ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[985: マンション検討中さん]

>>981 匿名さん
ずいぶんと詳しいですねw
掲示板でならいくらでも嘘はつけるけど、自分自身に嘘はつくなよ。

[986: マンション検討中さん]

年収600～700万辺りの層をターゲットにしてるマンションなの？
それなら4000万ローン借りて、ローン控除1％が満額返ってくるアピールは笑っちゃうね。満額返還されないで住民税減るくらいじゃん

[987: 匿名さん]

>>985
ググればのってるよ〜

[988: 匿名さん]

>>986

ん？よくわからない。どういう意味？

[989: 地所さん]

>>987 匿名さん
とりあえず、給料安くないですか？どうして転職しないの？

[990: マンション検討中さん]

契約者は2022年の生産緑地の問題を知らないんだろうな。

ここより全然駅近くの土地が農家からマンション用地としてデベに売却される。

分譲マンションは供給過剰になるため、特に２３区外周区は徒歩３分以内の立地以外の分譲マンション

は値崩れ激しくなる。各地で徒歩10分ぐらいの農地が分譲マンションになると、

ここみたいな実質徒歩20分マンションがどうなっちゃうか理解できるよね。

[991: 匿名さん]

>>990 マンション検討中さん
GDPって知ってる？経済活動ある限り土地の価格は上がり続けるんだよ。

[992: 匿名さん]

GDPだけを根拠にこんな駅から遠い物件も値上がりするは無理があり過ぎる。

消費者も賢くなり物件の資産価値は二極化してます。

昨今は徹底的な駅距離市場主義ですから、駅近はすぐに売れますが

駅から15分以上となると本当に売れない。

検討者はリセール考えて購入しましょう。

[993: 匿名さん]

❌駅距離市場主義
○駅距離至上主義

勝手な言葉作る、主観で断定的な表現も使う、ついでに漢字も間違っちゃう。カッコ悪

[994: 匿名さん]

駅距離が最重要だと契約者が誤字を指摘する事で再強調してる。本末転倒でナイスです！

[995: 匿名さん]

>>994

サンキュー

[996: 名無しさん]

>>993 匿名さん
業者さん必死ですね。本当に自信あるならもっと資産性や都心回帰メリットを強調したら良いじゃないですか。

[997: 名無しさん]

「都心回帰」がここですか？
「資産性」があるのはここですか？
「30年後に3000万で売れる」のはここですか？

私は違うと思いますが。

[998: 匿名さん]

現時点でも都心回帰の余波が足立区の中古マンション価格に影響しているから、
新田近辺の築30年のマンションが3000万で取引された例もある。だから30年後も3000万で売れる。
資産性も十分にあるから、新築物件があるうちに早く買った方がいい。

[999: 匿名さん]

東川口の超ローコストマンション最多価格帯　　４２００ぐらい。
ここのが安く２３区。オハナがぼったくりに感じる

[1000: 匿名さん]

>>997 名無しさん
全部yesですよ
予算ありきですからね。ここが買えない人は他府県しかないでしょうね

[1001: 匿名さん]

>>998 匿名さん
そう思いますね。
でもここでdisってる人はこの廉価でさえも買えないようです。ここに手が届かないようでは都内で買えないのなぜいるんでしょうね。

[1002: 匿名さん]

>>992 匿名さん
何勘違いしてるの?資産性って転売による差益がある事を示す言葉じゃないよ(笑)

[1003: 匿名さん]

>>998 匿名さん

だから「今までがこうだったから」→「これからもそう」ってなぜ言える？
もっと統計学的に説明して下さい。
ここの業者さんってレベル低いなぁ。

[1004: 匿名さん]

都心とは山手線内側付近と6区まででしょう。
　　
資産性として手堅いのは２３区内で２路線以上使用可でそれぞれ徒歩５分以内の立地です。

足立区徒歩15分以上では30年後に3000万では売れません。

よくて半額でしょう。買い手が付けばの話ですが・・・・

[1005: マンション検討中さん]

