プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[4184: マンコミュファンさん]

本社の人間が高値掴みしたため、スムログ座談会や経済雑誌にも高い高い書かれて、末端の契約社員に営業のしわ寄せが来ているんだね。

[4185: マンション検討中さん]

プラザ街区68平米で4200万か
線路側低層階かな
それにしても安すぎて怖い

[4186: 匿名さん]

>>4182 マンコミュファンさん
SUUMOには、同じプラザ街区でも（南向きのD棟ではなく)東向きのバルコニーが線路に面した、6〜7階建てのE棟の間取りが掲載されていますね。

ここだけが4,100万円台だとすると、B棟の低層階の4,200万の方がお買い得だった気がする。

野村不動産がさらなる事実上の値下げをしたかは、C棟に近い方位立地、構造のD棟をいくらで出してるかによる。

[4187: 契約済みさん]

向きや線路沿いという条件など考慮すると単純比較は出来ないが68平米4100万円台が一番安い2階だと仮定すると第一期の68平米4700万円台より600万円安くなってるね
プラザ街区が竣工して1ヶ月以上経つ上に小出しでしか売れなかったら笑えないけど笑うしかないな

あとここまで値下がると自業自得とはいえ今更ながら少し後悔した
多少の値下げは売れるなら賛成だったのに数字見ると心に刺さるわ

[4188: 匿名さん]

>>4187 契約済みさん

同感です。売れて欲しい反面、軽く嫉妬しちゃって複雑な心境です…

[4189: 匿名さん]

>>4186 匿名さん

>>4186 匿名さん
B棟の低層階の4,200万円は、64平米だと思います。まぁ、68平米、4,100万円でも線路沿いだとそんなもんかな、という気がしないでもないです。

[4190: 匿名さん]

>68平米、4,100万円

それだけの価値しかないということ

[4191: 匿名さん]

都心の一等地以外、どこも一緒ということ。
人生一度きりの住宅購入、終幕ですね。

[4192: 匿名さん]

あそこまで線路沿いだと、600万円安くても私は嫌ですけどね？

[4193: 匿名さん]

>>4190 匿名さん

そうですね。野村の今年4月の決算報告で、社として値決めしても顧客から見た市場価値がそれより低くければ価格は合わせて下げていくと今後の方針出してますからね。この発言は野村ショックと言われてましたが、ここは正にその通りのようです。

[4194: 匿名さん]

7期1次ってありましたっけ？

[4195: マンション掲示板さん]

隣のイニシア西六郷は中古で4500万くらいするから妥当な値段かなと思うけどね。さらに新築と共有部分の恩恵を享受できると考えると4200万〜は妥当だね。むしろお買得じゃない。あとは窓閉めてたら音は気にならないわけであとは、個々の考えだね。

[4196: 匿名さん]

>>4195 マンション掲示板さん
どの部屋の成約価格ですか?

[4197: 匿名さん]

>>4193
不動産バブル崩壊の始まりですな。

[4198: 匿名さん]

お買得に買える時期ですね
コスパが良くなります

[4199: マンション検討中さん]

68平米で4900万と言われると、70平米6000万のシーサイドのほうがいいと思ったけど、68平米4200万と言われると悩むな、、、
どうしよう

[4200: 匿名さん]

フォレスト街区の住人ですが、窓を開けていると結構JRの音はうるさいです。
プラザ街区は場所によっては線路の真横になりますし、プラザ街区がフォレスト街区と値段変わらないと営業が言ったみたいな書き込みを見たときは正直ちょっと有り得ないと思いました。
そういう意味ではプラザ街区がフォレスト街区より安くなってしかるべきと思いますし、特におかしいとは思わないです。
ずっと売れ残るより早く売れるに越したことはないですしね。

[4201: 匿名さん]

>>4197 匿名さん
野村が結構主体的に値下げしていますが、他の一流大手デベロッパーは目立った値下げをしていないように思います。
そのため、ここのお得感が際立っているのではないかと。

[4202: 住人]

