プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[11051: 匿名さん]

"偏差"値をスコア（点数）みたいな使い方してると恥ずかしいからやめた方がいいよ。

[11052: 匿名さん]

＞＞11049

蒲田で同程度のクオリティを求めるなら現状中古で60平米7000万円（プラウドシティ蒲田の場合）するわけで、雑色にすればプラウドブランドで70平米5000万円代で買えるんだから競争力は悪くないのでは？という話だと思いますよ。

7000万円の予算とれる人はそう多くないと思いますし。より良い立地の値段の高い物件とは中古市場で競合しないと思います。

＞＞11051でも指摘されてますが、絶対的な資産価値の比較の話ではないですよ。ここはあくまで5000万円代で買える物件としては建物の質、立地のバランスが悪くないだけであって、誰も蒲田駅近の物件に比べて資産価値が高いと言ってる訳ではないですよ。

[11053: 検討板ユーザーさん]

>>11050 匿名さん

中古物件の価格帯毎に以下の通りの検討傾向があるのではないかと思います。
中古市場における価格帯は凡そ以下のように区分されると想定されます。(比較を分かり易くする為、70平米住戸で比較)
①3千万円台以下→売却価格が安く、築年数が比較的新しく、自分達の生活圏(勤務地等)
利便性が効率的であれば良い。
②4千万円台〜5千万円台→上記に加え、マンションそのものの資産価値(ブランド等)を期待する。
③6千万円台以上→通常、新築マンションを購入検討する価格帯と想定され、この価格帯での中古市場検討者は、対象マンションの資産価値(ブランド)、第一種住居地域等を期待する。
ここは、上記区分で②の検討者が選択するマンションとなる可能性が高いので、特に中古市場で不利になることはないと想定されます。

[11054: 匿名さん]

そりゃ、5500万で購入して10年後3980万で広告出せば不利にはならないな。

[11055: 匿名さん]

>>11053 検討板ユーザーさん
勘違いされている部分が大きいと思いますが、中古マンションの資産価値はほぼ立地で決まります。ここの立地では、マンションそのものの資産価値を比較する土俵に立つのが困難です。

[11056: 検討板ユーザーさん]

>>11055 匿名さん
最寄り駅徒歩10分、品川、横浜、羽田空港全てに十数分でアクセス可能な立地利便性を有する中古マンションに価値を認める検討者は多いと想定されます。それに加え、ここ近郊で唯一のプラウドブランド、70平米、4千万円台〜5千万円台であれば充分、資産価値比較の土俵に立てます。

[11057: マンコミュファンさん]

>>11055 匿名さん
中古市場は、まず価格第一で検討を始めると想定されるので、11053さんの想定はあながち外れた検討ではないと思います。

[11058: 匿名さん]

>>11055 匿名さん
話が全く具体的でないので、全く説得力が無いです。

[11059: 評判気になるさん]

中古マンションの資産価値において立地でほぼ決まるというのは昔から言われている話ですね。
以下参考に。
マンションのブランドよりは立地ブランド、つまりアドレスのブランドを重視するということかと。
まあ、新築でも同じことは言えるかと思いますが。


資産価値とは立地である
https://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/

中古マンションの資産価値、何で決まる？
http://www.nomu.com/mansion/report/20140730.html

【資産価値の高いマンション選び】資産価値は立地で決まる！
https://kawlu.com/journal/2015/11/10/9413/

[11060: 匿名さん]

＞＞11055,11059

この話の流れで、立地が良い方が資産価値が高いという小学生でもわかる話されても反応に困ってしまうんですよね。
誰も「駅近→資産価値が高い」は否定してる訳ではないんですけど、上の人達が説明している意味理解できないですか？

[11061: 匿名さん]

>>11059 評判気になるさん
11052さん記載の通り、例えばプラウドシティ蒲田の60平米、7千万円と、ここが70平米、5千万円で中古市場に出された時に、こちらを選択する人も多いと思います。中古物件購入時、価格の合理性を第一に考える人は多いと思います。

[11062: 匿名さん]

>>11061 匿名さん
どちらも選択せずに、ここより条件の良い5千万の物件を買う人がほとんどかと思います。

[11063: 匿名さん]

＞＞11062

あぁ、、これは会話が成立しそうにないですねぇ。。残念です。
こういうのは本当にツライですわ。

[11064: 評判気になるさん]

>>11060 匿名さん
あ、一般的なコメントなの特に反応いただかなくても大丈夫です。

ただ、一般的だからこそ、

②4千万円台〜5千万円台→上記に加え、マンションそのものの資産価値(ブランド等)を期待する。

においても、マンションそのものの資産価値(ブランド等)よりは、
立地ブランドを先に優先する人が多いのは自明かと。
そうなると販売開始から３年目を迎えようとしている現在も完売がままならない
立地が不利なここは中古でも購入希望する絶対数で劣ることになるかと。

