ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[901: 匿名さん]

東京23区の普通なサラリーマン家庭であれば、世帯当たりの税引後の手取り収入は月額40万円ぐらいだろう。
これに住居費18万円/月とか割り当ててるともう45%が住居費に占めることになる。
田舎の人から住居費が18万円！なんて驚くだろうが東京23区ではこれは「金額としては」別に高くもなんともない。
賃貸でファミリーがすまえる3LDK, 70m2以上はだいたいこの金額が「最低」必要になるからだ。
もちろん、築年数がたったり、日当たりがわるかったりアパートだったり、あぶないエリアとかにあるような
賃貸を探せばもっと安いやつは見つかるが「貧乏学生が格安1Rを探す」のとはわけが違うわけで、普通の
ファミリーがそういう選択肢を取ることはほとんどなく、結果として賃貸にはいかない。1K/1Rでは賃貸用戸数も
多く、また一人暮らし用は基本的に「しがらみ」がなく、さらには期間限定なのもあって賃貸の方が有利だが
ファミリーでは分譲のほうが圧倒的に有利だから。

ファミリーが分譲にいくのは正解なのだが、問題は多くの人が分譲にいくと「正しい判断ができない」人が多いこと。
賃貸と分譲は実は価格の内訳がまるで違うことになるため、そもそも「賃貸をベースにした住宅費の算出」がまるで
意味をなさない。なさないどころかそこをベースにすると完全に見誤ってお金を無駄に使うことになる。
（逆にいえば、分譲業者はそこを「錯覚」させることでそうしむけてビジネスをしてる、ってことだ。）

賃貸ではホテルと同様に「部屋を使う権利」だけを貸すことで貸主は対価を賃料として得るし借主はそのお金を払うかわりに
その部屋を使える。借主からみたら、その賃料がまさにそのまま「住居費」として計上されるものになる。
ちなみに、「住居費」ってのは「住居（すまい）としての"機能"に対して払う対価」である。
従って住居費は賃貸だろうが分譲だろうが社宅だろうが発生する。所有権があるかどうか、とかそれは関係がない。

分譲の場合は不動産を自身が所有することで「部屋を使う権利」も含めてまるごと買い取ってしまう話である。
マンションでは区分所有法に従った所有権の区分所有で、土地は共有名義という形にはなるがそこは問題ではなく
同じことである。
で、この場合は自分で所有することになるから、当然部屋を使う権利自体は所有権の範疇内でくっついてるので
当然自分で住める。そんなことよりも大事なのは「住まう権利だけがある」わけではないということを自覚するところにある。
その権利はあくまでも一部の権利にすぎない。所有権には、他に「他人にその一部を譲渡、または賃借する権利」
も含まれてる。だから、マンションを所有すれば、自分でそのまま住む、ってこと以外に他人に貸すこと、そして
その権利自体を他人に売却すること、ができるわけで「部屋の使用権だけを借りる」賃貸はそこが大きく違う。

大きく違うわけだが、「住まう機能」だけに着目したら、「部屋の使用権を得る」だけで十分であり、だから
賃貸の場合は借りる側からすると住居費＝賃料がそのまま成立する。それ以外はすまうのに必要ないからだ。
が、分譲の場合はそれ以外も含めた所有権というでかい権利自体を購入することになるため、正しく「住居費のみ」
を算出する場合は「余計なものを住居費から省かないといけない」わけだ。
これが月額家賃をベースに住宅ローンなんかをベースにしてはいけないっていってる理由になる。
住宅ローンってのは単に借入金額に対する毎月の支払額なだけの話であって家賃とは全く関係がない話である。

にもかかわらず多くの人が賃貸時とほぼ同額の支払額を支払ってしまっている現状があり、つまりは無意味に普段の生活を
圧迫させてしまってるという本末転倒になってる。
すでに説明したが、不動産の「その部屋の使用権」以外にも所有権には含まれているため、その権利の価値は当然使用権だけ
の権利よりも高いわけだから、不動産を購入すればその権利を売らない限りはその権利を保ったまま家を使えるということになる。
端的にいえば、自分で買ったマンションを自分で借りて住んでるってのと同じ話であり、資産形成の一つになってるって話。
このマンションも4000万円でかっても3000万では売れるし、別に月額18万ほどで賃貸に出すこともできる。買うというのは
そういう権利も一緒に入ってるってことだ。

