プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
お便り返し　その20・21　複数所有＆迷える子羊【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/4971/
坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8352/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/

[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[8901: 匿名さん]

>>8898
野村が大事にしたいのは｢完売｣なんですよ。
戦略が大事なんですよ。

[8902: マンコミュファンさん]

>>8900 匿名さん
前の方が書き込んでいましたが、プラザ街区D棟は明らかにC棟とそれ程立地が変わらず、ほぼ同等の価格設定にするべきであり、低層階は、まさにそういう価格設定になっていましたが、高層階はパッと見た感じ、C棟よりも5%〜10%程度はリーズナブルに販売されていると思います。これがまさに”調整”だと思いますが。

[8903: 匿名さん]

>>8851 匿名さん

証拠をきちんと示されて何も言えないですね。こういう住民が住んでて早く売れて欲しいがゆえにあと5戸とか意味の分からない思い込みを掲示板で書きこんでる。
他の住民もいい迷惑。

[8904: 匿名さん]

CとDは違うぞ！電車の音がうるさい！線路近い！

[8905: マンコミュファンさん]

>>8904 匿名さん
それを勘案して全般的に数%の価格低減を反映した後、高層階は明らかに更なる売値の低減を行っていると思いますが。

[8906: 匿名さん]

あー なんとなく言いたいことが分かってきた。

野村は、どんなに時間がかかろうが、一時的に販売が低調になろうが、価格調整が必要になろうが、とにかく最終的に「完売」に辿り着けるように、慎重に計算しながら販売を進めている、ということが言いたいわけね。高層をほとんど売り出していないのもその戦略の一環だと。

なんかハイそうですか、と納得はできない意見だけど、とりあえず理解はした。

[8907: 匿名さん]

>>8906 匿名さん
恐らく野村不動産としては、どんなに時間が掛かろうが完売すれば良いとは考えておらず、ここの現在の価格表を見ると、とにかく9階以上で、ほぼ70平米前後の居室を5千万円台前半で設定すれば、他の大手デベロッパー供給の都内の新築マンションと差別化が図れ、夏場くらいを目処に完売出来ると目論んでいるんじゃないかと考えます。
確かに都内で大手デベロッパー供給、9階以上15階くらい迄で、70平米台前半の居室を5千万円台前半で購入可能な新築マンションは中々無いんじゃないかと思います。

[8908: 匿名さん]

5000万後半が出せる人は、地縁でもない限りこの地域や立地では見向きもしないと言うことでしょうきっと
野村不動産の土地柄無視した計画の完敗ということです

[8909: 匿名さん]

>>8908 匿名さん
いや、そうとも言えないと思います。現にA棟、C棟は結構な戸数が5千万円台後半から6千万円台で契約済みであり、売れないという訳ではないが、やはり632戸という戸数が半端なかったんだと思います。確かに都内でこんな戸数のプラウドは中々無いもんね。

[8910: 匿名さん]

ようするに、この立地で5千万台後半が出せる人の需要は、現時点でほぼ一巡してしまった、ということかな。
完売するためには、時間と手間をかけて新たな需要を掘り起こすか、または．．．。

[8911: 通りがかりさん]

>>8910 匿名さん
現在23区内で、9階以上15階までの70平米前後の居室が5千万円台前半で購入可能なメジャー7クラスの大手デベロッパー供給の新築マンションは23区内にはほとんど無いので、夏場くらい目標なら完売の可能性は高いと思います。大手企業や役所の年度末から夏場までの人事異動で、特に東京から品川、横浜くらいまでに勤務先がある人には、その通勤の利便性から魅力的な物件だと思いますよ。

[8912: 名無しさん]

やっぱ赤羽志茂かなぁ。。

[8913: マンション検討中さん]

>>8912 名無しさん
城北なら赤羽志茂、城南ならここ、城東なら越中島ですかね。越中島はベイエリアとも言えますが。東陽町はここよりちょい高いからなぁ。

[8914: 匿名さん]

