ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[851: 口コミ知りたいさん1]

850匿名さん　

この地域はそれほど密集してない様に見えますので、このマンションは大丈夫そうですね！　　

[852: 匿名さん]

マンションの場合は地盤は杭を打ち込んでくれますし周りは住宅密集地でもないから
地震には強そうですよ

[853: 匿名さん]

>>851 口コミ知りたいさん1さん
共同住宅はどんな場合でも倒壊より隣の部屋からの出火やガス漏れ、漏電のリスクのほうが高いです。
地盤は…残念ながらエントランス、植栽だけではなくアプローチなども地割れや液状化となると大変なことになりますので、杭とかあまり関係ない…とまでは申しませんが、地盤が何よりも大切です。
打ち込んだ杭ごと傾いてました(過去の地震で被害に遭ったマンションは)
津波に関しては、河口から逆流してくるので被害ゼロではないかもしれません(家屋が無事でも橋に被害があるなど)

ファインシティ特有で心配をするならば、地盤、津波の影響、物資不足あたりでしょうか。

[854: 匿名さん]

>>853

3.11でもこの辺り全く液状化も傾きもしなかったよ。
3.11で震度7を記録したマンション沿岸部もここ15年以内で
建てられたマンションは傾きも倒壊も崩落もしなかったよ。
それが現実だよ。
地震で破壊されたのは古いマンション。そして戸建。
あとは残念ながら津波での被害になります。
それは熊本地震でも同じでしたよ。

それとは別に地震に関係なく施工不良による傾き等はあるでしょうが
それは横浜の事例を見たらわかる通りきちんと補償されてるわけで
不幸中の幸いということじゃないでしょうかね。

地震や洪水等の災害に関しては注意をすること自体はとても大事なこと
ですから重要だと思いますが不安を煽ってもしょうがない話であることも
事実かなと思いますよ。

[855: 匿名さん]

もう水害や災害の話題は同じ内容の繰り返しなので、そろそろ次の話題にしましょう。

[856: マンション検討中さん]

施工不良できちんと補償されたのは大手だから。

しかも鴨居の三井、
再三、管理組合から傾き指摘されても311のせい、って回答し続けてた。
事が大きくなってから急に社長が登場…
如何にこの業界が腐ってるかって話し。

かたやヒューザーみたいに建て替えでダブルローン組む場合もあり。

[857: 匿名さん]

>>856
売主が京阪電鉄不動産 ですよ。施工は長谷工。
どちらも大手ですからフューザーのような零細企業ではありませんね。
電鉄系は資産も豊富ですからねぇ。ですから補償に関しては問題ないと思います。

あと、三井の例で売主がなかなか認めないって話をおっしゃってますが、
この手の話はみなさん偏向的な見方をしすぎです。つまり、「被害者気取りも甚だしい」ですね。
大手マスコミ含めて「強者攻撃弱者保護」の偏向報道と同じだと言えます。

民事的な原理原則をご存知でしょうか？問題があると訴える側がその根拠とそれを裏付けるに足る
客観的証拠を揃えるのが常識です。
管理組合は、当初表層的な現象（目でわかる傾き）だけをゆってそれ（発生原因とその補償どちらも）を
「売主に押し付けようとした」、いってみれば丸投げしたわけです。

このレベルで応じる（認め補償する）会社は「信頼できる会社」ではなく「無能で信頼できない会社」です。
事実関係を精査し第三者論拠を示すのが問題を発見し訴える側の責任ですがその責任を放棄して丸投げしてるのに
受け入れること自体が営利企業としてあるまじき行為だからですよ。
結果的には三井が、っていうより施工会社やその下請け会社の問題ではありましたがそれはあくまでも結果論。

物件の引き渡しを完了し所有権及び管理主体が買主および管理組合側に移行したのだからそこでの責任でもって
傾いた原因が施工不良にあることを証明する、または嫌疑をかけるに十分たる論拠を示すべきでありそれこそ
公平だと思いますよ。

最終的には管理組合側はそれを揃えて三井側に補償を求めて行ったわけだし三井側もそれらを提示されて
きちんと精査をしその結果問題があったことを認めて補償をしてますよね。
つまりきちんと社会的に理にかなった対応をしているのでそれで良いと思います。
これが、なんでもかんでも「ごね得」みたいになるほうが業界にとってもよくないでしょうが、
それは結果的に消費者に覆いかぶさってくる話ですから。

[858: 匿名さん]

