ザ・パークハウス 桜坂サンリヤン［旧：桜坂3丁目計画(仮)］ってどうですか？

[匿名さん]

三菱地所レジデンス ザ・パークハウス 桜坂サンリヤンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅徒歩3分の立地は便利そうですね。間取りや設備、価格はどうでしょうか？
よろしくお願いします。

所在地：福岡県福岡市中央区桜坂３丁目288-1（地番）
交通：福岡市地下鉄七隈線 「桜坂」駅 徒歩3分
売主・事業主：三菱地所レジデンス・西鉄事業体

公式URL：http://www.mecsumai.com/sakurazaka322/index.html
売主：三菱地所レジデンス・西日本鉄道株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更し、物件情報の一部を追加しました 2015.11.5　管理担当】

[1578: 匿名さん]

>係数1の物件以外は売れ行きが激減で各社とも改善するのでは?

可能性はありますね。最初に耐震性が低いことについて契約時の重要事項として説明が無かったことなどに抗議した際に、回答に長い時間を要しました。法務部で法的に問題無いことを精査した上で、合法で押し通せの方針が決まったようです。ここでの話などがきっかけになって低耐震物件を気にする動きが広がれば、改善につながるかもしれません。

[1579: 匿名さん]

>>1574 匿名さん
草まで生やして必死ですね〜
頭悪そう

[1580: 匿名さん]

インパクト

[1581: マンコミュファンさん]

>>1580 匿名さん

地盤が良いことを販売員に話したら自慢気にこれを見せられました。契約の一因にもなりましたが、建物の低耐震性についてはこの人も知りませんでした。

[1582: マンション検討中さん]

福岡の分譲マンションはほとんどすべて低耐震性。よって、地盤がより大切。

[1583: 匿名さん]

低耐震について文句を言ったら全国的にもあんただけだと言われました。ほんとかな。他にもいると思うけど。

[1584: 匿名さん]

http://qbiz.jp/article/86111/1/

熊本でも係数0.9、福岡は全国的に数少ない0.8．ただし中央区の断層上は1.0

[1585: 匿名さん]

耐震強度が実際より低いという点は、地盤が硬い緩いは関係ない。硬い地盤でも、耐震基準内の震度でも想定以上の被害をうける可能性があり、緩い地盤だともっとヤバイというだけ。ヤバさの程度が違うだけで、どちらもヤバイことに代わりはない。

[1586: 匿名さん]

いろんな専門家による科学的データーによるマップです。
マップの赤と黄色は雲泥の差で、そもそも想定震度が違います。
地盤も大変関係ありますよ。液状化の問題はもっと根深いです。

桜坂においては耐震強度は0.8でも可でしょうね。だけどココで1.0なら最強でしょう。

[1587: 職人さん]

残念ながらオレンジ～赤で0.8は引っ越した方がいいレベル。

[1588: 匿名さん]

地震地域係数の差を説明
１．０と０．９との０．１の違いはマンション建築時係数が０．９（１割低い）の場合は、建物の設計時点から既に鉄筋の太さ・コンクリート厚さ・柱や壁や梁等主要部が全て１割低減されており、完成時全体が１割の厚さ・太さが違い低減されているものです。
このことから地震発生時における耐震性は１割以上低下するのが当然です。
この地震地域係数は地震の発生実績から地域設定を行い、建物の地震耐力度を計算し建物の地震強度を決めています。ここで地震地域係数の差を実験証明された結果からみると（１棟・１フロア１２戸・７階建を設定）地震地域係数を１．０と０．９に別々に設計された建物とを人工地震実験用試験台でその耐震実験を行った結果は

１．０の設計建物は１階部分は破壊状態・２階部分は両サイドの壁のみ破損、他の階は損傷なし
０．９の設計建物は１階部分・２階部分共に破壊状態・３階～７階両のサイド壁全破損

この地震地域係数を国土交通省では３０年以上も見直していない。
国土交通省では、今後のあり方として中期的には検討課題であるとも追言している。

[1589: マンション検討中さん]

係数の問題は同じ方が繰り返し書かれていますが、この物件特有の問題ではないので、こちらで議論を進めることは不適切です。
別のスレッドを設けて議論されることが建設的ですし、もしそうされずに引き続きこちらに書き続けるのであれば、結局は単なるネガキャンと受け取るしかありませんね。

[1590: 匿名さん]

>>1589 マンション検討中さん

こちらの営業がまともな対応しないというところが発端かと。なので、その行く末がどうなるかはネガキャンではない。多分ごまかして終わると思うが。

また、地盤がいいから問題ないと主張する人がいるので、専門的な話をする人が出てくるのでは。

地盤が硬いから想定震度は赤より低いという主張はわかるが、では0.8の場合、耐震基準と同じ程度の耐震性が保たれるのはどの程度の震度なのかというところが出てくる。それを議論するのは、このマンションの地盤の良さによる想定震度が0.8で耐えうるレベルなのかをひっきりさせることであり、この物件を買うファクターの１つなので、このスレで議論するのは有益であろう。

[1591: 匿名さん]

