プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[8301: 匿名さん]

>>8300 匿名さん


やっぱり、小出しにしてるところを見ると定価で一気に売り切る程の引きはこのマンションにはないと言うことでしょう、これが実力かと。

[8302: 匿名さん]

>>8301 匿名さん
現在の販売対象居室が、5千万円台後半から6千万円台になってきているからだと思いますが。そんな赤字にしてまで完売を急ぐ必要はないとの判断だと思いますよ。

[8303: 名無しさん]

>>8302 匿名さん

かと言って、ちんたら売っていてもコストがかかりますからね。

[8304: 匿名さん]

>>8300 匿名さん

初心者故にわからないのですが、何で5戸しか販売しないのでしょうか?　確か未だ100戸くらい残ってるとの情報だったと思いますが。既に完成してるのでしょう? それとも未完成?

[8305: 匿名さん]

>>8303 名無しさん
その辺りのバランスは、野村がちゃんと考えて今の売り方にしているんでしょう。あなたが心配する必要は無いと思いますが。

[8306: 名無しさん]

>>8304 匿名さん

それは5戸しか要望書が入らないからです。

[8307: 名無しさん]

>>8305 匿名さん

いや、、、あるよ。

[8308: 匿名さん]

しかし、ただモデルルーム行くだけで、食べ物と家電をタダで配るなんて、
ちょっとやり過ぎじゃないですかね。行くだけでこれだけくれるんだから、
契約したらどんな特別な話が待ってるのか楽しみです。

[8309: 匿名さん]

>>8303 名無しさん
営業本体は特に他の物件に移動したよ。残りはコストがかからない管理会社にゆっくり売りさばきになる。ちなみに、管理会社も野村グループなんだから、さすかに野村しかできない。これで管理会社も少し利益を上げるから、管理費赤字の心配もなくなる。野村の他の物件も同様な手法とよく知られている。
予想外だろう？

[8310: 匿名さん]

>>8309 匿名さん
予想外かどうか判断するには日本語がいまいちすぎるよ。。

[8311: 名無しさん]

>>8309 匿名さん

そのグダクダの文章を好意的に解釈すると、ここの販売をしているのは、協力会社ではなく、野村の管理会社ってこと？？そりゃ他社には真似出来ないよね。シロウトに販売させる訳だし。。

しかも、販売コストはかからないし、販売収益は管理費にオンされるってこと？？
確かに予想外過ぎて言葉が出ない。。。。。。

[8312: 匿名さん]

>>8300
でも住人の人が大人気だから部屋選びたいなら早くギャラリー行った方がいいとかなり熱心に書き込まれていましたよ

[8313: 匿名さん]

7期7次で5戸売り出して、また第7期7次即日完売！とかホームページに書かれるのだろうか(笑)

[8314: 匿名さん]

>>8302 匿名さん

そのグロスまで出せる人は、この辺りよりは別のところを選ぶのでまあ難しいとこですね、値引きしないならこれから一年くらいは覚悟して売り続けることでしょう

[8315: 匿名さん]

フォレスト地区も、供給済みの売れ残りがあるから完売はまだまだ先になりそうですね、いずれは完売すると思いますがここは管理費の赤字の件など完売してからも問題が色々ありなかなか大変そうです

[8316: 匿名さん]

野村総研行った人、何か意見聞けましたか?

[8317: 匿名さん]

>>8314 匿名さん
5千万円台後半から6千万円台と言っても、基本、@250万円程度＋9階以上の高層階での価格なので、他の大規模デベロッパー物件に比較すると、やはりお得感は結構あると思いますが。

[8321: 匿名さん]

[No.8318～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8322: マンション掲示板さん]

>>8315 匿名さん

転売しようとしても、なかなか売れず、
タダ同然で手離さなければならないので、含み損になるという問題もあるね。

[8323: 匿名さん]

>>8317 匿名さん

それは、立地を気にしなければかなと思います、この検討板でも出ているネガティブ要素が自身でどれだけ妥協できるかですね

[8324: 匿名さん]

>>8316 匿名さん

野村総研はここ野村不動産も含んだ野村グループ統括してる野村HDと当然に取引あるので全く無関係というわけではありませんでした。個人レベルの雑談の中で話しましたのでオープンにはしません。結構受けていたので、誰かしら掲示板を見に来るかしれませんので。

[8325: 名無しさん]

>>8309 匿名さん
あれ、そうなのか。1ヶ月前にモデルルーム行ったら販売推進のために本社からエリート営業呼んだって聞いたけどな。

[8326: 匿名さん]

>>8306 名無しさん

要望あった(契約中?)の部屋のみ販売すると言うことでしょうか? 何か変な気がします。不動産業界特有の販売方法?