>>8912 名無しさん
マンション的に比較対象だと思いますが、東京から品川、横浜方面への通勤を想定すると、ここの方が近いですよね。後マンション自体のクオリティもこここの方が良いとマンマニさんとかは評価してましたよ。

[8915: 匿名さん]

マンマニは商売だから信用できません。同じ長谷工ですが質は越中島の方が良いと思います。
赤羽とは専有部の質は同じくらいだけど駅距離で向こうかな。
エントランスの規模だけは全マンションでも上位だと思うけど、
今買えるのはショボいプラザ棟なので、買う価値あるのか微妙。価格次第？

[8916: マンション掲示板さん]

>>8913 マンション検討中さん
現時点で現物のマンションが確認出来て、即入居可能なのも、ここの評価ポイントだと思います。

[8917: 匿名さん]

>>8914 匿名さん

専有部は志茂もこちらも大差なさそう。共有部分はこちらですね。
その反面、駅距離で考えると断然あちらですね。仰る通り勤務地を含めて何を重視するか変わってきますね。

[8918: 匿名さん]

>>8915 匿名さん

確かにあの立派なエントランスは無縁なんですよね…

[8919: 匿名さん]

>>8917 匿名さん
9階以上15階までの価格設定であれば、越中島よりはリーズナブルでしょう。志茂とはいい勝負かも知れませんが、5千万円台前半の供給戸数としては、ここの方が多いんじゃないでしょうか。

[8920: 匿名さん]

管理組合は同じだけどプラザは隣の別マンションも同然だから
サイトの写真も全て変えた方がいい。ワザワザ隣のマンションの共用施設借りに行きますか？

[8921: 名無しさん]

>>8919 匿名さん

越中島は専有部が厳しいです。
天井高が2450で下りが1900ですし。
無理やり二重床にした感じで、、だったらここと同じく直床にしたほうが、まだ潔かったかも。

あと、赤羽志茂との比較ならば、価格は赤羽の方がリーズナブルですよ。アクセスについても、南北線徒歩6分に加え、京浜東北の赤羽駅までシャトルバスだすことになったらしいです。で、専有部はあいこ。共用部はこっちの勝ちですかね。

[8922: 匿名さん]

>>8920 匿名さん
ライブラリーもカフェラウンジもキッズルームも道挟んで徒歩1分なので、普通に使用できますよ。現地見られてないから分からないんだと思いますが、わざわざってものではありませんよ。

[8923: 匿名さん]

赤羽やら越中島やら雑色やら、、冷静に考えると5000万出すような土地じゃないよね。
一旦生活の拠点を決めたら家族持ちには引越しも難しいし、
なんでこんなとこに。。。と思ってしまう。無理しても久ヶ原とか品川シーサイドかな？

[8924: 匿名さん]

>>8922 匿名さん
その通り。マンション内の居室の位置にもよりますが、A棟、B棟(場合によってはC棟も)の居室より近い場合が普通に多々あります。

[8925: 検討板ユーザーさん]

>>8923 匿名さん

同感です。

[8926: 匿名さん]

>>8923 匿名さん
私も同意です。マンション価格が高止まりしてる現時点での皆が手の届く物件の比較ですので、立地に目を瞑ってしまってる感が否めません。将来、結局は安物買い(言い過ぎかしれませんが)の銭失いとなりそうな気がします。時間的余裕があればマンション価格の今後の推移もウオッチしてたほうが良いとも思います。

[8927: 匿名さん]

>天井高が2450で下りが1900

背の高い人だと頭頂部で下り天井をこすりそう。
そんな思いをしてまで二重床がいいのかねえ。

[8928: 匿名さん]

悩んだ末、ファインシティ○浜江ヶ崎を選びましたが、至近に大型スーパーができるのが、何よりいいです。

[8929: 評判気になるさん]

