プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[11025: マンション検討中さん]

こちらの賃貸需要はどうでしょうか？
70平米の3LDKの場合、20万程度で借り手が見つかるものでしょうか？
現在、賃貸物件で探しても見つかりませんが。。

[11026: 匿名]

>>11024 匿名さん
デベなんて売って終わりなのでそんなものですよ。管理費が不足するのは、購入前から予想出来た事ですしね。

[11027: 匿名さん]

>>11025

部屋が空く度に入居者を探すのが大変だと思います。
賃貸希望なら住みたい街ランキングに入っているようなところがいいですよ。

[11028: 匿名さん]

やはり、ドヤ街のイメージを克服できない常識人が多かったということですね。ある意味ホットとします、

[11029: 匿名さん]

>>11028 匿名さん
六郷土手の簡易旅館を"ドヤ街"と言って住めないと言うのであれば、東京都内ドヤ街だらけだし、日本の主要都市のほとんどに住めないと思いますよ。まあ、都心、1億円の物件がお似合いだと思います。

[11030: 匿名さん]

>>11028 匿名さん

ドヤ街出身の非常識な人が投稿した書き込みというイメージですね。ある意味ホットします。

[11031: 匿名さん]

>>11027 匿名さん
雑色は、"大田区住人が選んだ住み心地がよい街ランキング BEST5"に入っていますよ。

[11032: 匿名さん]

このあらゆるネガに「1億出して都内に住め」と言い放つ住人、かなり昔から常駐だよね。

[11033: 匿名さん]

やはり、ドヤ街のイメージを克服できない人が多かったということですかね、残念です。

[11034: マンション検討中さん]

>>11025

賃貸で20万は厳しくないですかね？
水物なのでその金額で決まる可能性もありますが、
立地等々考えると、３LDKで15-16万円くらいで落ち着くと思います。
定期借家ならさらに安くなると思いますが。

[11035: 匿名さん]

>>11032 匿名さん
"都心"だよね。都内なら1億円不要。

[11036: マンション掲示板さん]

>>11033 匿名さん
いや、単に買えないだけでしょ。買えない人がヤッカミで無理矢理こじつけるだけでしょ。

[11037: 名無しさん]

>>6426
随分前の記事だがこれが本質的評価

[11038: 検討板ユーザーさん]

>>11037 名無しさん
前から書き込まれている通り、そりゃ、プラザ街区 D棟高層階が70平米、5千万円を切れば、瞬間蒸発だと思うよね。
だけど、前から書き込まれている通り、23区の都心が高いので、ここは高層階主要住戸:70平米台、5千万円台〜6千万円で、高層階80平米以上、6千万円台で都心の大手デベロッパー供給物件と住み分けが出来ていると思いますよ。

[11039: 匿名さん]

>>11038 検討板ユーザーさん
ぶっちゃけ、偏差値で言うなら、都心の大手デベロッパー供給物件が70〜80以上、ここが65〜70位のイメージではないでしょうかね。
そして、偏差値50〜60位の物件が世の中一番多いんですよね。

[11040: 匿名さん]

>>11039 匿名さん
偏差値55くらいの立地を無理して65くらいで売ろうとして失敗し、60くらいに下げて在庫処分目指しているイメージ。

[11041: 匿名さん]

>>11040 匿名さん
いや、65〜70の偏差値で供給済み戸数が約95%なので、全く失敗して無いでしょ。現時点で未だ竣工後一年未満だしね。

[11042: 検討板ユーザーさん]

偏差値？何でスコアリングしているのだろうか？？？
単純に売れる、売れてないだけでみれば、偏差値40以下ではないかと。。

[11043: 匿名さん]

>>11042 検討板ユーザーさん
購入者以外から見たら40以下に決まってるでしょう（笑）

[11044: 匿名さん]

>>11042 検討板ユーザーさん
マンションそのもののグレードの高さ、利便性等の指標でしょう。売却期間が短さはあまり意味ないでしょう。(小規模で安ければ良いことになる)あくまで上記のイメージでしょう。

[11045: 匿名さん]

こんな天気の良い休みに昼間っから一人でＰＣの前でネガってるかと思うと可哀そうで仕方ないな。。。
何かを叩いてないと自分を保てない人種っなんですね。婚活でもしてきたらいいのに。

[11046: 匿名さん]

ここは小さい子供いる３０代の夫婦が多いみたいだから羨ましいんじゃないですかね。
連休の昼間に書き込みするようなのは実家暮らしの独身でしょうし。

[11047: マンション検討中さん]

シティテラスは高級ですから、対象外ですよ

[11048: 匿名さん]

>>11035 匿名さん
そうそう。「都心で1億、浜離宮へどうぞ」みたいなコメントで締めくくるやつ。
ここの防衛隊長

[11049: 検討板ユーザーさん]