[8327: 匿名さん]

>>8326匿名さん
要望があって確実に売れる物件のみ売って第〇期大好評につき即日完売と出すんですよ。

[8328: 匿名さん]

>>8322 マンション掲示板さん
2017年新築のプラウドがただ同然な訳ないよね。これからオリンピック後を勘案すると、現在、8千万円以上で販売しているマンションの方が、実際に売却する場合の値引は大きくせざるを得ないと思うが。(可能性として5千万円以上で売却することは大変難しいと想定)

[8329: 匿名さん]

>>8325 名無しさん
その通り。先日、ここのマンションで自分の担当だった野村不動産の営業の方とお会いしましたよ。昼間から夕方まで、購入検討者の方を案内されていましたが。

[8330: 匿名さん]

>>8327 匿名さん

売り切れるはずなのにまだまだ販売してるのが何となくわかりました。要は良く売れてるようにするための一種トリックですね。言葉は悪いかしれませんがね。

[8331: 名無しさん]

>>8329 匿名さん

企業には文化というものがあります。これまでプラウドのブランド力で竣工前にサクッと売り切ってきた営業マンが、はたしてこの物件に対応できますかね？？

[8332: 匿名さん]

>>8315 匿名さん
現在、ここのHPが更新され、”プラザ街区55戸契約”と掲載されており、現時点でプラザ街区販売開始から約二ヶ月で、55/166＝約33%契約済みということになるので、やはり来年夏場くらいまでを目標に完売を計画しているんだと思いますが。

[8333: 匿名さん]

>>8331 名無しさん
この物件に限らず、現在、プラウドシティは結構どの物件もその販売戸数の多さから、完売まで長期化している傾向があることから、それは各々物件に見合った販売を検討して行くんだと思います。要は、売価、販売コストを勘案した販売期間、販売戸数を設定して売り切れば良いだけだと思います。

[8334: 匿名さん]

>>8324 匿名さん
>>結構受けていたので

受けていた？？？
野村総研に何しに行ったの？

[8335: 名無しさん]

>>8333 匿名さん

想像ですけど、ここの販売って最初は協力会社が担当していたのではないですか？越中島のプラウドもそうでした。彼等も野村の名刺使うので、見た目は判別できませんから。で、販売期間が伸びてきたので自社の営業に切り替えてきたのかとおもいます。

で、ここって元々坪280くらいで出すはずの物件を250に下げているのですよね？その時点で粗利率はかなり下がってるはず。
通常、メジャーの粗利率って20%弱なので、20坪の場合、売値5600万、原価4480万の物件を5000万で売り出していることになります。つまり粗利率は10%程度。ここから販管費が引かれて、デベの利益になりますが、販売期間が長引けば当然、利益が食われます。実はゆっくり販売する余裕は野村にはありません。在庫を抱えた野村がどう打って出るかですよね♩

[8337: 匿名さん]

>原価4480万の物件を5000万で売り出して、そこから販管費が引かれれば。。。

もう馬鹿らしくて、マンション屋なんてやってられませんわ
じゃないのか？

[8338: 匿名さん]

>>8335 名無しさん
野村不動産の販売戦略によると思います。要は、例えば、東京23区の物件全体で利益を捻出すれば良い、と言うような考え方で、全体販売計画を検討しているような場合であれば、ここの物件は、利益を上げる必要はなく、最悪トントンで売り切れば良い、と言うような考え方もあり得ると思います。
大手デベロッパーになればなるほど、規模の利益が検討可能になる為、やはり野村不動産の営業戦略によると思います。

[8339: 匿名さん]

だから、こういう一般的にイメージの悪い立地での大規模はもうコリゴリ！がデベの本音。
そういう意味では、二度とない、希少な物件となるでしょう。

[8340: 匿名さん]

