ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[321: 匿名さん]

自分が気に入って買った物件であれば他人が批判しようが気にすることは全く無いと思う。足立区が治安が悪いとか言っている人が多いが、中国マフィアや暴力団事務所の多い新宿区や日本で2番目に勢力の大きい暴力団組織の本部がある港区でも治安が悪いと騒がれないのが不思議でたまらない。

[322: 周辺住民さん]

私は新田の隅田川沿いの某分譲マンションを購入し現在も住んでいます。
しかし、実は後悔しています。
私が住んでいるマンションも割安な感じ、また周辺も広々とした環境で
とても良いなと思い契約しました。実際大きな公園も開園しましたし、
これぞ「リバーサイド」の醍醐味ということも感じます。
でも、生活していくうちに色々なことが私に合わないことがわかりました。
自分ではマンション選択をする上でその地域のリサーチをきちんとしてから
判断しようと思っていたのですが、割安感のある物件に飛びついてしまいま
した。
・新田地域ははっきり言って「素性の良くない人」の割合が多い。
　（「素性の良くない人」っていうのは反社会勢力ではなく、世の中の常識
　　がわからない人のこと。見た目は普通でなんとも無いが、いざ付き合う
　　と痛い目に合う）
・川沿いはやっぱりよろしくない地域が多い。
　荒川対岸の鹿浜然り。荒川沿いの他の足立区や隅田川沿いの地域をよく調
　べるとやっぱりなと思ってしまう。
・駅から遠い。
　春や秋の晴れている日は１５～２０分歩いても気にならないでしょう。
　夏・冬・雨はつらいです。
元々新田に暮らしている方々や、新田地域に購入して住んでいて快適に暮らし
ている方には失礼かと思いますが、率直な意見です。
賃貸ではなく分譲マンションを購入するとなると、大抵の方はその後数十年
暮らすこととなると思います。
周辺地域のことを知らない地元以外の方が購入する場合は、入念なリサーチが
必要です。　

[323: マンション検討中さん]

スーパー、日用雑貨店、飲食店等が入った複合施設が欲しいですね。

[324: 匿名]

中国マフィアって本当に日本にいるんですか？。
日本に住んでいる外国人って扶養控除の制度を利用して、税金を戻してもらって全く税金を払ってないとの事です。
なんで、税金も支払ってない人が恩恵を受けるのでしょうかね。

[325: 周辺住民さん]

>>318
電車の誘致はここの住人が運動して申請してるわけではないですね。
区部周辺部環状公共交通の沿線の区が建設の要望を行い運動を行っています。駅の建設予定地は鹿浜変電所の脇の道路下になります。

新田２丁目・３丁目アパートが近いうちに、環七脇の小学校跡地か北の端の中学校跡地に移設されるので、空いた土地の有効利用のお願いを足立区にメールでしてみました。

[326: 匿名さん]

>>325 周辺住民さん
学校跡は大抵、老人ホームかデイサービスか保育所ですがどれがいいでしょうか。

電車は様々な地域で色々な構想があるのですけどね、実現しそうなのは蒲蒲線くらい。
豊洲〜住吉も無理だし、つくばエクスプレスの新東京駅も無理です。エイトライナーやメトロセブンは収益が見込めないからかなり順位は低いです…
やはり、東京駅や新宿駅などの都心ターミナル駅に向かう電車でないと採算とれないそうで。

[327: 周辺住民さん]

>>326 匿名さん

学校跡地について、おっしゃる通りそういった施設を検討していると報道にありますね。あとは建築系の専門学校。

環状地下鉄の方は私も実現性は低いと考えてます。ここで言いたかったのは、誰が運動の主体かという話ですね。

[328: 匿名さん]

>>325 周辺住民さん
都営住宅の土地は東京都のものであって、足立区のものではないですよね。
区にメール…メールする先が違うのでは？
都民の役に立つ施設ですよね。

スポーツ振興センターとか？
トレセンも赤羽体育館も近いのでオリンピックにむけて連携が取れますね。

[329: 周辺住民さん]

>>328 匿名さん

一丁目が都営で、二丁目と三丁目は区営になりますね
都営の方はスーパー堤防になり、区営の方は小中学校跡に移転。跡地は民間に払い下げを検討してますが今のところは未定です。

そういえば対岸で工事していた北区の体育館完成してつい先日オープンしましたね

[330: 匿名さん]