>>11044 匿名さん

購入者から見てものすごく自己中なスコアリングということで宜しいのでしょうか？？？

個人的な見解ですが、ここはマンションの共用などを見る限りは、魅力の高いマンションと言えます。しかし、マンションの立地については、マイナー駅であること、線路に近いこと、などを含めて、色々考えるべき点が多いことも事実であり、それと価格で含めて考えるべきなんだとも思います。

ここの購入者者の方にも考えて頂きたいのですが、新築って色々、立地の候補がありながら、物件の巡りもあって、ある程度の妥協もあり、ここにした方も多いと思います。初めから六郷に住みたくて、新築の供給を待っていた人って、かなりのレアなのでは？？

一方、中古は数少ないにしても、ところどころから断続的に売りがでる分、中古物件をの探索者は、先に住みたいロケーションを決めて、物件を探すのだと思います。。その際、ハナっから六郷に的を絞る方っていかほどいますかね？？多分、少ないでしょうに。

結局、マンション自体のクオリティはあっても、ロケーションで競争力がない＝中古市場がきつい。となると、それに基づいたスコアリングは低い＝偏差値は低い、とゆーことになりかねないのではないでしょうか？

[11050: 匿名さん]

>>11049 検討板ユーザーさん
まさしくその通りなのですが、ここの住人は城南地区、プラウドで探すから中古市場で不利にはならないと主張します。

[11051: 匿名さん]

"偏差"値をスコア（点数）みたいな使い方してると恥ずかしいからやめた方がいいよ。

[11052: 匿名さん]

＞＞11049

蒲田で同程度のクオリティを求めるなら現状中古で60平米7000万円（プラウドシティ蒲田の場合）するわけで、雑色にすればプラウドブランドで70平米5000万円代で買えるんだから競争力は悪くないのでは？という話だと思いますよ。

7000万円の予算とれる人はそう多くないと思いますし。より良い立地の値段の高い物件とは中古市場で競合しないと思います。

＞＞11051でも指摘されてますが、絶対的な資産価値の比較の話ではないですよ。ここはあくまで5000万円代で買える物件としては建物の質、立地のバランスが悪くないだけであって、誰も蒲田駅近の物件に比べて資産価値が高いと言ってる訳ではないですよ。

[11053: 検討板ユーザーさん]

>>11050 匿名さん

中古物件の価格帯毎に以下の通りの検討傾向があるのではないかと思います。
中古市場における価格帯は凡そ以下のように区分されると想定されます。(比較を分かり易くする為、70平米住戸で比較)
①3千万円台以下→売却価格が安く、築年数が比較的新しく、自分達の生活圏(勤務地等)
利便性が効率的であれば良い。
②4千万円台〜5千万円台→上記に加え、マンションそのものの資産価値(ブランド等)を期待する。
③6千万円台以上→通常、新築マンションを購入検討する価格帯と想定され、この価格帯での中古市場検討者は、対象マンションの資産価値(ブランド)、第一種住居地域等を期待する。
ここは、上記区分で②の検討者が選択するマンションとなる可能性が高いので、特に中古市場で不利になることはないと想定されます。

[11054: 匿名さん]

そりゃ、5500万で購入して10年後3980万で広告出せば不利にはならないな。

[11055: 匿名さん]

>>11053 検討板ユーザーさん
勘違いされている部分が大きいと思いますが、中古マンションの資産価値はほぼ立地で決まります。ここの立地では、マンションそのものの資産価値を比較する土俵に立つのが困難です。

[11056: 検討板ユーザーさん]

>>11055 匿名さん
最寄り駅徒歩10分、品川、横浜、羽田空港全てに十数分でアクセス可能な立地利便性を有する中古マンションに価値を認める検討者は多いと想定されます。それに加え、ここ近郊で唯一のプラウドブランド、70平米、4千万円台〜5千万円台であれば充分、資産価値比較の土俵に立てます。

[11057: マンコミュファンさん]

>>11055 匿名さん
中古市場は、まず価格第一で検討を始めると想定されるので、11053さんの想定はあながち外れた検討ではないと思います。

[11058: 匿名さん]

>>11055 匿名さん
話が全く具体的でないので、全く説得力が無いです。

[11059: 評判気になるさん]

中古マンションの資産価値において立地でほぼ決まるというのは昔から言われている話ですね。
以下参考に。
マンションのブランドよりは立地ブランド、つまりアドレスのブランドを重視するということかと。
まあ、新築でも同じことは言えるかと思いますが。


資産価値とは立地である
https://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00029/

中古マンションの資産価値、何で決まる？
http://www.nomu.com/mansion/report/20140730.html

【資産価値の高いマンション選び】資産価値は立地で決まる！
https://kawlu.com/journal/2015/11/10/9413/

[11060: 匿名さん]