うちもフォレストですが廊下側の窓を開けてるとかなり電車の音しますね。
もうだいぶ慣れましたが、引っ越した当時は窓を開けては中々寝つけませんでした。
プラザ区の線路脇の部屋はものすごくやかましいんだろうと思います。
値段が安くても絶対に買わないです。
賃貸でもありえない。
だからC棟と同じくらいの値段なら誰も買いませんよ。
C棟の価格よりかなり低くて当然かと。

[4203: 匿名さん]

>>4201
だから、｢始まり｣なんですよ。笑

[4204: 匿名さん]

この価格でも野村は全体では利益出るんでしょう？初期に高値購入した方々のおかげですね。

[4205: マンション検討中さん]

フォレスト区は駐車場代いくらですか？

[4206: 匿名さん]

>>4205 マンション検討中さん

平置きは22000円ですね。
立体の方はもう少し安かったと思います。
駐車場はだいたい5～6割ほど埋まってます。
これからB棟の方々が入るとだいぶ埋まるかと思います。

[4207: 匿名さん]

このあたりの相場が２万円台半ばだから
結構いい値段ですね。
5～6割ほど埋まっていて、これからも増える見込みなら、かなりの収入です。
管理費を値下げできるのではないでしょうか。

[4208: 匿名さん]

>>4207 匿名さん

今の管理費は駐車場料金のかなりの割合を組み込んでこの値段でしょうから難しいのでは。
概ね8～9割が永遠に埋まる前提で管理費と修繕積立金に組み込んでるから管理費安いでしょ。
7～8割を管理費に、1割を修繕積立金という感じ。

余った分は将来駐車場利用率が減ったときのための余剰金で残しとくべきだと思うよ。もしくは修繕積立金に残額全てを振り替えて、将来の値上がりを防ぐのかな。

[4209: 匿名さん]

戸建てにしたら？

[4210: マンション検討中さん]

>>4206 匿名さん
ありがとうございます
平置きで22000円はいいですね

[4211: 匿名さん]

お隣は平置きで19,000円だよ。なんでこっちのほうが3,000円も高いの？

[4212: 匿名さん]

お隣ってどこですか？

（知ってて聞いてますがw）

[4213: 匿名さん]

野村の大規模（プラウドシティ、オハナシティ）で、竣工後2年以上売り続けてる物件の実例ってありますか？

[4214: 匿名さん]

>>4211 匿名さん
お隣というのはプラザ街区ですか？
私にはわからないですが。。
もしこれから買う方いるなら確認してほしいですね。
ただうろ覚えですが、最初の見積りの時は19000円とか言われてた気がするので、現在の入居状況であがっているかもしれません。
(すみません、うろ覚えなのとなぜあがっているかは確認しなかったのであまり有効な情報ではないですが。)

[4215: マンション検討中さん]

>>4213 匿名さん
聞いたことない
600戸は多すぎだったよね、結果論だけど
ブランド保つためには少なくすべきだった

[4216: 匿名さん]

>>4213 匿名さん

阿佐ヶ谷は？

[4217: 匿名さん]

>>4213 匿名さん

ここって全て竣工済みだったの? 第何期とかの販売だから竣工した所から売り出してると思ってたのですが。

[4218: 契約済みさん]

>>4217 匿名さん
プラザ街区は2017年7月竣工で8月管理組合に引き渡し済み
誰も住んでないのに管理されてる状態

[4219: マンション比較中さん]

>>4218 契約済みさん
それは珍しいですね。じゃあ全戸分の管理費を野村が負担してるの？

[4220: 匿名さん]

この物件を検討する場合、比較の対象となる物件はどれなんでしょう？

・２３区内：大田区と同程度ということなら北区、板橋区、練馬区、江戸川区あたり？
・大手４社：三菱、三井、住友、野村

プラウド縛りだと、郊外の23区外の市部や他県で比較している方も多いと思いますが
23区内、大手4社縛りで比較して、この物件がどれだけお得なのか見てみたいです。

[4221: マンション検討中さん]

プラザ街区は全部で何戸ですか？
150くらい？
毎月けっこうな金額野村が負担してますね

[4222: 匿名さん]

7期1次ってどこいったんだろ…

[4223: 匿名さん]

