ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[543: 匿名さん]

>>542 匿名さん
反対運動が発展して裁判まで起こってるやつね。
赤羽駅抜けたあとも、業務用スーパー抜けてお寺を通り自然観察園までぶち抜く道路計画ですが、志茂と赤羽西の反対がすごいから、わたしが寿命を全うするまでには完成しないかもと思ってます。

その道路の完成を待ってから新田への道路は…ひ孫が結婚する頃に工事着手できればスピーディくらいでしょうか。

[544: マンション検討中さん]

>>542 匿名さん
86号線は知ってるけど北本通りから隅田川への計画がそもそも無いし、隅田川の架橋は過去ログ読んでもらえばわかる通り完全に否定されてます。残念ながら。

都市計画道路の計画図はこれを見てください。これ無理でしょと思うような計画まで描かれてますが、86号線がこちらまで来るような線は描かれてません。
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/agreement.asp?dtp=2&...

[545: 情報纏め]

都道補助第８６号線は、「木密地域不燃化１０年プロジェクト」の「特定整備路線」として、川越街道「板橋区東新町一丁目交差点」から北区志茂一丁目に至る延長５．９Kmの都市計画道路です。既存道路の拡幅、既存住宅地横断により、幅員２０ｍの道路を整備するものです。平成２７年２月に、赤羽西の１，１５０ｍ区間と志茂の６２０ｍ区間、赤羽南の３００ｍ区間の事業着手が告示されております。
都市防災が叫ばれている状況から、特に既存住宅地横断個所は困難が伴うと思いますが、都市防災の観点からの後押しもあり、強力に遂行されていくものと思われます。当物件に近い、志茂地区の計画がどうなっているかというと、北清掃工場の北側の道路を、赤羽方面から北本通りまでの間、既存７ｍ幅員を２０ｍ幅員に拡幅するという内容です。裁判に関しては、志茂一丁目住民ら１１１名から、東京地裁に訴状が提出されているとの事。
更なる予測では、そこまで道路が出来るなら、その道路を住宅地を３００ｍ程横断まっすぐ延長し、隅田川に橋をつくると、新田一丁目のバス停のある当敷地前道路に繋がるという事です。そうすれば、新田一丁目交差点に通じ、環七のバイパス道路が出来上がるではないか？あってもおかしくない話だと思われます。

[546: 匿名さん]

>>545 情報纏めさん
200年くらいかかればできるかも。
86号線そのものも、赤羽西地区も反対連合が結成されたばかりで50年でできるかどうか。
もう強制執行できる時代ではないので、地権者が納得して立ち退きするまで粘るしかありません。

[547: 4月契約済み]

エイトライナーはできたらいいなあ

[548: 通りがかり]

＞５４７

この話しは、何回か出てきましたが、実現性はどうか？との部類だと思われます。
平成２８年４月の交通政策審議会からの「東京圏における今後の都市交通のあり方について」の（答申）にのっている１００近い案件の一つとして提案されておりますが、下記解説説明文を読んでみればわかるようにハードルは可成り高いと思われます。

＜１８＞区部周辺部環状公共交通の新設（葛西臨海公園～赤羽～田園調布）
【意義】・環状７・８号線沿線地域間相互の環状方向のアクセス利便性の
　　　　　向上を期待。
【課題】・事業性に課題があるため、関係地方公共団体において、
　　　　　事業計画について十分な検討が行われることを期待。
　　　　・また、高額な事業費が課題となると考えられることから、
　　　　　需要等も見極めつつ中量軌道等の導入や整備効果の高い区間の
　　　　　優先整備など整備方策について、検討が行われることを期待。

[549: 匿名さん]

>>547 4月契約済みさん
86号線が完成に100年かかるとしたら、エイトライナーとメトロセブンは工事決定までに300年間くらいかかりそうですね。

都心駅を通らない路線を一から作るなんて採算取れないこと、メトロはしませんよ。
関係ある自治体の税金で作るのもお金がかかり過ぎ、無理ありすぎ。

[550: マンション待ち遠しいさん]

