尾も住んだけど救急車やパトカーがハンパない。日赤・済生会・百年橋通りめがけてサイレンの嵐。
天神や博多までバス使うけど、渋滞がハンパない。タクシーなら10分のとこが30分くらいかかるのがもうウンザリ。タクシー利用が便利。

総じて、地下鉄は渋滞ないし、バス使わずに天神博多まですぐ着いて、気が向けば天神まで歩ける距離で、空港までもタクシーで片道2000円程度の便利さがあって、街の雰囲気もちょうどいい感じで桜坂っていい感じやなと思ってるけど。

[1668: 匿名さん]

>>1667 匿名さん

平尾や薬院ってそんなに酷いんですか？？
知りませんでした

[1669: 匿名さん]

薬院から天神まで徒歩圏内だけど、さすがに桜坂は日常使いはできないね。
浄水でぎりぎり徒歩圏内。確かに薬院六角周辺は都会すぎるが2丁目の中に入れば静かだよ。

[1670: 匿名さん]

大規模マンションのデメリットってありますか？

[1671: 匿名さん]

共用部が広く、多くて、維持管理費が余計にかかる(戸数が多い分、頭割りで負担は安くなるが)
一番は、管理組合運営が大変です。

[1672: 匿名さん]

>>1670 匿名さん

売却の際に、別の部屋も同時期に売りに出される場合があるので、そうなれば買い手が着きにくいことかな。。

[1673: 匿名さん]

>>37 匿名さん

ここは地盤が強固らしいので、問題ないかと

[1674: 匿名さん]

>>37
土砂災害特別警戒区域の崖を造成して杭を打たずにマンションを乗せています。心配いりません。

[1675: 匿名さん]

>>1670 匿名さん

> 大規模マンションのデメリット

デベに確認したところ、ここは敷地が広いので戸数が多くても固定資産と都市計画税が高めだそうです。70平米強で当初は減税で年20万、その後は24万です。地価に連動するのでこれ以上上がらないで欲しいです。

[1676: 匿名さん]

え？？？建ぺい率容積率を余らせて作ったのかな？？？
でなければ土地が広いから高くなるのはオカシイような？？？
贅沢な共用施設が広いならその分の税金か建物評価が高くつくとかじゃないのかな？？？
余らせたなら物凄い良心的ですよ！
かなり見直します！

ちなみに本当に20万かかるなら六年目以降は普通もっと上昇しないかな？？

[1677: 買い替え検討中さん]

きのうCMみました　残りどれくらいですか

[1678: 匿名さん]

>>1674

それ、本当ですか？

[1679: 匿名さん]

ホームページに載っていますが、ここは地表近くに固い支持層があるので、建物の底部をコンクリートで固めて直接地盤を支える工法となっています。（直接基礎と呼ばれます）
つまり下に柔らかい地層がないので、固い支持層まで届かせる「杭」を打つ必要がないということです。

[1680: 匿名さん]

>>1679

1674さんは、土砂災害特別警戒区域だと書かれてますが、これについては事実なんですか？
事実ではないのですか？
土砂災害特別警戒区域ということが本当なら、考え直さないといけないので。

[1681: 匿名さん]

そんな重要なことなら匿名掲示板で聞くなとは言いませんが同時に自分で調べないと後悔しますよ

[1682: 検討板ユーザーさん]

>>1680 匿名さん
土砂災害特別警戒区域ですが物件の工事を行うことで対策をして区域を解除するという事です。
ですから、現在は当然レッドゾーンとなります。ネットでも確認できます。
レッドゾーン上には、基本的に建物を建てることはできませんから。

[1683: 匿名さん]

地盤はベタ基礎できるくらい固いのに現状は危険区域で、
杭もなしで工事で解除できるんですね
なんだか混乱してきませんか(笑)

[1684: 口コミ知りたいさん]

ここはあとどれ位の戸数が残っているかご存知の方いらっしゃいますか？

[1685: マンション検討中さん]

ご存じの方ではないですが、公式サイトの「間取り」は毎週更新され、プランの数も価格の幅も少なくなってきているようですね。

[1686: 匿名さん]

固定資産税が減免20万、減免後24万だと、土地分が16万、建物分が8万ってことになるが、本当にそんなバランスなのか？

[1687: 匿名さん]

>>1683 匿名さん
ここの平尾のpdfみればほんとかどうかわかるじゃん？
また、買うときに重説で必ず説明すると思うけど。
http://www.city.fukuoka.lg.jp/shimin/bousai/shisei/doshasaigaihazardma...

