プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[5121: 匿名]

全く逆でしょ。通常マンションの販売は平たく言えば売れにくい部屋から売ってくんだよ、人気がある部屋はいつでも売れるんだから急ぐ必要無いし、タイミング見ながら販売価格も検討できるでしょ。
そしてまじめに返すと、野村不動産HDはここ数期連続で株式配当増配で堅調な業績だよ。上場会社で決算短信等々、ホームページでも見られるよ。
大幅値下げは出来て当たり前だよ、基本的に明らかなぼったくりなんだから。この物件だって坪300なんてちゃんちゃらおかしいレベルの高値、個人的には坪250だってあり得ないと思う。詰まる所、一般性から評価して、つまり野村の懐にある数字は、圧倒的な安さに決まってるんだよ。販売開始から売れ残りが出る事自体がある程度の幅で計算の内に決まってる。不動産販売で儲けるってそういう事だから。

[5122: eマンションさん]

>>5121 匿名さん
内部留保が少ないんじゃないの？業績良くてもBSによっては完成在庫抱えれないよ
私は敷地面積から見ても他のマンションから比べて高いとは思わないけどね

[5123: 匿名]

>>5122 eマンションさん
5121です、レスありがとう。
まあ当然在庫は抱えたくないだろうね。なので個人的には更にもう少しだけ下げてくるのではと考えてます。
高い安いは個人的価値観もあるので一理あるな、としか言えないけど、私は高いと思う。大田区北部の割と高級めの住宅街のそれと比較しても。敷地は確かにわかるけど、土地柄と交通便考えると、やはりブランドイメージに胡座かいて盛り過ぎと思う。
非常に素敵なマンションだと思うけど、価格についてはシビアに考えたい。

残りをどう売ってくか、どう売れてくかが気になってます。前レスで教育面についても色々出たけど、個人的には良い流れだと思う。きつい表現で不快になる人が居たり、街そのものをただ貶めるような記述は良くないけど、居住目線、投資目線、地元民、新参者、自由に色々な情報を積み上げて欲しい。治安や街の情報についても大歓迎。色んな要素についてネガポジ目を背けず両方色々知りたい。
そうやって板が活性化していく事を願います

[5124: 検討板ユーザーさん]

売り方についていろいろと書かれているのでこちらも考察を。

高いという話もありますが、羽田空港や品川新駅のこと、そしてオリンピックのこともあり、
軒並み不動産が上がっている状況でここ大田区でも数年前と比べれば圧倒的に高くなっているので、
その中で「都内」「プラウド」と考えればかなり安い物件でもあると思います。

この辺では対抗馬がグランイーグルですからね。ただ、購入時に見に行きましたが、正直設備、共用施設などくらべものにならないです。
金額的には数百万円の差であれば、こっちを選ぶでしょう。（グランイーグルもだいたい駅遠の場所が多いですし。）
ほぼ同等（ここより駅近ですが。）の大規模で完成前にも関わらず結構売れているグランドメゾン品川シーサイドなどと比べても1000万以上安いわけです。

もともとの野村の見込みとしてはもっと高く売るはずが、坪@250あたりに落ち着き、
年内売り切りと言う話もスタートダッシュが切れず「売れない物件」となってしまったことにより
戦略的にもだいぶ変化が出てきているのではないでしょうか？

引く手あまた、と言う状況ではない以上、「買ってくれる方を逃がさずに売る」には
多少の値引きもやむを得ないのかと思います。（おそらくそれなりにこの値段でも利益はあるんでしょう。）

個人的に気になっているのはここの売り方です。
少し前のレスで「通常は売りにくい箇所から売っていく」みたいな考察がありましたが、ここの場合はまったく逆です。
売り出しとしては線路から一番遠い西向きのA棟、メイン棟となる南向きC棟、ベランダが中庭向きのB棟（ここまでフォレスト街区）
その後竣工したプラザ街区のDとE棟を同時に売り出しています。

JRの線路が真横にくるので、プラザ街区のD、E棟が一番条件的には悪く、売りづらいはずです。
にも関わらず、フォレストの条件のいいC,Aを先に売ったことがちょっとよくわかりません。