調べた限り新しい橋の架橋を前提とした都市計画が行われてないのでよっぽどのことがない限りないです。
区部環状交通は兆単位の建設費がかかるので、外環やリニアが完成してからじゃないと予算が捻出できないでしょうし、実際できたとしても高かったり乗り換えが面倒だったりで利用頻度低いんだろうなあと予想してます。
JRや東京メトロなら良いですけど、三セクだと使い勝手悪いですよね。

[551: マンション待ち遠しいさん]

ひとまずは実施が確実な、新田学園通りの整備と、新田橋の架け替えを楽しみにしましょう。
スーパーとかファミレスは環七沿いに土地が確保できると良いですけど、物流屋や産廃業者にとっても好立地だからなかなか手放さないですよね…

[552: 周辺住民さん]

ほほう、取材レポートですか
http://sonouchi.jp/fc-ojikamiya/

[553: 周辺住民さん]

そういえばモデルルームの向かいで解体してるアパートのところは新しい２階建てのアパートが建つそうですよ。日照の条件が悪くなったりしなくて良かったです。

[554: 周辺住民さん]

お、いよいよ抽選！
あの広告の2400万円台ってやつですね！

＜第4期3次概要＞
販売戸数 1戸
販売価格 2,498万円
間取り 2LDK
専有面積 58.82㎡
テラス面積 12.80㎡
専用庭面積 10.56㎡(月額使用料：200円)
販売日程
■登録受付期間／平成29年5月13日（土）～平成29年5月21日（日）／平日11：00～19：00、土日祝10：00～18：00■抽選日時／平成29年5月22日（月）12：00～

[555: 周辺住民さん]

あれ？これって2LDKのHgですよね、モデルルーム公開したばかりの。もう売っちゃっていいの？
>>457 の時点ではHタイプ結構残ってましたよね。

[556: 周辺住民さん]

新田学園通りを真直ぐ行って、新豊橋を渡って突き当りを左に行曲がってすぐのところの工場跡に
2018年度末、１万㎡規模の商業施設ができます！
って言う話が上がってたので期待して調べてみたらビバホームと中規模スーパー
http://www.decn.co.jp/?p=76569
ケーヨーＤ２に、近日オープン予定のコーナン王子堀船店、そしてビバホーム…
もうホームセンターはおなかいっぱいです。

[557: 名無し]

それでも朗報ですね。ないよりマシです。
商業施設１丁目にも欲しい…。空いてる土地ないのかなー

[558: 検討]

>>557 名無しさん

ここのマンションはいいと思うのですが、川を渡る橋の高さが異常に高い。
自転車で渡るにしても辛い。
今一つ不便なのはこんな所もあるのかな。マンションは残りの戸数はどの位なのでしょう。
8月引き渡しならもう随分と出来あがってるのでしようね。

[559: 匿名さん]

地下鉄利用にあの橋の上り下りの階段。徒歩15分 なんて嘘の時間。ダブルで時間かかりますよね。
さすがに自転車利用にはきつい上り下り。狭いからすれ違いも譲り合ってすれ違う。
新橋もいいですが旧橋も改良されるといいね。

[560: 匿名さん]

Googleで見ると徒歩16分

[561: 名無しさん]

購入予定者です。

モデルルームの入口から王子神谷駅の改札口迄の時間を、自分で歩いて計りましたが１６分でした。
毎日の通勤は、マンション入口前から始発のバスを使おうと思ってますが、念のため自分で確認しました。

倍位の時間が掛かりそうだと書き込みがありましたが、そんな事は無いと思います。

[562: 匿名さん]

新田三丁目のハートアイランドからも王子神谷まで徒歩16分ならバス始発の一丁目の方が毎日座って行けますね

[563: 検討]

