ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストってどうですか？

[物件比較中さん]

ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

所在地：東京都足立区新田1丁目5番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩15分
京浜東北線 「王子」駅 バス15分 「新田一丁目」バス停から 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.82平米～81.67平米
売主：京阪電気鉄道
売主：京阪電鉄不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.21 管理担当】

[1045: 匿名さん]

確かにコスパが良すぎるからここはマジで買いだと思うね

[1046: 匿名さん]

ここは絶対に儲かる物件！
来月中に即完売です！
検討者は悩んでる間にドンドン売れてしまいます。
早く決断を！
２５年後に１８００万円で売れます！

[1047: 購入者通りがかり]

外野では、投資話で盛り上がっていますが、ここを購入している人達は、ここを気に入って長く住み続けることを考えている、賢く、幸運に恵まれた人達が大多数だと思われますよ。明日は、いよいよ鍵引渡の日。しばらくは、引越しの車で、てんやわんやすることになりましょう。皆で協力し合って、気持ちの良い、快適なマンションライフを送れるようにして行きましょう。

[1048: 匿名さん]

たしかにリセールや資産性を考えて買えるような場所ではない。
にしてもこれだける売れ残るとは、世の中あんまり「賢く」て「幸運」な人がいないんですね。

[1049: 匿名さん]

3500万円ぐらいが最多価格帯でしょ。
最初10年間は0.4%で3500万円の借入金に対し1%最大400万の還元なので
この期間は0.6%のお金が増えちゃうね。

そんで10年おわったら500万ぐらい頭金として持っていたお金を投入しちゃうと
ローンが2000万。つまりこの時点でもローン破産の可能性０になる。
お買い得〜

[1050: 匿名さん]

いいなぁ。俺は別物件を買ってしまったからいま借入金がまだ3800万円もあるよーTpT

[1051: 匿名さん]

そろそろ褒め殺しやめないと。
二束三文の物件つかまされる被害者が更に出ちゃいますよ(￣ー￣)

[1052: 匿名さん]

>>1051 匿名さん

負け惜しみかっこ悪い

[1053: 匿名さん]

売れ残り過ぎて心配な契約者さんここは検討板ですよ。
リセールが悪すぎるのを今更気がついたんですか？
残債割れをどう処理したらいいのか契約者は住民板で対策練ってください。

[1054: 匿名]

>>1053 匿名さん
本当に検討してるならね。笑

[1055: 匿名さん]

レインズで成約価格がいろいろ出てきたのでSUUMOで今現在での足立区新田エリアの中古を見てみました。

レーベンリヴァーレグラセス（築8年）、レーベンスクエアリハート(築10年)ってところがいくつか出てますね。
75m2でだいたい2880万円あたりで出されてますね。平米単価が築10年前後で38万円/m2　
レインズでのそれが36-37万円/m2だったはずなのでまぁこんなもんでしょう。売り出し価格がこれで
実際の交渉等でもう少し下げて36-7万円になったという感じですね。

っとなると、20年ぐらいになると平米単価はだいたい29-30万円/m2といったところですかね。2000万前後。

で、たぶんでしかないですが築20年程度で2000万を割り込むかどうかって感じの価格になるとおそらくもうこれ以上の
築年数だと本気で「買い手がつかない可能性」を考えないといけないかなって思いますね。
不動産っておもしろいもので、買う側としては安ければ安いほどありがたいわけですが逆にあまりに安すぎると
不安が大きくなりすぎて却って売れないってことになります。築20年で2000万円前後ってのはこれは
東京23区では破格の安さ（戸建とかでいうと再建築不可、みたいな曰く物件）ぐらいの価格になってくるので
さすがにこれ以上の年数だと金額の問題以前に買い手を探すのがかなり難しそうで、3000万円で売れるとか
そういう次元じゃない話かなっておもいました。

なので、「絶対に引っ越す予定はない、すみ潰す」って人は新築でも中古でもそのまますまえばいいでしょうけど
もうその場合は買い手がつかないことも視野にいれたほうがいいかもです。
逆にコスパだけを考える人は築10年のマンションを2800万円ぐらいで買うと20年後に2000万円で
売却できても800万円の減損になるため、そういうリスクを負うぐらいならここの新築を3500万でかって
10年後に2800万で売る、すると700万円の減損ですみますし新築に10年は住めましたし、売却時は
自分のマンションはまだ築10年なので築20年のマンションを売るよりもまだ買い手がつきやすいのかなって
思いましたね。中古マンションをこのエリアで買うのはちょっとリスクが高いだけな気がします。

