ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[342: 周辺住民さん]

>>341 マンション契約済みさん

新田一丁目倉庫は募集終了となってるので次の借りて見つかったようですね。
環七沿いでもいいので何かお店できると良いですね。

ひとまずはウエルシアができたので一安心。

[343: 匿名です]

マンション契約しました。
近くに気のきいた小綺麗な飲食店がないですね。この辺りには会社が少ないのですかね。
昼食や夕食したり、茶したりする所があるといいですね。以前から少ない所なんですか。
商店も少ないですね。
もう少し商業地域的な所があったらと思いました。
契約した皆さん、話あっていい住まいに
しましょうね。

[344: 匿名希望]

マンションのすぐ前にコンビニがあるのに
ミニショップ、だだあればいい感じの営業時間？。隣に公園の建設してるのに敷地内の公園、多分平日はだれもいないスペース。
休日なら隣の公園の方が楽しいよね。
マンションを計画した担当者の方は
もう少し住む人の配慮も考える能力の方はいなかったのでしょうか。
ただマンション計画にのって考えた設計。
地域や周辺等、考えてない証拠。
もっと活性化できるスペースの方法を
考えられるはず。残念ですね。
住んでから直すのは、経費もかかるし
話し合いも長引くと思いますよ。
ショップは空きスペースのまま。
公園は芝生のままの方がはるかに
使いがてがあると思いますよ。
契約したけど、設計した人の手抜きに
残念です。

[345: 匿名さん]

>>343 匿名ですさん

契約者同士の情報交換は住民スレで。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/609069/

[346: 周辺住民さん]

>>343 匿名ですさん

この辺りの幹線道路沿いは準工業地域の指定になってるんですよね。神谷や十条の環七は商業地域に指定されてるのですが。
あと新田学園通り沿いも、３丁目は商業地域になってます。

準工業でも商店を出すことはできるんですが、工場や倉庫の立地を制限することができないので現状のような、住民視点からすると残念な上京になっています。
この辺りは行政に働きかけていくしかないですね。

[347: 新田在住]

橋が架かったらとか、スーパーできないかなって皆さん仰いますが、まあ無理でしょうね。
新田の人の為だけに橋なんて架けないし(志茂の方から新田に用事有りません)、普通の企業だったら、新田に中型スーパーはこれ以上出さないでしょう。
こういう地区だからマンションなどが安いんです。
もっと便利(もしくは便利になる予定)だったら、もっとこのマンションも高く売りますよ。

[348: 契約済]

準工業地帯を気にしておりますが、都市計画決定をした昔は、町工場等もあり、
工業地帯に準ずる地域として指定されたという事で、そう気にする必要はありません。ちなみに、大規模マンション計画地には多く見られます。むしろ、どんな建物の建築が禁止されているかは把握しておく必要があり、それは、①危険度の高い本格的工場の建設及び②個室付浴場に係る公衆浴場、の２項目のみです。要は、かつては、町工場も混じる庶民的な地域だったという事です。

[349: 契約済]

準工業地帯は、準工業地域の入力ミスでした。すみません。

首都圏のマンション価格が高止まりしている中、この物件の価格設定は、極めて良心的に見受けられます。この価格は、入居後の固定資産税価格に直結していきます。
行政には申し訳ないですが、毎年十数万も払っていて、固定資産税ほど何の恩恵も感じられないものはありません。

[350: 匿名さん]

ウォーターフロントもそうですが、でっかい敷地のマンションとかは東京では準工業地帯に工業地帯にしかできないです。
すでに住居、商業地域では大きい敷地の確保に費用時間など経済的に見合わないから。
そういった便利さを優先するなら別の視点になりました。
でっかい敷地で日当たりもいいと思いますし、いいんじゃない。
徒歩１５分というのは遠いのでマイナスポイント。地下鉄の地上からなので改札口までは徒歩２０分はかかる駅から遠いマンション。ここをどう感じるかですね。

[351: 契約済]

歩くのが嫌な人は直前の一丁目ハス停からバスに乗れば良いし、
一戸建てだったら最寄りの駅まで１５分、２０分は当たり前です。、
わざわざ手前の駅までウオーキングしている人もいる位で、
健康的な生活を送れると思います。新神谷橋からＦＣ王子神谷を
眺め、今日も一日働き、安らぎの自宅に帰ってきたことを
実感できると予想しております。