B棟については、C棟の陰になるのと、68平米の間取りが中心になるため、A,Cより条件は悪いです。
プラザ街区の方が竣工が遅れたので、こういう売り方にならざるを得なかったのでしょうか…。
もしくは条件のいい売れやすそうなものから売っていこうと考えたのか？しかし逆に売りづらくならないか?とも思っていました。

ただ、現状を考えるとその方向で良かったのかもしれません。
A、C棟は条件がいいこともあり、少し相場からは割高の印象のある価格だったために、かなりの苦戦を強いられました。
しかし、B棟はそれよりも条件が悪いことを見越してガクッと値段を下げたことによって、割安感が生まれて、一気に売ることに成功したと。

そして、D,E棟はそこよりもさらに下がる値段となることで、さらなる割安感で、「線路横」と言うデメリットを超える需要が産み出されているわけです。
もう一つよいのは、B棟以降は竣工後の販売であることです。
地域でもかなりランドマーク的な存在となる建物と素晴らしいエントランスと共用施設。
「プラウド」ならではのこの部分を見せることで、より購買意欲がそそられるというわけです。
（おそらくそれがわかっているからこそ、HPでも現地を見られることをアピールしているんでしょう。）

500戸以上販売されているということですが、まだD棟は半分以上残っている状況です。
はたしてどれくらいで完売するのでしょうね…？

[5125: 匿名さん]

ＪＲの線路は大変だよ、特にここは真夜中でも貨物が走るからね。ＪＲの駅は遠いのに。まだ、京急の線路沿いの方が静かだよね。環境は別にして。

[5126: 通りがかりさん]

>>5125 匿名さん
このマンションは、二重サッシも採用している為、真夜中は全く問題ないと思います。
問題は、むしろ昼間に窓を開けて生活する場合のみだと思います。

[5127: 匿名]

>>5126 通りがかりさん

え、ここは窓開けて生活できないのですか？

[5128: 匿名さん]

>>5127 匿名さん
購入者ですが、そんなことはないです。
窓開けてもそれほど騒音がひどいということはないですが、結構通過の頻度は高いです。(通過中は多少会話に支障あるくらいです。)
ベランダでゆったりとかも全然できますし。

ただ、今販売中のD、E棟は線路の真横という部屋もあるので、場所によっては音だけでなく振動などもあるかもしれません。

JRも京急のように制音壁などあれば良いんですが、ないので音はストレートに来ますね。

[5129: 匿名さん]

5121&5123です。興味深い考察ですね。

「都内、プラウドの割に安い」まさにそこなんです、ブランドイメージありきの判断だと確かに安く感じる。しかし、都内といえど大田区南部なのでその点はさておき（また土地柄、川沿いリスク云々もさておき）交通便を考慮した上での立地と、周辺の土地・物件の価格との比較、そして平米から考えると、私個人としてはやはり高いな、イメージに頼り過ぎでは、という感想です。

「売れ方」がイメージと違ってきたので「売り方」を変化させる、という点は同意です。
在庫になるまでの売り方、在庫と化してからどれだけの時間で捌くかを鑑みた上での売り方は異なるでしょう。私もあくまで推測ですが、ここは更なる値引きが可能で、売る側の値引きのタイミングと幅に対し、買う側のニーズの数と発生タイミングがどういうバランスで動くか、まさに駆け引きのステージに入ったのではと考えます。

そして「通常とは逆の売り方？」の点、まさに仰る通りです。案の定売れにくい部屋が残っている。これは果たして、何を意味してるのか。
・そもそも最初からこの形で売る戦略であり、これらの部屋の残し方も戦略の一貫
・大規模なのでとにかく早く売れる部屋から捌き（ここまではイメージ通りとして）残った部屋が出たら次のステージでまた別のプランを用意してるorその時点から新しく考える
・このような場所、土地柄にこの規模をこの価格で売る事自体が明らかに新しいプロジェクトであり、売り方そのものも最初から手探りで、戦略とはかけ離れた格好で進み、結果論として今の状態がある

どの状態なんだろう？と。
ここのスレも含めて、色々見て考えるに、もしかしたら現状は戦略イメージ通りなのでは、という気もしています。
前述の通り、ここのコンセプトは「プラウドブランドの割に安い」このイメージ形成であり。まさにこれこそが大規模棟を捌くキーワードかと。

