ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[121: マンション契約済みさん]

敷地の入り口からエントランスまで80mって漫画に出てくる大豪邸みたいでいいですよねｗ
植栽多いし、隣は公園だし歩くの気持ちよさそう。
早く歩いてみたいです。

公園予定地の植栽計画の図に合わせて適当にもじゃもじゃしたものを置いてみました。
なんとなくイメージできるでしょうか？

[122: マンション契約済さん]

公園も楽しみですねー
木々いい感じです！
今年は夏祭りあるんでしょうか？
なかなか楽しみではありますねー
とは言え個人的には虫嫌いなので植栽管理しっかり
して欲しいところですねー

[123: マンション契約済みさん]

>>122
夏祭り今年は行われるんじゃないでしょうか。
ちょっと行ってみて住人の方々の雰囲気を確かめてみるのもいいかもしれませんね。

なお来年はちょうど工事期間中となるのでここで開催されない可能性があります。

（足立区 みどり推進課担当者様からのレス）
＞（仮称）新田一丁目公園は、規模が大きいことから、1年程度の工事期間が必要となり、平成29年9月頃の完了。その後、開園予定です。

すべて更地の現状だと公式HP掲載の以下の写真のようにめいっぱい使えますが
造園後は多目的広場部分だけとなるのでやや窮屈になりそうです。

[124: 匿名さん]

朝、王子までバスで行く方が多いのかな？
朝、西新井から出ている王子行きのバスにたまに乗るのですが、環七新田からも多くの人が乗ってきます。
ということは新田内のバス停からもものすごく人が利用するのだろうなぁなんて思うのですが、
積み残されちゃったりすることってないのでしょうか。
ここからだと自力で駅まで行くというのは現実的じゃないので、
皆さんバスを使われると思うのですが…。

[125: 匿名さん]

私は山手線で西の方へ行くので王子神谷利用です。
駅までは1.2kmなので歩けなくはないかなと思っていますが、
だめだったら自転車ですかね。

バスはマンション前のところがピーク時間帯
王５５ が１時間に８本
王４１ が１時間に９本
これら全て始発なら積み残し多少あってもすぐ乗れるんじゃないでしょうか？

[126: マンション契約済みさん]

バス今朝乗ってみました。
朝9:40なのでここから乗る人は自分含めて５人しかいませんでした。
にもかかわらず下の写真のように新田一丁目始発停留所には４台のバスが・・・

今回乗ったのは池袋行きのバス。
新田学園通りをそのまま直進するかと思いきや、ベルクの交差点で左折して
ハートアイランドのマンションの谷間を通るんですね。
ハートアイランド南ではたくさんお客さんが乗ってきました。
新豊橋を渡りトンボ鉛筆の停留所もお客さん多かったです。
122号線に合流する王子消防署の交差点についたのが、乗車から13分後。
王子駅前には乗車から21分で到着。マンションの広告だと15分ってなってますが路線が違うのかな？

今回は電車に乗り換えずそのまま池袋まで行ってみました。
どこまでのっても210円ですからねぇ、池袋が目的地ならわざわざ乗り換えて電車運賃払うまでもないかなと。
飛鳥山公園の脇を通って明治通りを通って西巣鴨を超えて（ここまでで35分）池袋駅東口の
ビックカメラ本店の停留所についたのが、乗車から43分後でした。

常用するにはちょっと長い乗車時間ですが、始発で座れることを考えると十分ありな選択肢だなと思いました。

>>124
積み残しはまず無いでしょうね。始発停留所で積み残しが出てしまうようなら、上記の各停留所のお客さん達が乗れなくなってしまいます。問題は座れるかどうかですね！　
ということでバス通勤体験をしてみた感想として、始発停留所って結構いいな、と思いました。

[127: 匿名さん]

>>126 マンション契約済みさん
ハートアイランドを通るのは王５５ですね。
王子まで15分なのは王41ですよ

[128: 評判気になるさん]