[352: マンション待ち遠しいさん]

環七までの新田学園通りの整備がオリンピックイヤー辺りから始められますが、それに伴ってなにかしら動きはあると思いますよ。都の優先整備路線に昨年選定されましたので少なくとも道路自体は確実に作られます。
その際鹿浜変電所をどうするかについて区で調査を行う話があったと思うのでその後どうなったか聞いてみようかな。

[353: 匿名さん]

>>351 契約済さん
バスも嫌がられることが多いですよ。
結局は自宅玄関口から、会社の自分のイスまでの時間とどれだけ快適にそこまでいけるのかが通勤の便がいい立地なのかと思います。

道路はオリンピック道路でさえ見直しされていますが、どうなのでしょうね。
ここが今以上に公共交通機関が発達することは考えられないです。

[354: 検討板ユーザーさん]

>>353 匿名さん
見直しとは環状2号線のことですか？
あれは豊洲が開かないから築地が移転できない、築地が移転できないから環２の工事ができない。
単に政治の都合で、予算が無いからでは無いですw

むしろ小池都政は、電柱地中化、木密などの峡隘道路の解消を推し進めてますよね。
オリンピック財源の圧縮で街造りが捗ります。

[355: マンション契約済み]

>351さん
当方今もマンション前から駅までのバス通勤なので
こちらに決めました。
雨や雪の日は5分でも歩くのが嫌なので。
バス便の快適さは使ってみないと分からないとおもいます。
遅い時間までマンション前までバス便がある
マンションはなかなかないです。
しかも遅く帰ってもコンビニまで寄れますし。

[356: マンション待ち遠しいさん]

もう区から返答が来ました。対応早い！

１　鹿浜変電所について
　区画街路第7号線の整備するにあたり鹿浜変電所の移設が必要になりますが、東京電力の技術支援を受け移設調査を実施し、費用・工法・工期などについて検討を行いました。
今後も、区画街路の事業時期には東京電力の協力を得ながら進めてまいります。

２　沿道の地域地区指定について
　現在の区画街路第７号線の沿道の地域は、土地利用等の方針のみを定める「方針区域」のみが定められている地域です。
今後は、道路の事業化にあわせて、住民のみなさまと区とで具体的な建築物等の整備ルールを定めていくことになります。その中で用途地域等の変更も含め検討していくことになります。


　東京電力はきちんと協力してくれるとのことで安心しました。整備時期が近付いてきたら説明会も行われるでしょうから、その際はぜひ参加して意見を伝えていきたいと思います、

[357: 契約済]

皆さん、行政等への働きかけを色々やって頂いている様で
ありがとうございます。

今回の敷地エリアを眺めると、環七道路が８ｋｍも
ほぼ西進し、荒川を渡るところで少し左に曲がる個所にあたり、
ある程度の大きさの地図でも、これほど分かりやすい場所はありません。
そのクロスするところで、新田１丁目アパートの建て替えが
昨年４月に発表されております。
1～１２号棟、５４６戸を解体し、１棟４２０戸程度に集約建築
予定とのことです。
環七沿いのこの部分は、広域を対象とした
大型スーパー設営場所としては絶好の場所ですので、
住宅棟は奥に建て、手前に大型スーパーを誘致し、土地の
有効活用が考えられます。
窓口は、東京都都市整備局東部住宅建設事務所のようですが、
ダメもとで、問合せアプローチしてみたらどうでしょうか。

[358: 契約済]

先の大型スーパー計画の続き

環七道路が敷地地盤よりだいぶ高くなりますので、
環七からは２階屋上デッキテラス部分で建物に接続
の形になります。
このデッキテラス部分から、幅８００ｍもの荒川へ
向けてのすばらしい眺望も大きな売りになると思われます。

[359: 周辺住民さん]

どうなんでしょうね、
スーパー以前にスーパー堤防事業があるので（シャレじゃないですよｗ）
そうとう息の長い事業になります。

事業期間は2017～2028年度
https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3201701170408