そうすると、このマンションを買った人はそれだけの資産を手に入れるのと同じ話であるため、じつはもう無駄に貯金とか
しなくていい。更に言えば、必要以上の物件を買ってしまった人はその大半がかなり無駄（持っていても使われない権利、
つまりはいらなかった権利にお金をずっと支払う）ことになる。これがまずい。


毎年の手取りで億を超えてる余裕がある人ならともかく、月額手取り40万ほどの普通サラリーマンにとっては毎月の収入で
1万円あたりの費用対効果、これは最大限生かさないとそもそも生活が豊かにできるような余裕はない。
家賃に18万円を支払えばその半分が住宅費におとしこまれることになるのが悪いというのは説明したが、同時に18万円で、
住宅費を含めた所有権のマンションを買うことを勘違いしてると実は同じぐらい「無駄金」ができてしまう。
このマンションを買えば3000万円ほどの資産価値は向こう30年間までは見込まれる。従って逆にいえばそれ以上の貯蓄が
必要なければそれ以上貯金をすれば結局「機会損失のお金」になるだけで、つまりは無意味になることを知っておくべきだろうね。

手取り40万円ぐらいの人にとっては純粋な住宅費は「最大でも10万円が限度」である。あくまでも限度であり、10万円だったら
多分生活は厳しくて全然豊かじゃない。
適正金額は実は「住宅費としては6万円以下」である。が、すでに説明したが賃貸でこれはファミリー向けとしては不可能
である。なので買うしかない。
買うしかないが、無駄に高いマンションをかって「見かけ以上の金額」が減っても実は「使われない権利に対する対価」も
同時に支払ってるため結局「実質的な生活の豊かさが実感できない」というところに落とし込まれる。
これを避けるためにはこのマンションにみたいに「実があるけど価格は安い」マンションにしておくのが良い。

このマンションはグロスがとても安くでも住宅機能としては十二分に備わってるため余計な金額を支払う必要がそもそもない。
実質的な金額ベースに落とし込むと2.8万円/月であり、「6万円以下」という基準は余裕でクリアできる。
これぐらいの金額ベースにしておくと住居費7%ぐらいしか占めないので生活の自由度がいっきにあがる。楽しめる。
豊かになるだろう。

[902: 匿名さん]

あなたの年収なら7千万いけます。　みたいに営業に言われてその気になりギリギリローン返済。
みたいな人多いんだろな。

[903: 匿名さん]

少し話が長くなってしまったがまとめておこう。

まずこのマンションを買う人は相当生活が豊かになる。23区の好立地、都心部への物理的距離も近く人気の神谷王子。
購入費4000万円だが、頭金をもっていようがもっていまいが全額住宅ローンにしておくべきであろう。
理由は簡単で今は絶好の低金利0.4%と住宅ローン控除が1%10年最大500万があるから。
住宅ローン控除が終了するまでは繰上げ返済などバカのすることである。今は借入額があればあるほど
逆にお金が利息として戻ってくるわけだからわざわざそれを手持ちの色がついていない現金を住宅ローン
返済に充てることほどバカなことはない。そんなことをするのは10年の減税が終わった後から、である。

このマンションはSRCの新築なので当初5年までは固定資産税も大幅に安い。中古を買う奴はバカであるから
このマンションが正解である。

このマンションの資産価値は向こう30年までは最低3000万ほどは維持できるものと思われる。
これがさきほど長々と説明した全ての権利権利の価値（最低でも）でもある。なので、みかけの住宅ローンの
残債に惑わされてはいけない。4000万円という金額をローンで借りても、実際の借入金はわずか1000万円でしかない。
多くの人が、頭がわるいファイナンシャルプランナー等の「住宅ローンショートへの警笛」を真に受けてるが
彼らはそれを鳴らすことでお金をもらってるだけの話で善意でもなんでもない。あれもただのビジネスだ。
住宅ローンがショートするのは毎月支払えないことになる、ってことだが、そもそも毎月支払えないなら
それは賃貸でも同じで、「その対価を支払える資格がなくなった」わけなのだから手放すのは当たり前である。
問題なのはそれではなく、売っても残債がのこって追い金が必要になることであるが、さっきもいったが
そのボーダーが3000万円だ。なので、住宅ローンの残債が3000万円になった時点で、もうショートはないのだから
すぐに安心ができる。なのでこのために余計な預貯金をすることはばかがやることである。
お金ってのは、「目的があってはじめて貯めることも意味がある」状態である。不安でためておくことは
たんに「機会損失」であるといえるので絶対にやめたほうがいい。ましてや普通サラリーマンであればそんな余剰金は
普通はないはずである。そんなお金があるなら教育費なり娯楽費に回して生活を楽しみ、豊かにする方がはるかに良い。
繰り返しいうが、このマンションを買った場合の実質的な負担金額は1000万円程度であると思われるため、この1000万円程度
の目処がたっているならむやみやたらと貯金はすべきではないし、特に当初の10年間は繰上げ返済などしないことだ。