現状、福岡市で1.0を売りにしてる建物がないので、相対的にここは安全な部類ではあります。
というか、ここ同等に安全な場所っていったら、平尾や浄水といったこの周辺、東区、城南区になる。
だから決してネガキャンになるとは言えない気がする。

[1592: 匿名さん]

>>1590 匿名さん

同意します。
地盤の強さを評価する声も多くネガな話だけではない。今はこの話題に意見が集中し過ぎの気もするが、それだけみんなの関心が高いということ。マンション選択の際の多くの項目の一つとして意見を交換するのは何も問題はないと思う。ネガキャン扱いする方には都合が悪い話題のようですが。

[1593: 匿名さん]

桜坂と平尾、浄水、東区、城南区が同等の硬さなんですね

人気エリア、地価の高いエリアは、

[1594: 匿名さん]

地震についての話というより、断層近辺の住民やマンション購入者に不安を感じさせようという悪意を感じてしまって悪趣味だわ

[1595: 匿名さん]

>>1594 匿名さん

カラスや耐震性など不安に感じる部分や、利便性や地盤などプラスの部分も含めて検討することが必要だと思います。

[1596: マンション比較中さん]

>>1594　匿名さん
じゃ見なければいいんじゃない？関係のない地下鉄の話するよりよっぽどましだろ。
事実を知りたい人の方が多いよ。家族が怪我したり、資産価値なくすよりいいだろ？
反論できないからってすねるなよ。

[1597: 匿名さん]

いいんじゃないでしょうか。傍から見ていれば、買えない人のルサンチマンだと一目瞭然ですしね。

[1598: 匿名さん]

マンション購入の際は、耐震は最も気になる要素だと思います。
私は薬院の築数年のマンションに住んでいますが、昨年の熊本地震でさえ壁のクラックや剥離が生じて修繕が行なわれました。
おそらく、震度7程度の地震があれば相当の被害があると覚悟しています。
自衛策としては物の落下防止しかありませんが。

[1599: 匿名さん]

>>1598 匿名さん

地元の方のご意見は説得力を感じます。

[1600: マンション比較中さん]

>>1597

フルローンで買ってしまって
手付金を放棄するのも躊躇する年収なんですね

[1601: 匿名さん]

>>1598 匿名さん

薬院も断層に近く不安だと思いますが、既存の弱い柱もテープを巻く耐震工事で耐震性が格段に上がると番組で見たことがあります。豆腐を薄いパックで包むだけで人が乗れるほど強度が上がるのを見て納得しました。

[1602: 匿名さん]

今晩のNHKスペシャルは都市直下型地震。以前の熊本地震の回ではマンションのどの部屋の損傷が大きいかをシミュレーションしてました。柱の太さが中層階で変わる場合も注意が必要なようです。ここの構造も気になります。

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん

Nスペ、今回は長周期パルスの脅威についての特集でした。巨大な揺れの発生リスクが高い5,6ヶ所の始めに警固断層が挙げられていました。断層から数キロ以内で直下型の強い揺れが起こる可能性があるとのことですので、断層から1.5kmのここも対象になります。地盤の強さで影響は低減されるのは安心材料ですが、建物が高い方が被害を受けやすいようで、このマンションが被害を受けやすい高さなのかは良く分かりません。

[1604: 購入経験者さん]

NHKの長周期地震動についての危険性ですが、斜面に２３階建てのこのマンションが対象になるのかわかりません。
むしろ免震構造のタワーマンションが被害が大きいという印象を受けました。
地盤が揺れやすいかどうかとうことも言われており、台地上の当該マンションは揺れにくい部類かと思います。
免震構造にはなっていませんし。

[1605: 匿名さん]

誰にもわからん事です
免震じゃないのはコストと斜面でやりにくい？とかあるのかな？？

[1606: 匿名さん]

>>1604 購入経験者さん

>マンションが対象になるのかわかりません

デベに聞いても条件によるので一概に言えないってうやむやだろうね。地震への安全性は何も自分で確認してないので。建築基準法遵守で責任を放棄し国に丸投げ。反論あれば聞いてみたい

[1607: 匿名さん]

免震技術はピンきりです。公共施設に導入されるものがそのまま分譲マンションには導入されません。
基本的にタワーマンションに使用されます。

[1608: 匿名さん]

>>1603 匿名さん

大都市の活断層で大きな被害が想定されるのは、福岡市警固、大阪市上町、東京立川、仙台市の4つとのこと。福岡だけ地域係数0.8で他は係数1。福岡で大きな被害が出るまで見直しはないということか。

[1609: 匿名さん]

耐震、係数等、特定物件で云々言っても仕方ないのでは？
この物件が特に悪いわけではないし。逆に地盤は強固だし。

[1610: 匿名さん]

ここは市内では最も安全な部類でしょう

[1611: 匿名さん]

>>1610 匿名さん

それが、0.8で実質どの程度安全がなくなるのかが重要でしょう。
他と比べて安全な地域ではなく、0.8でも安全なのか、そうでなくなるのか。
相対評価ではなく、絶対評価としてどうかということです。

[1612: 匿名さん]