　盛り土工と地盤改良　→　周辺整備の各一式　→　アパートの建て替え

周辺整備一式のところで歩行者・自転車の階段+スロープを道路と同じ傾斜の坂道にしてくれると助かるな。自転車で上がるのしんどいよ

[360: 周辺住民さん]

いきなり夢をつぶしてしまって申し訳ないですがイメージ画像アップします。
うっすらとアパート二棟と集会場か保育園かの小さな付随施設が描かれていますね。
他は道路・駐車場と土手の斜面ということで商業施設を建てる余地は無いかな・・・

[361: 契約済]

早速の情報掲示ありがとうございます。

それにしても、土地が持っている潜在的価値が
全く分かっていない、何も考えていないひどい建築計画
になっていますね。
この程度かとあきれました！

[362: マンション検討中さん]

スーパーが建つ可能性はかなり低そうですね、残念です。

[363: マンション待ち遠しいさん]

>>360
新田一丁目アパートの整備イメージ図あったんですね！
100mでは堤防としての機能は期待できないですが避難所としての高台という意味ではいざというときに心強いです。

環七挟んだ小学校跡のところは堤防整備どうするんだろう？、と思って議会の議事録を漁っていたら跡地利用についての新しい情報がありました。（堤防についてはわかりませんでしたが）
http://www.gikai-adachi.jp/iinkai/shidai/soumu/pdf/20161206houkoku4.pd...

民間事業者（建築の専門学校）と話を進めているという報道がありましたが、どうやら延期になったようです。過去ログにもあったように区営住宅の集約や行政需要の対応という用途に変更になるんじゃないでしょうか。
民間事業者だったら、専門学校だけでなく、スーパーなどの店舗の可能性もありえたんですけどね。

[364: マンション待ち遠しいさん]

あ、その議事録の新田一丁目の大型マンションってここのことじゃないですか^^;
ご迷惑おかけします…、というか将来予測甘いですよ足立区さん。


2 新田学園の児童･生徒数の増加に伴う対応策について

　新田学園については､これまで児童等の数を予測していたにも関わらず､運動施設に関する検討が不足していた｡
　こうした中､近隣開発による児童･生徒数が年々増加していることに加え､平成29年9月には､新田一丁目に大型マンションが完成するため､改めて児童等の数と学級数の見込み(平成28年11月現在)を基に対応策の検討が必要である。
　ついては､学校関係者や地域住民等と協議し､｢新田さくら公園｣の一部利用など､公共用地等の活用を検討していく｡

[365: 匿名さん]

>>363 マンション待ち遠しいさん
都民または区民の土地な訳だから、近隣住民にしか利益のない商業施設に売却は難しいと思うな。
北千住や西新井に住んでいる人にも利益のあるもの、または公共施設。
そうなれば、学校、保育所、高齢者施設か、区の公共施設。

[366: 周辺住民さん]

>>365
割り込みごめんなさい。新田小中跡地の開発について経緯を説明させてもらうと、2016年の中頃の時点では、足立区では民間から提案してもらうサウンディング型の開発をしようとしてたんですよ。
自治体としては公益施設として使ってもらいたいという意向はあるだろうけど、民間の提案次第で色々な可能性が考えられるはずでした。なお土地は定借地権での貸し出しで売却ではありません。
実際、足立区の六町というところのサウンディングでは食品スーパーその他の店舗の活用の提案がありました。

けれどもここ最近になって、あ！区営アパートの建て替えに新田小中跡地使えばいいじゃん！って話になって、民間から提案があったものの白紙撤回となりましたとさ。

[367: 匿名さん]

プランの種類が多いので迷ってしまうほどです。
これだけあれば、家族で何を優先に選ぶかしっかり話し合わないとダメですね。
収納なのか、パルコニーの広さなのかなど。
価格だけでは選びきれないくらいプランが多いのは嬉しいです。

[368: マンション待ち遠しいさん]

公園は基礎工事がだいたい済んだようで、トイレの小屋が建ちました。
土を敷きつめる最中、春一番が吹いて砂埃が舞っていました。

[369: マンション待ち遠しいさん]

新神谷橋から。
フォレストコートを覆っていたシートがほぼ取れて真新しい壁面が姿を現しました。
サウスもあと半分くらいです。

[370: マンション待ち遠しいさん]