>>127 匿名さん
ありがとうございます！
なんとなく行き先表示見て行けそう、という直感だけで乗ってしまいました ^^;
路線図調べてみました。今回乗った王55は遠回りでしたね。あと王41なら王子神谷へも行けますね！

ただ引っ越すタイミングで、新田橋の解体が始まるかもしれないので、そうなったら王子神谷ルートは無くなってしまうのかな？ちょっと心配です。

[129: 周辺住民さん]

新田橋の架け替え事業は今年度から始まります。
どのくらい広がるのかですが
新田橋が　9m → 12.8m
その先の北区の道が　8m → 12m
大体4mくらい広がるのでバスも歩行者もこれで安心ですね。

[130: 匿名さん]

架替が始まるのですか。
正直、古くて狭かったですものね…
交通事情がどんどん良くなっていって良いですね

バスに関しては新田はかなり恵まれているという感じに皆さんのお話を伺っていて思いました。
勤務地が池袋であれば、
わざわざ電車に乗らなくっても何本かまって始発に乗って行くっていうのは大いにありだなと思われます。

[131: 通りがかりさん]

志茂と新田の間に橋をかけてくれると、もっと移動選択肢が増えて良いんですけどね。
以前役所に伺ったところ、「新田橋の様に橋桁の高さまでアスファルトを積む必要があり云々」で取り合ってくれませんでした…。
車両通行が少なくて静かなのが良い、と仰る方もいる様ですし、自転車が通行できる程度の歩道橋で良いんですけどねぇ。

[132: マンション契約済みさん]

>>131 さん
志茂との橋の要望は
>>80 など何件かありましたね。
自転車で赤羽方向に気軽に行けるように行けるようになるので行動範囲が広がってありがたいですが、
いったん検討して廃案になったので見込みはなさそうですね。
始発バス停の恩恵を受けられるのでありがたいとしますか＾＾；

[133: マンション契約済みさん]

志茂との人道橋いいですね！
コストもだいぶ抑えられますし再検討して欲しいものです。安全のために自転車も押せばokならなおよしです！

[134: 匿名さん]

今は既にある橋のメンテナンスでコストがかさんで、新たな橋は難しいというのを区の議員さんのブログで読んだことがあります。
でもここで挙がっているように人道橋であればそこまででは…とも思いますし、
機会あるごとに陳情していくといずれは形になる可能性はあるかもしれないですね。
現状でも一応は橋の架替で広くなるので、良くなるベクトルにあると言えるのではないかと思いますよ。

[135: 名無しさん]

署名活動等して
住民が団結して動けば少しは検討してくれるかもしれないですね！
人道橋できれば、志茂のスーパーバリューやダイエーにも行きやすくなるし
赤羽にも出やすいし良いこと尽くしですよね！

[136: マンション待ち遠しいさん]

足立区市街地整備室まちづくり課
「橋の建設には、設計費や用地費、工事費などの莫大な経費がかかります。そのため足立区では必要性や経済性を考慮して優先的に整備すべき路線を選定し、順次整備を進めていますが厳しい財政状況のなか、既に計画されている橋でもなかなか架けられないのが現状です。
新田学園通りの北から北区志茂に至る橋（人道橋も含む）については、平成９年当時に計画の検討を行いましたが、現段階では、残念ながら計画はございません。」

というのが回答ですので残念ながら…
新神谷橋の渡りにくさを考えたらとっても欲しいところなんですがね。
>>102-103
の渡り船っていうのも面白いですね。安全ならぜひ乗せてもらいたいです！

[137: マンション契約済みさん]

人道橋とりあえずも回答は残念ですねー
タイミングとしては、北側の新田一丁目アパート
リニューアルのタイミングですね。
あちらも8棟取り壊して1棟420戸作るようなので
街並み環境もよくなることを期待です。

[138: 匿名さん]

足立区なのに、なんで王子神谷って名前なんだろ？王子神谷って北区だよね？

[139: マンション待ち遠しいさん]

>>138 さん
不動産表示公正競争規約 19条の２
（2）当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。

これを適用した結果ですね。
今後新田に鉄道駅ができたら、それ以降に建つ建物ではその"技"は使えなくなりますが。

[140: マンション待ち遠しいさん]

>>138
なんと、あの団地リニューアルされるんですか！
ほんとだ！この手の話色々アンテナ立てて調べたつもりだったけど見逃してました・・・
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20160408:...

