プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[9301: 匿名さん]

>>9300 坪単価比較中さん
大手デベロッパー供給のブランドマンションをリーズナブルに購入できるので、ラッキーと感じる方もそれなりにいると思いますが。

[9302: 匿名さん]

>>9300 坪単価比較中さん
大手デベロッパー供給のブランドマンションに、この辺りの相場を適用するのは無理があると思います。この辺りの相場で買いたい人は、そういうマンションを検討すべきだと思いますが。

[9303: 坪単価比較中さん]

はい、マンションブランドを重視する方も居るかと思いますが、そういう方はアドレスもやはり重視すると思いますのでまだ完売にもっていけてないのだと判断しています。

[9304: 匿名さん]

>>9303 坪単価比較中さん
はい、マンションブランド、プラウドらしさ(共用施設のラグジュアリー感、ランドスケープなど)を評価する方がそれなりにいるので、500邸超が供給済になっているのだと思いますが。前の方が書き込んでいる通り、他のプラウドシティと比べて、取り立てて販売出来てないということは無いですよ。評価できる人が買えば良いと思います。

[9305: 口コミ知りたいさん]

どのブランドマンションに住んでるかよりは、どこのマンションに住んでるかを重視するでしょうね、普通は
後者の方が聞かれて話す事が多いので

[9306: 匿名さん]

販売状況を測る基準として、他のプラウドシティを持ってくる理由がよく分からない。だいいち他のプラウドシティの状況なんて知らないですよね、ふつう。

[9307: 匿名さん]

>>9305 口コミ知りたいさん
大手デベロッパー供給のブランドマンションに魅力を感じるのは、やはりその品質への安心感が大きいと思います。そういう要素が気にならない人は、あえてブランドマンションなんか買う必要ないと思いますが。どこのマンションに住んでいるかに拘るなら、やはり都心の専有部に特化したマンションをオススメしますが。

[9308: 匿名さん]

>>9306 匿名さん
プラウドブランドの物件に興味を持つ人は、プラウドブランドの他の物件、他のメジャー7の物件に興味を持って色々検討するのは、あって然るべきと思いますが。特に大規模のプラウドシティを本気で検討するなら、同レベルの他のプラウドシティ、他のメジャー7の大規模物件の状況を調べたくなると思いますよ。自分はまさにそうでしたが。

[9309: 匿名さん]

いずれにフォレスト側くらいはそろそろ完売にもってけないとポジ側の論理も苦しいかと…

[9310: 匿名さん]

>>9309 匿名さん
野村の販売戦略にもよると思いますが、プラウドシティ阿佐ヶ谷なんて前の方が書き込んでいる通り、2年近く販売しているわけであり、基本現状の価格で購入できる人を対象に販売して行くんじゃないですか。品川から横浜辺りまでの一部上場企業、役所に勤務するサラリーマンには、ある意味便利で魅力的な物件だと思いますよ。

[9311: 名無しさん]

>>9310 匿名さん

野村不動産の企業文化をもってして、竣工から２年経ってもまだ売り続けている事自体がまけです。で、ここも負け物件。つまり目糞鼻糞の争いをしても仕方がないんですよ。

[9312: 匿名さん]

>>9308 匿名さん
ではメジャー7の大規模と比べて、ここの販売状況はどう思いますか？

[9313: マンション検討中さん]

ブランドマンションなのに門松も出ないんですね‼

それにビックリしました！

[9314: 匿名さん]

>>9311 名無しさん
いやいや、プラウドシティ阿佐ヶ谷は2017年度グッドデザイン賞を受賞している大変素晴らしい物件であり、竣工から約2年近く経ってもまだ販売しているということは、まだ採算的に余裕がある証拠です。
要は、採算が確保できる期間中に採算が確保できる価格で売り切れば、負けでもなんでもなく、無事販売完了できた物件になるわけです。知らないかもしれませんが、板橋区のスミフのスカイティアラ(621邸)も、竣工後2年以上販売していたようですが、昨年10月に無事完売しており、スミフとしてなんの問題も無かったようですよ。

[9315: 匿名さん]

>>9313 マンション検討中さん
自分は購入検討するマンションについて、”門松”が出ているかどうかで良いマンションであるかどうかを判断する気には絶対になれませんが。
まあ、それも個人の価値観なので宜しいんじゃないかとは思いますが。