[1688: 匿名さん]

せっかくなので土砂災害特別警戒区域と場所の比較。
既に販売は進んでいるから、購入者には重説でこういう地域であること、レッドゾーンが含まれていても、地所としては工事するから大丈夫ということをきちんと説明しているはずだよ。

[1689: 検討板ユーザーさん]

>>1683 匿名さん
因みに警戒区域の判断は地盤強度の考慮はなく傾斜角によって決まってます。

近年の自然災害を受け慌てて策定したため、傾斜角による判断のみで
詳細な強度などの検証がなされてないというのが現状のようです。

また、建設地の地盤が強固でも隣接などが崖で敷地に土砂が流れ込んでくるような
地形であれば、その建設地は特別警戒区域となります。

ですから、今回の敷地自体が強固という事ですので
おそらく南側の土砂を大規模な擁壁か建物本体で受け止める
設計とし特別警戒区域を解除する計画と考えられます。

[1690: 匿名さん]

夏の夜は光に虫が集まって大変そう。

[1691: 匿名さん]

埋立地より1000倍ましですよ。

[1692: 匿名さん]

土砂災害特別警戒区域って、新規住居(マンション、戸建)建築はダメってことなんですか？危険だよってことだけなんですか？

ダメでも、解除基準を満たす土地改良がされてるか、またはする前提により新規住居建築OKになるっていうこと。

[1693: 匿名]

1690 匿名さん
今は、走光性のある虫が集まらない照明器具が、普及していますよ。

虫が来て大変なら、それを採用すればよいでしょう。
ガソリンスタンドやＣＶＳ等と同様に、既にこの物件にも採用されているのかも。

[1694: 匿名さん]

なかなかいい勝負ですね
ここの賛成×反対論争は

[1695: 匿名さん]

走光性のある虫が集まりにくい照明はあるけど、全く集まらない照明はないね。
夏の夜、南側のベランダに光が漏れると虫が集まるだろうね、それを狙って蜘蛛も集まるね。

[1696: マンション投資家さん]

LEDは紫外線を出さないので虫が集まらないと聞いたことがあります。

[1697: 匿名さん]

LEDでも虫は普通に寄ってくるよ。

[1698: 匿名さん]

虫、鳥、臭、鳴、崩のデメリットより、森の眺望が勝る。

[1699: 匿名さん]

南側の虫問題かなり心配。カラス問題も。
マンションの屋上に止まらないように電流が流れるやつ設置するって言ってたけど、住民のベランダは個人での対策になるん？
カーテン開けたら虫と蜘蛛とカラスがいたらギョッとするわー
西側ってどうなんやろ

[1700: 匿名さん]

土砂災害警戒区域が解除されても、雨対策は管理組合の重要課題になると思います。

[1701: 匿名さん]

>>1689 検討板ユーザーさん

土砂を建物本体で受け止めて対策って凄い話。でも大規模な擁護碧っぽいのは見られないのでそうなるわけか。下の階の人はそういう説明を受けてるのかな

[1702: 匿名さん]

>>1698 匿名さん

>虫、鳥、臭、鳴、崩のデメリットより、森の眺望が勝る。
いやいや崩が勝るでしょ

[1703: 匿名さん]

>>1702 匿名さん

鋭いっ

[1704: 匿名さん]

この立地ですと動物園の臭いが一番、気になるはずです。
私自身、過去に動物園まで300m程度のところで住んだ経験がありますが風向きによってはかなりきつかったです。

[1705: 匿名さん]

動物園臭については、今さらなんで過去書き込み参照ください

[1706: 購入経験者さん]

ここは３棟のマンションがつながって物件を構成しています。
値段的には城南線側のE棟、真ん中のW棟、一番公園側のS棟で構成されています。
値段設定はE≦W≦Sになっていますが、利便性は逆になっています。
日本人の南向き信仰は根強いですね。これだけの大規模マンションになると駅まで３分ですが、
エントランスからの距離があるS棟は、建物を出るのに３分はかかりそうですね。
エレベーターの乗り換えが必要ですし。
また、虫や、鳥の影響は概ねS棟に関してのものでしょうね。
更に、崖が話題になっていますが、まさに崖を受け止める形でたつのがS棟になっています。

余談ですが、第１期と比べ現状の４期は５％程度価格設定が上がっていますね。

[1707: 匿名さん]

完成までに１年あるのにもうすぐ完売しそうですね。

[1708: 検討板ユーザーさん]

>>1707 匿名さん

もうすぐ完売しそうなのにバンバンCM打ちますか？

[1709: 匿名さん]

あと何戸残ってるんだろう？

[1710: 検討板ユーザーさん]

残り90戸切ってるくらいと
わりと最近聞きました

[1711: 匿名さん]

えーまだそんなに残ってるの？
人気ないのかな？
うーむ

[1712: 匿名さん]

崖上で外廊下で柵の手すりだから強風が怖いかな。240戸売れたのはすごい。

[1713: 匿名さん]

残り40くらいらしいです

[1714: 匿名さん]