文章に特徴がありすぎて業者が書き込んでるって素人でも分かる。
これから人工減少で中古マンションも供給過多の時代になるのに、30年後に3000万で売れるなんてセールストークは引っ掛からないよ。
逆に一人の馬鹿な営業のせいで全体が悪質な販売営業だと思われるから、同僚も止めてあげた方がいいんじゃない？

そんなの書かなきゃ買う人もいるかもしれないのにさ。

[1006: 匿名さん]

>>1000 匿名さん

全部YESの割に売れてないのは何故？そこまでのお宝物件だったら、即日完売では？売れないってことは営業の力不足では？

[1007: 匿名さん]

>>1003 匿名さん
998が理解出来ない方は買わなくても大丈夫です（笑）

[1008: 通りがかりさん]

「今日、成約いくつだ！」と絞られてる営業さんかわいそう。ちょっと同情します（涙

[1009: 匿名さん]

ここで30年後に3000万では売れないと主張する人は、30年後2800万で売れたと知って｢ほら3000万で売れなかった｣と四畳半のアパートで書き込んでそう。

[1010: 匿名さん]

>>1004 匿名さん
今築３０年がその価格帯で取引成立してないのに今後はできない根拠は?

[1011: 匿名さん]

営業の荒らしもっとやれ！

冷静な検討者はドンドン検討から除外する、

逆指標として機能して、買ったら最後身動きとれず残債割れの

住民が減るから素晴らしい行為だ。

[1012: 匿名さん]

>>1006 匿名さん
nintendo switchは発売当初は簡単に買えました、それと同じです。

[1013: 匿名さん]

>>1003 匿名さん
過去の歴史見たらわかるじゃん。逆に聞くがなぜ急に出来なくなるんだ?
市場が消えるのか?(笑)

[1014: 匿名さん]

この付近で築30年のマンションが3000で売れてるの？

実例出してよ。成約じゃなくて販売価格でいいから。

スーモとかのリンク。

比較とはそういうもんだよね？

築３０年同士で比較しないと。

[1015: 匿名さん]

１行空ける書き方、頭悪そうだよ

[1016: 通りがかりさん]

お向かいのレーベンさんは
発売当初2500万円代が3000万前後で荒れてるよね。
まぁ築30年ではないけど。
新田は大型で築30年はないんじゃない？
ここは30年前は工場地帯だったからね。

[1017: 匿名さん]

>>1005 マンション検討中さん
人口減少しても３０年後のマーケットは残るし都心回帰が加速するだけ。
ちなみに知らないのかもしれんが人口減少ってもうずっと言われてきたし実際進行してるし。

[1018: 匿名さん]

>>1014 匿名さん

成約価格がレインズでわかるんだが…

[1019: 匿名さん]

無責任に残債割れ確実の駅遠物件をさも資産価値があるように騙して売らなくてはならない
ここの営業も辛い仕事だな。成約価格でいいから開示して。

[1020: 通りがかりさん]

>>1019 匿名さん

書き込む前にスレちゃんと読んだら？
焦らない焦らない。

[1021: 匿名さん]

資産性を実例で示せれば今の売れ残りも解消できる！営業がんばれ！

[1022: 匿名]

傍観者で営業でもなんでもないけど
実例提示しろって言うから提示したら
↑の書き込みって…

否定してる方のが知能指数低そう。

[1023: 匿名さん]

検討の為読んでましたがリセールを指摘する以前にハザードマップが真っ赤ですね。手頃でも命には変えられない。

[1024: 通りがかりさん]

ここはどうしても住所に「東京都」の文字がほしい人が買うマンションだよね。

[1025: 近隣住民]

それ言っちゃったら
足立区も北区もこのへんみんなそうだわ。
赤羽だって埼玉みたいなもんだし。
今は赤羽は神っちゃって高くなったけどね。
同じハザードマップ真っ赤な志茂のオイコスさんはここの倍の値段だかんね。
ここのこと書いてる人はおヒマなんだからオイコス検討者にも書き込んで教えてあげなよ。水害こわいよーって。