[9316: 匿名さん]

>>9312 匿名さん
9314で回答している通り、スカイティアラ等に比べて、現時点で販売状況は悪くないと思います。都内のタワマンではない600邸を超えている大規模物件は他にほとんど無く、立地利便性が取り立てて良いとはいえない物件でありながら、よく健闘していると思いますが。

[9317: 名無しさん]

>>9316 匿名さん

ここでも何度か話題に上ってますが、そもそも住友不は他デペと販売手法が違いますよ。

住友不はもともと長期販売方針を取ってます。なので物件の粗利益率を高く、大体20%台半ばでとり、その分販管費をかけて売ります。一方、野村不は短期売買が主体で、もともと粗利益率も15〜20%くらいです。なので住友不よりも販管費はかけられず、長期戦略も取りにくくなります。因みに、三井や三菱はこの中間くらいかな。

[9318: 名無しさん]

因みにの因みに、住友不の経営スタイルはインフレモデルと言われています。不動産市況が上り調子の時は強みを発揮しますが、在庫の回転期間が長く、負債も大きくなりがちなので、市況が折れ曲がるとダメージも大きいです。
一方、野村は典型的なデフレモデルなので、在庫は長く持たないです。これが企業の方針なので、売れ残り＝苦戦と考えるべきなのですよ。

[9319: 匿名さん]

>>9317 名無しさん
それは常識ですが、野村でもプラウドシティ阿佐ヶ谷のような例はあるわけです。
早期完売に越したことはありませんが、最後は物件として採算が取れれば良いわけであり、それに向けて期間、価格を検討していくんだと思いますが。(又は、これからは最悪マンション部門全体として採算が取れれば良いという考え方も無くはないように思いますが)

[9320: 契約済みさん]

2週間ちょっと開いてないだけで1000以上レス付いてた
スレの勢い凄いわ
そして2016年のうちにプラザ街区まで売り切ると豪語してたのに2017年中も無理で2018年に突入
実質値下げ価格でもプラザもフォレストも完売してない
マンションの事業計画崩れまくって理事会が完全な貧乏くじになりそうだから野村不動産は本気出して半額セールでもやってくんないかな
ここまできちゃったらウチは反対しないよ

[9321: 匿名さん]

>>9320 契約済みさん
プラウドシティ阿佐ヶ谷の例もあり、プラザ街区販売開始から、約二ヶ月ちょっとでプラザ街区の約半分が供給済(含 申込済)のようであり、投げ売りは無いでしょう。購入者としては、現状価格で売り切って欲しいですね。

[9322: 匿名さん]

>>9316 匿名さん

スカイティアラは、あのすみふが耐えきれなくなって値下げしたマンションですよ。

[9323: 匿名さん]

>>9322 匿名さん
だからそれが採算確保する為の価格調整ですよね。大手デベロッパーも民間企業である限り、最後は採算です。どんな民間企業も販売コストと販売価格、販売期間を勘案して採算を確保できる最善と思われる販売戦略を検討していくものです。

[9324: 匿名さん]

駐車場借りてくれる客にならいくら値引きしてもいいわ

[9325: 契約済みさん]

>>9321 匿名さん

駐車場の件もあるし住んで1〜2年のマンション理事会で経費削減や予算見直ししないといけないかもしれないんだぜ
住民の反発多いだろうしやれんの？
理想を言うだけなら誰でも出来るよ
プラザは公に販売開始したタイミングが2ヶ月だとしてもリーチタイムは1年以上あったんだよな
ここから先は無策で販売し続けたら一期が終わった後のようなペースになりそう
因みに阿佐ヶ谷で何があったのかは知らん

[9326: マンション検討中さん]

>>9320 契約済みさん
なぜ購入者が値下げしてでも早期完売を望むのですか？

駐車場は一定数の留保分のみなどケースバイケースですが、管理・修繕はこれだけの大手なら未販売住戸分は売主負担ですよね？
完売しようとしまいと、現段階で収支が計画から乖離してるのなら負担者が売主から契約者に変わったところで状況は変わらないのでは？

むしろ野村が投げ売りして、車を持ちようもない世帯ばかり集めてしまったら、ますます管理費運営が悪化しませんか？

[9327: 匿名さん]