イメージなんて屁みたいなものではないか
暮らしていくぶんには何の差支えもない

デベロッパーがやらかしたのはもっけのさいわい
それ！買い叩け！値引かせろ！

[8341: 匿名さん]

>>8339 匿名さん
いやいや、前の方が書き込んでいる通り、プラウドシティ全般的に戸数の多さから、竣工後も完売せずに販売している物件が多々あり(例えば、プラウドシティ阿佐ヶ谷などは、既に竣工後2年近くなってきているが未完売)、これから益々大規模物件を建設可能な広大な土地が無くなっていき、プラウドシティ全般が売り切りの難しさがあると言うことが現実的になってきているので、ここに限らず、プラウドシティが今後全般的に販売されなくなってくる可能性はあるか、と思います。

[8342: マンション検討中さん]

管理費赤字なんですか？

[8343: 名無しさん]

>>8338 匿名さん

あの、、ありえません。

［一部テキストを削除いたしました 管理担当］

[8344: 匿名さん]

歳末大商談会で相当盛り上がったが、今になってガッガリしたでしょう。しかし、野村不動産は笑っています。

これからも同じことが起きるでしょう？

[8345: 匿名さん]

>>8343 名無しさん
竣工前完売が当たり前であり、物件毎に採算確保が出来ているのに越したことはないですが、やはり現在のプラウドシティ全般の状況を勘案すると、こういった方策を検討する必要性も今後は出てくるんじゃないか、と思いますが。

[8346: 匿名]

>>8344 匿名さん

なんで野村不動産は笑っているのですか？

[8347: 匿名さん]

>>8346 匿名さん
なんでしょうね？
野村不動産に聞いてみたら(笑)

[8348: 匿名さん]

>>8345 匿名さん
2016年度分譲マンション販売戸数ランキング全国第三位の大手デベロッパーである、野村不動産にしてみれば、たとえここの物件が少々赤字になったとしても、全く痛くも痒くもない話だと思います。

[8349: 名無しさん]

>>8348 匿名さん

そりゃ会社が潰れる、潰れないっつー観点でいえばそうだろうけど。
仕込みだけで400億近くするだろう大型案件で赤字だしてよいとか、まともな会社で勤めていれば、どれだけ非常識な考えか直ぐに分かりますよ。

今、この物件については、初期販売で稼いだマージンをコストで食いつぶしています。損益分岐割れが見えてきたら、傷を最小限にとどめるための施策を打ちます。確実に、、とゆーかもう既に打ってるかもしれませんが。

[8350: マンション検討中さん]

管理費赤字だと共有部維持できますか？

[8351: 匿名さん]

たった今、NHKで高齢化した団地での買い出しの困難さをやってた。蒲田、川崎へ行けばと今は言ってるけど、やっぱり近くに買い物に行ける場所でないと将来は困るね。勿論、開発進むような所であれば良いけどここは可能性低いですよね。

[8352: 匿名さん]

販売が遅れれば遅れる程、管理組合にも本来入る可能性がある駐車場、駐輪場代が入らなくなる。超大幅値下げで既存住民に隠し事するのも気がひけるので、是非レクサスプレゼントキャンペーンも行いwinwinでお願いします。

[8353: マンション検討中さん]

管理費かかる物件ですからね

[8354: 匿名さん]

野村不動産って言っても高々売上4000億程度の会社ですからね、1兆円の半分もない会社です
その何倍もある会社も判断ミスで倒産の危機にもなる時代なので油断は禁物でしょう、後から見てここが終わりの引き金だったなんてことも十分にあるかと思います
しかし、野村不動産もこんな場所の土地取得の相場を見誤るとはガタが来てる証拠ですね

[8355: 匿名さん]

プラウドを作るような土地じゃ無いところに、
プラウドの質を担保できていない建物を建てて、
当然のように大々的に売れ残り
ブランドイメージを大幅に毀損。
今からでもオハナ大田六郷に名称変更して、
別物件として価格改定をお願いします。

[8356: 名無しさん]

>>8355 匿名さん
お金ないなら、町田のオハナを検討すれば？

[8357: 通りがかりさん]

>>8352 匿名さん
そこまでクレクレ乞食を望むのは集り強請りのレベルなのでは？

[8358: 口コミ知りたいさん]