[11065: 匿名さん]

>>11064 評判気になるさん
完売に時間を要するのは、23区内マンションで、1%に満たない大規模マンションであることがその大きな理由であり、中古物件が販売される際は、新築マンション販売時のように、一斉に多数の住戸が販売される訳ではないので全く問題ありません。
何度も書き込まれていますが、近郊にここを凌駕する競合対象になるマンションがない為、競合先も多く、中古市場でも販売価格を下げられない都心のマンションよりも有利だと思いますよ。

[11066: 匿名さん]

＞＞11063
一般論で言えばそれを否定する点は何もないんですが、
立地・ブランドともに両立している浅築７０平米の３ＬＤＫが４０００～５０００万円で買えますか？
という点が気になるんですよね。

例えば蒲田駅前に７大デベで７０平米３ＬＤＫの中古マンションが４０００～５０００万円でありますか？っていうね。もしあればそっちの方が逃さず買うのが間違いなくお買い得ですよね。

今出てる物件だとシティテラス大森西の5階67平米で5300万、6階64平米で5500万とかですかね。
これよりも500～800万程度安い価格帯なら十分比較はされるのでは？
たしかに販売に有利とまではいかないでしょうけども。

[11067: 匿名さん]

>>11062 匿名さん
それはあなただけの主観であり、全く客観性が無いですね。

[11068: 匿名さん]

一個上の宛先間違えましたごめんなさい！
＞＞11064でした。

[11069: 評判気になるさん]

>>11067 匿名さん
逆にお聞きしますが、

②4千万円台〜5千万円台→上記に加え、マンションそのものの資産価値(ブランド等)を期待する。

において、中古マンションの購入者が、立地よりも
マンションのブランドを優先するという客観性が確認できるデータなどがあるのですか？

あるならここを見ている方々にも参考になるのでリンクでも載せていただければと思います。

[11070: 口コミ知りたいさん]

横からですが自分がブランドよりも立地を優先するデータを示せば良いのでは？
もっと言えばどっちを優先するかは人によるのであまり意味のない話では？

[11071: 評判気になるさん]

>>11065 匿名さん
中古になると一つ考慮しなければならないのが、過去のマンションすべてが対象になるということです。それは、一つの建物で一斉に大量の部屋が売りに出されることはありませんが、建物の数は増え、つまり、新築では味わうことのなかった多くの立地の選択性が高まるということになるので、立地で不利なものはより中古ではさらに不利になっていきます。
新築時に一割以上の値引きがされるようなことがあればなおさらです。

[11072: 評判気になるさん]

>>11070 口コミ知りたいさん

それは、
>>11059
でもう示しています。

[11073: 検討板ユーザーさん]

>>11071 評判気になるさん

全くその通りだと思います。
さらにいえば、人件費高騰などで、上物のコストアップが厳しい時期に建ったマンションは、ただでさえ中古で厳しい評価になりますよね。ここが築10年位となり、築15年の中古と比較した際、プラウドと言うだけで、資産価値の優位性が保てるというには、論拠が弱いと思います。

[11074: 匿名さん]

>>11065 匿名さん

｢完売に時間を要するのは、23区内マンションで、1%に満たない大規模マンションであることがその大きな理由であり｣とのことですが、ここよりも規模が大きい勝どき　ザ・タワー等の物件は1年程度で余裕で完売してましたよ。

[11075: 匿名さん]

まだやってたんですか？笑

[11076: 匿名さん]

こことザ・タワーを比較してるのはゴールデンウィーク中ずーっと張り付いてネガしてる頭おかしい人と同一人物でしょ笑
プラウドに親でも殺されたんですかね。

[11077: 匿名さん]

>>11074 匿名さん

いくらなんでも、勝どきNo.1のタワーとここでは違い過ぎるでしょ。
中央区と大田区、価格帯も全然違うし、こちらはファミリーマンションですが、タワーは投資も多いし購入者層が多彩。
ネガる為なら最早手段を選ばないといった感じですね。

[11078: 匿名さん]

>>11073 検討板ユーザーさん
"上記に加え"と記載している通り、4千万円台〜5千万円台の中古価格物件を探している人が、立地利便性、築年数等共に納得の出来るマンション同士を比較する際に、次に検討のポイントになるのが、そのマンションそのものの安全性(何かあった時の安心感)、グレード(所謂ブランドマンションであるかどうか)だということです。
また、先日、ここの掲示板で、ここはプラウドブランドで、最寄り駅徒歩10分、品川、横浜、羽田空港全てに十数分でアクセス可能な立地利便性であるが、ここの近郊でここを上回るマンションがあるか、との議論になった際に、中古物件を含めても、川崎のリヴァリエしか例示することが出来ませんでしたよね。だからここは充分中古市場で検討の対象になり得るということです。