調べたところ新田一丁目アパート全体で現在546戸あるそうで、
・１～８号棟（４３０戸）を解体し、その跡地に４２０戸程度の住棟
・残る９～12号棟については、今回の事業完了後に解体して更地

全体としては　546戸 → 420戸 に減ってしまうんですね。
昔の１戸の面積は小さいので、建物の延べ床面積自体は変わらないんでしょうが、
人口は減ってしまいますね。
しかし、解体して更地ってなんなんだｗ　さくら保育園どうなるんでしょうね。

[141: 匿名さん]

そういえば保育園、どうなるんでしょうね。
ただでさえ新田エリアは子供が多いので、保育園もっとなくっちゃ！というような状況ですのに。
別の場所に移転などして、
続けていく方向じゃないと、
預けている人たちも困ってしまってしまうんじゃないの？なんて思います。

リニューアルされることで、
子供向けの施設などもできるといいなと思いました。

[142: マンション待ち遠しいさん]

7月7日 七夕のファインシティ王子神谷の建設状況です。

2017年7月下旬竣工予定なのであと約１年ですね！
前回の撮影時は５階でしたが、現在は７階まで到達しています。
なお今回少し撮影ポイントを引いたので、リバーコートと奥のサウス＆フォレストコートとの遠近感の見え方が若干異なってます。

昨日はほんと暑かったですね。朝から容赦なく日差しが照り付けていました。
この感じだと、西向き住戸の朝の時間帯は寝室側が結構明るそうですね。
目覚めには良さそうに思えました。

[143: 通りがかりさん]

>>140
これはビッグニュースですね。建物の外郭に鉄骨の耐震補強を施していたようなので、建て替えはないものだとばかり思ってました。
これを機に、一丁目の環境整備に都と区がより頑張ってくれることを期待しちゃいますねぇ。

[144: 匿名さん]

団地って民間のマンションに比べて古くて暗いイメージありますからね。
赤羽台の団地もその古い団地の典型でしたが、大規模リニューアルが進行中で
モダンで明るいイメージにがらっと変わりました。
小さいけどマルエツもできましたね。
そんな感じでイメージアップ、利便性アップしてくれると嬉しいです。

[145: 匿名さん]

お写真UPされていた方がいらっしゃったんですね。ありがとうござます。
かなり日当たりは良いのだろうなぁ〜なんて思いました。

このエリアは基本的にゆったりと建物が建てられていることが多いので、そもそも日当たり悪くって…なんてないのかもしれないですけれど。

建物の建替えなどもあったりして
また一つ雰囲気がおおきくかわっていくのだろうなとスレッドを拝見していて思いました。

[146: マンション契約済み]

今朝公園予定地を見てきたんですが草ぼうぼうで祭りをやるような雰囲気まったくなかったです。
今年夏祭りやるんですかね？去年って何日にやったんだろう？

[147: マンション契約済み]

って、足立区の町会について調べたらでてきました
https://www.city.adachi.tokyo.jp/kuminjimu/chiikibunka/kuminsanka/chok...
納涼盆踊り大会 新田町会
　平成28年8月6日（土曜日）、平成28年8月7日（日曜日）午後6時から
　新田稲荷神社前一丁目公園用地

あれは草取り大変だ・・・

[148: 匿名さん]

夏祭り楽しみですね。
ところでこちらのJRの最寄り駅は東十条駅だと思うのですが、物件HPでは触れていないし、こちらの掲示板でも話題にのぼらないですね。
東十条の駅や商店街は生活圏になりえないのでしょうか？
地図で見たところ徒歩では遠そうですが、自転車やバスであれば簡単に行けそうに見えましたもので。