>>367 匿名さん
住戸の基本形状はどれもほとんど一緒の割には、細かくちょこちょこ違いがあるんですよね。
リビングインしないでお風呂場に行けたり、行けなかったりという違いや
リビングが縦長か横長かとか。クローゼットの配置バランスの違いとか。
FとかGとか入り口が奥まってて廊下が短く、良いなと思うんですけど、
お風呂が1317で三面鏡も狭いのでうーんとか（もうこの間取り残ってなさそうですが）悩みますね。

[371: 匿名さん]

付近で連続放火

https://life-hacking.net/%E3%80%90%E7%81%AB%E7%81%BD%E3%80%91%E8%B6%B3...

[372: マンション契約済み]

プランについて

個人的には引き戸が多い方が使いやすいのでは
と考えています。
できたら全部引き戸にできればいいのに、、、

ウォークインも引き戸にしたいんですけど
プランなかったんですよねー

[373: マンション待ち遠しいさん]

>>372 マンション契約済みさん
西向きのＢ、Ｃは引き戸多めですけど今売られてる住戸は確かに引き戸少ないですね。
ＪタイプのＷＩＣが引き戸なくらいかな、
これから出てくるＬタイプは洋室１が引き戸ですね。ただしＷＩＣ無し。

>>371 匿名さん
写真撮りに行った日、マンション周辺の数カ所で黄色いテープ張って現場検証してたので何事かと思ってましたがそれだったんですね！
マンションの工事現場自体は何事もなかったようで平常運転でした。早く犯人が捕まるといいですね。

[374: 通りがかりさん]

新田出身の者です。
高校出た後、関西へ一家で引っ越ししたので本当にご無沙汰だったんだけど、昨年東京に戻ったので懐かしくなり、この間生まれ育った新田を訪ねました。
25年ぶりの新田の変わり様にびっくりしました。でも、当時の面影がある場所もちらほらあり、感慨深いものがありました。今は治安良くなったのかな？
自分は某底辺高校で、皆さんに迷惑かけてたので。よく川っぺりで騒いでました。川っぺりって悪ガキがあつまるんです。当時のご近所の皆さん、ご迷惑おかけしました。
今は治安が良くなっていることを願うばかりです。

[375: 名無しさん]

http://www.jiji.com/jc/article?k=2017022000773&g=soc

このまま解決してくれれば良いのですが

[376: 匿名さん]

>>369 マンション待ち遠しいさん
外観が、新築のURよりショボい感じがしますね。

[377: マンション待ち遠しいさん]

>>375 名無しさん

良かったです。これで近隣の皆さんも安心して眠れますね。
しかし突風の吹く今日でなくて何よりでした。糸魚川すごかったですからね・・・


>>376 匿名さん

そうですね。皆さんそれぞれ感想あると思いますすのでなるだけ高めの解像度で上げています。
検討の材料にしていただければ幸いです。

[378: 名無しさん]

>>375 名無しさん
それは先月の足立区での別件の放火事件の犯人で、今回の新田周辺の放火事件とは関係ないらしい
やはり治安に不安がある地域だ

[379: 周辺住民さん]

各不動産情報サイトの、ファインシティ王子神谷のイメージパース画像が新しくなりましたね！
公園の詳細イメージが加わって開放的な空間が良い感じです。

[380: 記録係さん]

■平成29年2月24日（金）11：00より先着順受付開始

＜第4期2次先着順概要＞
販売戸数 22戸
販売価格 3,498万円～3,798万円
最多価格 3,600万円台(10戸)※100万円単位
間取り 3LDK
専有面積 70.20㎡
バルコニー面積 12.00㎡


今期はサービスバルコニー、テラス面積の記載なし。22戸、ということから察すると
フォレストコートの未公開44戸の内半数を発売ということでしょうね。
未だにＬtypeの間取りが出てこない。

[381: マンション契約済み]

まだまだ夢な様な感じていますが、昨日契約致しまして、やはり最寄駅から遠くて通勤にしたら多少苦労しますけれど、長い目から見ると子育て環境にかなりいい感じだと思います。

[382: 契約しました]