>>329 周辺住民さん
都の土地を賃借して区が利用しているのでしょう？
都内の小中学校もそんな形態が多いです。

東京都で不足している特別養護老人ホームと保育所で決まりそうですね。

[331: 周辺住民さん]

>>330 匿名さん
前述したようにおそらくそういった施設を検討してるようですね。
学校跡地に移築する区営住宅については、もう足立区の29年度予算案に組みこまれていました。

あと新田橋についても、事業主体は北区ですが、負担金として足立区の予算が計上されていました。

[332: 匿名さん]

>>331 周辺住民さん
都内の少子高齢化、待機児童は深刻ですから、有効活用されてよかったですね。
特別養護老人ホームの他には、シルバーピアやグループホームも必要ですよね。
ホームですと入居者ご本人は 公共交通機関での外出はまず考えにくいので、この立地でも問題ないですよね。

[333: 周辺住民さん]

都と区アパート建替えについて問合せました。回答は以下の通り。

　都営新田一丁目アパートの建替えに伴い創出される用地は、保育所などの福祉インフラの整備促進に活用していきます。また団地建て替えに併せて高規格堤防を整備します。
　区営住宅の集約については区有地(学校跡地)など公共用地の活用を検討しているところです。住宅に加え、高齢者施設の併設など新たな行政需要へ対応するための活用を検討してまいります。また跡地を売却して費用に充てることも視野に入れています。

とのこと。跡地利用方についてはまだまだ未定ですね。皆さんそれぞれ要望を出してみてはいかがでしょうか。

[334: 匿名さん]

>>333 周辺住民さん
介護施設とその送迎バスを要望してみますね。
あとは盲学校、聾学校が本当に足りていないと思います。
立地から言ってもこれら養護学校の誘致も必要かと思います。

[335: 周辺住民さん]

>>334 匿名さん
どうぞ要望してみてください。
ただ、匿名さんがなぜそのような社会問題的な施設を求めるのかというのがちょっと気になりますね・・・悪いことではないんでしょうけど。
ここのサイトはマンションの購入検討者が集まる場所なので、本来ならもっと利己的な、自身の生活にかかわる生活利便施設を求めそうなものですが。

[336: 匿名さん]

ちょっとスレチになってきてる感。

マンション購入者だけど、
正直、介護施設より
大型スーパーとかほしいよ。
無理なんだろうけど。

[337: 記録係さん]

■第4期2次先着順受付中！
2/8に物件概要更新されてたようですね。

＜第4期先着順概要＞
販売戸数 47戸
販売価格 3,408万円～4,528万円
最多価格 3,600万円台(13戸)※100万円単位
間取り 3LDK～4LDK
専有面積 70.16㎡～81.67㎡
バルコニー面積 10.00㎡～12.00㎡
サービスバルコニー面積 5.46㎡
テラス面積 10.62㎡～10.96㎡
専用庭面積 25.38㎡～28.31㎡(月額使用料：500円～600円)

　↓↓↓

＜第4期2次先着順概要＞
販売戸数 68戸
販売価格 3,258万円～4,418万円
最多価格 3,500万円台(28戸)※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.82㎡～81.67㎡
バルコニー面積 9.72㎡～12.80㎡
サービスバルコニー面積 2.35㎡～5.46㎡
テラス面積 9.80㎡～12.00㎡
専用庭面積 8.43㎡～26.93㎡(月額使用料：200円～500円)

[338: 記録係さん]

今期は68戸と多いですね。残っていたフォレストコートの西側半分いよいよ放出でしょうか？
残るはパンダ部屋だけかな？

最低価格は今回2LDKも含まれてるので安いのは当然として
前期に比べて最多価格帯が3400万円に下がってるのがうれしいですね。
まだ公開されてないＬtypeはお手頃価格なんでしょうか？

[339: 匿名さん]

このマンションの裏手に、
歩行者専用でいいから橋があれば・・・。
志茂駅がすごく近いのにね。

利便性だけじゃなく災害避難経路としても役立つと思うけど。

[340: 周辺住民さん]

ウエルシア新田店オープンしてたので行ってきました！
日用品の品揃え豊富でいいですよ。
冷食、レトルト、パスタなど麺類、乾物缶詰、千切り野菜、牛乳、アイス、お菓子、ビール（ほかのお酒は少ない）などドラッグストアとしては十分以上に取り揃えられています。
Ｔポイント貯められるのも良いです！

[341: マンション契約済み]