[149: 記録係さん]

第3期3次が発売開始されたので記録しておきます

＜第3期2次先着順概要＞旧
■平成28年5月26日(木)
販売戸数 30戸
販売価格 3,198万円～4,458万円
最多価格帯 3,500万円台、3,600万円台(各6戸)※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.82㎡～81.67㎡
バルコニー面積 9.72㎡～12.80㎡
サービスバルコニー面積 2,35m2～5.67㎡

　↓↓↓

＜第3期3次先着順概要＞
■平成28年7月21日(木)11：00より先着順申込受付開始
販売戸数 30戸
販売価格 3,298万円～4,418万円
最多価格 3,500万円台(7戸)※100万円単位
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 58.82㎡～81.67㎡
バルコニー面積 9.72㎡～12.80㎡
サービスバルコニー面積 2.35㎡～5.67㎡

[150: 匿名さん]

>>149 記録係さん

3100万円台が無くなったね
低層階が売り切れたか

[151: 匿名さん]

そういうことになってきているのかも。あの価格だったら眺望に特に興味がなければかなりお買い得感はあったんじゃないかと思いますよ。

それでもまだ低層の２LDK、安いところはあるみたいですので…。それも時間の問題になってくるということになってきそうですね。

２LDKで需要はあるのか！？と思っていましたがあったということなのですか。

[152: マンション待ち遠しいさん]

夏祭り会場の公園予定地ですが、もう日にちもないのに草ぼうぼうで草刈り間に合うのか心配していましたが、
そう来たか・・・

こうやって見ると結構広いですね。小学校の校庭くらいありそう。

[153: 匿名さん]

たいした話じゃないですけどマスタープランの画像がいつの間にか変わってました。

公園予定地、緑一色だけだったたのが
http://newimg2.realestate.yahoo.co.jp/image/resize?dir=rich/1002/0608/...

具体的な公園のレイアウトが描かれています
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/masterplan/img/img-...

[154: マンション待ち遠しいさん]

今朝はやぐらを組み立てたり、ポールを立てたり、木の看板を立てたりとお祭りの準備をしていました。暑い中ご苦労様です。
8/6、8/7の午後6時～8時半開催とのこと。
時間の都合がつけば地元の雰囲気を見に行ってこようと思います。

[155: 匿名さん]

お祭り行ってきましたよ。お子さん多かったですね。
出店も的屋のようなものは無く町内会の皆さんが工夫を凝らしてやっている良心的なお店ばかりでした。子供たちが出店してたり、呼び込みをしてたりととても活躍していました。
住民の方々の雰囲気も穏やかな感じで安心しました。
踊っている人はそんなに多くなく、町内会の方が櫓の上で踊ってる程度だったのが少し寂しかったですが、全体的に新住民が多く年齢層が若いからですかね？

[156: 匿名さん]

周辺環境のページがいつの間にか更新されてました。動画があります。更新は8/5頃かな？
http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/location/

YouTubeの直リン
『ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト｜周辺環境 』
https://www.youtube.com/watch?v=Je0fKLALwts

トップページのムービーが終わった後に出てくる外観の絵も数週間前から新しくなってましたね。
さわやかな色遣いでとても綺麗ですが、土手の描写は実際にはああはならないと思う・・・
現在一部分だけ作られているスーパー堤防が、そのままシームレスにリバーコートの前まで伸びてるように描かれてます。実際はスーパー堤防の隣に受水槽があるのでそのように土手を下流方向までつなげることはできません。

[157: 匿名さん]

マンションマニアさんのツイート
https://twitter.com/mansionmania/status/764465080046018561
広告からいなくなって久しいけどウォーリーのイメージがいまだに残ってるのかな。

[158: マンション検討中さん]

申込完了しましたー！けっこう部屋埋まってきてますね！検討している方や、契約した方いましたら情報共有していきたいです。よろしくお願いします！
自分も子供がいるので、目の前に公園はうれしいですね。

[159: マンション検討中さん]