>>4220 匿名さん
北区:ザ・ガーデンズ東京王子
ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
板橋区:スカイティアラ

プラウドで大規模比較だと
プラウドシティ阿佐ヶ谷
23区内ではないが、プラウドで大規模ということでは、
プラウドシティ宮崎台
プラウドシティ武蔵野三鷹

くらいかと思いますが。

[4224: 匿名さん]

>>4221 マンション検討中さん
さすがに電気とか清掃とか、人が住んでないうちは要らないものは削った分しか補填してないんじゃないかなあ

[4225: 匿名さん]

>>4215 マンション検討中さん
聞いたことないですよね。
価格はいじるかも知れませんが、多分ここも売り切ってくると思いますよ。

[4226: マンション掲示板さん]

>>4213 匿名さん
あんたガチでネガする人やな！わりぃやつ！わざわざそんなの検討者で聞く人いないよ！知ってて聞いてる。どんだけ売れなくさせるの必死なのかい。笑

[4227: 匿名さん]

待ちだと思うけどなぁ。

[4228: マンション比較中さん]

野村の営業！
上から目線な人、多くないですか？
プラウドのブランドだけでは売れませんよ！

[4229: 匿名さん]

うちは野村に上から目線で接し、希望区画ゲットしましたが。

[4230: 匿名さん]

>>4226 マンション掲示板さん
4213です。契約者で（値下げあっても気にしないから）売り切って欲しいと考えてる者です。

すみふみたいに2年も3年も新築や新古が出てて、手放せないと困ると思い前例があるのか聞いただけ。

[4231: マンション検討中さん]

>>4230 匿名さん

住友不は他の会社と販売方針が違いますよ。
あそこは時間かけても値下げせずに売るのが戦略です

[4232: 匿名さん]

あ、その話いいです。

[4233: マンション掲示板さん]

”新築マンションレビュー”の人気マンションランキングで、プラウドシティ大田六郷が第1位‼️

何だかんだ言って、今大変注目されている物件だと思います。

[4234: 匿名さん]

>>4230
手放すって、買ったときよりも高く売ろうと考えてるということはないですよね？汗

[4235: 匿名さん]

人気マンションランキングなんていい加減なものだぞ。

ここは、ついこの間までボロ糞言われてた。

[4236: マンション掲示板さん]

>>4235 匿名さん

そう思います。あくまで、”今、注目されている物件”ということです。

[4237: 匿名さん]

>>4230 匿名さん
値引きするのに売れ残るなんてあり得ない。安心して大丈夫。

[4238: 匿名さん]

その程度の物件てことか。

[4239: マンション検討中さん]

7期1次どこいった
再来週ぐらいに行けば価格教えてもらえるかな

[4240: マンション掲示板さん]

新築マンションレビューで検索して、どれどれと見て見たけど東京都の800超えるマンションの中で一位はアッパレあげたいし、なんだかんだ注目されてるね。ネガティブも出てくる中、価格があがってる中で、よく頑張ってると思う。野村の営業マン頑張って欲しい！

[4241: 匿名さん]

>>4220 匿名さん

ここの比較対象ですが、プラウドシティだと越中島もあります。スミフだとシティテラスシリーズですね。

[4242: マンション検討中さん]

>>4241 匿名さん
シティテラスだと三ノ輪とか？
城北は都区部内では多少相場が安いよね。

[4243: eマンションさん]

シティテラス東京三ノ輪は100邸を超える程度の規模であり、23区でここ(600邸)と同規模の住友不動産の物件だと、前の方が記載の通り板橋区のスカイティアラくらいしか無いと思います。23区内ではありませんが、ここと比較的近い所、規模の物件では、シティテラス川崎鈴木町があります。

[4244: 匿名さん]

シティテラスはあと東陽町、もうすぐ販売の日暮里があります。

[4245: 匿名さん]

訂正、西日暮里です。

[4246: eマンションさん]

>>4245 匿名さん

>>4245 匿名さん
因みにシティテラス東陽町は、522邸ではありますが、敷地面積はここの半分、シティテラス西日暮里は、122邸で約3千平米です。

[4247: 4245]