ここも大型スーパーとか出来ればねえ

[8930: マンション比較中さん]

マンション価格高止まりしてるって思ってる人多いけど、区内はまだまだ上がると思うよ。ここを含めて、こんなところでこの値段？って思うところでも何だかんだで売れている。安くなっていくのは都心から離れた郊外からだし、区内は日本で最後まで需要堅調なところだと思う。区内の物件だったらよっぽどでない限り、私は決して銭失いだとは思いません。買えるなら買っとくべきだと思います。

[8931: 匿名さん]

>>8923 匿名さん

赤羽じゃなくて志茂ね。築6年の赤羽のプラウドシティは中古で9000万で出てました(もう売れてしまいましたが)

[8932: 匿名さん]

>>8930 マンション比較中さん

こんな所と思ってるのだったら安いとはいっても5千万円以上するんだからわざわざ買う必要なかろうに(笑)。

[8933: 匿名さん]

>>8932
ほんとそれですな。
それと、5000万も出せなないならどのみちこの辺りにも住めないからね

[8934: 匿名さん]

>>8928 匿名さん
私はここを購入する前、相当長期間、山手線内側に住んでいましたが、ここのそばのマックスバリュやOKストアで全く不便さを感じません。ここに来る前は、SEIYUやサミットが最寄りのスーパーでしたが、そのあたりのスーパーと比べても全く遜色無いですし、清涼飲料水やお菓子類など全く同じものが、全然割安で購入可能であり、有難いの一言しかないです。

[8935: マンション検討中さん]

ここ、区内だけれど実質は郊外だからね。

区内のプラウドなのに安いと思ってＭＲに来てみると、郊外の大規模長谷工物件だと気付いて止める人が多いので、人気の割には販売が伸びていないのだと思います。

[8936: 匿名さん]

何れにしてもそろそろ買わないといけない時期ですよね、住宅買う気があるなら
来年から着工数減らして価格を上げる戦略にでてますからねぇ、マンション業界は。
供給数をあげて価格を下げて薄利多売が成立するほどマンションってローリスクハイリターンビジネスではないですからな

[8937: 匿名さん]

>>8935 マンション検討中さん
ここの立地であるから、23000㎡の敷地が確保でき、これだけのランドスケープ、壮観さを実現できているのだと思います。都内に於いては、これだけの敷地を確保することがこれから益々難しくなると思います。
あと現在、メジャー7を始めとする大手デベロッパー供給の大規模マンションにおいて、その施工会社に長谷工を採用している物件は非常に多いです。

[8938: 通りがかりさん]

時間あるなら2020年...いや5年待つのも良さそう。新築も3,4年で1000万くらい高くなっているみたいだし、今は区内中古でも新築時の価格プラス1000〜1500万で出されてたり、えっと思うような状況になっているし。気に入らない物件我慢して買うなら、オリンピックおわって2,3年後くらいにどうなっているか見極めてからでもいいかな…。どうだろうか。

[8939: 通りがかりさん]

あとは金利が上がりだしたときとかね。

[8940: 名無しさん]

>>8938 通りがかりさん

そこまで様子みてたら一生買えませんよ。真面目な話。五輪後にマンション価格は下がらないと思いますし。だってもともと五輪特需でマンション市況が上がっている訳ではないですから。

[8941: 通りがかりさん]

オリンピックの影響で資材と人件費と土地が高騰していると聞きましたが…

[8942: 匿名さん]