橋の上がり下がりは、通勤だけではなく、買い物、他へ用事で、回りに食事を楽しむ所も少ないので、食事する場所へとか、仕事以外の用事や楽しみにもどいしたらよいかも考えないとね。
近くに色々とあるといいのですが。
緑も大切たけど、他にも生活があるし
ても、販売価格も魅力的で捨てがたいし悩みます

[564: マンション待ち遠しいさん]

公園の前の停留所のスペースが掘りこまれ、電柱が中に取り残されてましたが（オレンジの矢印で指した黄色い頭の電柱）今日見に行ったらそれも撤去され、バス２台分の空間が生まれました。
周辺のインフラもどんどん完成に近づいてますね。

[565: マンション買いたい]

ＨＰトップに掲げてる南向き２８００万円台３ＬＤＫと
4期4次の３ＬＤＫ67.81㎡２５００万ってのはどこの部屋ですか？
67.81㎡ってＧしかないと思うんだけど
ローン返済のところにＧｇは２８８０万って書いてあるから２５００万円台は別部屋？

[566: マンション買いたい]

Ｇｇ２８８０万円×→2,898万円の間違いです。

[567: 周辺住民さん]

>>566 マンション買いたいさん

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574862/res/457/
のリバーコートで唯一緑の紙で隠されてる部屋です。

[568: マンション買いたい]

>>567 周辺住民さん
なるほど、そこでしたか！
破格値ですよね。当たればいいな。

[569: 検討]

>>568さん
リバーコートは堤防からの視線と
右部分は日照で日陰になりますので
それぞれの時間帯で堤防側から
チェックして、高い買い物ですので
悔いのないようにして下さいね。

[570: マンション待ち遠しいさん]

あと、
表記上は 67.85㎡だけども、ＣとＤを比べると有効面積が柱の食込み分減ってしまう。
角住戸なので、天井の梁の食込みが多め。
というのもありますね。

ＤとＣを重ねてみました。青がＤタイプ、赤がＣタイプ

[571: 匿名さん]

ウワサレベルなのですが、現在赤羽台にある日本通運の倉庫が解体されています(八幡小の近くで赤羽駅徒歩8分くらいの場所)

この倉庫の土地を売却し、新田へ倉庫移転するとかそんな話があるそうなのですが、ご存知の方はいらっしゃいますか。
確かに赤羽駅徒歩10分のそれなりに広い土地なので買い手がつきそうですよね。

[572: マンション購入]

>>571 匿名さん
マンションと何か関係はあるのですか？
本日マンションの今の状況を見てきましたが。
まず、公園はまだ土を掘り起こしてる段階で、随分と日数がたってるのに
進んでませんね。
マンションの方よバス停からの細いと思えるアスファルトの道路が
幅が狭くて図面と違うように。
木も植えてありましたが、細くて
大丈夫かなって感じ。
前の大型マンションの植栽と見劣りが
しなければいいですか
やはり、マンション価格の問題かと
考えさせられました。
内覧会迄にどのように、変わってるかな。まっこんなもんかと思わないで
凄いねと思えるといいですが。
やはりパンフレットと違うもんなんですね。

[573: 匿名さん]

>>572 マンション購入さん
家の周りに今後どんな建物が建つのか、どんな環境になるのかって家の間取りと同じくらい重要だと思うけど違うの？

[574: マンション待ち遠しいさん]

>>571 匿名さん
日本通運赤羽台倉庫 解体工事
http://www.kensetsu-databank.co.jp/kaitai-tokyo/osirase/detail.php?id=...
これですよね。
今週の初め頃、JRの高架をくぐって赤羽台に上る坂の横で解体工事が行われてるのを見ました。

新田に移転するのかどうかはわかりません。ただ、もう解体が行われてるということは移転が済んでるということじゃないかなと思いますがどうなんでしょうね？


>>572 マンション購入さん
数日前に見たときには、広場部分と、その周囲を囲む植栽部分との境目を固める工事をしているようでした。しっかり固めないと内側に崩れてきますので、養生には日にちがかかると思います。
公園の開園予定は７月なのでまだまだ先ですからゆっくり待ちましょう。
木が細いのもまだ若木ですから仕方ないですね。地に根を張って立派になるまでは何年か必要でしょう。