[11079: マンション検討中さん]

プラウドがブランド？
一部のお花畑さんだけでしょ？

[11080: 匿名さん]

>>11079 マンション検討中さん
プラウドはブランド以外何ものでもありません。この業界ではメジャー7ブランドは、他の追随を許さないでしょう。

[11081: 通りがかりさん]

残念ながら廉価版のプラウドシティだよ、ここは。
大規模でも好立地はプラウドだからね！

[11082: 匿名さん]

>>11081 通りがかりさん
廉価版？
プラウドシティ阿佐ヶ谷は駅徒歩5分だし、億部屋沢山あったけど。

[11083: マンコミュファンさん]

まさに競争率0.5倍、入学定員割れ、偏差値39の学校です。親としては、入学金タダでもお断りです。偏差値39のブランド校なんて存在しませんので。

[11084: 匿名さん]

>>11083 マンコミュファンさん
だから、早期完売だけをマンション検討価値の指標にすることがあり得ないし、そもそも偏差値表示することがおかしいでしょ。

[11085: 匿名さん]

>>11083 マンコミュファンさん
そんなに価値感を見出せないのに、何故ここの掲示板を覗くのか意味不明。前向きに検討できる物件の掲示板に行って書き込む方がよろしいかと思いますが。

[11086: 検討板ユーザーさん]

>>11084 匿名さん

偏差値の表記は、どなたかのポジさんが持ち出してきたことであり、それに乗っかって議論しているだけですよ。それと、早期販売がマンションの絶対価値ではなく、様々な評価ポイントが、マンションの売行きに反映されるということです。

[11087: 匿名さん]

>>11086 検討板ユーザーさん
乗っかり方が全くおかしい。早期完売市場主義であれば、超小規模の格安マンションを購入検討されることをお勧めします。

[11088: 匿名さん]

>>11087 匿名さん
失礼。早期完売"至上"主義でした。

[11089: 匿名さん]

早期完売、瞬間蒸発って？
八百屋さん人参売りの論理でしょう？

[11090: 匿名さん]

そもそも住人がウチのマンションは偏差値70とか言い出したんだよね。

[11091: 匿名さん]

>>11077 匿名さん

ここよりも規模が大きくて、坪単価も高くて、且つ子育てを売りにしたファミリーマンションであるパークシティ大崎も1年程度で余裕で完売してましたよ。笑

[11092: 匿名さん]

>>11091 匿名さん
どういう思考回路してるのか不明ですが、だからここを凌駕するマンションとして例示できるのは、@370程度の超人気物件タワマン位しか無いということですよね。笑

[11093: 検討板ユーザーさん]

>>11092 匿名さん

グランドメゾン品川シーサイドは、まだ完売していませんが、販売は順調のようですね。
住宅メーカーのマンションだけに、専有部はかなり作り込まれていますよね。駅からのアクセスもよく、一帯が大型再開発案件で、資産価値も、それなりに保てそうではあります。

[11094: 匿名さん]

>>11092 匿名さん

ここも一流ブランドのプラウドですよね。
要は、完売に時間が掛かっているのは不人気物件だからではないと言いたいのでしょうが、｢23区内＆大規模マンション｣だから完売に時間を要する訳では無いというのが客観的な事実です。

[11095: 匿名さん]

>>11093 検討板ユーザーさん
"品川"駅近物件"で坪単価も違いますよね。だから、ここを上回る競合先として例示できるのは、このレベルのマンションしかない訳だよね。
前の方が書き込んでいる通り、ここと坪単価が違う(品川シーサイドは@300)し、競合しないよ。

[11096: 検討板ユーザーさん]

>>11095 匿名さん

色々難癖つけ過ぎ。

[11097: 匿名さん]

>>11094 匿名さん
それでは、あなたの言う事を客観的具体的事実で説明して下さい。こちらは、プラウドシティ阿佐ヶ谷を例示するなどして散々説明していますが。

[11098: 匿名さん]

>>11091 匿名さん
余裕で完売？
売主が損しちゃったね？

[11099: 匿名さん]

>>11095 匿名さん

じゃあ比較対象の物件を教えて。ここはオンリーワン物件というオチではないよね？

[11100: 匿名さん]

ジャーナリスト櫻井幸雄氏の記事によると「販売終了が近づいている」。

(プラウドシティ太田六郷は)2017年4月から2018年3月末までの1年間で、契約済みとなった住戸は300戸以上。昨年度、首都圏で最もたくさんの住戸が売れたマンションのひとつであることは間違いない。

(櫻井幸雄氏記事の抜粋)

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/