>>854 匿名さん
東日本はあくまで東北が中心となった災害であり、千葉や横浜震源の関東大震災となればまた話は別ですよ…仙台で3.11に耐えた土地や建物は評価されても、都内で3.11に耐えるのは当然ですからね。都内の震度は5強ですよ。
東北の地震で液状化した地域は問題外でしょう…震源が関東圏になったら壊滅しそうです。

あと、タイル貼りではないので地震によるクラックは起きやすいです。
建物も免震構造や耐震三級でもないので、一般的なマンションの耐震だと考えた差し支えないでしょう。

[859: 匿名]

>>858 匿名さん
外壁って白いタイル貼ってあるけどあれはタイルじゃないの？
素人だから種類はわからないけど…。

[860: 匿名さん]

>>858
はい、だから都内だけの話はしてません。
震度7、6強を観測してる東日本大震災や熊本地震のエリアにおいても
2000年以降に建てられたマンションでは倒壊および半壊、つまりもう住めない
ってことはない、といっているんですけど。

あと、
>東北の地震で液状化した地域は問題外でしょう
それは個人の判断基準によりますよ。あなたにとっては問題外。
でもそうでは無いと思う人もいる。
なぜならば、地震や災害に限らず世の中なんでもそうですが必ず「リスク」
はあるからです。大事なことは「何を」リスクだとかんがえるか、また「そのリスクがヘッジ
できるかどうか」だけの話ですから。
私の友人は夫婦そろってサーフィンが趣味ですからサーフィンができる海そばに住んでます。
そんな趣味もない、それよりも3.11の津波被害を目の当たりにしてそれを避けたいって思う
人にとっては海そばなんてありえないという判断もあるでしょうが、その夫婦にとってみれば
普段の生活でそれを楽しめることのほうが大事で重要視してるわけです。
また津波に対する災害リスクに対しては家のすぐそばに高台のあるエリアがあり万が一の
場合にはそこに批判が可能であること、家財等においては保険という形でヘッジをしてるという
ことでそういう判断でやってるわけで別にそれでいいと思います。

ただただ不安をあおり、極限論的にあり、とかなしとかそういう話では無いと思いますよ。
世の中保険貧乏さんってのもいらっしゃいますよね。万が一、のリスクに対して過剰に反応し
本末転倒な方々のことです。

[861: 通りがかり]

東日本大震災の時の関東地方でも見られた液状化は、海であれ、沼であれ、埋め立て地だからですよ。完全なる対策が有り得るのかどうか迄は不確かですが、埋め立て地にはそのようなリスクがあるのですよ。話題になっている浦安一帯は、ちょっと前には、東京湾の海のど真ん中だったのですよ。そんな所の話を持ちだしても仕方ないでしょうが。それと、建物の耐震上は、外壁がタイル貼か、モルタル吹付タイル仕上げなのかは全く関係のない話です。タイルにしろ吹付タイルにせよ、構造躯体の上に、下地調整用としてモルタルを使うのですが、このモルタルは、乾燥によるヘアークラックが大なり小なり生じてきますが、タイル貼より、吹付タイルの方が、面として平滑なので、目立ちやすいとの特徴があります。そのことを、素人は、そう言い方をするのです。

[862: 匿名さん]

>>861 通りがかりさん
んー? タイル張りでもサイディングでもモルタル塗装でもクラックは生じるし水が入ったら劣化しちゃうのは全部同じだよ。
タイル張りやサイディングは見た目上それを発見しにくいから劣化発見が遅くなりがちで重篤化しやすいんだよね

まぁそれとは関係なくマンションなんだから定期検査もされるし修繕費で賄うんだからそれでいいんでは?外壁材が気に入らないならやめて次に行けばいいんじゃない?

[863: 匿名さん]

>>861 通りがかりさん
モルタルのクラックは、構造上問題ない性質によるものと、構造上問題のあるクラックに分けられる。
地震によっておきたクラックは当然後者。
タイルのほうが水漏れ入りにくいし、タイル自体は半永久的なので耐久性もよくなるのは周知の事実。

[864: マンション検討中さん]

吹き付けやコンクリート仕上げは劣化が早いのは事実だけど大規模修繕で塗り替えるから新築並みに綺麗になるのが利点。
それから、震災とかで大規模な修繕が発生したら、タイル貼りは貼り直しとかで修繕費が嵩むから、築浅なら最悪手出しが出ることもあると聞いた。

[865: 通りがかりさん]

吹き付け塗装、共用廊下の作り、小さな便器等々ケチりすぎですね。これで駅15分以上。将来的には売るのは難しそう。

[866: 口コミ知りたいさん1]

この間、部屋から外を見させていただいてここは景色がとても素敵でしたょ！
パリのセーヌ川みたいに町中を縫って流れる川と対岸に広がる街並み
、ベランダに小さなテーブル置いてコーヒーやワインを飲みながら静かに読書を堪能できそうかなぁ・・
ポンポン船みたいなのが通ってくれればさらに趣がアップだけど（妄想癖のひとりごとでした・・）

[867: 匿名さん]

>>862 匿名さん
劣化が早いという事は、中性化が進みやすいってことですが・・・
もし知らなかったら失礼。

[868: 匿名さん]

>866

ボンソワ
暗くなったセーヌのベランダ
　　フレンチローストのこおひいを飲みながら・・・　　いいねロマンチック!
　