オリンピックとかあげてる人ってどれだけ経済の基本的な観念がないんだか...
市場価格は需要と供給でしか決まらんのだが。　
マンション販売の場合、供給を無理やりあげようにも土地、資材、人材、これらが絶対に必要。
供給を無理やりあげようとするとコスト（仕入れコスト、建築コスト、販売コスト全て）が跳ね上がる。
跳ね上がった価格は売価に転嫁せざるを得ないわけだがそうすると今度は価格が価格なだけに売れ行きが下がるだけではなく
売ること自体が困難になる。日用品じゃないからな、住宅は。毎日買い替えたり消費する類ではないのだから絶対的な需要ってのは
自ずとそのパイが定まる。
もともとマンション販売は薄利多売には向かないビジネスだからな。リスクを教えげて在庫を抱えて泣くのは売主自身だからな。
オリンピックが終わろうが、そもそもオリンピックがなかろうが関係ない。
一度マンションを作ればむこう５０年は取り壊しができないことぐらいわかるだろ？　
パソコンはスマホとちがって毎年新モデル販売ってわけにはいかんのだ。良い立地に作られたマンションができればできるほど、
後から作られるマンションの立地は悪くならざるを得ない。当然だろ。例えばとある駅にできた駅直結マンションなり駅1分マンション
みたいなのが、毎年のように同じ駅で同じ条件で新築マンション立てられないだろ？土地がないんだから（笑）

結局マンションが着工されればされるほどマンション立地は悪い条件になるしかない。いい条件がでるには、どこかの企業とか
官公庁ががめていた土地とかが放出されるようなケースだけで、それとてそんなに頻繁に起こるものじゃない。
そうやって条件がわるくなればなるほど、マンションとしての魅力が失われていって購買意欲が削られるのが嫌だから、
マンション販売側は供給量をしっかりと絞ったりして調整するわけだ。

最近マンションの値段があがってるというが、別にあがってない。数字上はあがってるが、それ自体意味はないだろ。
貨幣価値ってのは常日頃変わってるのだから。30年前の１万円と今の一万円の価値は違うのがあたりまえ。
日本は長らくデフレっていたから見かけ上の価格自体は「低く見えてる」が、この時は金の価値が高い状態であるから
マンションが4000万円といってもそれは今の4000万円とは全然違う意味合いをもっていただけの話。
逆に徐々にインフレになってきており株価をみたらわかるように数字上上がるだけの話で別にそれ位自体で何か大きくかわったわけじゃない。

逆に数字上変わってないように見えても中身を削ったりあげたりしてる場合だってあるからな。同じ５０００万でも昔は76m2-78m2ぐらい
あったのが68-72m2ぐらいに減ってたり、とかな。

[8943: マンション比較中さん]

５年待ったら、価格はさらに上がったまま、新築物件は出物がほとんどなく、金利はすごく上がってる。
っていう悲惨な三重苦になってる可能性も高い。

[8944: 名無しさん]

>>8942 匿名さん

もう少し経済およびこの業界のことを勉強しましょうね。
あと、言いたいことはキチンと整理してから発言しましょう。ダラダラ長文は読んでて苦痛です。

[8945: 匿名さん]

>>8943
金利や価格の問題の前に、待つ行為が無意味だよね
機会損失甚だしいからね

[8946: 匿名さん]

>>8944
指摘されて顔真っ赤ですかね。
反論があるなら論理的にどうぞ（笑）

[8947: 通りがかりさん]

>>8944
8942読んだのですか？長すぎて読む気しない。
オリンピックの影響は少なからず受けているよ。それがバブル的なものだとらしても。だから余計に今買うのは躊躇う。躊躇わないほどいい物件でもないからな。

[8948: 匿名さん]

>>8947 通りがかりさん
論理じゃない人はいつも根拠の無い否定するね、君のように

[8949: 匿名さん]

なぜ、マンション価格が上がったかを端的に言うと、日銀の金融緩和のせい。企業への設備投資の貸出しが増えなかったので、担保のとれる不動産融資に流れて土地が高騰した。
特に都心はホテルとマンションで土地の取り合いになり高騰。

因みに、オリンピック需要による資材費高騰は、やっとこさ最近になって現れたところ。建築労務費は、震災復興需要で、かなり前から上がっていた。

以上

[8950: 匿名さん]

>>8949
すでにそれは説明図ｍい