>>9326
いろいろ理由を挙げて、別に早期完売しなくても問題ない、という主張はマンコミュでもよく見ますが、すごく違和感があります。住民なら理屈でなく早く完売してほしいと思うのは当然のことでしょう。

新築販売だからピンと来ないのかな？ たとえば中古になって、出ていく人が多くなった時を想像してみてください。もし入居する人がいなくて空き部屋がどんどん増えていったら住民としてはどう思いますか？ 不安になるのが自然じゃないですか？ 新築でなかなか売れないという状況は、それと本質的には変わりません。

プラウドシティ阿佐ヶ谷を引き合いに出して、竣工後２年も売り続けてるけど採算が取れてるから問題ない、という人がいますが、それは売る側の視点。（ただし採算が取れてるかは不明）買う側としては不安。実際にも駐車場問題のほか中古で売りにくい等の問題がありますが、それより何より不安感が大きいと思います。承知で買っているスミフ物件を除いての話ですが。（スミフでも垂れ幕は勘弁してほしいとの声あり）

[9328: 匿名さん]

>住んで1〜2年のマンション理事会で経費削減や予算見直ししないといけないかもしれないんだぜ

管理会社のフロントのやつ
新任の理事が知らないのをいいことに
マンションは皆、こんなものですよ、あははは
じゃないだろね

[9329: 名無しさん]

https://www.sumu-log.com/archives/9290/

ワタシには三井氏のこのブログがここを意識して書いているように思えて仕方がありません。
ご参考に。

[9330: 匿名さん]

>>9327 匿名さん
早期完売に越したことはないが、マンションの資産価値、ここを早期で購入した方々又は、プラウドブランドにそれなりの価値を認めて評価している方々の心証を損なうこと考えると、投げ売りしてまで完売させるのはどうかと思う。野村不動産には、このプラウドシティ全般の販売の長期化を念頭に置いて、物件によってはスミフ商法を取り入れる等、プラウドの資産価値遵守を貫徹して欲しいです。(阿佐ヶ谷なんかまさにその方向で販売対応しているように見受けられるが)
どう考えても、ある意味同じような居室を大量生産して販売しているマンション事業は利益の固まり(だから大手デベロッパーはこの事業を辞められない)だと想定できるので、可能な限りの早期完売を念頭に置きつつ、採算が確保できる限り現状価格を維持して売り切って欲しいです。まぁ、2016年度不動産業界でNo.3の分譲マンション販売実績を誇る野村不動産なので、プラウドシティ数件の採算なんてプラウド全般の採算で考えれば屁でも無いと思われますが。

[9331: 匿名さん]

>>9330 匿名さん
投売りした結果が今なんじゃ…

[9332: 名無しさん]

>>9330 匿名さん

業界何位かしらんが、年間5000件強の販売で、期を跨ぐとは言え、500戸の阿佐ヶ谷や600のここの採算悪化が屁でも無いはずないだろうに。あまり乱暴なことを言うもんじゃありませんよ。

[9333: 匿名さん]

>>9332 名無しさん
いやいや、ブランドマンションの採算を舐めてはいけないでしょ。無茶苦茶儲かって無い限り、土地購入の為の入札で評価簿価額の7倍での入札なんて出来ない(と言うかしない)ですよね。

[9334: マンション検討中さん]

>>9327 匿名さん
>>不安になるのが自然じゃないですか？
ならないならない。
賃貸のオーナーじゃあるまいし。
空室のまま売りに出てても、今の持ち主が管理も修繕も払い続けるんだから。

[9335: 匿名さん]

>>9329 名無しさん

正にその通りですね。見事にここのカラクリを初心者にもわかりやすく説明してくれてます。個人的には非常に良いアドバイスとなりました。埋まらない駐車場の件も小さい事なのにと思ってましたが、入居者が高齢化していけば更に空きが増え管理費の増大で悩んでるマンションがあることも別記事で知り、ネガの悪口と思ってたこともやっぱり検討の参考になる事だったので初心者には目から鱗でした。

[9336: 匿名さん]

>>9333 匿名さん

親会社である株屋的な手法だった。オリンピックまで作れば売れると思い大規模な土地は他のデベに渡さないため各地で高値落札、占有するために。その結果が他のデベや市場が驚くほどの高値落札になっただけ。どんな業種でもslow movingな在庫を長く持ってることが負担にならない訳はない。

[9337: 匿名さん]