また、残債が3000万を切り出したら、もう繰上げ返済などは一切必要ない。さっきもいったが売れば3000万の益があるわけで
それで相殺できる。もうその時点で住宅ローンショートは怖くはない。持ってる現金は別に使うべきだし、万が一のショートに
備えていたのであればそのお金は住宅費ではなくハワイ旅行にでも使うべきであろう。

最後に、このマンションは安い部類には入るがとはいえ、さすがに月額手取り額が30万円を切ってる人にはおすすめできない。
実質負担額が2.8万円とはいったが、あくまでも「実質」、である。見かけ以上にはこれ以上のお金が毎月出て行くわけなので
さすがにそれを無視するわけにもいかない。月額手取り額は35万円、これがボーダーになるだろう。だが、東京23区で暮らしてる
普通サラリーマンであればほぼ１００％ぐらいはクリアできてるような数字なのでこれが問題になることはないと思う。
逆にこれに到達できない人、そういう人は残念だが23区は諦めたほうが「生活を豊かにする」ためにはよい。ってのは
払えるか払えないか、でいえば別に手取り額が30万でも払える。たんに住宅費に対する比重をあげれば済むからである。
が、さきほどもいったがそれは本末転倒でありやるべき話ではない。それだったらむしろ千葉にでもいって3000万円ぐらいの
マンションを買うのが正しい。千葉県にはなるが、別に千葉県にいったからといって急激に何かが悪くなったりするわけではない。
単に住所が千葉県になるだけの話である。くだらない見栄にこだわる必要性はないのだから。

ただ千葉県にいくと東京には近くは無くなってしまうし資産性等の観点でいうとまた別の違った観点が必要になってくるのは
注意をしておいたほうがよい。ってのは今のトレンドは都心回帰であり、逆に千葉やさいたまの衛生寄生都市は人がどんどん
減ってきてるし、実際千葉では売るに売れないマンション（金額云々の前に買い手がいない！）ってのが既にたくさんある。
なのでこのマンションのように４０００万円だけど資産価値が3000万円はあって実質価格が1000万程度、っていうマンション
もあれば、千葉のマンションでは売値は3000万円だけど資産価値がない（買い手がつかないとそもそも市場取引として成
立しない！）っていうのとでは実は資産形成としても全然違うので注意をしておいたほうがいい。

このマンションの「ファインシティ」ってのはまさに良い街って意味だがそれは王子神谷がとても人気が高く資産性もよい
エリアだからってのはこのマンションの最大の売りであろうとおもう。

最後に、このマンションがこれだけ安い理由はただ一つで駅から徒歩15分というこの距離にある。
いうまでもなく駅近ではない。が、これは欠点ではなくむしろ利点であるといえよう。ってのは人気の王子神谷なので
駅近になれば価格が一気に跳ね上がる。このマンションのように大規模であればさらに跳ね上がる。すると、
実は「良さ」が消える。費用対効果が悪くなるからだ。確かに駅近は利便性も高いし資産性も高い。が、同時にそれは
売価も高くなるということである。
だが、なんのために家を買うのか？ってところに根本的なところに立ち返った方がいい。人からちやほやされたいから？資産性？違う。
自分たちが幸せに、豊かに、安全安心にくらせるための「手段」としてであろう。このマンションと全く同じ仕様、そして4000万円という価格で王子神谷駅徒歩5分が買えるなら、それは買えばいい。お得だ。でもそんなことは現実にはありえないわけだ。
当然高い。そしてなにより、「売ってもない」。売ってもなければ高くて費用対効果が悪いものに目を向けても完全に無意味である。
家はただの手段であり目的ではない。大量にお金がある人は別だが、手段に高いお金をかけられるほど一般サラリーマンはお金持ちではない。
それに家族の幸せは家だけでは決まらない。っていうより、家にはほとんどいない。私にも家族がいるが平日はみんな仕事なり学校、習い事で夕方まで誰もいない。そのあと帰ってきて飯食って風呂入って寝て、の時間を除けば家に対する対価ってそんなに高いものではないことは誰の目にも明らかである。

