プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[5107: 匿名さん]

大田区に一回住んだことある人は一回離れても、また戻って住む人が多いですよ。それは、医療費高校まで無料だし、物価は安いし、川崎、横浜、羽田また都心へのアクセスが良いなどの理由ですね。多摩川も近いし、花火も近場だし雑色もある程度揃うし私は昔から大田区民ですが海側最高ですよ。

[5108: 検討板ユーザーさん]

>>5107 匿名さん

それならそもそも何故離れるんだか。。
そして、何故戻ってくるんだか、、

[5109: 口コミ知りたいさん]

→5101少しずつと書いてるから、まぁ600以上の平均年収500万円のファミリーが引っ越してくるから逆に何も変わらないのが可笑しいでしょう。

[5110: 匿名さん]

>>5102 匿名さん

本当に嫌な言い方しますよね。こんな言い方は誹謗中傷に該当するんじゃないですか？
あなた、どこに住んでいる人ですか？

[5111: 匿名さん]

>>5102 匿名さん
前の方が書き込んでましたが、大手デベロッパー各社が入札に参加して、野村不動産が、ちゃんと歴史的問題、環境的問題がないか調査した上で、139億円もの投資をした場所が、そんな問題になるような場所であることは、有り得ないでしょう。

[5112: 匿名さん]

>>5108 検討板ユーザーさん
そのことは、子育てすれば自然とわかりますよ

[5113: 匿名さん]

>>5102 匿名さん

他社の嫌がらせ行為じゃないの？ちょっと酷過ぎる言い方だよね。

[5114: 名無しさん]

そういう場所とか、そう言う人たちとか。
表面的な収入とか、地域とかでしか人を見られない哀しい方ですね。あなたのような方が書くことなどなんの参考にもならないのでもう来ないでくださいね？

[5115: 匿名さん]

5102はそんなに間違ったことは言ってないような…
過剰反応しすぎじゃない？雑色に地縁がある人はまーそうだよねと苦笑いする程度の内容。

[5116: eマンションさん]

>>5115 匿名さん
近場に住んでる人間からすれば、そう言う人とかそう言う地域とか仰々しく書くような地域じゃないと思う
まるで、六郷がドヤ街やバラック小屋が立ち並ぶ場所みたいに書かれてて笑うわw
そう言う人ってそもそも何よw
まぁ東京にありがちな下町だよね
蒲田や越中島にもプラウドシティあるじゃん？プラウドって別に高級住宅街の代名詞でも何でもなくただ都心に近いってだけ

[5117: 匿名さん]

>>5102ですが大田区民です。雑色や糀谷、梅屋敷などにも時々遊びに行きます。

物価も安くて暮らしやすく便利なのに　なぜこのあたりから離れるのかといえば　自分なりに理由も知っています。
よく聞くのは　ずばりオシャレじゃないからです。目黒区や世田谷区のオシャレな地域にあこがれて引っ越した知り合いも多く知っています。でも物価は高く交通網もそれほど便利ではないので　たまに行けばいい場所だと思い直して戻ってきた人も多いです。

さて、私が言いたいのは、購入者から聞きましたが一期募集で早々に大幅値引きをしていたという話です。いきなり５００万円も引いていたという話もあります。

ここでたとえ話を・・・
本来ならば３千円で売るべき普通のメロンを　わざわざ豪華な箱に入れ包装して一万円で売るとします。
すると高級メロンかと思って勘違いした人が その価値があると思い込み一万円で買ってしまいます。
さらにしぶしぶ迷っている人に「よし！大幅値引きで８０００円でいいよ」といってまた売りつけます。
でもほとんどの人はダマすことはできず、「ちぇ、たいしてダマせなかったか」と仕方なく適正価格の３千円で残りを売りつくします。

豪華な包装というのは　今回の件でいえば　プラウドシティというブランドであるのは言うまでもありません。
地元を知っている人から見れば、雑色はどう考えてもプラウドではなくオハナが適切だと思うからです。