9329

https://www.sumu-log.com/archives/9290/

これは参考になりますね！
自称キャンセル住戸も話題に出てましたが、ゾンビ住戸も言いえて妙ですね。
売れないマンションの代表例として何度か雑誌に取り上げられると、検討者にとってはいろいろ不安があります。
ここでネガとして糾弾される意見こそ、住民や売主には耳の痛い的確な意見であり、検討者には価値のあるものと再認できました。

[9338: 匿名さん]

>>9335 匿名さん

駐車場の記事はこれですね

知られざる地雷 マンション駐車場 問題
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180106-00203602-toyo-bus_all

[9339: 匿名さん]

>>9334
あなたが不安にならないのは何よりです。
でも不思議なんですが、どうして不安じゃないと言う人は、「不安にならない理由」を説明するんでしょうか？ 不安かどうかは感情の問題なので、理由は不要ですよね。

理由付け、つまり理性は感情をコントロールするために用いるもの。つまりあなたは、不安な気持ちが生じても、理由付けで思い込むことによって抑えることができるから、心配ないと言いたいのでしょうか。

[9340: 匿名さん]

>>9338 匿名さん
これらの記事はマンション全般に言える話しであり、ここだけが必ずしも該当するとも言えないと思います。
本気の検討者は、マンションギャラリーへ行って折角現物が見れるのだから、周辺環境と一緒に懸案事項を確認して来れば良いと思います。どんな物件も百聞は一見に如かず、だと思いますよ。

[9341: マンション掲示板さん]

スカイデッキからの多摩川ビューです。今日は天気が良くて最高の眺望です。

[9342: 匿名さん]

ここでお約束の風景写真ですが・・・もう沢山です　笑

近隣物件とのお見合いやかぶりが懸念されたり、湾岸タワマン等の眺望が売りの物件でもない当物件において、何度も何度も取り立てて特徴もない市街地の眺望写真をあげるのは正直迷惑に感じます。

どうしても写真をあげたいなり、マナーやコンテナの充足度がわかるゴミ捨て場の収集日前日の写真等にして頂けませんでしょうか？

見飽きた風景写真をどうしてもあげたいなら個人のブログや住民板でお願いできませんか？

[9343: 匿名さん]

>>9341 マンション掲示板さん

近く(写真右手前)にたくさんのお墓があるのですね。初めて知りました。

[9344: 契約済みさん]

>>9326 マンション検討中さん

>>9326さんが住人なのか知らんが駐車場は外部に貸し出すかもしれないって話が出てるじゃん
埋まらないだろうけど一世帯に2台目の公募してるし収支も初回総会で開示されてるよ
共有施設の経費が管理費だけで賄えない可能性あるから既に手を打たなきゃいけないこと山積みだよね
仮に住人だとしたら財務状況くらい読めるようになった方がいいと思うよ
現状すべて野村不動産の見積もりの甘さから来てるから住民に罪は無いけど
とりあえず>>9326さんは発言が無責任

[9345: 匿名さん]

>マナーやコンテナの充足度がわかるゴミ捨て場の収集日前日の写真等にして頂けませんでしょうか

すさまじいばかりの説得度ですね（笑）

[9346: 匿名さん]

>>9341 マンション掲示板さん

あの、この南側の写真、アスペクト比を4対3にしてるのは意図的ですか？
どうせなら16対9かパノラマでアップした方が参考になるかと

[9347: マンション掲示板さん]

>>9342 匿名さん
別にあなたの為にアップしてるわけでもなんでもないので、見たくなければスルーすれば良いだけですよね。または、削除依頼されてはいかがですか？迷惑と言われますが、具体的にどういう点が迷惑か教示して下さい。

[9348: 匿名さん]

別段、迷惑でもないでしょう。
ああ、またか、ここはまだたくさん売れずに残っているのね
と思うだけです。

[9349: 匿名さん]

>>9336 匿名さん
視点がずれてると思います。各地で高値入札し、幾つもの物件を高値落札するには、会社として相当儲かっていないと不可能であり、儲かっているので、まだ全然物件の採算に余裕があるはずであるということを申し上げているだけです。在庫を長く持つことが会社として負担になることなど誰でも知っていることで公然の事実だと思いますが。

[9350: 匿名さん]

それは、値下げしなくても何時かは売り切れる場合に限った話ですよ。