[869: 匿名さん]

>>868 匿名さん

業者さん必死ですね。

[870: 匿名さん]

>>869 匿名さん
空気読んでください。
868さんは866さんからの流れに乗って軽く遊んだだけで必死どころか寧ろ和ませてくれてる。

[871: 検討板ユーザーさん]

ここまで遠かろうショボかろうなマンションも珍しいですね。
外壁が吹き付け塗装であることを必死になってフォローしてますが、全体的にコストダウンが激しく、仕様がショボい事は否めないでしょう。
マンション相場が高騰しているから相対的に安く見えますが、10年前だったら2000万円台のマンションですよ。

[872: 匿名]

水害、災害が書き込めなくなって来たら
今度は外観ですかw
この波が終わったら
入居も近づいてることだし
今度は住民批判とかしてきそうw
おーこわこわw

ほんっと暇だな〜！

[873: 匿名さん]

>>872 匿名さん
気にしない気にしない。
10年前なら2000万円台はその通りだけど、10年前ならガーデンズも4000万円台。

2017年の今、10年前のマーケットの話しても恥ずかしいだけ。

[874: 検討板ユーザーさん]

>>873 匿名さん
>>872 匿名さん
業者さん、自作自演は辞めましょう。どんなけ必死なんですか？

[875: 匿名さん]

>>874 検討板ユーザーさん
873です。
872は私の投稿ではないです。
あと、私は購入者です。

[876: 匿名]

>>874 検討板ユーザーさん

>>874 検討板ユーザーさん
872です。
873とは別人ですがw
調べてもらえばわかります。

自分を批判否定する人間は
全部業者ですかー。


必死の意味わかってます？w
あなたのことですよ。

[877: マンション検討中さん]

醜い争いが続いていますね～。
自分自身が自信を持って購入していたら、資産価値に関する煽りは気にならないと思いますが・・・

ただ同じ購入者として「ｗ」を使うような民度の方がいるのは不安要素です。

[878: 匿名]

>>877 マンション検討中さん
ありゃりゃ〜
こりゃ失礼いたしました。

以後気をつけます。
ちょっと我慢できなくなって煽ってしまいました。
冷静なコメント身にしみます。

[879: 口コミ知りたいさん1]

なんだかんだ
やっぱりこのマンション魅力ありですね！
肯定、否定派入り乱れて盛り上がってきましたね
貶す人まだネタの引出しありますか....^_^
よし！購入に決めた⁉︎
皆さんまた何処でお会いするのが楽しみです。
オ ルヴォワール☕️

[880: 匿名さん]

安いのは一番の魅力なんだよなあ。

[881: 匿名さん]

6F～10F 南南西 4LDK 83.51 平米 4750万円 188万円
浦和駅 徒歩18分がこの価格。

腐っても鯛な都内。魅力ありあり。
王子神谷駅 徒歩15分比較する。ああここ近いねえ。

[882: 匿名さん]

安いからいいよね、っておもうわ、ほんと。
4000程度で駅近はかなかなか買えないしね。人気の王子神谷徒歩圏内だし。
4000万円で買って30年後に3000万円で売ればそれで住居費は激安だしね。

[883: 匿名さん]

12F - 南南東 4LDK 83.37 平米 7899万円 313万円
野村の浦和駅 8分ならこのありえない値段。

これ見るなり、ここ買ったのが大いに正解な気がする。さいたまvs都内だからね。浦和の無駄な高値が
馬鹿らしい。ここまで支払い可なら荻窪のマンションが買える。

[884: 周辺住民さん]

12階建(34.96m)のワンルームマンションが、ローソンのそばの陸橋沿いに建てらます。
木下不動産で31年2月竣工予定
総戸数81戸／内29戸ワンルーム

看板の左側にちらりと見えてるのがファインシティ。新田二丁目第２アパートよりは低いので眺望の影響はほとんど無いと思います。

[885: 匿名さん]