これがわざわざ「プラウド」にした本当の目的ではないかと。
もし今回のドタバタ販売が計画的であったとしたら　ちょっと　悪質なのではないかと思うわけです。

それ以外に今回の物件をプラウドにした理由は見当たらないのではないでしょうか

[5118: eマンションさん]

>>5117 匿名さん
プラウド、オハナ、違いとかで自分でちょっとは検索してみれば？
オハナは郊外向けのブランドで23区外、千葉、埼玉、神奈川あたりにあるってだけだから

[5119: eマンションさん]

後、値下げ云々書いてるけど本当にそんな値下げしたの？
最初の方にいい部屋を売って、後から不人気部屋を出して来たとかはないの？販売方によって大分変わるよ

[5120: eマンションさん]

調べてみたら野村不動産は値下げするので有名なんだね
そう言うやり方は好かないけど、仕方ないとも思うね
完成在庫を沢山抱えても大丈夫なくらい安定の会社からいいけど、そんなことが出来ない火の車状態の会社なんでしょ

[5121: 匿名]

全く逆でしょ。通常マンションの販売は平たく言えば売れにくい部屋から売ってくんだよ、人気がある部屋はいつでも売れるんだから急ぐ必要無いし、タイミング見ながら販売価格も検討できるでしょ。
そしてまじめに返すと、野村不動産HDはここ数期連続で株式配当増配で堅調な業績だよ。上場会社で決算短信等々、ホームページでも見られるよ。
大幅値下げは出来て当たり前だよ、基本的に明らかなぼったくりなんだから。この物件だって坪300なんてちゃんちゃらおかしいレベルの高値、個人的には坪250だってあり得ないと思う。詰まる所、一般性から評価して、つまり野村の懐にある数字は、圧倒的な安さに決まってるんだよ。販売開始から売れ残りが出る事自体がある程度の幅で計算の内に決まってる。不動産販売で儲けるってそういう事だから。

[5122: eマンションさん]

>>5121 匿名さん
内部留保が少ないんじゃないの？業績良くてもBSによっては完成在庫抱えれないよ
私は敷地面積から見ても他のマンションから比べて高いとは思わないけどね

[5123: 匿名]

>>5122 eマンションさん
5121です、レスありがとう。
まあ当然在庫は抱えたくないだろうね。なので個人的には更にもう少しだけ下げてくるのではと考えてます。
高い安いは個人的価値観もあるので一理あるな、としか言えないけど、私は高いと思う。大田区北部の割と高級めの住宅街のそれと比較しても。敷地は確かにわかるけど、土地柄と交通便考えると、やはりブランドイメージに胡座かいて盛り過ぎと思う。
非常に素敵なマンションだと思うけど、価格についてはシビアに考えたい。

残りをどう売ってくか、どう売れてくかが気になってます。前レスで教育面についても色々出たけど、個人的には良い流れだと思う。きつい表現で不快になる人が居たり、街そのものをただ貶めるような記述は良くないけど、居住目線、投資目線、地元民、新参者、自由に色々な情報を積み上げて欲しい。治安や街の情報についても大歓迎。色んな要素についてネガポジ目を背けず両方色々知りたい。
そうやって板が活性化していく事を願います

[5124: 検討板ユーザーさん]

売り方についていろいろと書かれているのでこちらも考察を。

高いという話もありますが、羽田空港や品川新駅のこと、そしてオリンピックのこともあり、
軒並み不動産が上がっている状況でここ大田区でも数年前と比べれば圧倒的に高くなっているので、
その中で「都内」「プラウド」と考えればかなり安い物件でもあると思います。

この辺では対抗馬がグランイーグルですからね。ただ、購入時に見に行きましたが、正直設備、共用施設などくらべものにならないです。
金額的には数百万円の差であれば、こっちを選ぶでしょう。（グランイーグルもだいたい駅遠の場所が多いですし。）
ほぼ同等（ここより駅近ですが。）の大規模で完成前にも関わらず結構売れているグランドメゾン品川シーサイドなどと比べても1000万以上安いわけです。