販売好調ですねー
よくよく検討した結果の契約です。
336さんが言う通り確かにベルク遠いですよね
コンビニが目の前なので便利は便利ですが、
目の前の工場も空いてますし、三菱電気の倉庫も
空いているので中型スーパー欲しいですねー
都営住宅も建て替えならかなり整備が行き届きますし
案外水面下で動いていたりして。
と微かな望みを持ち続けていますー

[342: 周辺住民さん]

>>341 マンション契約済みさん

新田一丁目倉庫は募集終了となってるので次の借りて見つかったようですね。
環七沿いでもいいので何かお店できると良いですね。

ひとまずはウエルシアができたので一安心。

[343: 匿名です]

マンション契約しました。
近くに気のきいた小綺麗な飲食店がないですね。この辺りには会社が少ないのですかね。
昼食や夕食したり、茶したりする所があるといいですね。以前から少ない所なんですか。
商店も少ないですね。
もう少し商業地域的な所があったらと思いました。
契約した皆さん、話あっていい住まいに
しましょうね。

[344: 匿名希望]

マンションのすぐ前にコンビニがあるのに
ミニショップ、だだあればいい感じの営業時間？。隣に公園の建設してるのに敷地内の公園、多分平日はだれもいないスペース。
休日なら隣の公園の方が楽しいよね。
マンションを計画した担当者の方は
もう少し住む人の配慮も考える能力の方はいなかったのでしょうか。
ただマンション計画にのって考えた設計。
地域や周辺等、考えてない証拠。
もっと活性化できるスペースの方法を
考えられるはず。残念ですね。
住んでから直すのは、経費もかかるし
話し合いも長引くと思いますよ。
ショップは空きスペースのまま。
公園は芝生のままの方がはるかに
使いがてがあると思いますよ。
契約したけど、設計した人の手抜きに
残念です。

[345: 匿名さん]

>>343 匿名ですさん

契約者同士の情報交換は住民スレで。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/609069/

[346: 周辺住民さん]

>>343 匿名ですさん

この辺りの幹線道路沿いは準工業地域の指定になってるんですよね。神谷や十条の環七は商業地域に指定されてるのですが。
あと新田学園通り沿いも、３丁目は商業地域になってます。

準工業でも商店を出すことはできるんですが、工場や倉庫の立地を制限することができないので現状のような、住民視点からすると残念な上京になっています。
この辺りは行政に働きかけていくしかないですね。

[347: 新田在住]

橋が架かったらとか、スーパーできないかなって皆さん仰いますが、まあ無理でしょうね。
新田の人の為だけに橋なんて架けないし(志茂の方から新田に用事有りません)、普通の企業だったら、新田に中型スーパーはこれ以上出さないでしょう。
こういう地区だからマンションなどが安いんです。
もっと便利(もしくは便利になる予定)だったら、もっとこのマンションも高く売りますよ。

[348: 契約済]

準工業地帯を気にしておりますが、都市計画決定をした昔は、町工場等もあり、
工業地帯に準ずる地域として指定されたという事で、そう気にする必要はありません。ちなみに、大規模マンション計画地には多く見られます。むしろ、どんな建物の建築が禁止されているかは把握しておく必要があり、それは、①危険度の高い本格的工場の建設及び②個室付浴場に係る公衆浴場、の２項目のみです。要は、かつては、町工場も混じる庶民的な地域だったという事です。

[349: 契約済]

準工業地帯は、準工業地域の入力ミスでした。すみません。

首都圏のマンション価格が高止まりしている中、この物件の価格設定は、極めて良心的に見受けられます。この価格は、入居後の固定資産税価格に直結していきます。
行政には申し訳ないですが、毎年十数万も払っていて、固定資産税ほど何の恩恵も感じられないものはありません。

[350: 匿名さん]

ウォーターフロントもそうですが、でっかい敷地のマンションとかは東京では準工業地帯に工業地帯にしかできないです。
すでに住居、商業地域では大きい敷地の確保に費用時間など経済的に見合わないから。
そういった便利さを優先するなら別の視点になりました。
でっかい敷地で日当たりもいいと思いますし、いいんじゃない。
徒歩１５分というのは遠いのでマイナスポイント。地下鉄の地上からなので改札口までは徒歩２０分はかかる駅から遠いマンション。ここをどう感じるかですね。

[351: 契約済]

歩くのが嫌な人は直前の一丁目ハス停からバスに乗れば良いし、
一戸建てだったら最寄りの駅まで１５分、２０分は当たり前です。、
わざわざ手前の駅までウオーキングしている人もいる位で、
健康的な生活を送れると思います。新神谷橋からＦＣ王子神谷を
眺め、今日も一日働き、安らぎの自宅に帰ってきたことを
実感できると予想しております。