シティテラスや他のプラウドシティはあくまで4220さんの言う相場を知るための比較対象として上げたので、ここより良い悪いを語るのは筋ちがいですよ。ちなみにマンションの分類上は100戸以上なら200でも500でも同じ大規模です。

[4248: 匿名さん]

どんどんレベル下がってますよ。

[4249: eマンションさん]

>>4247 4245さん
4220さんは、こことの比較検討ということなので、こことの比較をした場合の敷地等の規模感の違いを例示したものです。良い、悪いを言った訳ではないですが。

[4250: 匿名さん]

いやー
それ言ったら立地が違うとか周辺環境とか、そもそも価格帯が違うとか、いくらでも違いはありますから。ここで個々の違いを指摘する必要がありますかね。

[4251: 匿名さん]

>>4247 4245さん

>>4247 4245さん
マンションの分類上の区分で100戸以上は同じかも知れませんが、そういう比較ではなく、比べるのであれば、やっぱり同程度の戸数、敷地規模で比べるべきと思います。前の方が書き込んでた通り、100戸のマンションと600戸のマンションを売り切るデベロッパーの対応(価格の設定等)は全く違ったものになると思います。

[4252: 匿名さん]

規模で価格は変わらないですよ。
共用施設の充実度やディスポーザーの有無ですね。

[4253: マンコミュファンさん]

>>4251 匿名さん
その通り。100邸であれば、ここも平均坪単価:@300万円以上でとっくに完売していると思いますが。

[4254: 匿名さん]

>>4253 マンコミュファンさん

それは疑問ですね。
坪300で直床はないでしょう。

[4255: 4254]

というより4253さんのロジックがよく分かりませんね。。規模が小さいほうが高く売れる？

[4256: マンション掲示板さん]

>>4254 匿名さん
いや、直床でも100なら完売してるよ！地縁者で100戸は捌ける。
なお、650を売りさばくのは今の時代大変！
ようやってるよ！
もうこの規模ではこのエリアでは手に入らないと思うから、あと200戸切ってるから予算で検討できるならチャンスだね！
大規模を考えてる人にはね！

[4257: マンコミュファンさん]

>>4254 匿名さん
そもそも100邸で施設検討するのであれば、直床にはしないと思いますし、種々建設の為の設定条件が変わってくると思います。

[4258: 4253 マンコミュファンさん]

>>4255 4254さん

ここも、623邸の売り切りが難しいことが大きな要因で今の価格になっているものと思います。

[4259: 4254]

さっきから意味不明なのですが。。
ではここは何戸のマンションなら比較して良いんでしょうか？敷地面積も何万平米じゃないといけないとかあるの？（笑）

[4260: 4254]

100戸なら商品企画が異なるとか、湧いてるの？そんな話はしてないんだよ。

[4261: 4253 マンコミュファンさん]

>>4259 4254さん
例えば、前の方が書き込んでいた、北区や板橋区のメジャー7売主の500邸以上程度の物件が、比較対象としては妥当じゃないかと思います。

[4262: 4254]

>>4261 4253 マンコミュファンさん

500戸以上ですか。400は対象外なのはなぜ？

[4263: 4253 マンコミュファンさん]

>>4262 4254さん

400邸であれば、500邸以上に比較してまだ存在する物件の数があるからです。例えば500邸以上になると、そういうマンションそのものの数が少ない為です。

[4264: 4254]

>>4263 4253 マンコミュファンさん

数を絞り込むならその考えは有効ですね。

[4265: 4254]

ただ、それは相場を俯瞰するというよりは、自己の大規模戸数の希少性をアピールするだけの手法とも言えます。もし400戸規模にお得なマンションがあったとしても分からないので。

[4266: 4254]

逆に他の400戸よりここがお得であったとしても分からないし。

[4267: 匿名さん]

野村のプラウドシティとすみふのシティテラスは両社で類似するグレードですよ。大規模、大衆向け。ここがどんな位置付けか知りたいなら、いま販売中の同シリーズを知っておいて損はないと思います。

[4268: 匿名さん]