もともとの野村の見込みとしてはもっと高く売るはずが、坪@250あたりに落ち着き、
年内売り切りと言う話もスタートダッシュが切れず「売れない物件」となってしまったことにより
戦略的にもだいぶ変化が出てきているのではないでしょうか？

引く手あまた、と言う状況ではない以上、「買ってくれる方を逃がさずに売る」には
多少の値引きもやむを得ないのかと思います。（おそらくそれなりにこの値段でも利益はあるんでしょう。）

個人的に気になっているのはここの売り方です。
少し前のレスで「通常は売りにくい箇所から売っていく」みたいな考察がありましたが、ここの場合はまったく逆です。
売り出しとしては線路から一番遠い西向きのA棟、メイン棟となる南向きC棟、ベランダが中庭向きのB棟（ここまでフォレスト街区）
その後竣工したプラザ街区のDとE棟を同時に売り出しています。

JRの線路が真横にくるので、プラザ街区のD、E棟が一番条件的には悪く、売りづらいはずです。
にも関わらず、フォレストの条件のいいC,Aを先に売ったことがちょっとよくわかりません。

B棟については、C棟の陰になるのと、68平米の間取りが中心になるため、A,Cより条件は悪いです。
プラザ街区の方が竣工が遅れたので、こういう売り方にならざるを得なかったのでしょうか…。
もしくは条件のいい売れやすそうなものから売っていこうと考えたのか？しかし逆に売りづらくならないか?とも思っていました。

ただ、現状を考えるとその方向で良かったのかもしれません。
A、C棟は条件がいいこともあり、少し相場からは割高の印象のある価格だったために、かなりの苦戦を強いられました。
しかし、B棟はそれよりも条件が悪いことを見越してガクッと値段を下げたことによって、割安感が生まれて、一気に売ることに成功したと。

そして、D,E棟はそこよりもさらに下がる値段となることで、さらなる割安感で、「線路横」と言うデメリットを超える需要が産み出されているわけです。
もう一つよいのは、B棟以降は竣工後の販売であることです。
地域でもかなりランドマーク的な存在となる建物と素晴らしいエントランスと共用施設。
「プラウド」ならではのこの部分を見せることで、より購買意欲がそそられるというわけです。
（おそらくそれがわかっているからこそ、HPでも現地を見られることをアピールしているんでしょう。）

500戸以上販売されているということですが、まだD棟は半分以上残っている状況です。
はたしてどれくらいで完売するのでしょうね…？

[5125: 匿名さん]

ＪＲの線路は大変だよ、特にここは真夜中でも貨物が走るからね。ＪＲの駅は遠いのに。まだ、京急の線路沿いの方が静かだよね。環境は別にして。

[5126: 通りがかりさん]

>>5125 匿名さん
このマンションは、二重サッシも採用している為、真夜中は全く問題ないと思います。
問題は、むしろ昼間に窓を開けて生活する場合のみだと思います。

[5127: 匿名]

>>5126 通りがかりさん

え、ここは窓開けて生活できないのですか？

[5128: 匿名さん]

>>5127 匿名さん
購入者ですが、そんなことはないです。
窓開けてもそれほど騒音がひどいということはないですが、結構通過の頻度は高いです。(通過中は多少会話に支障あるくらいです。)
ベランダでゆったりとかも全然できますし。

ただ、今販売中のD、E棟は線路の真横という部屋もあるので、場所によっては音だけでなく振動などもあるかもしれません。

JRも京急のように制音壁などあれば良いんですが、ないので音はストレートに来ますね。

[5129: 匿名さん]