[352: マンション待ち遠しいさん]

環七までの新田学園通りの整備がオリンピックイヤー辺りから始められますが、それに伴ってなにかしら動きはあると思いますよ。都の優先整備路線に昨年選定されましたので少なくとも道路自体は確実に作られます。
その際鹿浜変電所をどうするかについて区で調査を行う話があったと思うのでその後どうなったか聞いてみようかな。

[353: 匿名さん]

>>351 契約済さん
バスも嫌がられることが多いですよ。
結局は自宅玄関口から、会社の自分のイスまでの時間とどれだけ快適にそこまでいけるのかが通勤の便がいい立地なのかと思います。

道路はオリンピック道路でさえ見直しされていますが、どうなのでしょうね。
ここが今以上に公共交通機関が発達することは考えられないです。

[354: 検討板ユーザーさん]

>>353 匿名さん
見直しとは環状2号線のことですか？
あれは豊洲が開かないから築地が移転できない、築地が移転できないから環２の工事ができない。
単に政治の都合で、予算が無いからでは無いですw

むしろ小池都政は、電柱地中化、木密などの峡隘道路の解消を推し進めてますよね。
オリンピック財源の圧縮で街造りが捗ります。

[355: マンション契約済み]

>351さん
当方今もマンション前から駅までのバス通勤なので
こちらに決めました。
雨や雪の日は5分でも歩くのが嫌なので。
バス便の快適さは使ってみないと分からないとおもいます。
遅い時間までマンション前までバス便がある
マンションはなかなかないです。
しかも遅く帰ってもコンビニまで寄れますし。

[356: マンション待ち遠しいさん]

もう区から返答が来ました。対応早い！

１　鹿浜変電所について
　区画街路第7号線の整備するにあたり鹿浜変電所の移設が必要になりますが、東京電力の技術支援を受け移設調査を実施し、費用・工法・工期などについて検討を行いました。
今後も、区画街路の事業時期には東京電力の協力を得ながら進めてまいります。

２　沿道の地域地区指定について
　現在の区画街路第７号線の沿道の地域は、土地利用等の方針のみを定める「方針区域」のみが定められている地域です。
今後は、道路の事業化にあわせて、住民のみなさまと区とで具体的な建築物等の整備ルールを定めていくことになります。その中で用途地域等の変更も含め検討していくことになります。


　東京電力はきちんと協力してくれるとのことで安心しました。整備時期が近付いてきたら説明会も行われるでしょうから、その際はぜひ参加して意見を伝えていきたいと思います、

[357: 契約済]

皆さん、行政等への働きかけを色々やって頂いている様で
ありがとうございます。

今回の敷地エリアを眺めると、環七道路が８ｋｍも
ほぼ西進し、荒川を渡るところで少し左に曲がる個所にあたり、
ある程度の大きさの地図でも、これほど分かりやすい場所はありません。
そのクロスするところで、新田１丁目アパートの建て替えが
昨年４月に発表されております。
1～１２号棟、５４６戸を解体し、１棟４２０戸程度に集約建築
予定とのことです。
環七沿いのこの部分は、広域を対象とした
大型スーパー設営場所としては絶好の場所ですので、
住宅棟は奥に建て、手前に大型スーパーを誘致し、土地の
有効活用が考えられます。
窓口は、東京都都市整備局東部住宅建設事務所のようですが、
ダメもとで、問合せアプローチしてみたらどうでしょうか。

[358: 契約済]

先の大型スーパー計画の続き

環七道路が敷地地盤よりだいぶ高くなりますので、
環七からは２階屋上デッキテラス部分で建物に接続
の形になります。
このデッキテラス部分から、幅８００ｍもの荒川へ
向けてのすばらしい眺望も大きな売りになると思われます。

[359: 周辺住民さん]

どうなんでしょうね、
スーパー以前にスーパー堤防事業があるので（シャレじゃないですよｗ）
そうとう息の長い事業になります。

事業期間は2017～2028年度
https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3201701170408

　盛り土工と地盤改良　→　周辺整備の各一式　→　アパートの建て替え

周辺整備一式のところで歩行者・自転車の階段+スロープを道路と同じ傾斜の坂道にしてくれると助かるな。自転車で上がるのしんどいよ

[360: 周辺住民さん]

