プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[3441: 住民X]

>>3435 eマンションさん

私は火災保険のみ加入し、地震保険は加入してません。
火災保険は火災以外もカバー（盗難など）していること、個人賠償特約を付けたかったことから契約しました。

地震保険未加入なのは、「大変なことになることが想像出来ない」のに加えて、保障内容が充実していなかったため、万一のときは貯金から賄おうと思ったからです。

私は保険には素人なので、あくまでご参考程度にお願いします。

[3442: 住民X]

>>3440 匿名さん
私はプラウドの住民ですが、シーサイドも京急特急駅の青物横丁駅や東急ターミナル駅&JR駅の大井町にアクセスでき、視点によっては素晴らしい住環境だと思いますよ。

他物件を下げる発言は控えたほうが賢明と思いますし、比較をされる場合も「●●の要素では、プラウドの方が▲▲という理由で良いと思う」のように具体的に記載されたほうが感情的な議論にならず良いと思いました。

私は、多摩川が近く自然を感じられ、蒲田や川崎の大規模商業施設が近くにありながら落ち着いた町並み（下町ですがw）である、そんな住環境に惹かれてここに決めました。

[3443: 住民X]

売れ行きまでは分かりませんが、モデルルーム見学の方とすれ違うことが最近多いですね。
先日はB棟の内覧会があったようで、エントランスが賑わっていました。
まだ入居は始まってないようです。

A棟とC棟はほぼ埋まり、プラザ街区も引き渡されましたね。だいぶ雰囲気も変わってきました。プラザの広場は親子連れの姿などよく見られますね。

現地からは以上です。

[3444: 匿名さん]

>>3435 eマンションさん
私は両方加入しました。
あくまで家財を補償する地震保険ですが、
このマンションが（免震や制震ではなく）耐震なので、それなりに戸内も揺れ、何らか壊れることが想定されるのと、
戸内でモノが壊れるほど揺れたら、躯体や共用部も無事では済まず、それなりの修繕一時金支出が家具の買い替えと同時に発生する可能性が高いと思ったからです。

[3445: eマンションさん]

>>3441 住民Xさん

丁寧な御回答ありがとうございます。
御回答参考にさせて頂きます。

[3446: eマンションさん]

>>3444 匿名さん

住民Xさんに引き続き、丁寧な御回答ありがとうございます。
御回答参考にさせて頂きます。

[3447: 匿名さん]

>このマンションが（免震や制震ではなく）耐震

良いところに眼を留められましたね。
大事な点だと思われます。

こういう肝心なことを見逃して、
床がどうの間取りがこうのと、まあ、アホが多い。

[3448: 匿名さん]

>>3447
どこが重要な点なんでしょうかね。
タワーでもマンションが免震構造を採用するのは一部の高価なマンションだけですよ。
耐震か制震ってのは別に大差がありませんから重要視してもしょうがないと思いますよ。

[3449: マンション比較中さん]

ほとんどのマンションは耐震。
でも免震だろうが制震だろうが地震保険に入らないって選択肢はないと思う。
保険は入っておいたほうがいいよ。

[3450: 匿名さん]

>>3449

ですね。リスクヘッジは必要です。
あと、構造に関しては「費用対効果と実績」を考えるべきだと思います。
免震構造は確かに「横揺れ」には効果がありそうです。一方で縦揺れには
大した効果が認められない。免震構造の免震ゴムは定期的に交換が必要、そして
その金額は結構する。タワーみたいに非常に高い空間利用率と戸数、そしてその効果
が認められないと実は意味がない。このマンションのような構造で免震は普通いらない。
費用対効果が悪いから。

耐震か制震かも同じ話が言えますね。建物の形状、戸数によって費用対効果が変わってきますし、
実際のところ3.11もそうだし熊本地震もそうですが震度7でも倒壊はほとんどない。

[3451: マンコミュファンさん]

プラウドシティ大田六郷がお買い得感満載の理由として、例えば、東京23区のマンションで6千万円レベルを検討する方はまず新築を検討すると想定され、中古検討マンションとして通常最大限検討する予算、物件としては、メジャー7関連物件、4千万円台と想定されることが挙げられること思います。如何でしょうか？

[3452: 匿名さん]

>>3451
そういう絞り込み方をされる方もいると思いますが、エリアや路線限定での予算で選べるものを、って感じの方もいるんじゃないですかねぇ。地縁があったり、そのあたりのエリアを気に入ってらっしゃる場合とか。

私なんかは出身が東京でもありませんし職場までドアツードアで30分以内、東京23区、予算6000万で新築、大規模、大手売主・施工で探してます。
中古はいったん探してみましたが引き渡し時期とかが要相談で面倒だったのでやめました。

[3453: 匿名さん]

>>3452 匿名さん
その条件で、ここ半年くらいですと、

ここ
品川シーサイド
すみふ大森西
すみふ大森海岸
北区のJV

みたいな所が候補だったでしょうか？他に検討された物件はありますか？

[3454: 匿名さん]

