プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[421: 匿名さん]

まず、消費者は必ずしも合理的な購買行動をとるとは限りません。
カンタンに言えば「広告にダマされる」ということがままあります。
典型的な例を挙げましょう。
9年ほど前、プラウド新浦安という物件が売り出されました。
売主はもちろん野村不動産。全部で733戸のスケール。
京葉線の「新浦安」駅からバス11分徒歩1分という場所。
不動産の資産価値としてはクズです。
それを、ミニバブルの勢いにのせて坪単価200万円超で販売開始。
渡辺謙を使ったド派手なプロモーション。
キャッチフレーズは「凛区」。ワケわかりませんね。
すごい集客でした。
実は、私も一見学者として行った覚えがあります。
とても手が出ない高額物件。
「いったい誰が買うのだろう」と不思議でした。
時代だったのでしょうか。ああいう立地で坪210万円のマンションを、
建物も出来ていない段階で買ってしまう人がいるのですね。
第1期そして第2期・・・・大人気で次々と売れていきました。
いわゆる当時の「人気物件」。
毎週何百人もの見学者がモデルルームに殺到。
でも、やはり無理がありました。
浦安で坪200万円以上の100平米マンションを買う人間は
733人もいなかったのです。
2007年末に竣工したけれど、その時点で全部は売れていません。
2008年にリーマンショック。さらに売れ行き鈍化。
野村不動産は怒涛の値引き販売を始めます。
私のところに寄せられた購入相談を分析すると、
最盛期には坪単価120万円台まで値引きされていました。
キャンペーン開始の頃に、坪210万円で購入契約を結んだ人は
とんだバカを見たことになりますね。
悲劇はそれだけでは終りません。
「ディズニーランドの花火が見えますよ」
販売センターでそういうトークを聞いた人は多いはず。
確かに、毎週金曜日の花火がよく見えました。
しかし・・・同じ野村不動産が隣の敷地でマンションを建て始めました。
その物件が「プラウド新浦安パームコート」。
建物が建つと、すっかり花火が見えなくなりました。
もちろん、「騙された」購入者は怒り心頭。
一時期は「野村不動産に騙された」という横断幕が出たそうです。
悲劇はまだまだ続きます。
2011年3月11日、東日本大震災が起こりました。
ご存知のように、新浦安は液状化で散々な被害を受けました。
そんな中、新浦安エリアで最も激しい被害を受けたのは
他ならぬ「プラウド新浦安」だったのです。
それはもう、恐ろしい状態。まさに悲劇です。
さて、結局のところこの物件はハズレだったと思います。
今や新浦安でもっとも中古で売却しにくいマンションのひとつ。

[422: 匿名さん]

京急は駅名がユニークなのでイメージで多少の損している部分あるね。でも羽田空港に近いのはかなりのメリットを感じる。飛行機で出張や旅行をすることが多い働き盛り、子育て世代向けかと。資産価値だけなら糀谷駅前のタワマンが落ちにくいだろうが…それにしても都内でこれだけの大規模マンションは今後そうそう出てこないだろう。

[425: 匿名さん]

>>415
頭だいじょうぶか？
地元民なら実質どっちが徒歩で時間がかからないか分かるよ
Googleマップとかで調べた徒歩時間で最寄り駅見てるなら恥さらしなだけだからやめときな

[426: 匿名さん]

京浜急行線 「雑色」駅 　徒歩12分
京浜急行線 「六郷土手」駅 　徒歩10分
の、ばしょにたつまんしょんがあります
このまんしょんの、もよりえきはどこですか？

その辺の小学生に聞いてみれば？

[427: 匿名さん]

>>426
六郷土手
なんでそんな最寄り駅にこだわってんの？

[428: 匿名さん]

いやいや、こだわってんのは地元民でしょう。
どこをどう読み取ると最寄り駅が雑色になるのか教えて欲しいわ。
野村不動産に言って欲しいよ、おかしな分数で表示するなと。地元民からすりゃ逆らしいから。
まー、品川8分のマンションなんて言ってるおかしな会社だから、更にややこしくなると思うけど。

[429: 匿名さん]

>>428
公式サイトに雑色って書いてるよ？

[430: 匿名さん]

最寄り駅は雑色って書いてあんの？どこに？

[431: 匿名さん]

ホントだ！書いてないね

[432: 匿名さん]

例えば勝島のオーベルの最寄り駅は大井競馬場前だけど、立会川とか鮫洲のほうがイメージがマシだったりモノレール使う人が少ないだろうから大井競馬場前を軽視するのと同じで。
六郷土手を見て欲しくないのと雑色のほうが商店街あったりイメージが良いからってのは分かるけどさ。最寄り駅は六郷土手でしょうが。
そもそも電車の本数の話だったんだから、どうでもいいわ。