やはりここの掲示板が熱い。売れるか売れないか、ネガかポジかは関係ない。兎に角面白い。

野村さんも頑張って欲しい……

[8359: 口コミ知りたいさん]

>>8355 匿名さん
誰にお願いするの？妄想は早めにやめた方がいいよ。ここは神様がいないことを覚えてください。

[8360: 口コミ知りたいさん]

値下げを断固阻止します。何故なら値下げをしたらすぐに完売してこの面白い掲示板が閉鎖をされるのだ。

[8361: 通りがかりさん]

値下げって、賛成か反対かとは関係なく、そもそもしないんだ。1人、2人のホームレスのネガ書き込みによって値下げするなんて、そう思うか？

[8362: 名無しさん]

>>8359 口コミ知りたいさん
>ここは神様がいないことを覚えてください。
って、六郷には神も◯もいないっことがいいたいのかしら？容赦ないねぇ。

[8363: 匿名さん]

もう今は値下げの有無を話す段階じゃないですよ。
値下げは有るが、どれくらいのレンジなのかを確認したい。
100万から2000万円まで諸説あってハッキリしない。
客見て「今だけの特別な話」の内容を変えてるんだろうけど。
これからの交渉に勝つために、正しい情報が必要です。

[8364: 通りがかりさん]

>>8362 名無しさん
六郷神社には神様がいるよ(笑)

[8365: 通りがかりさん]

>>8363 匿名さん
せいぜいオプションサービスぐらいかなぁと思います。100万前後ならあり得るかもしれません。

[8366: 名無しさん]

>>8363 匿名さん

値下げ幅がいくらかは知らないですが、1000万以上の値下げは現時点であり得ないですよ。確実に原価割れになりますから。
ただでさえ、ここは当初の売り出しより価格を下げた気配があるので、粗利はせいぜい500万程度、値下げ幅もそれ以内に収まっているはずです。
ただ、粗利が薄い分、販管費は重たくなるので、今で売れ残っているようだと、近い将来原価割れ覚悟の大幅値下げで在庫処分する可能性は高いです。てか、先の大商談会で既に原価割れしたかもしれませんがね^_^

[8367: 評判気になるさん]

ここの人が発想力より妄想力が素晴らしい。

[8368: 名無しさん]

既に焦って値段下げてるのに、更に値下げするほどバカではないと思うよ。
途中野村も焦って本社の営業投入したけどこのまま行けばひとまず売り抜け成功という所だと思う。

[8376: 匿名さん]

ポジティブ情報を書いておきます。
-都内では滅多に無い大規模板状マンション。
-即入居可。値下交渉可。豊富な在庫から住戸選択可。
-年収400-600万中心世帯による気取らない生活。
-多摩川の自然と人間社会の厳しさを同時に学べる。
-蒲田・川崎勤務の外国人が多くグローバルな環境
-近隣小中学校はワンパクな子が多く、たくましい子供に育ってくれる。
-びっくりドンキーなどファミレスが多く、深夜はワンパクな子の集合場所に活用。
-競歩なら7分で駅まで辿り着ける。
-7:30出発までの電車に乗れば品川まで16分程度
-一部メガバン勤務等の高学歴高年収世帯による管理組合運営が期待出来る。
-プラウド住民の地域参画が進み、1年後周辺環境が劇的に変化する予定

[8379: 匿名さん]

[NO.8369～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[8380: 検討板ユーザーさん]

ここと同じように立地が悪い、対岸のイマジンテラス江ヶ崎は、2700万特価で売り出したら、あっという間に完売でした。

[8381: 匿名さん]

>>8376 匿名さん

ポジティブ情報にも、堂々と値下交渉可と書かれるようになったんですねぇ…

[8382: 匿名さん]

>>8380 検討板ユーザーさん
イマジンテラスなどと比較するなんてありえないでしょう。ここは大手デベロッパーがこぞって入札した土地ですが、あそこはどこの大手デベロッパーも入札を辞退した物件ですよ。

[8383: 匿名さん]

ポジネガ情報が定期的にリマインドされるのは検討板にとっては良いことですね

[8384: 匿名さん]