バス停周りの道路・歩道の改良工事は下の図面とそんなに違いました？

＞やはり、マンション価格の問題かと考えさせられました。
道路と公園は公共工事なので、マンションとは金銭的な関係は無いですね。

[575: 事情通]

樹木を含む予想図（パース）について

アプローチ部分の物を中心に、樹木が多く描かれたものが使われておりますが、通常、２０年後等の将来予想図で、”将来的には、このような姿になる様計画しています”との形で描くものです。樹木は当然成長しますので、特定メイン個所は別にして、数年物を植えて、徐々に成長させて行きます。その成長していく姿を見て行くのも、又、良い体験になると思います。最初から、大木を植えるという事は、将来を見越すと、多額の不要余分な工事費を現段階で発生させてしまうことになり、将来鬱蒼とし過ぎた並木道になってしまうことに通じます。という訳ですので、道路からのアプローチパースは、若干オーバー気味になっているきらいを感じますが、竣工引渡時の姿ではありませんので、そういう目で見てあげる必要のある事項だと思われます。

[576: マンション待ち遠しいさん]

ファインシティから隅田川を渡った日本化薬の北側で進められてる「北区志茂計画」の工事現場にファインシティで見覚えのあるクレーン車を見かけました。
同じ長谷工の施工なので、ほんとに同じ車両かもしれませんね。だとしたら元気に働いてる姿をまた見れて良かったです^^

5万平米だからここの２倍の規模ですね。
1年10ヶ月後に完成なのでもうそろそろ発表されるかな？

[577: 匿名さん]

>>576 マンション待ち遠しいさん
東十条のザガーデンズと競合してしまうので発表を遅らせているのかもしれませんね。

[578: マンション購入]

>>575 事情通さん
事情通さんは長谷工さんの方ですよね。文面を読むとわかります。
リビング&フォーレストは
川と森林の意味なのでは？
20年後ですか。それ迄は随分と変わりますよね。説明にも木々にも触れ、
コミニュテイにもフォーレストの内容が盛り込んだ案内があったので、そう思いました。
ここに住む人、回りの意見、販売する人それぞれ違いますからね。
こらからも意見を出しあいましょう。
もちろん、販売側の方の意見も大歓迎ですよ。

[579: 事情通]

578>

私は、長谷工の関係者ではありません。が今回縁があったようで、購入者の一員になりましたが、マンション計画を含めた各種建築設計に携わっているものです。時々、事実と異なるひどい書き込みがあるので、お伝えさせていただいているまでです。
リビング＆フォレストではなく、”リバー＆フォレスト”で、”川と森に囲まれた”との雰囲気を表そうと、名前に加えたのではないかと、想像されます。

[580: 周辺住民さん]

http://sonouchi.jp/fc-ojikamiya/2017/05/%e8%b6%b3%e7%ab%8b%e5%8c%ba%e6...
取材レポート更新されてました。レーベンさんの植栽の管理が行き届いてるおかげで街が綺麗に見えますね。
しかし周囲に見るところが住宅と神社しかないのが寂しい…

[581: 匿名さん]

>>580 周辺住民さん
近隣のスーパーとして西新井のアリオが、新宿まで14分とホームページに書いてあって嘘でしょ…と思ってよくみれば赤羽駅からのカウントで、赤羽駅までは17分ってあった。

赤羽駅から新宿まで14分でバス時間合算せずに広告バナーでPRするのって普通なのですかね。

[582: 周辺住民さん]

>>581 匿名さん

580のリンク先見た限りそういった記載は見つけられなかったですが。この物件の公式ページの話ですか？

不動産業界のルールに精通してるわけではないのでわかりません。あとで調べてみます！回答になってなくてすみません ＞＜

[583: 匿名さん]

滑り台下に芝生が植えられましたね～✨

[584: 匿名さん]