やばいくらい業者だらけ（汗） 連投、成りすましご苦労様です。
人口減が進み、空き家の激増した30年後に徒歩15分以上の物件が3000万で売れるわけがない。ここが掲示板だからといって、嘘を並べた発言は問題ですよ。

[886: 匿名さん]

>>882 匿名さん
駅近の定義は？実質徒歩20分は駅近とは言わないよ。あと、4000万程度って、世帯年収500万もいかない貴方には過大なローンだと思いますが。

[887: 第一次購入者]

>>884 周辺住民さん

そこ、広いから商業施設できないかなーなんて淡い期待をしてたんですけどマンションですか。

まいばすけっと、とかでもいいから
もっと近くに出来ればいいよね。

空き地がないんだよなー。
日本化薬撤退する話進んでるのかな。

[888: 買い替え検討中さん]

887さん
1Ｆが店舗かも、まだ微かな期待は残っているのでは・・道路沿いだし

[889: 周辺住民さん]

>>888 買い替え検討中さん

その場合「用途」の所に店舗と書かれますので残念ですが…
この土地は広い道路から入りづらいので店舗の立地には向いてないでしょうね。

新田学園通りの拡幅のタイミングで何かしら出来るかもしれないですね、

[890: 買い替え検討中さん]

889by 周辺住民さん　

そうでしたか、残念　
次に期待しましょう！

[891: マンコミュファンさん]

ここめちゃくちゃ安いからいいよね、っておもうわ、ほんと。
4000程度で駅近はかなかなか買えないしね。人気の王子神谷駅楽々徒歩圏内だし。
4000万円で買って30年後に3000万円で売ればそれで住居費は激安だしね。
年収10倍ローンでも買う価値あるよ、マジで。

[892: 匿名さん]

買うしかないぐらいの安さだですよね
今はいくしかないかなって思います。

[893: マンコミュファンさん]

>>892 匿名さん
わかってらっしゃる。マンションの資産価値なんて気にする方が可笑しいんですよ。重要なのは、今のマンション市況において此処は激安なこと。
住み潰すなら今が買い時です。

[894: 評判気になるさん]

駅近・・・かなぁ？
都内っちゅうにはまぁまぁ遠いと思うけど。
住み潰すなら安いのは同意の購入者でした。

[895: 匿名さん]

>>894
駅力を無視して単純な最寄駅までの距離でいえば徒歩15分ですから近くはないですね。
でもそれってあまり意味がないんですよね。だって、駅力のある駅まで徒歩15分なのと、
それがないような駅まで徒歩5分って利便性も居住性も資産性も意味合いがだいぶ変わって来ますから。
ここの最寄は人気で駅力がある神谷王子駅ですからね。徒歩15分ですがそのへんのしょぼい駅徒歩5分より
はるかに良い

[896: 匿名さん]

ザ・ガーデンズ東京王子を二本追い金し買う。
　あまり生活費に・・・車はなし。駅近いからいらない・・・
　家族でTDLには駅から・・・子が疲れて寝る・・・重い・・・

ここを二本安く買う。レクサスの中古を100万。新車はいらねえ。+500万も払いたくない。
　家族でTDLにすいすい・・子が疲れて寝る、問題なし・・自宅へ楽々・・荷物もほいほい軽々
　　ああ楽ちん。生活がたのしい。

[897: 匿名さん]

>>896

それは言えると思うね。
2000万円をプラスしてガーデンズを買うのはそれだけの予算があった人は別にいいけど、
無理してまでやることではないね。
2000万円といっても住宅ローン考えれば実質的には2500万ほどは払うぐらいの金額だからね。
それこそレクサス新車が３台買えちゃう金額になるし、子供一人分の養育費分にも相当するぐらい
でかいお金だから。

[898: 匿名さん]

>897
視る角度を変化し対比する。色々イメージすることができる。

6F～10F 南南西 4LDK 83.51 平米 4750万円 188万円
浦和駅 徒歩18分がこの価格。を買った。
学区がいい。年収高い民度が高い。いい場所だ・・・・
　家族で銀座に行き食事。高速入口が以外に遠い。乗ったら即大混雑。家族みなイライラしている。
　楽しいはずの食事が・・・帰りも大混雑、疲れに行ったみたい・・・

ここは銀座なぞ即着くね。高速入口すぐそこ。あ、大混雑だ! なら下道に変更。田舎の人は高速好きだから
混むんだねえ。下道だがそんなに時間はかかりません。楽しい食事、子も妻も楽しそう。帰りも空きすき
スイスイガラガラ。ああ、次は代官山に行こ!