絶対評価は静岡県のように係数1.2でもありません。あくまで、福岡市の他の地区とのリスクの大小なので相対評価で判断すべきです。したがって係数が同じなら揺れ易さマップがすべてを物語っています。

[1613: 匿名さん]

>>1612 匿名さん

福岡市の中でよりましなところを買うならという基準にはなるけど、ましというだけで実際に耐震基準からどの程度の解離があるかはまた別問題ですよ。

相対評価はよりましなところを買うため。
絶対評価は上っ面でない本当の危険性を判断するため。

[1614: マンション検討中さん]

一つ正しいのは揺れ易さマップでオレンジ以上はやめとけ。ということ。想定震度6.5と震度5.5じゃ、はるかにエネルギー量が違うからね。また、埋め立てや砂地も同様。

[1615: 匿名さん]

>>1614 マンション検討中さん

その上で、ましな立地を選んだときに、本当に耐震基準がみたせるのかってとこだね。そこを納得して買えればベスト。その明確なデータがなければ、リスクは残る。

まあ出たとこ勝負で壊れないことを祈るでもいいけど、先にわかるに越したことはない。

[1616: 匿名さん]

>>1615 匿名さん

明確なデータは無いでしょうね。あればとっくに出てるはず。壊れないことを祈ります。

[1617: 匿名さん]

>>1616 匿名さん

まあ無いとは思うけど、仮にあっても都合悪いデータなら出す訳がないね。

[1618: 匿名さん]

耐震はともかく、22坪程度で4,000万円とは坪当たり180万円ですね。
高いほうは坪260万円になりますね。

福岡市はこれが相場なのですか？

[1619: 匿名さん]

中央区の空港線沿線は坪２３０万～４００万程度ですね。
坪２００万以下は七隈線沿線の大型物件の条件が悪いところくらいですね。
地下鉄が通ってないところや駅から１５分以上になるとぐっと安くなります。
東区（千早以外）や博多区（博多駅周辺以外）はもっと安いですよ。

[1620: 匿名さん]

マンションでは駅から5分以上は沿線と言っちゃだめよ。戸建てでも10分以内まで。

[1621: 匿名さん]

>>1620 匿名さん

大濠や浄水など閑静な住宅街っていうのは、いずれも駅から5分以上離れるよね

なんで沿線って言ったらダメなの？

[1622: 匿名さん]

戸建てとマンションは別でしょう。マンションは利便性あってのもの。

[1623: 匿名さん]

>>1621 匿名さん

スルーでいいですよ。10分以内は沿線ですから。

[1624: 匿名さん]

不動産広告の徒歩何分という表記は、1分は80mで計算されています。
徒歩10分だと800mですね。
これは時速になおすと、4.8kmになりまして、
サラリーマンの早足くらいです。
ご隠居の年寄りやベビーカーを押すママさんが
800mを10分で歩くのはキツイです。
おまけに雨が降ってたら最悪です。
やはり理想は5分圏内です。
物件が少々古くても、駅からの距離が近い方が強いです。
家賃の少々の差より、駅からの距離の差のほうが大きいです。
これは、部屋が空いた時に、次の入居者がすぐ決まるかどうかというスピードの違いです。
家賃を高値キープできるかという違いでもあります。
不便だ、という理由だけじゃなくて、距離が離れるほど、比較対象となる物件は多くなってくるということも考えに入れましょう。

距離が2倍なら面積は4倍、距離が3倍なら面積は9倍ですから、ライバル物件はどんどん増えていきます。徒歩1分圏内に、物件が10件あるとしたら、徒歩10分圏内になると、1000件ってことです。
（面積に対して物件が均等にあるとして。）
1000件から選ばれる可能性より、10件から選ばれる方が、確率が高いというわけであります。
でも、物件の購入するときの相場は、駅近が、駅遠（そんな言葉あるんかいな）の、100倍もの差にはならないです。
そう考えると、駅近物件は高いようで、リーズナブルなのですねー。

 
一般的に地下鉄の駅間が約800ｍです。つまり10分程度歩くということは地下鉄の駅間移動をしていることになります。これは地下鉄赤坂駅から天神駅まであるこのと同じです。つまり赤坂に住んでいる人は天神まで徒歩で行くのと同じということですね。実際は自転車でしょうけど。駅から10分かかるということは毎日赤坂天神間を往復する必要がありますね。

[1625: 匿名さん]

>>1620 匿名さん

今、福岡市内で広告に出ているのを見ると
最も高額な家賃９０万円のマンションは駅から徒歩１０分、
２番目の家賃８０万円のマンションは駅から徒歩１５分となっていますよ

[1626: 匿名さん]

>>1624 匿名さん
君は駅から5分って点しか魅力がないマンションに住んでるのかな？

[1627: 匿名さん]

>>1625

そういう極端な例は参考にならないと思います。
市場の傾向として、マンションは駅までの徒歩時間が短い方が資産価値が下がりにくい、ということは公知の事実です。

また、５分単位で傾向の分断があることも統計上指摘されているようです。こちらの記事には福岡地方のデータは含まれていませんが。
http://purchase.lixilrealty.com/post-2160/