それよりも、「今できること」を目配せしたほうがいいだろう。例えば子供はすぐに大きくなる。早い子供であれば高校や大学で寮にはいたりして家を出て行き、そのまま社会人になる子供だっている。それに家から出ないにしても子供も大きくなれば社会が広がるわけで、家に対する依存度はどんどん低くなる。いつまでも子供と旅行したり一緒に出かけるなんてこと自体ができなくなるわけだ。

そんな貴重な「今」は二度と戻らない。お金はいくらでも稼げるが、「今使える100万円」と、「20年、30年後につかえる100万円」
は価値が全然ちがうということを覚えておいた方がいいだろう。今の人生を捨てて、ケチケチ暮らし、マンションに多額の費用を支払ってそれで住宅ローンが完済できたってなんにも戻っては来ない。
よく悲しい笑い話がある。戸建に憧れた人が社宅にすんでケチケチ貯めまくって４５歳ぐらいになって念願の戸建を買うってパターンだ。
子供がおもいっきりあそんでーっていうのを想像してたんだろうが、そんな年になればもう子供も成長してしまって今更ドンドンバンバンと
暴れたりはしない（笑）庭で遊具やBBQできるような状態にしたところで成長した子供がそんなところで楽しんだりはしない。
つまりは、完全な機会損失ってわけだ。この人にとってはこの貯めた期間はただの無駄金だったといえる。つまり死に金をずっと貯めてたんだ。しかし犠牲はあまりにも大きい。その間の人生の楽しみ、豊かさがすべて犠牲になった。バカの極みである。

ってことで、このマンションを買えばそんなこともなくなって人生ハッピーになるとおもうので個人的にはとてもおすすめできるね。
月額の住宅負担率を10%未満にすることで、手取り40万うちの36万円が浮いてくる。これに食費4万、雑費2万、教育費10万、医療費1万、
通信費5千円、光熱費1万円をのぞいても、まだ17万円ほど残る。
これが「月額の余裕のお金」、つまりは「人生を楽しめるためのお金」になる。月額17万もあれば結構いろんな楽しみができるはず
である。外食もいい、旅行もいい。何か趣味でお金を使うのもいいだろう。今しかないこの時を17万円で煌めきさせるか、それとも
バカみたいな死に金を貯金したり、プライドや見栄に支払うのかは、結構大きな人生の選択になるであろう。
この辺りを真剣にわかってる人が実に少ない。

[904: 匿名さん]

>> 902

住宅ローンで7千万行ける人はほとんどいませんよ。
ほとんどが五千万円未満です。

[905: 匿名さん]

東川口のオハナが
価格は3500万から5100万らしい。

駅九分

駅はここよりも近いが、東川口駅から王子にくる時間が所要時間21分。

15-9=6分　オハナより多くかかる歩き時間

21-6=15分も時間が短い。しかも価格が東川口のオハナより安い。

みたいに考える。ここ最高になる。保育費は23区内のがカク安　自治体に依存するが・・・川越はえらい高い。
都民のメリットは大きい。ねがわくば車は練馬ナンバーだったら最高だった。

[906: 匿名さん]

>>905

車のNoは好きにつけられるから別に練馬でも品川でも自分のすきなやつをえらべばいいよ

[907: 匿名さん]

このマンションは稀に見る良さがあるね。
まず絶対に外せないのがマンションを買うなら東京23区。これを外すと普段の利便性が最悪なだけではなく売るに売れないババを使う羽目になる。もともとマンションは空間利用率を高めて土地負担分を按分するのが最大のメリット。これを満たすのは東京23区のみ。

次に外せないのが都心までの距離。これも利便性と資産性両方に関係する大事な要素で戸建ならともかくマンション（土地共有、上物区分所有）という形態の場合には絶対に外せない。このマンションは都心までわずか10km圏内で車で20分もあればついてしまうぐらいの距離感。それだけの都心だからこそより便利に、より資産性が高く、そして「戸建ではなくマンションである」ことの損害意義が出て来る。