5121&5123です。興味深い考察ですね。

「都内、プラウドの割に安い」まさにそこなんです、ブランドイメージありきの判断だと確かに安く感じる。しかし、都内といえど大田区南部なのでその点はさておき（また土地柄、川沿いリスク云々もさておき）交通便を考慮した上での立地と、周辺の土地・物件の価格との比較、そして平米から考えると、私個人としてはやはり高いな、イメージに頼り過ぎでは、という感想です。

「売れ方」がイメージと違ってきたので「売り方」を変化させる、という点は同意です。
在庫になるまでの売り方、在庫と化してからどれだけの時間で捌くかを鑑みた上での売り方は異なるでしょう。私もあくまで推測ですが、ここは更なる値引きが可能で、売る側の値引きのタイミングと幅に対し、買う側のニーズの数と発生タイミングがどういうバランスで動くか、まさに駆け引きのステージに入ったのではと考えます。

そして「通常とは逆の売り方？」の点、まさに仰る通りです。案の定売れにくい部屋が残っている。これは果たして、何を意味してるのか。
・そもそも最初からこの形で売る戦略であり、これらの部屋の残し方も戦略の一貫
・大規模なのでとにかく早く売れる部屋から捌き（ここまではイメージ通りとして）残った部屋が出たら次のステージでまた別のプランを用意してるorその時点から新しく考える
・このような場所、土地柄にこの規模をこの価格で売る事自体が明らかに新しいプロジェクトであり、売り方そのものも最初から手探りで、戦略とはかけ離れた格好で進み、結果論として今の状態がある

どの状態なんだろう？と。
ここのスレも含めて、色々見て考えるに、もしかしたら現状は戦略イメージ通りなのでは、という気もしています。
前述の通り、ここのコンセプトは「プラウドブランドの割に安い」このイメージ形成であり。まさにこれこそが大規模棟を捌くキーワードかと。

プラウドかどうかが重要なのは飽くまで買い手側のみであり、それが値下げされてお得感を感じるのも結局買い手側の話。売る側はどんな場所のどんな部屋を最低幾らで売って利益をだすかというだけなので、値下げのタイミングと幅自体をコントロールすれば、一度在庫化した所で最後に売り切れば良いだけです。

詰まる所、現在在庫化した所を値下げで売り切る、買う側は切羽詰まった野村からプラウドブランドをお得に買い上げたとホクホクする、この図式こそがこの場所でこの規模のマンションを作った場合に売り切るための（上手くいったら他の場所でも適用する）野村の描く第二ステージのシナリオなのではと思いました。

[5130: 通りがかりさん]

近くのマンションが中古、5年落ちで4500万円とかだから保育所やライブラリーやらついてること敷地が広いことを考えたらプラウド抜きにしても高くはないよ
高い高いと言う人は、マンション値上がり前の価値観引きずってると思うよ

[5131: 匿名さん]

>>5130 通りがかりさん
高いからその中古も売れてないんだよ。イニシアの75.6㎡のやつでしょ。

[5132: 匿名]

>>5128 匿名さん
多少なりとも会話に支障があるのですね。
残念です。

[5133: 匿名さん]

>>5132 匿名さん

>>5131 匿名さん
そういう事だと思います。
現在の市況を考慮した上での高い高くない、そういう問題ではなく部屋の持つ普遍的価値観に対しての高い高くない。

結局は売れてる、売れるかどうかだと思います。
売れずに残っており、そのままだと売れる気配が無い。だとするとやはり、その部屋は実際に持つ価値に対して、一般的には買い手側からは高いと考えられている、と言えるのでは。

詰まる所、このマンションにせよ近くの中古にせよ、「高い」んだと思います。

値引きが効くのもその「高い」ラインを原点にした所からですよね。そこから少しでも引けたら「高い」はずのものが「安くなった」と感じさせられる為、お得感で揺さぶる事が出来るようになる。

[5134: マンション検討中さん]

建物内モデルルーム6部屋オープンするみたいですね。6部屋って多くて驚きました。

[5135: 通りがかりさん]

