プラウドシティ大田六郷ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

プラウドシティ大田六郷についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区西六郷三丁目2-1 （A敷地）、1-1（B敷地）（地番）
交通：京急本線 「雑色」駅 徒歩12分 （A敷地）
京急本線 「雑色」駅 徒歩9分 （B敷地）※サブエントランスより計測
間取：3LDK・4LDK
面積：64.62平米～86.87平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村リビングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[完売、入居を確認したため、住民板へ移動をしました。管理担当]

[5127: 匿名]

>>5126 通りがかりさん

え、ここは窓開けて生活できないのですか？

[5128: 匿名さん]

>>5127 匿名さん
購入者ですが、そんなことはないです。
窓開けてもそれほど騒音がひどいということはないですが、結構通過の頻度は高いです。(通過中は多少会話に支障あるくらいです。)
ベランダでゆったりとかも全然できますし。

ただ、今販売中のD、E棟は線路の真横という部屋もあるので、場所によっては音だけでなく振動などもあるかもしれません。

JRも京急のように制音壁などあれば良いんですが、ないので音はストレートに来ますね。

[5129: 匿名さん]

5121&5123です。興味深い考察ですね。

「都内、プラウドの割に安い」まさにそこなんです、ブランドイメージありきの判断だと確かに安く感じる。しかし、都内といえど大田区南部なのでその点はさておき（また土地柄、川沿いリスク云々もさておき）交通便を考慮した上での立地と、周辺の土地・物件の価格との比較、そして平米から考えると、私個人としてはやはり高いな、イメージに頼り過ぎでは、という感想です。

「売れ方」がイメージと違ってきたので「売り方」を変化させる、という点は同意です。
在庫になるまでの売り方、在庫と化してからどれだけの時間で捌くかを鑑みた上での売り方は異なるでしょう。私もあくまで推測ですが、ここは更なる値引きが可能で、売る側の値引きのタイミングと幅に対し、買う側のニーズの数と発生タイミングがどういうバランスで動くか、まさに駆け引きのステージに入ったのではと考えます。

そして「通常とは逆の売り方？」の点、まさに仰る通りです。案の定売れにくい部屋が残っている。これは果たして、何を意味してるのか。
・そもそも最初からこの形で売る戦略であり、これらの部屋の残し方も戦略の一貫
・大規模なのでとにかく早く売れる部屋から捌き（ここまではイメージ通りとして）残った部屋が出たら次のステージでまた別のプランを用意してるorその時点から新しく考える
・このような場所、土地柄にこの規模をこの価格で売る事自体が明らかに新しいプロジェクトであり、売り方そのものも最初から手探りで、戦略とはかけ離れた格好で進み、結果論として今の状態がある

どの状態なんだろう？と。
ここのスレも含めて、色々見て考えるに、もしかしたら現状は戦略イメージ通りなのでは、という気もしています。
前述の通り、ここのコンセプトは「プラウドブランドの割に安い」このイメージ形成であり。まさにこれこそが大規模棟を捌くキーワードかと。

プラウドかどうかが重要なのは飽くまで買い手側のみであり、それが値下げされてお得感を感じるのも結局買い手側の話。売る側はどんな場所のどんな部屋を最低幾らで売って利益をだすかというだけなので、値下げのタイミングと幅自体をコントロールすれば、一度在庫化した所で最後に売り切れば良いだけです。

詰まる所、現在在庫化した所を値下げで売り切る、買う側は切羽詰まった野村からプラウドブランドをお得に買い上げたとホクホクする、この図式こそがこの場所でこの規模のマンションを作った場合に売り切るための（上手くいったら他の場所でも適用する）野村の描く第二ステージのシナリオなのではと思いました。

[5130: 通りがかりさん]

近くのマンションが中古、5年落ちで4500万円とかだから保育所やライブラリーやらついてること敷地が広いことを考えたらプラウド抜きにしても高くはないよ
高い高いと言う人は、マンション値上がり前の価値観引きずってると思うよ

[5131: 匿名さん]

>>5130 通りがかりさん
高いからその中古も売れてないんだよ。イニシアの75.6㎡のやつでしょ。

[5132: 匿名]

>>5128 匿名さん
多少なりとも会話に支障があるのですね。
残念です。

[5133: 匿名さん]

>>5132 匿名さん

>>5131 匿名さん
そういう事だと思います。
現在の市況を考慮した上での高い高くない、そういう問題ではなく部屋の持つ普遍的価値観に対しての高い高くない。

結局は売れてる、売れるかどうかだと思います。
売れずに残っており、そのままだと売れる気配が無い。だとするとやはり、その部屋は実際に持つ価値に対して、一般的には買い手側からは高いと考えられている、と言えるのでは。