あとこの辺りって地盤どうなんですかね？水害は心配ないみたいなこといってましたけど。申込したあとに液状化とか心配になりました。3.11の時とかこのへんの地域はどのくらい影響うけたんですかね。

[160: 契約済みさん]

>>159
申し込みごくろうさまです！今後ともよろしくお願いします。
地盤はあの川の囲まれ具合から自分もちょっと心配しています。
公の機関のリンクをつらつらーと貼っておきますね。

足立区の地盤は？：https://www.city.adachi.tokyo.jp/k-shinsa/machi/kenchikubutsu/document...
液状化マップ：https://www.city.adachi.tokyo.jp/k-shinsa/machi/kenchikubutsu/document...
3.11の被害の程度：http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000043509.pdf

足立区の地盤の断面図でいうと隅田川荒川に挟まれた一番左側になると思います。
区の中では洪積層が最も浅いところにあるので杭は届きやすそうです。

液状化マップでは危険度では中間にあたる黄色で塗られています。

3.11の被害の程度では荒川河川敷で被害が見られましたがそれ以外は目立った被害無さそうです。

地盤だけの話で言えば足立区の中ではまぁ良い方と言えそうです。武蔵野台地側と比べたらもちろん雲泥の差ですが。

[161: マンション検討中さん]

詳しいデータまでありがとうございます！とても参考になりました！
河川敷はけっこういっちゃってますね！河川敷だけならでもまだ安心です。

[162: マンション待ち遠しいさん]

新田2丁目、環七鹿浜橋の横のしばらく空き地のままだった小学校跡地ですがようやく用途決まりそうです。
『東京土建技術研修センターが、東京都足立区の小学校跡地に移転・集約を検討』
http://www.kensetsunews.com/?p=71178

詳しくは知らないですが専門学校だか短大にあたるものらしいですね。

[163: マンション契約済みさん]

＞１６０さん
詳しい資料ありがとうございます！
当方も気になるところではあったのでよかったです。
荒川放水路があるのである程度水害は大丈夫かなと思っていました。

このマンション検討時に葛飾区や江戸川区なんかを考えていたので、
地盤を考えると比較的にこちらの方が良い感じですね～

そういえば、営業さんが今年秋にも
今のマンションギャラリーを閉じてマンション内にギャラリーを移すと聞きました。
あと1年程度ですが、結構建物自体の完成は早そうですね。

[164: マンション待ち遠しいさん]

今朝の隅田川の様子。
２連続台風でかなり増水してました。
テラス部分が水没してるので川幅がすごく広く見えます。

なお、お向かいの北区の体育館綺麗に出来上がりましたね。

[165: マンション待ち遠しいさん]

かわって堤防の内側の工事現場。
こちらは何ともない様子。平常運転で工事が行われています。
周辺も特に冠水した様子も無く、水もすっかりはけていました。
この程度の台風ｘ２なら問題ないようです。

>>163
もう秋にマンション内にギャラリー移るんですか？
ギリギリ10月くらいにフォレストコートが上棟しそうなペースではありますが
どんな感じになるんでしょうね。中に入れるの楽しみです。

[166: マンション検討中さん]

>>164 マンション待ち遠しいさん

おおー！けっこう増水してますねー！ここから5メートルくらい水位上がったら来ちゃいますね！まあでも、そのときはそのときですね！

[167: 匿名さん]

週明けに来る10号要注意ですね。
関東に接近する可能性が高いようなので皆さん気を付けて下さい。
現地の様子心配ではありますがレポートされる方もほどほどに・・・

[168: 匿名さん]

>>166
ちゃんと水門等でコントロールされているので(多少の水位の上下はあれど)
流石に5メートルも水位が上がることはないですよ。

[169: 名無しさん]

>>166 マンション検討中さん

たぶん、そのレベルになると隅田川よりも荒川のほうが先に決壊すると思います。
荒川は水門で流入制限できませんので。

[170: マンション検討中さん]

>>169 名無しさん

岩淵水門の役割は？