ミサイルや地震きたらみんな終わりなんだから！

[1026: 匿名さん]

ネガ書き込みする人てやっぱり競合関係ある人なのかな。
対岸にここの倍する物件がもうすぐ発売らしいね。
売れ残り必至で発狂してしまったのかしら。

[1027: 匿名さん]

ここはどうしても住所に「東京都」の文字が欲しいけど買えない人がネガティブ書き込みするスレッドだよね。

[1028: 匿名さん]

実質徒歩20分のハザードマップ真っ赤の立地は現在の価格でもまだ高い値付け。一見駅チカ物件よりかなり安く価格設定されてるように不動産取引に不慣れな人達には映るだろうがこんな二束三文の立地がまだまだ高い価格設定なのはデベは百も承知。同駅の駅チカのガーデンズ(値上げ前)より5割安くて初めて適正価格。駅遠物件は避けましょう。

[1029: 匿名さん]

>>1028 匿名さん
いくらネガキャンしても価格は安くならないと思います。
千葉埼玉の物件ならあなたでも買えると思います。
頑張って(`･д･´)ﾉ━━━!!!!

[1030: 匿名さん]

売れなければデベは決算前に投げるからまあ見てればいい。
安くてもこんな遠くて非難も限られた橋しかないようなとこ怖くて買えない。

[1031: 匿名さん]

>1029

それがさいたまの三流駅のマンションがここより高い。オハナ。
ここが買えない場合は他は買えない。

[1032: 匿名さん]

>>1030 匿名さん
負け惜しみって感じがして痛々しい。
いつの日か新築マンション買える日が来るといいですね。

[1033: 匿名さん]

非正規の方はそもそもローン審査おりませんから買えません。

[1034: 匿名さん]

契約者はかわいそう。売るとき苦しむね。
デベも悪よのう。二束三文に幻の付加価値つけちゃって。

[1035: 匿名さん]

>>1034 匿名さん
買えない人はもっとかわいそう。一生マンション恨むのかな怖い

[1036: 匿名さん]

>>1029 匿名さん

ここ、千葉埼玉より安いかもくらいの値段だから

[1037: 匿名さん]

>>1014 匿名さん
ご参考になるかわかりませんが、レインズの成約情況を添付しますね。
王子神谷体が徒歩15分の足立区新田では成約価格が築10年だと平米単価36〜37万ほどかと思われます。
70平米ですと、2500万ほどですね。

[1038: 匿名さん]

なら築２０年超だと1800から2000万ぐらいで取引されるか。

[1039: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
めっちゃいいじゃん。
3500で買って20年後に1800で売れたら1700÷20で、年間85万、月7万プラス管理費の家賃。
そう考えるとかなりの優良物件。
いいねー

[1040: 匿名さん]

>>1031 匿名さん
ここでネガしてる人はどこも買えないのか
かわいそうだね

[1041: 匿名さん]

>>1039 匿名さん

これだと賃貸よりはるかにコスパもいいね！

[1042: 匿名さん]

ここはコスパがいいと証明されました。みんな買いましょう。素晴らしい物件です。絶対に損にはなりません。

[1043: 匿名さん]

>>1038 匿名さん
中古の場合、一定の金額で減価償却されるわけではありません。
築15年、25年、30年に大きく下落していきます。
そういう意味では築10年程度の物件はまだ大きな下落を経験していないと言えますね。

[1044: 匿名さん]

>>1039 匿名さん
20年間の固定資産税と管理費修繕積立金を考え、売却時の不動産屋に支払う手数料を考え、高く売るためのリフォーム代を考えるとそんなにいい話にはなりませんよ。
今時、築10年も経って水回りなどを手直しせずそのまま売ることなんて殆どありません。

[1045: 匿名さん]

確かにコスパが良すぎるからここはマジで買いだと思うね

[1046: 匿名さん]

ここは絶対に儲かる物件！
来月中に即完売です！
検討者は悩んでる間にドンドン売れてしまいます。
早く決断を！
２５年後に１８００万円で売れます！

[1047: 購入者通りがかり]