>>8382 匿名さん

昔、二輪車仲間で川向こうの連中ともつるんで走ってたけど土地柄は同じようなもので違和感なかった。やたらこの辺を23区内だからと言うけど、多摩川下流域の蒲田、川崎近辺は京浜工業地帯の中核だった場所。ここだってグリコの工場の跡地だった場所でしょ。他の不動産屋は適切な価格で入札、野村がいけいけどんどんで高値で入札しちゃっただけでしょ。

[8385: 匿名さん]

>>8384 匿名さん
いやいや、イマジンテラスは大手デベロッパーが全く興味を示さなかった場所です。全く違うと思います。

[8386: 匿名さん]

>>8385 匿名さん
実際は似たような立地に似たような長谷工物件ですよ。価格は似てないけど。

[8387: 匿名さん]

>>8386 匿名さん
ここのマンションギャラリーで聞くと違いを色々教えてくれますよ。

[8388: 匿名さん]

>>8387 匿名さん
口で細かく説明しなきゃ分からないような違いなんて大差ないですよ。どうせ、プラウドで〜、質感が〜、23区で〜、もともと坪単価300万で〜 とかくだらない内容でしょ。食洗機とかカップボードとか標準で付いてるのは嬉しいとは思うけどね。

[8389: 匿名さん]

ブランド品とユニクロみたいな差だけかな。ブランド気にせず中身が大差ないなら価格優先する一定の購買層はあるけど、メッキ剥がれかかったブランド品だと消費者の目は厳しくなって来てるからね。それが販売結果、方や即完売、方や長期化になって表れてるだろうね。

[8390: 匿名さん]

>>8389 匿名さん
基本、個人の価値観なので、自分が良いと思う物件を購入すればいいと思いますよ。別にブランドにこだわる必要などないと思いますが。

[8391: 匿名さん]

>>8388 匿名さん
だから、それなら27百万円程度の物件の掲示板で書き込みすればいいと思うけど。覗く掲示板が違うよね。

[8392: 匿名さん]

>>8391 匿名さん
どこかと比較しないで物件検討できる訳ないでしょ。同じ事繰り返してないで少しは頭使いなさい。

[8393: 匿名さん]

ここの掲示板では何かとマンションギャラリーに行くのを勧める人が出てくるけど、どんな立場の人なんだろうといつも思う。マンション特集の雑誌記事で読む限りでは、デベの営業は先ずモデルルームに連れ込むのが大事とあったけど、もろに営業さんの投稿?

[8394: 匿名さん]

>>8392 匿名さん
比較対象がそもそも違うと言っているだけですよ。新築ではなく中古とか検討した方がいいと思うよ。頭使って。

[8395: 通りがかりさん]

冬のことを虫と議論しても結論があるわけがない。ユニクロとブランドがわからない人とプラウド仕様を議論しても終わりがない。

この書き込みを見て、虫のような人の反論がいっぱい出ると予想している。本当かな？

[8396: 匿名さん]

イマジンテラスはグロスで3000-5000くらい
ここはグロスで4000-6000くらい
検討者層は大して変わらないよね。
仕様もコンセプトも同じような感じだし。

[8397: 匿名さん]

>>8394 匿名さん
そう思いたいのは野村と購入者だけ。一般的には同レベル。

[8398: 匿名さん]

>>8396 匿名さん
ここは基本、@250〜300万円のプラウドであり、全然違います。イマジンテラスレベルが良いのなら、ここではないです。そもそも土地が違うと野村の営業さんが教えてくれますよ。

[8399: 匿名さん]

どこのマンション買ったの⁇と書かれて自慢気に六郷土手と言える人はいないと思います。つまりはそういう立地なんです。
この掲示板のポジは「プラウド！！」と答えそうですが、イタイ人だと思われるのでやめた方がいいです。

[8400: マンコミュファンさん]

野村販売で管理会社が系列でないので、いいんじゃないかな。東急不動産の物件だと購入者の様々な情報を系列管理会社へ全部伝わるので、理事の選任などで、管理会社よりの人選で管理組合が仕切られることになります。一生、払い続けさせられる、修繕費や、管理会社の利益は管理会社支配の管理組合名目で、一切一般組合員は口出しできなくなります。組合員間に情報操作で軋轢を増幅させることで、管理会社の指示通りに運営されることになります。値上げも簡単でしたね。