>>5132 匿名さん

B棟の居室の購入者ですが、B棟は二重サッシなど無くても、全く電車の音は気にならないですよ。従い、窓を開けても自分はそんなに気にならないです。
窓を開けて、音が気になる可能性があるのは、D棟、E棟の線路沿いの居室だと思いますが、
これも、人によって感じ方は異なると思うので、実際に現地に行って、検討する居室で確認させてもらうのが一番だと思います。

[5136: 評判気になるさん]

>>5134 マンション検討中さん

値下げサインですよ

[5137: 匿名さん]

「人によって感じ方は異なる」って

会話に支障があるなら、そのレベルじゃないだろ

[5138: 匿名さん]

>>5133 匿名さん

同意です。確かに中古物件でも単にホールドされてる価格だけで中古価格が高いと言ってるケース多々あるのは事実です。また客観的な評価はただ一つで私も売れるか売れないかだと思います。検討者も昨今は知識付けて見る目を持った人達が増えており、良い物件は今の市況でも即完売してます。色々な理屈をつけても売れ残ってるのは、やはりそれなりと言うことでしょう。

[5139: 匿名さん]

5128です。
誤解をさせているようで申し訳ないのですが、多少、と書いたように窓を開けていて電車が通ると少し通常よりうるさいので声をちょっと大きめにするくらいで、会話できないというほどではないです。
また、私の言ったのはベランダにいるときのことで、部屋の中にいるとさらに軽減されるでしょう。
なので、ほとんど気にならない、と言う方がいても全然不思議ではないと思います。
ただ、やはりD,Eにいけばさらに音は大きくなると思います。

[5140: 匿名さん]

線路隣接の棟（間に建物＝防音壁がない）で窓を開けている時に電車が通れば、その音は想像できるでしょう。二重サッシを閉めていれば大丈夫といわれているが、ここの24ｈ換気は第1種換気（機械給排気）ではなく第3種換気（自然給気）。壁の給気口（貫通している穴）からの音の侵入は防げていません。せめて線路隣接の棟には二重サッシに加え、機械給排気を採用すべきだった。自分の耳で確認して納得してから選びましょう。

[5141: 匿名さん]

5139
補足です。私は南向きのC棟ですが、確かにC棟の影(防音壁の役割をしそうです)になるB棟は音がさらに軽減されそうです。またA棟はベランダが線路の反対側となる川の方を向いていますので、一番音の問題は少ないのではと思います。
棟や階数によっても条件はかなり変わると思うので、モデルルームも多いなら現地で体感した方がよいと言う意見には賛成です。

[5142: 匿名さん]

床がどうのという以前に、機械給排気を採用しているかどうかに注意を払うべきだったということなのですね。

[5143: マンション検討中さん]

>>5134 マンション検討中さん
いつからですか？
行ってみたい

[5144: マンション検討中さん]

>>5143 マンション検討中さん

5134の者です。
今週末より建物内の新モデルルームを6タイプ公開致します というメールが届きました。
なので、10月28日からだと思います。
私も見に行こうかなと思ってます。

[5145: 通りがかりさん]

5130だけど、4500万くらいで売れてるんだよ
西六郷のマンションがどのくらいでここ2年くらいで取引されたかというのを検索できるサイトがある
だから値段は今の相場では高くない
だけど、普遍的価値を求めるというならもう1等地にでも億単位の金額を出して買うしかないでしょうねぇ
まぁ私としては中途半端な場所に敷地面積ぎりぎりに建てられてるマンションよりは建て替えの可能性も残されてるし、ランニングコストも安く済む可能性が高いから数10年後の価値は保ってると思う
まぁ今どこでも高いから高い高いと言ってる人はやめときなさい
生産緑地やオリンピックや団塊のことがあるから待っておけば安くなるよ

[5146: 匿名さん]

>>5145 通りがかりさん
広さも向きも階数も無視して4500万。正気⁇

[5147: 通りがかりさん]