[433: 匿名さん]

>>432
たぶん雑色12分、六郷土手10分という数字に踊らされて勘違いしてる
歩けば分かるけどほんとに雑色の方が早いよ
どうでもいいなら土地勘ない人が困惑するだけだからその手のコメント控えた方がいい

[435: 匿名さん]

>>434
いや逆に六郷土手にもっと寄ってほしいと思ってるよ
今の最寄り駅六郷土手だから都合いいし
ただ事実を言ってるだけ

[436: 匿名さん]

坪単価いくら何だろう？

[437: 匿名さん]

一番気になりますよね。
今日の9時半の回からモデルルーム行ってきます！

[438: 匿名]

是非色々と教えて下さいね。


プラウドのモデルルームは何処で開催されてるのですか？

[439: 匿名さん]

いまだに
>421みたいなのを信じる人がいるんだね。
もう少し人を見る目を持ったほうがいいな。

ちなみに、プラウド新浦安の直近1年の成約価格は平米45万から50万。
坪単価だと、150万から160万ってところ。

築年と、震災でのイメージダウンを考えると、
新築の坪200万から考えても十分資産価値が保たれてる方だと思うよ。
新築時の値引きで120万で売ってたのが本当なら、今じゃ値上がりしてることになる。

新浦安の教訓からわかることは、たしかに震災の運はなかったけど、
地域の中でも野村の大規模はマシだってことが証明されてますよ。）

[440: 匿名さん]

そうかなあ。プラウド新浦安の分譲価格191万円てなってましたよ。やっぱり値下がりしている。
同じ世代のマンションが買った価格で売れたり値上げも珍しくないご時世で。
プラウドは値下がりしない、ていう366みたいな盲目的な信者がいたから、違うんでないのと言いたかっただけ。
ここも高値掴みの可能性が高い状況が似てるし。

[441: 匿名さん]

>440

値上がりしてるのは23区と中央線の市部、横浜・川崎の4つの地区だけだからね。

埼玉・千葉は値下がりしてる。
その中で築7年～8年で80%ぐらいの価値を保ってれば十分でしょ。

しかも不運にも震災で大ダメージを受けてそれだから、
新浦安の中ではマシな方です。

そりゃ新浦安じゃなくて、（当時は同じぐらい高値になってた）豊洲に買ってれば値上がりしてたんでしょうけど、それは誰にも見抜けないことですからね。

[442: 匿名さん]

モデルルーム行った方価格はどうでした？

[443: 匿名さん]

>>442
ざっくりですが！
A棟が4000万半ば〜6000万前半(南の角部屋以外60㎡台)
C棟が5000万半ば〜7000万中盤(西の角部屋のみ4LDKの80㎡以上、残りは70㎡台)

[444: 匿名]

予想以上にリーズナブルな価格で安心しました。

私も来週にでも行って見ようかな！

[445: 匿名さん]

>>443
1番広い部屋が7500万として計算すると、坪単価284ということで、通常の部屋の坪単価は260から270くらい、と読めば良いですかね？
70㎡の部屋に換算すると、5,500万から5,700万辺りがベースで、それに階数、角部屋か否か、方角等が加味されると。

[446: 匿名さん]

>>445
そんな感じかと！
このスレ見て不安になってたので安心しました！

[447: 匿名さん]

>>444
ほぼ5000万半ば〜後半の価格帯になりそうですが、これなら雑色から少し離れてても安心かと！

[448: 匿名]

所でモデルルームは何処で遣ってるのですか？

来週にでも行ってみます。

[449: 匿名さん]

>>432
必死すぎwww

[450: 匿名さん]

>>448
蒲田駅西口から少し歩いた環八沿いですよ！

[451: 匿名さん]

>>449
六郷土手を意識させまいと必死なのも笑えるよ

[452: 匿名さん]

>>451
傍から見たら雑色も六郷土手も底辺だそ
それで意識とか何考えてんだお前www
雑色の方がアクセスがいいって言ってんだからそれでいいじゃん

[453: 周辺住民さん]

おっ⁈
わしらのイメージダウン戦略が功を奏して、予定価格を下げたか？
モデルルーム行ったら高い高い無理です買えませんて言うんだぞ！そしたらわしらでも買えるくらい、もっと下がるから！
ところでこのマンションの空き缶はどこに捨てるのか教えてくれい！教えてくれいくれいくれい！

[454: 物件比較中さん [男性 20代]]

当初予定を下回ってきましたが、もともとの予想が割高だったのでね。六郷土手ではこれでもまだまだ高いですよ。

前評判を読んで利益が最大限取れる値付けって感じ。私はまだまだ様子見ですね

[455: 匿名]

宣伝費と設備等を考えると これ以上はねぇ～(笑)