>>379 周辺住民さん
公園はイメージか、本当に近い図面かが？
ベンチもないし、遊具も少ないし、イベント時には広々としていいのですか。
走るだけ？サッカーしたり？キャッチボールや自転車の練習は危ないし？
休みの時親御さんが子供を連れてきても
安心して楽しませる配置なのか不安。
又、大人がのんびりと飲み物でもの雰囲気でもないしね。何か現実味にかけるのですが。

[383: 契約しました]

イメージだけなら、マンションへの並木も
現実から外れていて、ただの通路の可能性も出てきたんですが。
イメージ図面を作っている方の配慮が足りないような気がします。

[384: マンション待ち遠しいさん]

>>382
足立区の公式Facebookにあがってる図面を見るとほぼ正しく描かれてるように見えますね。
https://www.facebook.com/adachi.city/photos/a.540794785972377.10737418...

ピンクが桜、オレンジがモミジだと思うので植栽配置もあってるようです。ベンチもイメージ画に白く描かれてますよね。街灯と、幼児遊具コーナーの文字の右の二つの点で書かれてる小さな遊具らしきものなど一部は端折られてるようですが。
トイレも>>368 に掲載した写真と同じように見えます。

[385: マンション待ち遠しいさん]

新しいイメージパースあげときますね。
マンションの植栽も多分設計通りに描かれてるんじゃないかなと思います。メインエントランスの車寄せのところの大木はたぶんシンボルツリーのケヤキですね。
竣工時点ではあそこまで茂ってないかもしれませんが、計画ではこんな感じになるのを目指してると思います。

あと>>381 マンション契約済みさん、ご契約おめでとうございます。これからよろしくお願いします！

[386: マンション比較中さん]

このマンションの良いとこって・・・
歩いたら駅からは遠いし。
休みの穏やかな日ならいいけど、毎日の通勤で行き返りははつらいです（私だけかな？）。
始発のバスに乗ればと思うけど、300戸以上の世帯が増えるんですよね。
全員バスに乗らないとしても確実に増えます。ハートランド経由の王５５系統は
通勤時間帯は途中満員で乗れなくなるよね。新田一丁目発を減らしてハートアイランド発を
作るかも。
隣接した公園も造成中ですが、所詮「公園」なので「様々」な人が出入りします。
小学生が遊ぶような小さい公園ではないですから・・・。歓迎しない方たちも集まります。
一番気になるのがやはりここの土地柄。
「川沿い」というのはやはり考えもの。現在では治水が進んだので、新田も洪水の心配は
ほとんど無いと思いますが、元々川の近くっていうのは世間の外れ者が住まわされた所。
岩淵水門下流の現代の「荒川」は比較的近代に人工的に作られた川ですが、隅田川は昔からの
流れです。隅田川の近くは古くはそういう人達・産業が集まったところです。
「木下川」とは言いませんが、それに近いものはあるかも。
というわけで私は契約しません。

[387: 匿名さん]

>>386 マンション比較中さん
モデルルーム行かれました？
ここの入居者が使うのは王41ですよ。ハートアイランドも通りません。

というか、ここにお客を取られた業者さんの腹いせかな。

[388: 支援購入者]

良心的対応を強く感じる当物件のメリット・デメリットを総合的に判断をして、購入を決めている家族がすでに約１９０名いるとの事です。そういう人達が、このマンションを、そして周辺環境も含めて、入居後はどんどん変えていってくれるでしょう。
世の中には、物件を取り巻く状況はどんどん変化して行っているのに、重箱の隅をつつくようにして、デメリットのみを並び立て、参考にもならない意見を申立てて、自分を慰め、納得させようとしている可哀そうな人がいるのですね。それも、現代社会の悲しい現実ですね！

[389: 匿名さん]

ガーデンズに手が出なかった人達が妥協して購入する物件がここでしょ？

[390: 支援購入者]

by 匿名さん

周辺自然環境の違いと共に、価格差相応のメリットがあるかどうかも、賢い買い方をする人にとっては、重要な総合判断基準になっていますよ。妥協したなんて考えていません。

[391: 購入者]

わざわざデメリットや皮肉を書きにくるなんて暇ですね。

公園、工事進んでましたよ！
トイレと滑り台二台設置されてました！
個人的にはもう少しおしゃれな遊具があってもいいのになって感じです笑