似たような大規模の板橋も苦戦し、オイコスも苦戦しそうな気配…

そう考えると、ガーデンズはあっという間に残4戸って凄いですね。

[4269: 匿名さん]

>>4268 匿名さん
前の方が書き込まれていましたが、ガーデンズもメジャー7 売主、直床、長谷工施工ながら、やはり最寄り駅 2路線に5分〜6分の立地がポイントかと思います。東京方面が勤務先の方は魅力なんでしょう。

[4270: 匿名さん]

ガーデンズは地味なエリアでも実用性で評価される事に成功しましたね。今後の都心周辺部の下町開発に追い風だと思います。
ただ城北は2016年前後の大規模案件が相次いで販売終了しそうで、これから続く新規はオイコスしかない状態。三菱は城南でもプライムパークス品川がありますね。三井は23区内だとタワーと小規模ばかりになりました。

[4271: 評判気になるさん]

人によって何を比較対象とするかは違うと思いますが、
エリアで比較するなら変わってきますよね。
私は城南エリアで検討していますが、価格と仕様の
バランス的にはここかなぁと思っています。

[4272: 匿名さん]

>>4271 評判気になるさん
城南エリアで現在、ここよりリーズナブルで大規模なメジャー7 関連物件はないと思います。
種々事情が絡みあって、今狙い目物件の筆頭であることは間違いないです。

[4273: 匿名さん]

>>4269
不動産は立地がすべて。
便利というだけで価値が決まるものではないよ。

[4274: 匿名さん]

>>4273 匿名さん
指摘の立地というのは、都心の一等地であるとか、第一種住居地域であるとか、高級住宅地であるとかいうことだと思いますが、確かにそういった物件は間違いなく価値はありますが、リーズナブルさを求めることは出来ないと思います。そもそも、上記のような立地で、70平米以上、8千万円以上の物件を検討しているような方はここの検討対象ではないでしょう。

[4275: 通りがかりさん]

>>4274 匿名さん
というか、そういう立地の地域でマンションを検討する人は、マンション購入に関して価格のリーズナブルさなんて購入の為の検討要因にならない人じゃないか、と思います。

[4276: 匿名さん]

>>4275 通りがかりさん
そうですね。”○○という高級住宅地に1億○千万円のマンションを買った”、ということがステイタスみたいな・・・。

[4277: マンション検討中さん]

パークハウス オイコス赤羽志茂は某マンションブロガーによると坪２００万円くらいからあるらしいですね。
城南側で探してるけと北側も検討してみるか・・・

[4278: 匿名さん]

>>4274
買っておしまいということですね。
いざというときに二束三文で、ローンだけ残ってしまいますが、大丈夫ですか？

[4279: 匿名さん]

>>4278 匿名さん
仲六郷地域の中古マンション価格は、メジャー7 供給物件関連のようなもので無く、築30年程度でも、4千万円程度で販売されてます。
ここなら、ランドマーク的な物件になり得るでしょうし、二足三文にはならないでしょう。
又、いわゆる高級住宅地では、中古売却の際、それなりの価格で売りに出したとしても、メジャー7 関連物件を始め競争が激しく、結局、売却できる価格としては、4千万円〜5千万円になってしまう可能性は高いと思慮。(更に普通、6千万円以上でマンション購入を検討する人は、新築マンションの購入を考えると想定されるので、高級住宅地の中古が本当に高値で売れる可能性はかなり低いと想定されます)

[4280: 匿名さん]

>>4277 マンション検討中さん

純粋に価格が、マンション購入の際の最大要因である場合は、中古マンションも検討対象とするのもありだと思いますが。

[4281: 匿名さん]

本当の検討者の方は値引きの交渉と、警察沙汰になったマンション侵入者の内容確認は必須だと思いますよー。こういう内容をボヤかすようなら何も信用するべきではない。

[4282: 匿名さん]

>>4281 匿名さん
本当に購入を検討される方は、実際に原地に出向いて、現物や周辺状況をみて、懸案事項を野村の営業に確認して、納得して購入の判断をすべきと思います。変なネガレスに惑わされないように‼️

[4283: 匿名さん]

>>4282 匿名さん
言ってることマイルドにしてるだけじゃん。