なのでここで買うなら個人的には、
- 買うなら中古ではなく新築のほうがコスパがいい
- 買った後に売るなら買い手がつかなくなるリスクを軽減するために築10年で処分しておく
現状の市場通りなら37-8万円/m2ぐらいで処分できる可能性があるためと10年は住宅ローン減税が受けられる為
- 築10年をすぎたら売れないリスク（買い手がつかないリスク）が非常に高まりそうなのでそうなったら
もう割り切って一生すみ潰す覚悟で住まう

って方針がいいかなって思いましたがどうですかね？

[1056: 通りがかりさん]

暇なんだね。

[1057: 匿名さん]

たぶんここが売れると都合悪い事があるんでしょう。
対岸マンションの関係者かしら

[1058: 匿名さん]

>>1057 匿名さん
関係者も何も、竣工済みで売れ残っている事実

[1059: 匿名さん]

>1055

納得の分析です！

10年住んで売却いい方針ですね！

[1060: 匿名さん]

>>1058 匿名さん

売れ残った部屋とこれから販売する新築物件が競合するから困るんです。
しかもこっちの方が安いか、なおさら完売して欲しかったでしょう。

[1061: 匿名さん]

どっちも仲良く売れ残るだろうから、心配してもしょうがないでしょ。

[1062: 周辺住民さん]

ようやく第4期5次が発表、今回は6戸と少なめ。
未だにLタイプが公表されない。webに上がってないだけで実際は売られてたり？間取り図はいちおうこのスレに上がってるけど。

最終期は10月を予定。今のモデルルームはこの時だね。まぁどうせ11月とかにずれ込むんだろうけど。

現地レポートは今回で最終回とのこと。長期のレポートお疲れさまでした。
http://sonouchi.jp/fc-ojikamiya/2017/08/g4/?nolink
ゲストルームが案外安っぽいけど照明次第？
あとミニショップが無いのは消えたのかな？
それ以外はイメージ通り。
宅配ボックスが思ってたより多い。

[1063: 通りがかりさん]

3年くらい前に新田（三丁目）に住んでました。

このマンション、王子神谷まで徒歩15分と書いてあるけど、隅田川にかかる環七の新神谷橋を毎日歩いて渡るというのは考えられない。
歩行の場合は車道の脇にある階段を昇降しなくてはならないうえに、隅田川の上はいつも強い風が吹いていて、橋を歩いて渡るのは結構体力を使う。
だから、朝に王子神谷まで出るのなら、基本的にバスを使うことになると思う。

新田1丁目から出る都バスは王子神谷の駅前まで行くけど、環七新田に停まる国際興業バスは駅前まで行かないので注意が必要。都バスは雨の日に無茶苦茶混む。

買い物は、このマンションの立地だとぶっちゃけ不便。
新田は基本的にこのマンションの反対側にある、URの巨大賃貸マンションが並んだハートアイランド地区を中心に再開発が進んでるんで、新田で買い物をするならそっちのベルクまで行かなくちゃいけない。距離は大したことないけど、ちょっと手間だし、わざわざ環七を越えるのもね。
評判のいい歯医者やクリニックもハートアイランド地区に偏ってる。

ちなみに帰路は、都心方面から帰ってくるなら、王子から都バス（王41）に乗るのが便利だと思います。
王子が始発なので座れるし、新田1丁目までなら王子から十数分で帰ってこれます。
王子発の終バスは、深夜バスも含めると午前一時くらいまであるけど、ハートアイランド地区をぐるっと回って新田1丁目に向かうコースなので、王子1丁目に着くまでに二十分はかかるかな。

最後に、繰り返しますが新田の再開発はハートアイランド地区が中心なので、古くからの住民が多い新田3丁目〜新田1丁目にはガラの悪い住民がいます。そこはやはり足立区です。
かつて住んでいたときには、夜中に爆音を鳴らして疾走するバイクも出没したりしました。（なれれば気になりません。）

[1064: 匿名さん]

>>1063 通りがかりさん

ベルクはとても遠いと思います。