＞＞11055,11059

この話の流れで、立地が良い方が資産価値が高いという小学生でもわかる話されても反応に困ってしまうんですよね。
誰も「駅近→資産価値が高い」は否定してる訳ではないんですけど、上の人達が説明している意味理解できないですか？

[11061: 匿名さん]

>>11059 評判気になるさん
11052さん記載の通り、例えばプラウドシティ蒲田の60平米、7千万円と、ここが70平米、5千万円で中古市場に出された時に、こちらを選択する人も多いと思います。中古物件購入時、価格の合理性を第一に考える人は多いと思います。

[11062: 匿名さん]

>>11061 匿名さん
どちらも選択せずに、ここより条件の良い5千万の物件を買う人がほとんどかと思います。

[11063: 匿名さん]

＞＞11062

あぁ、、これは会話が成立しそうにないですねぇ。。残念です。
こういうのは本当にツライですわ。

[11064: 評判気になるさん]

>>11060 匿名さん
あ、一般的なコメントなの特に反応いただかなくても大丈夫です。

ただ、一般的だからこそ、

②4千万円台〜5千万円台→上記に加え、マンションそのものの資産価値(ブランド等)を期待する。

においても、マンションそのものの資産価値(ブランド等)よりは、
立地ブランドを先に優先する人が多いのは自明かと。
そうなると販売開始から３年目を迎えようとしている現在も完売がままならない
立地が不利なここは中古でも購入希望する絶対数で劣ることになるかと。

[11065: 匿名さん]

>>11064 評判気になるさん
完売に時間を要するのは、23区内マンションで、1%に満たない大規模マンションであることがその大きな理由であり、中古物件が販売される際は、新築マンション販売時のように、一斉に多数の住戸が販売される訳ではないので全く問題ありません。
何度も書き込まれていますが、近郊にここを凌駕する競合対象になるマンションがない為、競合先も多く、中古市場でも販売価格を下げられない都心のマンションよりも有利だと思いますよ。

[11066: 匿名さん]

＞＞11063
一般論で言えばそれを否定する点は何もないんですが、
立地・ブランドともに両立している浅築７０平米の３ＬＤＫが４０００～５０００万円で買えますか？
という点が気になるんですよね。

例えば蒲田駅前に７大デベで７０平米３ＬＤＫの中古マンションが４０００～５０００万円でありますか？っていうね。もしあればそっちの方が逃さず買うのが間違いなくお買い得ですよね。

今出てる物件だとシティテラス大森西の5階67平米で5300万、6階64平米で5500万とかですかね。
これよりも500～800万程度安い価格帯なら十分比較はされるのでは？
たしかに販売に有利とまではいかないでしょうけども。

[11067: 匿名さん]

>>11062 匿名さん
それはあなただけの主観であり、全く客観性が無いですね。

[11068: 匿名さん]

一個上の宛先間違えましたごめんなさい！
＞＞11064でした。

[11069: 評判気になるさん]

>>11067 匿名さん
逆にお聞きしますが、

②4千万円台〜5千万円台→上記に加え、マンションそのものの資産価値(ブランド等)を期待する。

において、中古マンションの購入者が、立地よりも
マンションのブランドを優先するという客観性が確認できるデータなどがあるのですか？

あるならここを見ている方々にも参考になるのでリンクでも載せていただければと思います。

[11070: 口コミ知りたいさん]

横からですが自分がブランドよりも立地を優先するデータを示せば良いのでは？
もっと言えばどっちを優先するかは人によるのであまり意味のない話では？

[11071: 評判気になるさん]

>>11065 匿名さん
中古になると一つ考慮しなければならないのが、過去のマンションすべてが対象になるということです。それは、一つの建物で一斉に大量の部屋が売りに出されることはありませんが、建物の数は増え、つまり、新築では味わうことのなかった多くの立地の選択性が高まるということになるので、立地で不利なものはより中古ではさらに不利になっていきます。
新築時に一割以上の値引きがされるようなことがあればなおさらです。

[11072: 評判気になるさん]

>>11070 口コミ知りたいさん

それは、
>>11059
でもう示しています。

[11073: 検討板ユーザーさん]

>>11071 評判気になるさん

全くその通りだと思います。
さらにいえば、人件費高騰などで、上物のコストアップが厳しい時期に建ったマンションは、ただでさえ中古で厳しい評価になりますよね。ここが築10年位となり、築15年の中古と比較した際、プラウドと言うだけで、資産価値の優位性が保てるというには、論拠が弱いと思います。

[11074: 匿名さん]

>>11065 匿名さん

｢完売に時間を要するのは、23区内マンションで、1%に満たない大規模マンションであることがその大きな理由であり｣とのことですが、ここよりも規模が大きい勝どき　ザ・タワー等の物件は1年程度で余裕で完売してましたよ。