外野では、投資話で盛り上がっていますが、ここを購入している人達は、ここを気に入って長く住み続けることを考えている、賢く、幸運に恵まれた人達が大多数だと思われますよ。明日は、いよいよ鍵引渡の日。しばらくは、引越しの車で、てんやわんやすることになりましょう。皆で協力し合って、気持ちの良い、快適なマンションライフを送れるようにして行きましょう。

[1048: 匿名さん]

たしかにリセールや資産性を考えて買えるような場所ではない。
にしてもこれだける売れ残るとは、世の中あんまり「賢く」て「幸運」な人がいないんですね。

[1049: 匿名さん]

3500万円ぐらいが最多価格帯でしょ。
最初10年間は0.4%で3500万円の借入金に対し1%最大400万の還元なので
この期間は0.6%のお金が増えちゃうね。

そんで10年おわったら500万ぐらい頭金として持っていたお金を投入しちゃうと
ローンが2000万。つまりこの時点でもローン破産の可能性０になる。
お買い得〜

[1050: 匿名さん]

いいなぁ。俺は別物件を買ってしまったからいま借入金がまだ3800万円もあるよーTpT

[1051: 匿名さん]

そろそろ褒め殺しやめないと。
二束三文の物件つかまされる被害者が更に出ちゃいますよ(￣ー￣)

[1052: 匿名さん]

>>1051 匿名さん

負け惜しみかっこ悪い

[1053: 匿名さん]

売れ残り過ぎて心配な契約者さんここは検討板ですよ。
リセールが悪すぎるのを今更気がついたんですか？
残債割れをどう処理したらいいのか契約者は住民板で対策練ってください。

[1054: 匿名]

>>1053 匿名さん
本当に検討してるならね。笑

[1055: 匿名さん]

レインズで成約価格がいろいろ出てきたのでSUUMOで今現在での足立区新田エリアの中古を見てみました。

レーベンリヴァーレグラセス（築8年）、レーベンスクエアリハート(築10年)ってところがいくつか出てますね。
75m2でだいたい2880万円あたりで出されてますね。平米単価が築10年前後で38万円/m2　
レインズでのそれが36-37万円/m2だったはずなのでまぁこんなもんでしょう。売り出し価格がこれで
実際の交渉等でもう少し下げて36-7万円になったという感じですね。

っとなると、20年ぐらいになると平米単価はだいたい29-30万円/m2といったところですかね。2000万前後。

で、たぶんでしかないですが築20年程度で2000万を割り込むかどうかって感じの価格になるとおそらくもうこれ以上の
築年数だと本気で「買い手がつかない可能性」を考えないといけないかなって思いますね。
不動産っておもしろいもので、買う側としては安ければ安いほどありがたいわけですが逆にあまりに安すぎると
不安が大きくなりすぎて却って売れないってことになります。築20年で2000万円前後ってのはこれは
東京23区では破格の安さ（戸建とかでいうと再建築不可、みたいな曰く物件）ぐらいの価格になってくるので
さすがにこれ以上の年数だと金額の問題以前に買い手を探すのがかなり難しそうで、3000万円で売れるとか
そういう次元じゃない話かなっておもいました。

なので、「絶対に引っ越す予定はない、すみ潰す」って人は新築でも中古でもそのまますまえばいいでしょうけど
もうその場合は買い手がつかないことも視野にいれたほうがいいかもです。
逆にコスパだけを考える人は築10年のマンションを2800万円ぐらいで買うと20年後に2000万円で
売却できても800万円の減損になるため、そういうリスクを負うぐらいならここの新築を3500万でかって
10年後に2800万で売る、すると700万円の減損ですみますし新築に10年は住めましたし、売却時は
自分のマンションはまだ築10年なので築20年のマンションを売るよりもまだ買い手がつきやすいのかなって
思いましたね。中古マンションをこのエリアで買うのはちょっとリスクが高いだけな気がします。