いきなり夢をつぶしてしまって申し訳ないですがイメージ画像アップします。
うっすらとアパート二棟と集会場か保育園かの小さな付随施設が描かれていますね。
他は道路・駐車場と土手の斜面ということで商業施設を建てる余地は無いかな・・・

[361: 契約済]

早速の情報掲示ありがとうございます。

それにしても、土地が持っている潜在的価値が
全く分かっていない、何も考えていないひどい建築計画
になっていますね。
この程度かとあきれました！

[362: マンション検討中さん]

スーパーが建つ可能性はかなり低そうですね、残念です。

[363: マンション待ち遠しいさん]

>>360
新田一丁目アパートの整備イメージ図あったんですね！
100mでは堤防としての機能は期待できないですが避難所としての高台という意味ではいざというときに心強いです。

環七挟んだ小学校跡のところは堤防整備どうするんだろう？、と思って議会の議事録を漁っていたら跡地利用についての新しい情報がありました。（堤防についてはわかりませんでしたが）
http://www.gikai-adachi.jp/iinkai/shidai/soumu/pdf/20161206houkoku4.pd...

民間事業者（建築の専門学校）と話を進めているという報道がありましたが、どうやら延期になったようです。過去ログにもあったように区営住宅の集約や行政需要の対応という用途に変更になるんじゃないでしょうか。
民間事業者だったら、専門学校だけでなく、スーパーなどの店舗の可能性もありえたんですけどね。

[364: マンション待ち遠しいさん]

あ、その議事録の新田一丁目の大型マンションってここのことじゃないですか^^;
ご迷惑おかけします…、というか将来予測甘いですよ足立区さん。


2 新田学園の児童･生徒数の増加に伴う対応策について

　新田学園については､これまで児童等の数を予測していたにも関わらず､運動施設に関する検討が不足していた｡
　こうした中､近隣開発による児童･生徒数が年々増加していることに加え､平成29年9月には､新田一丁目に大型マンションが完成するため､改めて児童等の数と学級数の見込み(平成28年11月現在)を基に対応策の検討が必要である。
　ついては､学校関係者や地域住民等と協議し､｢新田さくら公園｣の一部利用など､公共用地等の活用を検討していく｡

[365: 匿名さん]

>>363 マンション待ち遠しいさん
都民または区民の土地な訳だから、近隣住民にしか利益のない商業施設に売却は難しいと思うな。
北千住や西新井に住んでいる人にも利益のあるもの、または公共施設。
そうなれば、学校、保育所、高齢者施設か、区の公共施設。

[366: 周辺住民さん]

>>365
割り込みごめんなさい。新田小中跡地の開発について経緯を説明させてもらうと、2016年の中頃の時点では、足立区では民間から提案してもらうサウンディング型の開発をしようとしてたんですよ。
自治体としては公益施設として使ってもらいたいという意向はあるだろうけど、民間の提案次第で色々な可能性が考えられるはずでした。なお土地は定借地権での貸し出しで売却ではありません。
実際、足立区の六町というところのサウンディングでは食品スーパーその他の店舗の活用の提案がありました。

けれどもここ最近になって、あ！区営アパートの建て替えに新田小中跡地使えばいいじゃん！って話になって、民間から提案があったものの白紙撤回となりましたとさ。

[367: 匿名さん]

プランの種類が多いので迷ってしまうほどです。
これだけあれば、家族で何を優先に選ぶかしっかり話し合わないとダメですね。
収納なのか、パルコニーの広さなのかなど。
価格だけでは選びきれないくらいプランが多いのは嬉しいです。

[368: マンション待ち遠しいさん]

公園は基礎工事がだいたい済んだようで、トイレの小屋が建ちました。
土を敷きつめる最中、春一番が吹いて砂埃が舞っていました。

[369: マンション待ち遠しいさん]

新神谷橋から。
フォレストコートを覆っていたシートがほぼ取れて真新しい壁面が姿を現しました。
サウスもあと半分くらいです。

[370: マンション待ち遠しいさん]

>>367 匿名さん
住戸の基本形状はどれもほとんど一緒の割には、細かくちょこちょこ違いがあるんですよね。
リビングインしないでお風呂場に行けたり、行けなかったりという違いや
リビングが縦長か横長かとか。クローゼットの配置バランスの違いとか。
FとかGとか入り口が奥まってて廊下が短く、良いなと思うんですけど、
お風呂が1317で三面鏡も狭いのでうーんとか（もうこの間取り残ってなさそうですが）悩みますね。