[899: 匿名さん]

>>898

わかるわぁ。実利に合わないところにお金をかけすぎるとそうなるんだよね。
ブランドとかもまさにその良い例かと。
ここなら3LDKの平均的住戸は4000万円ポッキリだからね。
東京23区のマンションは築30年でも3000万円では売れるから30年間での
差額はわずか1000万円しかない。住居費として1000万円分が耐久消費財として
償却されることになる部分だが賃貸なんかに比べて十分リーズナブル。
月額2.8万円程度だからね。

もちろん、その後住み続けるのも別にありだしね。
住居費ってのは賃貸だろうが分譲だろうがとにかく必要。あとは住居費の費用対効果を
上げることが大事なわけだね。賃貸では2.8万円の家賃で23区、3LDK/70m2の新築はさすがに
借りられない（笑）でもここを買うならその実質負担でそれが可能。

住居費の負担率を下げれば下げる程、それ以外の生活を豊かにする、楽しむための費用に
配分することができるからね。
特に教育費、医療費なんかは居住費と同じで下げたくてもなかなか下げられない。
つまり選択肢として、下げる、ってのが基本できない。

結局下げられるのは、食費、住居費、そして娯楽費、この３つ。
この３つだが、食費は工夫をすることによって費用を下げること自体は可能だが、
食事ってのはもともと単なる生物学的な栄養摂取という側面だけではなく、「食事を楽しむ」
という人間的文化的側面もあるわけで「食えりゃあなんでもいい」わけではない。
ゆえに、無理に下げれば下げるほど、心も荒むし生活上楽しくもなくなる。
同じことが居住費にも言える話だが、居住費の場合は食費と違ってじつはいうほど
自由度がない。ってのも場所等になんの制限もなく「ただ住めればよい」ってだけなら
これも食費と同じように工夫次第では大きく下げられるが、人間的、社会的生活を行う上では
ほとんどすべての人はエリア縛りが必ずある。東京で住まいを探してる人にとっては北海道や
沖縄の物件は選択肢には入らないのだから。
同じ理由で広さの制約だってうける。単身であれば1R18m2も可能だろうがさすがに３−４人家族で
ファミリーで住まうのに2LDK60m2は我慢範疇でも1R18m2ってのはこれはもはやただの罰ゲーム
であり選択肢には入らない。
この辺りを考慮すれば実は選択できるレベルはかなり限られてるのが実情になるがこのマンションみたいに
花はないけど実があるマンションを選んでおくことで住宅費を相当さげることができる。
なぜなら住宅費が毎月支払わないと行けない金額の中で一番大きな割合を占めるから軽減させた場合の
効果が極めて大きい。
食費なんてのは３−４人家族で月2万円ほどは最低必要になる。これをさらに無理して1万円にすることは
できるかもしれないがそんなことをしてまで浮かせた金額は、わずか年12万円にしかすぎず、この12万円を
得るのに365日を1万円でやりくりさせられるような無理くり食事をしなければならずもはや食の楽しみ、
なんてものはない。

一方で、居住費は相当大きい。このマンション相当を賃貸で借りようと思ったら月18万円は必要。
オンボロでやばいアパートでも月12万円は必要になる。これが実質負担が2.8万円になれば大幅な
削減効果になる。しかもこの2.8万円には生命保険相当の機能（団信）も含まれてる。万が一の
資産形成にも役に立つという話だから。しかもこの月額2.8万円相当にしたマンションは貧困生活
みたいな部屋か？っていうと当然そんなことはない。大規模で今時の普通のマンションであり
新築からすまうことができる。広さも申し分ないし日当たり、風通しも申し分ない。駅は人気の王子神谷。
費用対効果としては抜群だろう。

住宅実質負担額を2.8万円/月ぐらいにしておくと、食費、医療費、教育費にも十二分に配分できるし、
そして一番削られがちな「娯楽費（レジャー費）」に資金を回すことができるようになる。
人生楽しむために働いてるわけで、これにお金がかけられないってのははっきりいって生きてる意味がない
ぐらいなのだが無理に住居費を割り当ててる人はこれに回すお金がないため生活が貧困になる。

[900: 匿名さん]

>899

日々のささいなつまづきは積もる。

さきほどの浦和の父に次は代官山ね。娘に言われるが、乗りきがしない・・・
楽しくなれない。行く事が苦行になる。

ここの父。おお、代官山か、帰りに青山まわるか!　日々楽しい。楽しめる。

ブランドにこだわる。審美眼がないから、人の眼が気になるから・・・つまらん理由、その決断。

レクサスも金持った人だ。そう他人に見られたいのみ。車のよしあしは二の次。
ならば中古でいいんだ。他人の事は関係ない。100万そこそこのIS乗れれば費用対効果大。