なのでここで買うなら個人的には、
- 買うなら中古ではなく新築のほうがコスパがいい
- 買った後に売るなら買い手がつかなくなるリスクを軽減するために築10年で処分しておく
現状の市場通りなら37-8万円/m2ぐらいで処分できる可能性があるためと10年は住宅ローン減税が受けられる為
- 築10年をすぎたら売れないリスク（買い手がつかないリスク）が非常に高まりそうなのでそうなったら
もう割り切って一生すみ潰す覚悟で住まう

って方針がいいかなって思いましたがどうですかね？

[1056: 通りがかりさん]

暇なんだね。

[1057: 匿名さん]

たぶんここが売れると都合悪い事があるんでしょう。
対岸マンションの関係者かしら

[1058: 匿名さん]

>>1057 匿名さん
関係者も何も、竣工済みで売れ残っている事実

[1059: 匿名さん]

>1055

納得の分析です！

10年住んで売却いい方針ですね！

[1060: 匿名さん]

>>1058 匿名さん

売れ残った部屋とこれから販売する新築物件が競合するから困るんです。
しかもこっちの方が安いか、なおさら完売して欲しかったでしょう。

[1061: 匿名さん]

どっちも仲良く売れ残るだろうから、心配してもしょうがないでしょ。

[1062: 周辺住民さん]

ようやく第4期5次が発表、今回は6戸と少なめ。
未だにLタイプが公表されない。webに上がってないだけで実際は売られてたり？間取り図はいちおうこのスレに上がってるけど。

最終期は10月を予定。今のモデルルームはこの時だね。まぁどうせ11月とかにずれ込むんだろうけど。

現地レポートは今回で最終回とのこと。長期のレポートお疲れさまでした。
http://sonouchi.jp/fc-ojikamiya/2017/08/g4/?nolink
ゲストルームが案外安っぽいけど照明次第？
あとミニショップが無いのは消えたのかな？
それ以外はイメージ通り。
宅配ボックスが思ってたより多い。

[1063: 通りがかりさん]

3年くらい前に新田（三丁目）に住んでました。

このマンション、王子神谷まで徒歩15分と書いてあるけど、隅田川にかかる環七の新神谷橋を毎日歩いて渡るというのは考えられない。
歩行の場合は車道の脇にある階段を昇降しなくてはならないうえに、隅田川の上はいつも強い風が吹いていて、橋を歩いて渡るのは結構体力を使う。
だから、朝に王子神谷まで出るのなら、基本的にバスを使うことになると思う。

新田1丁目から出る都バスは王子神谷の駅前まで行くけど、環七新田に停まる国際興業バスは駅前まで行かないので注意が必要。都バスは雨の日に無茶苦茶混む。

買い物は、このマンションの立地だとぶっちゃけ不便。
新田は基本的にこのマンションの反対側にある、URの巨大賃貸マンションが並んだハートアイランド地区を中心に再開発が進んでるんで、新田で買い物をするならそっちのベルクまで行かなくちゃいけない。距離は大したことないけど、ちょっと手間だし、わざわざ環七を越えるのもね。
評判のいい歯医者やクリニックもハートアイランド地区に偏ってる。

ちなみに帰路は、都心方面から帰ってくるなら、王子から都バス（王41）に乗るのが便利だと思います。
王子が始発なので座れるし、新田1丁目までなら王子から十数分で帰ってこれます。
王子発の終バスは、深夜バスも含めると午前一時くらいまであるけど、ハートアイランド地区をぐるっと回って新田1丁目に向かうコースなので、王子1丁目に着くまでに二十分はかかるかな。

最後に、繰り返しますが新田の再開発はハートアイランド地区が中心なので、古くからの住民が多い新田3丁目〜新田1丁目にはガラの悪い住民がいます。そこはやはり足立区です。
かつて住んでいたときには、夜中に爆音を鳴らして疾走するバイクも出没したりしました。（なれれば気になりません。）

[1064: 匿名さん]

>>1063 通りがかりさん

ベルクはとても遠いと思います。

[1065: 匿名さん]