プラウドかどうかが重要なのは飽くまで買い手側のみであり、それが値下げされてお得感を感じるのも結局買い手側の話。売る側はどんな場所のどんな部屋を最低幾らで売って利益をだすかというだけなので、値下げのタイミングと幅自体をコントロールすれば、一度在庫化した所で最後に売り切れば良いだけです。

詰まる所、現在在庫化した所を値下げで売り切る、買う側は切羽詰まった野村からプラウドブランドをお得に買い上げたとホクホクする、この図式こそがこの場所でこの規模のマンションを作った場合に売り切るための（上手くいったら他の場所でも適用する）野村の描く第二ステージのシナリオなのではと思いました。

[5130: 通りがかりさん]

近くのマンションが中古、5年落ちで4500万円とかだから保育所やライブラリーやらついてること敷地が広いことを考えたらプラウド抜きにしても高くはないよ
高い高いと言う人は、マンション値上がり前の価値観引きずってると思うよ

[5131: 匿名さん]

>>5130 通りがかりさん
高いからその中古も売れてないんだよ。イニシアの75.6㎡のやつでしょ。

[5132: 匿名]

>>5128 匿名さん
多少なりとも会話に支障があるのですね。
残念です。

[5133: 匿名さん]

>>5132 匿名さん

>>5131 匿名さん
そういう事だと思います。
現在の市況を考慮した上での高い高くない、そういう問題ではなく部屋の持つ普遍的価値観に対しての高い高くない。

結局は売れてる、売れるかどうかだと思います。
売れずに残っており、そのままだと売れる気配が無い。だとするとやはり、その部屋は実際に持つ価値に対して、一般的には買い手側からは高いと考えられている、と言えるのでは。

詰まる所、このマンションにせよ近くの中古にせよ、「高い」んだと思います。

値引きが効くのもその「高い」ラインを原点にした所からですよね。そこから少しでも引けたら「高い」はずのものが「安くなった」と感じさせられる為、お得感で揺さぶる事が出来るようになる。

[5134: マンション検討中さん]

建物内モデルルーム6部屋オープンするみたいですね。6部屋って多くて驚きました。

[5135: 通りがかりさん]

>>5132 匿名さん

B棟の居室の購入者ですが、B棟は二重サッシなど無くても、全く電車の音は気にならないですよ。従い、窓を開けても自分はそんなに気にならないです。
窓を開けて、音が気になる可能性があるのは、D棟、E棟の線路沿いの居室だと思いますが、
これも、人によって感じ方は異なると思うので、実際に現地に行って、検討する居室で確認させてもらうのが一番だと思います。

[5136: 評判気になるさん]

>>5134 マンション検討中さん

値下げサインですよ

[5137: 匿名さん]

「人によって感じ方は異なる」って

会話に支障があるなら、そのレベルじゃないだろ

[5138: 匿名さん]

>>5133 匿名さん

同意です。確かに中古物件でも単にホールドされてる価格だけで中古価格が高いと言ってるケース多々あるのは事実です。また客観的な評価はただ一つで私も売れるか売れないかだと思います。検討者も昨今は知識付けて見る目を持った人達が増えており、良い物件は今の市況でも即完売してます。色々な理屈をつけても売れ残ってるのは、やはりそれなりと言うことでしょう。

[5139: 匿名さん]

5128です。
誤解をさせているようで申し訳ないのですが、多少、と書いたように窓を開けていて電車が通ると少し通常よりうるさいので声をちょっと大きめにするくらいで、会話できないというほどではないです。
また、私の言ったのはベランダにいるときのことで、部屋の中にいるとさらに軽減されるでしょう。
なので、ほとんど気にならない、と言う方がいても全然不思議ではないと思います。
ただ、やはりD,Eにいけばさらに音は大きくなると思います。

[5140: 匿名さん]

線路隣接の棟（間に建物＝防音壁がない）で窓を開けている時に電車が通れば、その音は想像できるでしょう。二重サッシを閉めていれば大丈夫といわれているが、ここの24ｈ換気は第1種換気（機械給排気）ではなく第3種換気（自然給気）。壁の給気口（貫通している穴）からの音の侵入は防げていません。せめて線路隣接の棟には二重サッシに加え、機械給排気を採用すべきだった。自分の耳で確認して納得してから選びましょう。