>>3446 eマンションさん
まあ家財保険の費用対効果は、高い家電や家具、調度品を保有してるかどうかにも寄りますね。
どんな家庭でも当座暮らすために買い直したり、修繕したりに使う300万程度の補償額の保険はあった方が安心かと思います。

[3455: eマンションさん]

御回答頂いた皆様、どうもありがとうございます。原則、火災保険も地震保険も入っておくべきかとは思うのですが、プラウドでなくともほとんどそれらのお世話になっている物件はないように思われ(だから”保険”なのですが)、効率性を勘案すると、やはり本当に必要なものなのかな、と考えてしまうのは私だけでしょうか。

[3456: 匿名さん]

>戸内でモノが壊れるほど揺れたら、躯体や共用部も無事では済まず、それなりの修繕一時金支出が家具の買い替えと同時に発生する可能性が高いと思ったからです。

ここが重要な点だと思うが。
保険は入っておいたほうがいいだろね。

[3457: 匿名さん]

>>3455 eマンションさん
感覚的に3LDK住まいで、800万円分の余剰貯蓄があれば家具の買い直しと修繕金分は賄えると思う。
（この額でモノとかマンションが壊れるケースは救えるが、地震起因のケガや、給料が一時止まったりするダメージは別ね。）

...ただ、それだけ余剰貯蓄があるなら逆に5年で20万前後の掛金で安心できるなら加入しちゃえ、となるので結局加入一択になる。

[3458: 匿名さん]

いよいよ買い時ですね

[3459: 検討者]

>>3458 匿名さん
安くなるってことですか？
間取りの選択肢が広がるとか？

[3460: 匿名]

車だと３月や９月に値引きが増えますが、マンションもあるのでしょうか!?
3458さんはその事を仰ってるのかな

[3461: 匿名さん]

どんどん値引きされて、資産価値が心配ですね。ここと近い新川崎は絶対に値下がりすると言われてたけど、実際中古は値上がりしてるから、ここもプラウドパワーでなんとかなるかも。

[3462: eマンションさん]

プラザ街区も全て売り切ったら、なんだかんだで新築とほぼ変わらずで中古として売れると思います。しかもプラウドだから値崩れは他よりは抑えられるかと。

[3463: 匿名さん]

高い値段で買ってしまった住民って一体。。。
どこまで資産価値が下がるのか。
奈落だね。

[3464: 通りがかり]

>>3463 匿名さん
資産価値は落ちてないでしょ！まだ新築だし、他の築が長いマンションも高いんだから、他の六郷のマンションより資産価値あると思いますよ！

[3465: 匿名さん]

プラザ街区の1階の線路沿いってテナント用の店舗っぽくなってますよね？
あそこって何かお店が入る余地があるのかな？あらかじめ予定されてる保育園やクリニックとかだけでいっぱいにならなさそうな感じするけど。。。

[3466: 住人]

売れてきた事実の書き込みが多くなってからネガスレが明らかに減りましたね。ここでネガディブな発言しても売れてるから意味ないと判断して撤退したんでしょうね。

[3467: 匿名さん]

>「どんどん値引き」

この販売の王道には太刀打ちできない、下手なレスすると我が身に火の粉かも
と判断しているのではないかと

[3468: 契約済みさん]

>>3463 匿名さん
本来の計画予定なら4月の時点でフォレスト街区が全戸引き渡し済みでプラザ街区も敷地が管理組合に引き渡されたと同時に8月中に入居が始まる予定だったのに現状は実質値引きのような価格でやっとフォレスト街区のB棟がちょろちょろ売れだした状況だもん
元々資産価値を前提に考えるとキツイ物件だけど特に1期、2期あたりで購入した人間は、そこまで気にしない割合が多い層だと思う

[3469: 匿名さん]

大田区西六郷　無問題！
雑色駅　上等！

こういう永住覚悟の住民さんなら、資産価値はたいして気にしないでしょう。

[3470: 住民X]

私は資産価値についてもある程度検討した上で購入しました。といっても値上がり期待など全くなく、いざというときに売却で残債処理できればよいという程度です。

・周辺マンションの中古成約時の築年数、坪単価
・周辺マンションと比較したときのプラウドの優位点（規模や仕様、施設など）
・板状大規模としては周辺にも類がなく、希少性を保てること（中古売却時は一人でも「こんな物件が欲しい」人を見付けられればOKなので、万人受けしなくても誰かに刺さる特徴がほしい）
・今の価格は「地縁無い人も集めて、600戸超を売りさばく」ための設定であること
・何人かが指摘されるように、永住志向のマンションで自身の中古売却時、ライバルが多くはなさそうなこと（湾岸タワマンのように常時二桁戸数が売りに出てることはないかなと）

このあたりを加味して、周辺相場よりはやや高いけど、質の割には安く、庶民の私でも手がてる物件として購入しました。
相場は読めませんので、不動産相場全体が暴落とかのときは分かりませんが、それを言ったらいつになっても買えないので…