ん？
どっちが本当？
90戸残ってるとしても、あと1年あるし、まだ焦ってないのかな

[1715: 評判気になるさん]

このまま行けば、売れ残りは確実です。完成後も棟内モデルルームで販売を続け、さらには値下げして、最後は投げ売り状態になり、完成1年後くらいに、ようやく売り切るパターンでしょう。

[1716: マンション検討中さん]

地場ならまだしも、大手はそう簡単に下げないんじゃない？

[1717: 匿名さん]

六本松との比較になるが、城南線側に桜坂エリアに貢献する魅力がないとだめですよ。今どき300戸超の分譲マンションだけとか、知恵のないのが明々白々。

[1718: 検討板ユーザーさん]

妥当な販売ペースだと思いますが

六本松再開発地区の奥に作っている戸数の少ないマンションもまだ完売していませんし

[1719: 匿名さん]

>>1718
大通りから1km近く奥まった敷地も異なる物件とは比べられない。確かに敷地条件は崖でない向こうの方が良いが。

[1720: 匿名さん]

>>1719 匿名さん
大通りから奥まっていることも、騒音面から言うと敷地条件に加えて優位なのではないでしょうか？

[1721: 匿名さん]

本当に90も残ってるならですよ
月割りで８部屋くらいずつ売れないと完売しないんでしょ？
そんな売れるほどの掘り出し物件ではないし
大手は売れ残り1年では投げ売りはしないけど
たぶん既に水面下での微妙なサービスはしてるはずですよ
最初期の好きなだけ選べた時期との差額と考えれば
極々普通の事でしょう

[1722: マンション検討中さん]

下層階を買った人は＊＊＊ですね。

[1723: 評判気になるさん]

購入者です。

ずいぶん前に見に行き、妻も気に入りその場でほぼ即決で買いました。

しかし最近このサイトを知りものすごーく不安になってます。

悪臭は動物園近いから何となく覚悟してたけど、土砂災害は不安です。

今さら担当に聞けないし、他の購入者さん販売会社から土砂災害について

何か大丈夫ですよ的な説明ありましたか？

[1724: マンション検討中さん]

え、、、こわっ！！

ということは南向きがやばいと、、、、、

[1725: 匿名さん]

桜坂で実際に土砂災害が起きたことはありますか？
万一土砂が流れても森林公園が緩衝する気がします。
匂いは南公園の樹木が幾分か吸収してくれそうです。

[1726: マンション検討中さん]

当マンション建設工事による、土地造成により、土砂災害危険指定区域から外れていますので、御安心ください。そもそも、南公園の山は、当マンションに土砂が押し寄せてくるほどの標高がありますか？

[1727: マンション投資家さん]

動物園のにおいは全くしません。土砂災害もまずは心配ありません。
カラスと虫は覚悟してください。カラスのねぐらです。

[1728: マンション検討中さん]

標高は基準であって、問題ないとは言いきれないですよね。
今後、地震等があった場合の永続的な安心感を得るには、
厳しい感じがします。

ということで我が家は検討から外しました。

[1729: 匿名さん]

なんか前の書き込みで詳しそうな人がマンション自体が土砂崩れした場合の防波堤になるので適用除外になるのでは？的な不安な事を書いてましたね

[1730: マンション検討中さん]

心配なら、現地の裏に行って確認してみてください。マンションに押し寄せるほどの土砂の量があるでしょうか？安佐南区とはロケーションが全く違います。

[1731: 匿名さん]

数百年に一度の大地震が起きた時、１００％安全な新築マンションが福岡にあるのか？という問いに対しては、正直わかりません。ただ、警固断層、液状化、浸水、土砂災害、等々、福岡エリアであれば何かしらのリスクがあると思います。ただ、それらのリスクは保険でカバーできますし、私は過度にリスクを評価しなくても良いのではないかと思っています。

[1732: 通りがかりさん]

>>1725 匿名さん

サーパス桜坂建設中に、ここで実際に土砂崩れが発生しています
最近は想定外の大雨が多いので心配です

[1733: マンション検討中さん]

え

ダメじゃん！

[1734: マンション検討中さん]

>>1733 マンション検討中さん
だから、造成して、指定区域から外れるということを説明受けましたよ。

[1735: マンション検討中さん]

土地造成はあくまで敷地内の話。
当マンションの上から土砂災害が発生する可能性は大いにある。

[1736: マンション検討中さん]

集中豪雨で敷地外で土砂災害が発生し、敷地内に土砂がなだれ込んで来るリスクはゼロとは言えません。ただし、マンション建物まで被害が及ぶほどの土砂ボリュームが南公園の低い山にあるとは、到底思えません。警固断層の上のマンションより、よっぼど安心だと思いますが。

[1737: 匿名さん]

↑その通り！
ここって定期的にネガキャンマニアが現れるね