>>5146 匿名さん
そりゃ築年数も広さも駅からの距離も同じマンションなんてないからな
階数まで書いてないから分からないけど、仮にそれが最上階だとしてもそんなこのマンション高くないでしょ？ちょっとは自分で調べれば？
地価が大分上がってるみたいだね

[5148: 通りがかりさん]

近くのイニシア大田六郷だいたい坪単価200.8万で中古価格が取引されてるようだよ
イニシア大田六郷は正直よくは知らないけど、プラウドシティよりスペックが上のマンションなのかな？

[5149: 匿名さん]

>>5147
そのサイトとやらのURLでもキャプチャーでも貼ればいいんだよ。どうせ嘘だろうけど。
イニシアは条件ほぼ一緒だから比較にはいいだろうね。売れてないけどね。

[5150: 匿名さん]

>>5148 通りがかりさん
イニシアは割と評判いいね。一回倒産したけど。不動産知識もないみたいだし地元民が知るお得情報みたいな書き込みにシフトした方がいいと思うよ。パソコン使えないのにIT用語使ってる人みたい。

[5151: 検討板ユーザーさん]

購入者です。
イニシア大田六郷、プラウドシティ検討中に中古で見に行きました。専有部はプラウドシティとほぼ同じようなクオリティですが、共用施設はほぼないので、どっちがよいかと考えるとプラウドシティになります。
そしてなにより、プラウドシティが目と鼻の先にあり、近くにプラウドシティが建っていると考えると、きっとここを買ってもずっとプラウドシティうらやましいな、と思うんだろうなと考えるとバカらしくなったので止めました。
他の近辺の中古も見ましたが、だいたい4000万前後はかかり、値段にそこまで開きがなかったこともプラウドシティを購入する理由になりました。
高いとおっしゃる方はこのあたりの中古調べてみては？

[5152: 通りがかりさん]

>>5150 匿名さん
不動産知識とは？ずいぶん上から目線ですが、あなたは不動産のプロか何か？
昨年までの流通価格から@200.8が出されてるみたいよ
アプリでも検索でも調べたら分かるよ
今売り出し中の物件出してきて、ほら売れてないでしょって当たり前じゃんw
売り出して即効売れるような人気物件はこの当たりにはございません
それに、近くのプラウドがこの価格なのに売れにくいだろうね
ただ、今までの取引価格から大きく乖離した価格で不動産会社も中古価格をつけないだろうから、今までこの価格で売ってたってことよ

[5153: 通りがかりさん]

>>5149 匿名さん

そのサイトのキャプチャとか勝手に載せていいもの？
私はダメだと思うけどね
中古マンションサーチってアプリですよ

[5154: 匿名さん]

>>5152 通りがかりさん
いや、ど素人ですよ。あなたが残念な人なだけで。いや、4500万はどこいったの？昨年までの流通価格から@200で出されてるってどういこと？誰に聞いたの？中古の売り出し価格 は実態と乖離が大きすぎてあてにならない事も知らないの？
あなたが投稿するほど、ここのマンションの価値を落とすと思うよ。レベルが低く過ぎて。

[5155: 通りがかりさん]

>>5154 匿名さん
あなたはプロなの？私は素人ですよwてか、大半素人でしょw何でそんな上から目線なのかな？プロならプロらしく中古価格がもっと安いって否定してみれば？
マンションサーチってアプリに坪単価書いてあったよ
5年落ち、75平米くらいならだいたい4500万くらいで売ってるね
アプリダウンロードしてみた？イニシアだけじゃなく他のマンションも出てくるから
5151さんの書き込みは無視ですかw
都合のよろしい目だこと
もう購入された方も居るのにろくに調べもせずに高い高いと喚くのは感心しないね

[5156: 匿名さん]

>>5155 通りがかりさん
だから素人だって。一度も高い高いなんて言ってないけど。あなたの書き込みがおかしいって言ってるだけ。5151は分かりやすいでしょ?あなたの書き込みは分からない。