[3471: 住民X]

ここまで書いてますが、私（住民X）は永住志向です。
自分の決定（プラウド購入）を正当化したい欲求も当然ありますので、そのへんはさっぴいて読んでいただけると助かります。

[3472: 住民X]

私の知る限り、大きな値引きはないようです。
B棟のパンダ部屋がそれにあたるかもしれませんが、他の大部分の部屋は相応の価格で販売されたようです。
パンダ部屋の価格は確かに安くて驚きましたね。購入された方が羨ましいです。

[3473: 匿名さん]

すげえ。
希代の知略、図りに図って購入した。
毛利元就みたいな住民さんですね。

[3474: 検討者]

>>3472 住民Xさん
なるほど。十分に納得しました。都営浅草駅付近で勤務ですので、京急直通のこのエリアで検討しています。参考になりました。ありがとうございます。

[3475: 匿名さん]

資産価値はさほど気にしない地縁者等はどこでも一定数はいるでしょう。ローン組む必要無く、今さら知らない土地に行くのも嫌で新築するこのマンションに移った方も知ってます。しかしこの地に無縁で新規に来ようという人達をこの物件に多く集めるのはやっぱり大変な気がします。一例に挙げられたプラウド新川崎でも竣工後3か月内に完売しており、ここの販売遅れ具合とは雲泥の差です。立地、価格につき最近ポジの意見を多く見ますが本当はどうなんでしょう?

[3476: 匿名さん]

>>3475 匿名さん
スレを見る限り一期100戸も売れず個別で値引きし、広告に金をかけても売れず、竣工して実物を見せても売れず、販売価格を下げて（個別値引きもあり）少し売れたといった流れですので、最初からまともな価格水準で売り出していたらとっくに完売していたでしょうね。どなたかも書いてましたが今年度末には売り切るように価格調整するんじゃないかと思います。

[3477: 検討者]

東京ですからね。川崎は安いかもしれませんが、
廃棄ガス工場などが多く、子育てには向かないようなイメージがあります。トータルの住みやすさを考えると価格の差も妥当なのではないでしょうか。付随して、教育やら治安やら川崎と比べて今はどなのでしょうね。

[3478: 匿名さん]

川崎は南北に長く海に近い工業エリアと北部の新百合ヶ丘や小田急多摩線エリア
の戸建てが多い地域では大きく環境が異なります。　勝島は品川区であの価格は
魅力でしたが、やはり環境面で二の足を踏みましたね。

[3479: 匿名さん]

大田区は昔から中学卒業まで子供の医療費無料だからね。

[3480: マンション掲示板さん]

大田区は中学まで給食出ますからね。

[3481: 匿名さん]

中学まで給食出るからというせこい理由で
大田区のマンションを選ぶ人はいないでしょう？

[3482: マンション掲示板さん]

給食費というより、お弁当を作らないといけないからね。毎日のことだからね。共働きだと意外と大変なのよ。給食だとありがたい。

[3483: 評判気になるさん]

共有部、専有部はとても魅力的に感じましたが、液状化や周辺の治安、風紀を考えると心配な部分が拭いきれなかったため、見送らせて頂きました。同じような内容で、立地が良ければ、少し値がはるとしても納得するんですが、、、

[3484: 匿名さん]

立地がいいとこんな規模で共用部や植栽に中々スペースとれないと思うので一長一短だよね

[3485: 匿名さん]

>>3483 評判気になるさん
埋立地じゃないから液状化は無いだろうけど、問題は治安、風紀ですね。
子供がある程度大きくなった時中学生くらいになった時に後悔しそう。

[3486: マンション検討中さん]

>>3485 匿名さん
近い神奈川よりは治安、風紀は良いでしょうね。もっといい環境求めるとやはり高くなりますね。山の手内側なら最高かもですよ。買えればいいですが。

[3487: マンション掲示板さん]

雑色地区はそこまで、治安や風紀が悪いということはないと思いますが。

[3488: 匿名さん]

>>3486 マンション検討中さん
>>山の手内側なら最高かもですよ。買えればいいですが。
無理して買うような経済事情だと、親子共々別の不毛なストレス抱えちゃいますよ。
もし風紀っていうが、もし子育て環境や子供同士の交遊関係、教育水準みたいなのを指してるなら。

[3489: マンコミュファンさん]

例えば、ここと同レベルの共用施設、ランドスケープ、外観の質感のあるマンションを山手線内で購入する場合、70平米で8千万円は確実に超えるのではないかと思います。

[3490: eマンションさん]

現在、山手線内在住で、10月からここに入居するものですが、山手線内だからと言って特に治安が良いとは思えないですし(逆に雑色地区が治安が悪いような雰囲気はないと思います)、山手線と京急線で乗車している方がそんなに違うということもないと思います。更に日常生活は最寄り駅とマンションの往復ですし、家にいる時間の大部分はプラウドの中になるので、恐らく治安の悪さを感じることは無いのではないかと。