まあ～下がっても5000万半ばは厳しいだろうね


中古に為るまで待って見ては？


中古だと今度は中間手数料が発生しますね(>_<)

[456: 周辺住民さん]

>>455
そうですね。ここは土地取得だけでなく、広告宣伝にも多額の費用が費やされていると思われます。

それらの費用はすべて新築価格に上乗せされますが、中古で売却しようとした場合それらを価格に反映してしまうとこの立地では到底売れない。

初期購入者が割を食う物件になってしまっている。

[457: 匿名さん]

>>454
同意。最初は坪単価300万円弱の噂だったが、あまりに現実離れしてるので270万円前後が販売価格になるのではというのが大方の予想だった。但し、これでは現地ニーズ価格とはまだまだ乖離している。普通に作っても全部
売れれば十分に利益出せる販売価格だが、当初の300万円弱の時の利益に近づけるため変なコストカットしないかも不安。

[458: 匿名]

さすかに安全面での手抜きは無いとしてもコストカットは有ると思いますよ！


例えば元々標準で付ける予定だった設備をオプションに切り替えたりとか

[459: 匿名さん]

販売戸数が多いから大量発注とかでコストカットされてたりしてないんですか？

[460: 匿名]

大幅なコストカットするならオプションでしょう例えば床暖房無しにしたら物件その物の価格は抑える事は可能ですからね

[461: 匿名さん]

>>460
モデルルームで標準で付いてると説明を受けたものが、後からオプションに変わる可能性があるってことですか？

[462: 匿名さん]

これで出来上がりって言われたりとか(府中のプラウド)

[463: 匿名]

４６１さん

さすかに既にモデルルーム等でご紹介される設備が標準からオプションへ変わる事は無いですからご案内して下さい。

当方来週末にてモデルルーム見学予定で実際にまだ拝見してませんので憶測でスイマセンm(_ _)m

来週設備等はユックリ見学して来ます

この物件はどちらかと言うと14階の棟にデベさんは力を入れてる感じですね

構造的に14階建ての建物は15階にする事は可能ですから…

[464: 匿名さん]

>>463
良かったです！

既にモデルルーム見てきたので、このスレの方々の発言でビックリしました。なんだか詳しそうですし。
流石に付いてくると説明受けたものがオプションになると辛いと思いましたので。
ありがとうございます！

[465: 匿名さん]

http://president.jp/articles/-/13068?display=b
14階建のほうが良さそうですね

[466: 匿名さん [男性 20代]]

今週末、モデルルームに行ってきました。
どうやら価格公表があったのは、2/20(土)からだったようですね。

今回案内されたのは、プラザ街区とフォレスト街区の内、フォレスト街区でした。
その中で、A棟(西向き)とC棟(南向き)について案内がありました。

A棟は3LDKのみの案内で、価格は4000万台中盤〜6000万台前半。
C棟は3LDKと4LDKの部屋があり、3LDKは5000万台中盤〜6000万台中盤で、4LDKは6000万台後半〜7000万台後半とのこと。

営業マンによると第1期が一番安くて、建物の価値上昇に伴い価格上昇もあるといった営業トーク？がありました。

立地はさておき、共用施設は子育て世代にはとても魅力的な内容という印象が強かったです。

ただ、管理費・修繕費がネックだと感じました。

[467: 匿名さん]

坪300って噂は何だったんだか。270くらい？
でも、その金額なら駅2分の糀谷のほうが便利で良いよね。
都心寄りのシティテラスのほうが1割安くて管理費修繕計1.4万だし。
川を渡れば2000万安いリヴァリエあるし。
地元民以外にわざわざ各停の駅で買う意味がない。

[468: 匿名さん]

>>467
買い替えを経験した身としては、駅近を最重視する気持ちは良くわかります。多少イニシャルが高くなっても、リセールバリューの落ち方が全然違うので、結果的に駅近の方が得だったりします。私が売った駅徒歩2分の物件は内覧2組目で決まりましたが、流動性の高さも駅近の魅力です。
一方でリセールバリューや流動性を気にしない、永住志向の方であれば、環境が許容できる範囲で価格第一でしょうし、土手や湾岸といった水辺のエリアを好む方もいらっしゃるので、糀谷よりこちら、というニーズもあるでしょうね。

[469: 匿名さん]

なるほどね。資産価値気にせず永住覚悟で、と。一戸建買う感覚ですね。
でも6000万も出せば、けっこうまともな一戸建が買える。駅前だったら集合住宅にする意味があると思うけど。
広いだけで良いなら安いマンションはいくらでもあるし。
これ、プラウド宮崎台から

[470: 匿名さん]

これだとわかりやすいですね！
自分は今のところリセールを考えていないので、これぐらいの下がり幅なら全く問題ないです
仮にするとしても許容範囲かな