その次に外せないのが人気エリア、人気の立地であること。これもまた普段の利便性と資産性に絡むが、ここは人気の王子神谷。あらゆるものが揃うし人気が高く賃貸でも今後の売却でもいけるので非常に好立地になる。さらに王子神谷は利便性だけではなく住環境もよいのが
特徴。新宿駅周辺は商業施設でいえばものすごく充実してるがじゃあ住環境としては？では最悪値である。ってかあんな臭い街に住めるわけがない。が、ここは両立する。激レアで人気を後押しする

４つ目が価格。普通サラリーマンが出して良い価格（出せる価格ではない。住居費として出しても良い価格）が4500万円未満である。
理想は4000万円以下。それを超えると他の名目にかけられる配分が減り、幸せレベルが大幅に減る。普通サラリーマンでは手取り収入が
限定的なのでバランスを崩した配分にした瞬間に幸せレベルは一気に減るので注意が必要である。
ここは低層階の部屋なら3500万円とかで買える。こんなに好立地で高設備にもかかわらず。これによって生活バランスが非常に安定的に保たれることになる

５つ目は利便性が高い南北線の存在。
これについてはもはやいうまでもない話。

これらを全て兼ね揃えるこのマンションは最近の人気芸人風にいえば空前絶後のファインシティっといえる

[908: eマンションさん]

>>907 匿名さん

面倒くせ〜な。
川一本はさんだだけで2割値段違ったらこっちにすっペ〜な。

[909: 匿名さん]

熱い人いいね！！

しかしリセールの試算が既に見誤ってる。

人口減少してるんだから遠いと20年後は買い手がいないよ。

[910: 匿名さん]

>>909

おいおい。ちゃんと読めよ
都心回帰って言ってるじゃん。
２−30年後程度の人口減少ならまだ都心回帰継続中だし
買い手がいなくなるのは都心じゃないところからだろうね。

[911: 匿名さん]

何度か出て来る"オハナ"ってなに？

[912: 匿名さん]

>>903 匿名さん
30年後に3000万で売れるっていつの時代？この物件はリセールは期待できないよ。それを期待してるなら、もっと駅近、都心物件買うべきだよ。

[913: 匿名さん]

>>912

いつの時代？すでに築30年の物件がこのあたりで3000万前後で取引されているというのが今の2017年だが。
さて、今後30年の間も「経済活動」「開発活動」はずっと継続していくわけで、普通に考えればこの開発活動
ってのが継続しているからこそ利便性、生活環境は維持、向上していくから価値を増すわけだが。
その活動は向こう30年も見込まれるわけで今と同じような金額で売れるであろう見込みが非常に高いわけだが。

逆に問うが30年後には3000万円では売れない理由は？

[914: 匿名さん]

>>903 匿名さん
というか、お前さん業者だろ？○谷工の社員は30歳で年収700万以上あるのか？（手取り35万として）
自分自身も買えないくせに何書いてんだろうねw

[915: 匿名さん]

>>914

一体何に対してイラついてるわけ？（笑）
手取り35万円もなければこのマンションは買えないぞ、さすがに。

[916: 匿名さん]

>>903の指摘は的を射ていると思う

[917: 匿名さん]

>>913 匿名さん
2017年と2047年を比較する事が既に可笑しい。暗愚な奴だな。
そもそも容易に30年後のことが予想できるとしたら、不動産投資が失敗するわけないわけで。
では聞くけど、容易に未来が予想できるお前さんは何故マンション販売なんて仕事してるの？不動産投資すれば良いじゃないか。絶対儲かるなら、銀行はいくらでも融資してくれるよ。

[918: 匿名さん]

>>915 匿名さん
う〜ん。やはり○谷工じゃ貰えなかったかw何故転職しないの？

[919: マンション検討中さん]

手取り35万以上って結構もらってると思いますが・・・このマンションって、そんな方ばかりなんですね・・・

[920: 匿名さん]

>>917

結局何一つ根拠を示せてないじゃん。
過去50年の相場をみれば今築30年の物件が3000万で長らく取引成立してるエリアが
むこう30年で3000万円で取引されなくなる事由を見つける方が難しいのだがそういう
単純な統計学及びそれに基づいた推定論理もできないのだろうか？

企業の株取引とはわけが違うのだがね。土地は腐らない、土地は消滅はしない
土地は開発されて続け人がいる限りは地価は維持され上向く。
だから東京23区がよく、また23区でもなるべく都心に近いエリアが良い。
これ常識です。

で、君はグダグダいう前に、30年後に3000万円では売れない根拠をまずは説明してよ