新田一帯はこの公園、ハートアイランドの公園、荒川の土手と子供が喜びそうな遊び場が多くて良い感じですね。

[585: マンション待ち遠しいさん]

>>583 匿名さん
最近行ってなかったので助かります。
緑の芝生が敷かれると生き生きして見えますね。
中央に盛られた大きな砂山がすごい！手前側は芝生、奥側は砂が敷き詰められるんでしょうね。

あとファインシティ側の外構工事も進んでますね。公園との境のフェンスに沿って植栽が植えられ、駐車場はアスファルトを敷く準備が行われているように見えます。

[586: 匿名さん]

>>582 周辺住民さん
ヤフーやグーグルのトップに出てくるこの物件の広告バナーです。
と、思ったら公式にもありました。
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/access/

新宿駅まで直通14分とのことですが、バスの乗り換えがあっても直通？赤羽駅まで歩くとと言うことでしょうか。バスで17分の距離を徒歩でとは考えにくいのですが、例えば赤羽駅まで徒歩45分だとしても、それは新宿駅直通14分なのでしょうか…
なんかあまりに不親切と言うか、騙そうとしているように思われ、気持ちのいいものではありませんでした。

[587: 周辺住民さん]

>>586 匿名さん
不動産広告の表示基準を調べたところ、
「最寄駅等からバスを利用するときは、最寄駅等の名称、最寄駅等から最寄りのバスの停留所までのバス所要時間及び同停留所からの物件までの徒歩所要時間を明示して表示すること」
となってますね。

一応下の方までスクロールすると、バス停徒歩１分
王寺駅バス15分、赤羽駅バス12分、と書いてあるから確かに明示してあるけど
分かりづらいので鉄道アクセスとバスアクセスは合わせて書いてもらいたいところです。

[588: 周辺住民さん]

ところでとうとうこちらの物件、2,400万円台～
の表記が 2,500万円台～ になりましたね。
2,498万円のお部屋売れたようで。
抽選に当たった方おめでとうございます！

[589: 匿名さん]

>>587 周辺住民さん
広告バナーだと注釈もないですし、トップには新宿駅直通14分としかないので誤解しますよね。
普通、新宿駅直通14分と言われてバスで15分以上かけてその駅まで出ることを想定しないですよね。

[590: 通りがかり]

586>
各駅への時間表示のバナー広告
各時間表示の横に、米印１，２，３、と書かれていて、
下に、それぞれ、最寄りのＪＲ何駅から何々線で　との
説明書きが記載されているので、これはこれで
仕方がないようにも思われますが！
表示上も、問題ないことになっているのでは？

[591: 匿名さん]

>>590 通りがかりさん
法律上問題があるとは申してません。
一般論として、誤解を与えるし不親切だと感じると申しているまでです。

新宿駅直通14分と同じ行で同じフォントサイズで駅までバス17分と並列記載ならばともかく、下までスクロールしてやっとそういうことね、となりますよね。
バスの乗り換えは直通と言うのか、それも一般的には赤羽駅までバス17分のならばバスから電車の乗り換えが発生するので直通ではないと思います。

[592: 通りがかりさん]

どこのマンションもそうですが、電車の乗った時間しか書いていません。しかも日中の空いている時間のみ。例えば京浜東北線なら快速の時間だけとか、都合の良い数字を並べられてますね。

実際の朝の通勤通学に要する時間は1.5倍かかりますので、数字をそのまま信じるのは良くないですね。

朝の通勤通学ラッシュ時はこさ山手線とか京浜東北線、南北線は電車の渋滞が起こり、よく止まりますので、より時間がかかります。

さらにラッシュ時のバスは乗り降りが激しいので、それを加味した通勤通学時間は実測してみないとわかりません(*´Д｀*)

王子駅行きや池袋東口行きは新田一丁目バス停から乗ることができますが、赤羽へは環状7号線にあるバス停から赤羽行きに乗る必要がありますので、トータルで、時間を実測してみる必要がありますね。