詰まる所、このマンションにせよ近くの中古にせよ、「高い」んだと思います。

値引きが効くのもその「高い」ラインを原点にした所からですよね。そこから少しでも引けたら「高い」はずのものが「安くなった」と感じさせられる為、お得感で揺さぶる事が出来るようになる。

[5134: マンション検討中さん]

建物内モデルルーム6部屋オープンするみたいですね。6部屋って多くて驚きました。

[5135: 通りがかりさん]

>>5132 匿名さん

B棟の居室の購入者ですが、B棟は二重サッシなど無くても、全く電車の音は気にならないですよ。従い、窓を開けても自分はそんなに気にならないです。
窓を開けて、音が気になる可能性があるのは、D棟、E棟の線路沿いの居室だと思いますが、
これも、人によって感じ方は異なると思うので、実際に現地に行って、検討する居室で確認させてもらうのが一番だと思います。

[5136: 評判気になるさん]

>>5134 マンション検討中さん

値下げサインですよ

[5137: 匿名さん]

「人によって感じ方は異なる」って

会話に支障があるなら、そのレベルじゃないだろ

[5138: 匿名さん]

>>5133 匿名さん

同意です。確かに中古物件でも単にホールドされてる価格だけで中古価格が高いと言ってるケース多々あるのは事実です。また客観的な評価はただ一つで私も売れるか売れないかだと思います。検討者も昨今は知識付けて見る目を持った人達が増えており、良い物件は今の市況でも即完売してます。色々な理屈をつけても売れ残ってるのは、やはりそれなりと言うことでしょう。

[5139: 匿名さん]

5128です。
誤解をさせているようで申し訳ないのですが、多少、と書いたように窓を開けていて電車が通ると少し通常よりうるさいので声をちょっと大きめにするくらいで、会話できないというほどではないです。
また、私の言ったのはベランダにいるときのことで、部屋の中にいるとさらに軽減されるでしょう。
なので、ほとんど気にならない、と言う方がいても全然不思議ではないと思います。
ただ、やはりD,Eにいけばさらに音は大きくなると思います。

[5140: 匿名さん]

線路隣接の棟（間に建物＝防音壁がない）で窓を開けている時に電車が通れば、その音は想像できるでしょう。二重サッシを閉めていれば大丈夫といわれているが、ここの24ｈ換気は第1種換気（機械給排気）ではなく第3種換気（自然給気）。壁の給気口（貫通している穴）からの音の侵入は防げていません。せめて線路隣接の棟には二重サッシに加え、機械給排気を採用すべきだった。自分の耳で確認して納得してから選びましょう。

[5141: 匿名さん]

5139
補足です。私は南向きのC棟ですが、確かにC棟の影(防音壁の役割をしそうです)になるB棟は音がさらに軽減されそうです。またA棟はベランダが線路の反対側となる川の方を向いていますので、一番音の問題は少ないのではと思います。
棟や階数によっても条件はかなり変わると思うので、モデルルームも多いなら現地で体感した方がよいと言う意見には賛成です。

[5142: 匿名さん]

床がどうのという以前に、機械給排気を採用しているかどうかに注意を払うべきだったということなのですね。

[5143: マンション検討中さん]

>>5134 マンション検討中さん
いつからですか？
行ってみたい

[5144: マンション検討中さん]

>>5143 マンション検討中さん

5134の者です。
今週末より建物内の新モデルルームを6タイプ公開致します というメールが届きました。
なので、10月28日からだと思います。
私も見に行こうかなと思ってます。

[5145: 通りがかりさん]

5130だけど、4500万くらいで売れてるんだよ
西六郷のマンションがどのくらいでここ2年くらいで取引されたかというのを検索できるサイトがある
だから値段は今の相場では高くない
だけど、普遍的価値を求めるというならもう1等地にでも億単位の金額を出して買うしかないでしょうねぇ
まぁ私としては中途半端な場所に敷地面積ぎりぎりに建てられてるマンションよりは建て替えの可能性も残されてるし、ランニングコストも安く済む可能性が高いから数10年後の価値は保ってると思う
まぁ今どこでも高いから高い高いと言ってる人はやめときなさい
生産緑地やオリンピックや団塊のことがあるから待っておけば安くなるよ

[5146: 匿名さん]

>>5145 通りがかりさん
広さも向きも階数も無視して4500万。正気⁇