なんだかんだ言って結局は買いなんですよね
この値段ぐらいが23区の下限でしょ
これが買えない人は区外に行くしかない。
区外で仕事も生活圏も賄える人はいいが区内に来る人はまさに出稼ぎみたいになるしね
23区は重要すぎ。

[1066: 匿名さん]

23区が最後のプライドらしいが23区でも実質徒歩20分では何の意味もない。23区かどうかではなく駅距離が大事。横浜市、川崎市、浦安市、市川市、和光市、浦和市の徒歩5分以内に全く敵わないだろ。

[1067: 匿名さん]

>>1066
わかってないねー。千葉県？神奈川県？埼玉県？ありえません（笑）

[1068: 匿名さん]

足立区はもっとあり得ません。
実質徒歩20分はもはや徒歩圏ではありません。

[1069: 匿名さん]

>>1067 匿名さん
1066さんも1067さんもどっちも合ってるんだよ。
23区で手頃にマンション買いたいならここいいし、千葉埼玉でもいい人は他買えばいいし。
そもそもここの掲示板で千葉埼玉の方がいいとか足立区ありえないとか言ってる人は他の業者なんだから。

本当に千葉埼玉の方がいいとか足立区ありえないなら、ここ検討してないし、このスレに来る必要ないでしょ。

[1070: 匿名さん]

>>1069

そうなんですよね。足立区がありえないって言いながらここにくる時点で価格帯はここしか買えないわけで（笑）
もしくはそれすらも買えないかもしれないですね。
なので、いずれの場合にしてもここにいる時点で足立区をディスる資格もないのが確定しちゃってます。

[1071: 匿名さん]

外の土地からここに来るのはやはりいろいろ難しいと思いました。もともとこの界隈に居住している人が、その流れで購入するのが１番スムーズですね。眺望やお値段はとても魅力的でした。結局予算700万円アップのマンションを購入しました。

[1072: 匿名]

>>1071 匿名さん
参考にしたいんですがここより700万アップするだけで、買えるマンションってどこのですか？

[1073: 匿名さん]

世の中には生活環境を犠牲にしてでも住所に東京都の文字がほしい人が結構いるんだよ。

[1074: 匿名さん]

>>1073 匿名さん
どちらも必要ですよ。
あと東京都だけではなく特別行政区まではマストです。東京都でも特別行政区以外は見てませんから

[1075: マンション検討中さん]

初期費用に含まれる「ローン斡旋事務手数料」に関して、

不動産側と割引交渉された方いますでしょうか？

[1076: 匿名さん]

>>1075
今の時代にそんなものを払う人バカはいません。自分でやるといって代行手数料無しにしましょう

[1077: 通りがかりさん]

王子神谷から徒歩15分ということは、バスに頼る物件であり、バス代はバカにならないほど高い！通勤している人は、バス代を支給してもらえるけど、それ以外の方の交通費は全て実費！
王子神谷や王子まで自転車も使えるが、雨降ったとき、どうなることやら、、
徒歩15分も橋越えたり、環状7越えたりしないと行けないのが最大のデメリット！

車所有した場合は、駐車場が平地でもトータルのランニングコストが厳しい

[1078: 匿名さん]

>>1077 通りがかりさん
で、おすすめのマンションは？

[1079: これから引っ越し]

環７越えがさも大仕事みたいに言ってる人が数人居るけど、他の道路で信号渡るのと何が違うの？
都内の道路事情なんてどこでも一緒でしょうよ。

[1080: 匿名さん]

>>1079 これから引っ越しさん
隅田川にかかる新神谷橋を超えるという事では？
橋は風強いし雨の日は悲惨

[1081: 匿名さん]

>>1080匿名さん
橋より都心のビル群のある方が風は強いし雨の日はもっと悲惨だよ。

[1082: 匿名さん]

>>1076 匿名さん
自分でやると言ってもナントカ手数料を請求すると契約書に書かれてます。

[1083: 匿名さん]

>>1082 匿名さん
ナントカ手数料なら払うしかないね

[1084: 匿名さん]

>>1081 匿名さん
そう思うけど、関係ない話だね